文山市房屋买卖律师

主观违约情形包括：出卖方未按时交房且无合理解释；房屋品质低于合同要求，如存在严重结构漏洞或装饰瑕疵；未执行产权过户等必要手续；以及同时向多个买家出售同一房产，导致无法按约定交付。这些行为均违背了合同约定，损害了买方权益，属于主观违约。

回迁房买卖合同的法律效应无法一概而论。若房屋有法定所有权证明，买卖双方具备民事行为能力，且合同条款合法、基于各方真意，则合同合法有效。但需注意，部分回迁房所有权界定不清或交易受限，如处限制交易期内签署的协议可能无效。特殊属性房产还需遵循相关政策。签署前，应全面了解房屋所有权及政策，以减少法律风险。

商品房买卖合同中常明确违约金的计算方式，有约定从约定。若未明确，则根据法律法规及实践经验，综合考虑违约造成的经济损失、合同履行状况、过错程度等因素。法院会依据实际损失、合同执行、过错及预期利益，遵循公平与诚信原则进行考量。违约金高低可调，需向法院或仲裁机构提出申请并提供充分证据支持。

房屋买卖合同未履行，处理方法需依实际调整。首先审查合同中违约责任条款，违约方需按约支付违约金、赔偿损失。若违约方不担责，受损方可向法院起诉。法院将综合考虑合同、违约事实及经济损失判决。受害方需提供合同、支出凭证等证据，并注意三年诉讼时效。总之，应结合实际情况，合法保护自身权益。

二手房地产交易中，若买方违约，卖方可依合同及法律应对。首先查阅合同，明确违约责任。若合同含定金条款，卖方有权没收定金。买方已付部分房款，卖方可要求其赔偿损失，如房价差额、重售费用等。卖方应书面通知买方违约事项，保存证据。必要时，可诉讼解决，要求法院判买方担责。索赔须合理有据。