房产执行遇阻，律师助力申请执行人终获胜诉

咸阳留园公司与陕西新贸公司、第三人西安银行合资、合作开发房地产合同纠纷一案，陕西省西安市中级人民法院于20XX年X月X日作出(20XX)陕01民再55号民事判决书，判令留园公司向西安银行清偿涉案贷款本金及利息，清偿完毕后，新贸公司协助留园公司将国用(2004出)591号土地及地面房产过户到留园公司名下。新贸公司不服判决提起上诉，陕西省高级人民法院最终驳回上诉，维持原判。

判决生效后，因义务人未履行生效法律文书确定义务，留园公司向法院提出强制执行申请。法院依法立案受理，并于2021年X月XX日作出(20XX)陕01执496号之一执行裁定书，查封了新贸公司名下位于西安市未央区草滩镇东风XX的10处房产。

然而，案外人张XX以该10处房产属其所有为由，提出执行异议申请。张XX称，2011年至2012年期间，旅游经贸公司向其借款2400万元，后因旅游经贸公司不能清偿到期债务，新贸公司就以其名下这10处房产抵偿借款及利息，并将房产交付给了他。但因房产银行贷款未清偿，抵押无法解除，导致无法办理过户手续。张XX依据相关规定，请求法院解除对案涉房产的查封。

留园公司陷入了困境。若案外人张XX的异议成立，留园公司辛苦获得的胜诉判决将难以执行，公司的合法权益将受到严重损害。留园公司面临着房产无法过户、巨额资金投入可能打水漂的风险，公司上下都十分焦虑。

在这关键时刻，留园公司四处寻找专业律师。通过朋友的推荐，他们了解到了北京市惠诚（西安）律师事务所的唐瑞律师。唐瑞律师自2019年执业至今，累计承办案件已逾数百件，尤其专精于强制执行和合同类纠纷诉讼案件。留园公司了解到唐瑞律师曾为陕西多家知名企业代理案件并取得优异成绩，便决定委托他处理此案。唐瑞律师仔细研究了案件材料后，指出案外人张XX主张排除执行所依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条并不适用于本案，因为本案并非一般金钱债权执行案件。唐瑞律师的专业分析让留园公司看到了希望，坚定了委托他的决心。

作为惠诚（西安）律所执行团队、合同事务部负责人，唐瑞律师凭借丰富的实践经验和专业知识，在法庭上据理力争。他指出，生效法律文书明确判决新贸公司将国用(2004出)591号土地及地面房产过户至留园公司名下，留园公司依法享有案涉房产及土地的所有权；案外人提供的《以房抵债协议》存在诸多不合理之处，明显不符合常理，该以房抵债行为系双方的恶意串通行为；张XX在法院以往的多次查封和执行中均未提出异议，直到留园公司代新贸公司偿还西安银行的抵押贷款后才提出，此行为明显系被执行人新贸公司与张XX恶意串通而提起的虚假诉讼。

最终，法院经审查认为，本案并非一般金钱债权执行案件，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。案涉房产登记在被执行人新贸公司名下，执行法院依据生效判决裁定查封案涉房产并未违反相关法律规定；张XX认为其享有权属，实际是不服生效判决相关内容，应通过申请再审或其他程序进行救济，其在本案中提出的异议请求，没有法律依据，不应予以支持。法院裁定驳回案外人张XX提出的执行异议请求。

通过这个案件，唐瑞律师提醒大家，在涉及房产交易和执行等法律事务时，一定要严格按照法律规定和程序办事，保留好相关证据。对于生效判决，要积极维护自己的合法权益，遇到问题及时寻求专业律师的帮助。