开发商延期交房能不能解除合同

[律师回复] 开发商延期交房经催告三个月后仍未交房的能解除合同。购房合同中有约定的按约定，没有约定的可以与对方进行协商，协商不成的可以申请调解，或者向法院起诉，要求对方及时履行义务，进行交房，造成损失的给予赔偿。
【法律依据】
《民法典》第五百六十三条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、购房人的合同解除权
首先购房人如欲解除合同，应当先进行催告。经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是开发商延迟交房且经过催告满三个月仍未交房。
购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永远性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。并且，如果在购房者取得解除权后，开发商有催告购房者行使解除权的，则解除权的有效期缩短为三个月。
鉴于以上的规定，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。催告较好以快递等可保留凭证的方式进行。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的，解除权消灭。
2、购房者要求支付违约金或者赔偿损失
出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
合同既约定违约金又约定了赔偿损失的，不能同时适用，可择一较高者适用。违约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿，解除合同后，一方仍然会存在损失，至少会发生购房款利息的损失，该损失应当补偿，因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。

[律师回复] 1、开发商交房延期且经催告三个月仍未履行的能进行合同的解除，并要求开发商退还已付房款及利息，承担相应的违约责任；
2、经催告在合理期限内履行的不能解除合同，但可以要求开发商赔偿超出日期的损失。

[律师回复] 合同中的约定为主，你可以选择的，可以退房，也可以计算违约金。

[律师回复] 这要看你和开发商签的合同是怎么约定的，看是否有约定或法定的解除理由，详细咨询或委托律师可以联系我。

[律师回复] 可以，逾期超过三个月就可以，最晚是一年内解除《商品房买卖合同司法解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

[律师回复] 你好，这边双方签署的房屋买卖合同是如何约定的？开发商具体是因为什么原因延迟交房？建议直接来电沟通哈

[律师回复] 开发商延期交房的，如果经过购房者的催告在三个月的合理期限内仍未交房的，则购房者可以要求解除购房合同，并且可以要求开发商赔偿自己因此受到的损失；
如果没有经过催告并给予开发商合理的交房期限，或者开发商在催告后交房了，则购房者不能因为逾期交房解除购房合同。
【法律依据】
《民法典》第五百六十三条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

[律师回复]
1、购房人的合同解除权
首先购房人如欲解除合同，应当先进行催告。经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是开发商延迟交房且经过催告满三个月仍未交房。
购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永远性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。并且，如果在购房者取得解除权后，开发商有催告购房者行使解除权的，则解除权的有效期缩短为三个月。
鉴于以上的规定，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。催告较好以快递等可保留凭证的方式进行。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使延期不行使的，解除权消灭。
2、购房者要求支付违约金或者赔偿损失
出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
合同既约定违约金又约定了赔偿损失的，不能同时适用，可择一较高者适用。违约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿，解除合同后，一方仍然会存在损失，至少会发生购房款利息的损失，该损失应当补偿，因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。

[律师回复] 能。出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
    【法律依据】
    《民法典》第五百六十三条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
    (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
    (二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
    (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
    (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
    (五)法律规定的其他情形。
    以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

[律师回复] 可以，逾期超过三个月就可以，最晚是一年内解除《商品房买卖合同司法解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

[律师回复] 一般情况下退房需根据合同约定承担违约金，有时候即使购房者愿意承担违约金，开发商也拒绝退房。本团队专业办理房地产案件，成功为已交首付、已经网签、正在供楼或已全款支付等客户办理退房并退回房款，可以风险代理，根据案件结果，成功后才付费。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 开发商交房延期业主应该怎么办 如果遭遇逾期交房，购房者也不应以开发商没有承担责任为由，拒绝接收房屋。因为在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。 另一方面，如果是开发商方面逾期交房且不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。 如果遭遇逾期交房，购房者也不应以开发商没有承担责任为由，拒绝接收房屋。因为在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。 按照合同约定，开发商一般会在交房前十几天用挂号信、电话等方式通知业主交房，告知具体交房的时间及须带齐的资料。而开发商约定的交房时限一般在交房通知单寄出30天内，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家则从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任。

[律师回复] 可以，逾期超过三个月就可以，最晚是一年内解除《商品房买卖合同司法解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

[律师回复] 开发商延期交房经催告三个月后仍未交房的能解除合同。购房合同中有约定的按约定，没有约定的可以与对方进行协商，协商不成的可以申请调解，或者向法院起诉，要求对方及时履行义务，进行交房，造成损失的给予赔偿。
【法律依据】
《民法典》第五百六十三条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

[律师回复] 你好，购房合同解除函只要写明解除事由和一些基本条款就可以，比如合同双方当事人主体、合同签订时间、交房时间等等就可以

[律师回复] 可以，逾期超过三个月就可以，最晚是一年内解除《商品房买卖合同司法解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

[律师回复] 迟延履行权，是指在商品房买卖合同中，因一方迟延履行付款、交付房屋、过户登记等合同债务，对方当事人所享有的解除商品房买卖合同的权利。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1
5、1
8、19条规定，商品房买卖合同中的迟延履行解除权规则如下：

一、买受人迟延付款、出卖人迟延交付房屋时，对方当事人的解除权

1、解除权的成立
在商品房买卖合同中，买受人迟延付款、出卖人迟延交付房屋时，经对方当事人“履行催告”后3个月内仍不履行的，合同解除权成立，对方当事人有权解除合同。在这里，“履行催告”是指债权人催告债务人履行债务的行为。
例：开发商甲与乙订立商品房买卖合同，约定甲于3月15日交房。现甲迟是交房，乙于4月15日催告（履行催告）甲交房。此时，若甲于7月15日前仍未交房的，乙的合同解除权成立。

2、解除权的除斥期间
解除权的除斥期间，是指解除权人行使解除权的期限。“解除权的成立”与“解除权的除斥期间”的关系是：“解除权成立”后，涉及“解除权除斥期间”的计算。除斥期间届满，解除权消灭。
第
一，解除权成立后，经过方当事人“行使解除权催告”的，解除权行使的除压期间为催告之日起3个月。“行使解除权催告”，是指对方当事人催告解除权人行使解除权，或询问是否行使解除权的行为。
上案例中：乙于7月15日享有解除权后，甲于8月15日催告（行使解除权催告）乙行使该项权利。此时，若乙在11月15日前，未通知甲解除合同的，乙的解除权消灭。
第
二，解除权成立后，未经对方当事人行使解除权催告的，解除权行使的除斥期间为解除权成立之日起1年。
上案例中：乙于7月15如享有解除权后，甲从未催告（行使解除权催告）乙行使该项权利。此时，若乙在次年7月15日前，未通知甲解除合同的，乙的解除权消天。

二、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条中的两个“催告”解读
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告（注：催告①）后在三个月的合理期限内伤未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告（注：催告2）后，解除权行使的合理期原为三个月。对方当事人没有催告（注：催告2）的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。该条文中的两个“催告”含义不同，应注意区分：
第
一、催告①，为“履行催告”内容为债权人催告债务人履行付款、交房义务。“履行催告”的法律意义，在于界定债权人解除权的“产生时间”。因此、“履行催告”的时间是解除权成立之前。
第
二、催告②，为“行使解除权催告”，内容为债务人催告债权人行使解除权。 “行使解除放领答”的法律意义，在于界定除斥期间，即债权人解除权的“消灭时间”。因光，“行使解除权催告”的时间，是解除权成立之后。

三、出卖人迟延履行过户登记义务时，买受人的合同解除权

1、出卖人移转房屋所有权义务的履行期限。
在商品房买卖合同中，当事人没有约定的，出卖人应当在下列期限内，为买受人办理标的房屋所有权登记手续：
第
一，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90的日。
第
二，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
例：3月10日，甲开发商与乙订立商品房买卖合同，并与9月10日向乙交房。此时，如果3月10日房屋为尚未建，则甲应自9月10日起90日内，向乙办理过户登记；如果3月前并日房屋已经竣工，则甲应自3月10日起90内，向甲办理过户登记。

2、解除权的成立。
因出卖人的原因，在转移房屋所有权义务履行期限届满后1年内仍未办现过户登记手续的，买受人有权解除商品房买卖合同。
例上例中，甲未如期向乙办理过户登记，乙有权自甲构成迟延登记之日1年内，解除合同。

四、商品房买卖合同解除的法律后果。
商品房买卖合同解除后，买受人有权请求出卖人支付违约金，或赔偿损失。商品房买卖合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

[律师回复] 你好，开发商在满足以下情形时可以解除房屋买卖合同：
1、当事人协商一致解除
2、约定的解除条件成就
3、因不可抗力致使不能实现合同目的
4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务
5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的7.法律规定的其他情形。

[律师回复] 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。
担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；
担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。