物业费违约金实际损失怎么算
- 律师解析
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1.物业费违约金实际损失计算分约定和法定两种。
合同有约定的，按约定算，但违约金过高或过低，法院或仲裁机构可依请求调整，“过分”与否以损失30%为标准。
2.合同没约定的，以业主逾期付款给物业带来的损失为准，像资金占用损失，参照金融机构逾期贷款利息标准算。
3.发生争议时，物业要举证损失，可提供财务凭证、利息计算依据等证明实际损失数额。
案情回顾:
小胡是小区业主，小丽是小区的物业服务人。小胡因个人原因逾期未支付物业费。双方签订的物业服务合同中约定，若业主逾期支付物业费，需按每日千分之五支付违约金。小胡认为该违约金过高，拒绝支付。小丽则坚持按合同约定收取违约金，双方因此产生争议。
案情分析:
1、根据《民法典》规定，若合同中有约定违约金计算方式，一般按约定执行，但约定的违约金过分高于造成的损失时，人民法院或仲裁机构可根据当事人请求适当减少。本案中需判断每日千分之五的违约金是否过分高于小丽的实际损失，通常以违约造成的损失30%为标准。
2、若合同未约定，实际损失通常以业主逾期支付物业费给物业服务人带来的损失为基础，如资金占用损失，一般参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。此次争议中小丽需对损失承担举证责任，提供财务凭证、利息计算依据等证据证明实际损失数额。
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