预售商品房再转让合同效力如何认定
- 律师解析
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（一）判断合同是否存在《民法典》规定的无效情形，若不存在，如不是无民事行为能力人实施、无虚假意思表示、不违反法律行政法规强制性规定以及不违背公序良俗等，合同一般有效。
（二）查看转让方情况，若签订合同时未取得房屋所有权证书，但在诉讼前已取得，合同有效。
（三）考虑地方政策，转让行为违反地方政府期房限转政策等规定，合同不一定无效，但可能受行政限制。
（四）留意合同约定，若合同约定转让以开发商同意为条件，未获同意可能影响合同效力。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
案情回顾:
小朱与小李签订预售商品房再转让合同，转让方小朱在签订合同时未取得房屋所有权证书。小李后来得知该地区有期房限转政策，且合同约定转让需开发商同意，但小朱未获同意，小李因此质疑合同效力，双方产生争议，诉至法院。
案情分析:
1、根据《民法典》，若不存在无民事行为能力人实施民事法律行为等无效情形，预售商品房再转让合同一般有效。本案中，需审查是否存在这些无效情形来初步判断合同效力。
2、小朱在签订合同时未取得房屋所有权证书，若其在诉讼前已取得，合同应认定为有效。
3、该转让行为违反了地方政府期房限转政策，虽合同不一定无效，但可能会受到行政限制。
4、合同约定转让以开发商同意为条件，小朱未获同意，这可能影响合同效力，需结合具体法律规定及案件情况综合判断。
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