房屋租赁合同纠纷案二审成功改判，支持租金及违约金

在众多的法律纠纷案件中，房屋租赁合同纠纷占据了相当大的比例。而在这些纠纷里，涉及“以租抵债”以及“买卖不破租赁”规则适用的案件更是复杂难辨。今天要讲述的就是这样一起充满挑战的房屋租赁合同纠纷案。

上诉人周宁某商业发展有限公司（胜公司）在2021年5月通过司法拍卖取得一处不动产，成为所有权人。此前在5月8日，胜公司就与承租人陈X签订了《租赁合同》，将一间店面出租给陈X。然而，陈X却将2019-2021年的租金付给了案外人王X，未向胜公司支付。胜公司要求陈X支付2022-2023年租金及滞纳金。案外人王X主张与原所有权人灿公司签订了25年的《房屋、店面、租赁合同》，以“以租抵债”方式支付租金。一审法院认定胜公司“无权处分”，王X享有租赁权，驳回了胜公司全部诉讼请求。

在胜公司面临困境之时，他们找到了福建福宁律师事务所的冯从福律师和陈XX律师。冯从福律师自2014年开始执业，至今已有多年丰富经验，毕业于厦门大学法学院，执业以来办理案件超千余件，为当事人挽回经济损失超亿元。他还是宁德市律师协会常务理事等，获得福建电视台《律师在现场》维权律师称号。

接手案件后，冯从福律师迅速展开工作。他深知要想胜诉，必须从关键证据和法律关系辨析入手。在二审阶段，他带领团队迅速调取房产抵押登记、法院查封记录及在先判决书，形成了“抵押查封在前”的铁证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，租赁房屋在出租前已设立抵押权或被法院依法查封的，不适用“买卖不破租赁”规则。冯律师通过这些证据，从根本上阻断了王X主张的“买卖不破租赁”抗辩。

针对一审“无权处分”的错误认定，冯律师援引合同效力补正规则，即订立合同后取得处分权的，合同有效。胜公司在签约后5日内即取得所有权登记，所以合同效力应得到认可。这一精准的法律辨析成功说服了二审法院纠正一审错误。

同时，冯律师还对“以租抵债”的租赁合同进行了穿透式辩护。他指出王X与灿公司约定的租赁期限长达25年、一次性支付30万元且无付款凭证，支付时灿公司尚未成立、款项未入公司账户，这些明显不合常理之处揭示了该租赁合同的虚假性，使法院否定了其对后手权利人的约束力。

此外，冯律师还考虑到合同约定的日1%滞纳金过高，预判法院可能调减，主动调整了诉求预期。最终，二审法院撤销一审判决，改判陈X向胜公司支付租金及违约金。虽然未全额支持一年租金及高额滞纳金，但确认了租赁合同有效、被告应支付实际占用期间的租金，并调低违约金至LPR四倍。

从这起案件中我们可以了解到，在房屋租赁纠纷中，“买卖不破租赁”规则并非绝对适用，当租赁房屋在出租前已设立抵押权或被法院依法查封时，该规则就会受到限制。同时，签订合同后取得处分权的，合同效力通常是可以得到认可的。冯从福律师凭借其专业的法律知识、丰富的办案经验和严谨的工作态度，成功为胜公司扭转了一审的不利局面，实现了阶段性胜诉。这起案件也为其余类似纠纷提供了参照，具有类案示范价值。