买房限售违约金该如何计算

[律师回复]
一、如何计算违约金的数额如果合同双方对违约金有约定，按照合同约定处理。合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。如果合同双方在合同中没有约定违约金的，违约金一般等于违约所造成的实际经济损失。合同法规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
二、违约金的计算时限是多久由于法律没有对违约金的计算时限作出明确的规定，导致司法实务中理解不一，作出的裁判各不相同，既不利于公平界定义务人的法律责任，也有违法律的统一和权威，由此带来的负面影响不可小视。因此，建议通过司法解释的形式，对违约金的计算时限作出明确的规定。合理地界定违约金的计算时限，既有利于公平界定义务人的法律责任，又有利于维护权利人的合法权益，既有利于有利于准确计算违约金的数额，又有利于敦促义务人自觉履行裁判义务。违约行为时间的长短，一定程度上决定了对方损失的多少。就给付金钱的案件来说，只要违约方一天未履行给付义务，权利方的损失就客观存在。在买卖、定作等合同纠纷案件中，按照合同双方的约定或者法律的规定，追究违约方的法律责任是必须的。如何确定法律责任，则必须明确违约的起算和截止时间。在审判实务中存在的四种计算方法中，计算到之日和计算到裁判文书中指定的履行期限，则有可能存在空白时间段，导致双方权利义务的失衡，有违公平原则，而计算到实际给付之日，则混淆了不同阶段的法律责任，将违约责任与迟延履行的责任混为一谈，只有计算到裁判生效之日的做法，能够公平地界定权利人与义务人的法律责任。因为从法律责任的性质分析，违约责任应终结于裁判生效之日，也就是在裁判生效之日之前义务人按照约定承担违约责任。义务人在裁判生效之日起未履行的行为就不属于违约行为，其承担责任的性质和幅度，只能是赔偿对方逾期还款的银行利息损失，而不能用违约金来替代。而且，迟延付款的法律责任，我国的《民事诉讼法》第232条已经作出了明确的规定，这也有利于两个阶段不同法律责任的合理衔接。

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一、如何计算违约金的数额如果合同双方对违约金有约定，按照合同约定处理。合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。如果合同双方在合同中没有约定违约金的，违约金一般等于违约所造成的实际经济损失。合同法规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
二、违约金的计算时限是多久由于法律没有对违约金的计算时限作出明确的规定，导致司法实务中理解不一，作出的裁判各不相同，既不利于公平界定义务人的法律责任，也有违法律的统一和权威，由此带来的负面影响不可小视。因此，建议通过司法解释的形式，对违约金的计算时限作出明确的规定。合理地界定违约金的计算时限，既有利于公平界定义务人的法律责任，又有利于维护权利人的合法权益，既有利于有利于准确计算违约金的数额，又有利于敦促义务人自觉履行裁判义务。违约行为时间的长短，一定程度上决定了对方损失的多少。就给付金钱的案件来说，只要违约方一天未履行给付义务，权利方的损失就客观存在。在买卖、定作等合同纠纷案件中，按照合同双方的约定或者法律的规定，追究违约方的法律责任是必须的。如何确定法律责任，则必须明确违约的起算和截止时间。在审判实务中存在的四种计算方法中，计算到之日和计算到裁判文书中指定的履行期限，则有可能存在空白时间段，导致双方权利义务的失衡，有违公平原则，而计算到实际给付之日，则混淆了不同阶段的法律责任，将违约责任与迟延履行的责任混为一谈，只有计算到裁判生效之日的做法，能够公平地界定权利人与义务人的法律责任。因为从法律责任的性质分析，违约责任应终结于裁判生效之日，也就是在裁判生效之日之前义务人按照约定承担违约责任。义务人在裁判生效之日起未履行的行为就不属于违约行为，其承担责任的性质和幅度，只能是赔偿对方逾期还款的银行利息损失，而不能用违约金来替代。而且，迟延付款的法律责任，我国的《民事诉讼法》第232条已经作出了明确的规定，这也有利于两个阶段不同法律责任的合理衔接。

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一、如何计算违约金的数额如果合同双方对违约金有约定，按照合同约定处理。合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。如果合同双方在合同中没有约定违约金的，违约金一般等于违约所造成的实际经济损失。合同法规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
二、违约金的计算时限是多久由于法律没有对违约金的计算时限作出明确的规定，导致司法实务中理解不一，作出的裁判各不相同，既不利于公平界定义务人的法律责任，也有违法律的统一和权威，由此带来的负面影响不可小视。因此，建议通过司法解释的形式，对违约金的计算时限作出明确的规定。合理地界定违约金的计算时限，既有利于公平界定义务人的法律责任，又有利于维护权利人的合法权益，既有利于有利于准确计算违约金的数额，又有利于敦促义务人自觉履行裁判义务。违约行为时间的长短，一定程度上决定了对方损失的多少。就给付金钱的案件来说，只要违约方一天未履行给付义务，权利方的损失就客观存在。在买卖、定作等合同纠纷案件中，按照合同双方的约定或者法律的规定，追究违约方的法律责任是必须的。如何确定法律责任，则必须明确违约的起算和截止时间。在审判实务中存在的四种计算方法中，计算到之日和计算到裁判文书中指定的履行期限，则有可能存在空白时间段，导致双方权利义务的失衡，有违公平原则，而计算到实际给付之日，则混淆了不同阶段的法律责任，将违约责任与迟延履行的责任混为一谈，只有计算到裁判生效之日的做法，能够公平地界定权利人与义务人的法律责任。因为从法律责任的性质分析，违约责任应终结于裁判生效之日，也就是在裁判生效之日之前义务人按照约定承担违约责任。义务人在裁判生效之日起未履行的行为就不属于违约行为，其承担责任的性质和幅度，只能是赔偿对方逾期还款的银行利息损失，而不能用违约金来替代。而且，迟延付款的法律责任，我国的《民事诉讼法》第232条已经作出了明确的规定，这也有利于两个阶段不同法律责任的合理衔接。

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一、如何计算违约金的数额如果合同双方对违约金有约定，按照合同约定处理。合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。如果合同双方在合同中没有约定违约金的，违约金一般等于违约所造成的实际经济损失。合同法规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
二、违约金的计算时限是多久由于法律没有对违约金的计算时限作出明确的规定，导致司法实务中理解不一，作出的裁判各不相同，既不利于公平界定义务人的法律责任，也有违法律的统一和权威，由此带来的负面影响不可小视。因此，建议通过司法解释的形式，对违约金的计算时限作出明确的规定。合理地界定违约金的计算时限，既有利于公平界定义务人的法律责任，又有利于维护权利人的合法权益，既有利于有利于准确计算违约金的数额，又有利于敦促义务人自觉履行裁判义务。违约行为时间的长短，一定程度上决定了对方损失的多少。就给付金钱的案件来说，只要违约方一天未履行给付义务，权利方的损失就客观存在。在买卖、定作等合同纠纷案件中，按照合同双方的约定或者法律的规定，追究违约方的法律责任是必须的。如何确定法律责任，则必须明确违约的起算和截止时间。在审判实务中存在的四种计算方法中，计算到之日和计算到裁判文书中指定的履行期限，则有可能存在空白时间段，导致双方权利义务的失衡，有违公平原则，而计算到实际给付之日，则混淆了不同阶段的法律责任，将违约责任与迟延履行的责任混为一谈，只有计算到裁判生效之日的做法，能够公平地界定权利人与义务人的法律责任。因为从法律责任的性质分析，违约责任应终结于裁判生效之日，也就是在裁判生效之日之前义务人按照约定承担违约责任。义务人在裁判生效之日起未履行的行为就不属于违约行为，其承担责任的性质和幅度，只能是赔偿对方逾期还款的银行利息损失，而不能用违约金来替代。而且，迟延付款的法律责任，我国的《民事诉讼法》第232条已经作出了明确的规定，这也有利于两个阶段不同法律责任的合理衔接。

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一、如何计算违约金的数额如果合同双方对违约金有约定，按照合同约定处理。合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。如果合同双方在合同中没有约定违约金的，违约金一般等于违约所造成的实际经济损失。合同法规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
二、违约金的计算时限是多久由于法律没有对违约金的计算时限作出明确的规定，导致司法实务中理解不一，作出的裁判各不相同，既不利于公平界定义务人的法律责任，也有违法律的统一和权威，由此带来的负面影响不可小视。因此，建议通过司法解释的形式，对违约金的计算时限作出明确的规定。合理地界定违约金的计算时限，既有利于公平界定义务人的法律责任，又有利于维护权利人的合法权益，既有利于有利于准确计算违约金的数额，又有利于敦促义务人自觉履行裁判义务。违约行为时间的长短，一定程度上决定了对方损失的多少。就给付金钱的案件来说，只要违约方一天未履行给付义务，权利方的损失就客观存在。在买卖、定作等合同纠纷案件中，按照合同双方的约定或者法律的规定，追究违约方的法律责任是必须的。如何确定法律责任，则必须明确违约的起算和截止时间。在审判实务中存在的四种计算方法中，计算到之日和计算到裁判文书中指定的履行期限，则有可能存在空白时间段，导致双方权利义务的失衡，有违公平原则，而计算到实际给付之日，则混淆了不同阶段的法律责任，将违约责任与迟延履行的责任混为一谈，只有计算到裁判生效之日的做法，能够公平地界定权利人与义务人的法律责任。因为从法律责任的性质分析，违约责任应终结于裁判生效之日，也就是在裁判生效之日之前义务人按照约定承担违约责任。义务人在裁判生效之日起未履行的行为就不属于违约行为，其承担责任的性质和幅度，只能是赔偿对方逾期还款的银行利息损失，而不能用违约金来替代。而且，迟延付款的法律责任，我国的《民事诉讼法》第232条已经作出了明确的规定，这也有利于两个阶段不同法律责任的合理衔接。