无预售证的房订购书是否有效
- 律师解析
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1.商品房预售得有预售许可证，这是法定条件。
没证就预售房子、签订购书，违反法律规定。
2.按相关司法解释，没预售许可证明签的预售合同无效，不过起诉前拿到证可认定有效，订购书同理。
3.通常没预售证的订购书无效，购房者能要求开发商退款，还可追究其缔约过失责任。
案情回顾:
小朱与某开发商签订了一份商品房订购书，并支付了款项。后来小朱得知该开发商在签订订购书时并未取得商品房预售许可证，小朱认为此订购书应属无效，要求开发商退还已支付款项，而开发商则认为订购书有效，不同意退款，双方因此产生争议。
案情分析:
1、预售许可证是商品房预售的法定必备条件，该开发商未取得预售证就与小朱签订商品房订购书，违反了法律强制性规定。
2、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。订购书作为预售合同的一种特殊形式，同理适用该规定。本案中若开发商在起诉前仍未取得预售许可证明，订购书应认定无效，小朱有权要求开发商退还已支付款项，并可根据具体情况追究其缔约过失责任。
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