“以租代征”和土地流转有何不同？农户要如何甄别？

[律师回复] 您好，关于拆迁中的以租代征和土地流转怎么样区别这个问题，我的解答如下, 拆迁中的以租代征和土地流转怎么区别
首先，从定义上来说：
“以租代征”是指通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，减少征地资金支出，逃避税费和占补平衡义务。
土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
区别
一：土地流转不改变土地的性质，也就是说之前是农用地，流转后依然是农用地。《办法》第三条规定:“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途。”而“以租代征”的实质是假借土地流转之名，改变农用地的性质进行土地开发，在农用地建设永久性建筑，对耕地造成很大的破坏。
区别
二：土地流转受让方必须从事农业经营，要有能力搞好农业生产、管理好农用地。《办法》第九条规定:“农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。”“受让方应当具有农业经营能力。”而“以租代征”的用地方大多是一些房地产开发企业或工业制造企业，不具备农业生产经营能力。
区别
三：土地流转的主体是承包方，有权决定是否流转以及如何流转承包地，土地流转是完全自愿进行的。《办法》第六条规定:“承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。”第八条规定:“没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。”而“以租代征”的主体是基层政府或村委会，经常伴随有欺骗、强迫甚至暴力。
区别
四：土地流转的收益归承包方所有，这一点不能有任何的回旋余地，不可有任何的马虎。《办法》第七条规定:“农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。”而“以租代征”的收益很大一部分被地方政府或村委会以各种名义截留，有的甚至是已经把土地征了出去，但仍是支付着失地农民少量的年租金。
区别
五：土地流转是国家积极鼓励的，专门出台《农村土地承包经营权流转管理办法》，印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，以各种形式鼓励农民自愿、互利地进行土地流转。而“以租代征”是国家明令禁止的行为，《土地管理法》规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”《关于加强土地调控有关问题的通知》明确提出，禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有的农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。

[律师回复] 对于拆迁中的以租代征和土地流转该如何区别这个问题，解答如下, 拆迁中的以租代征和土地流转怎么区别
首先，从定义上来说：
“以租代征”是指通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，减少征地资金支出，逃避税费和占补平衡义务。
土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
区别
一：土地流转不改变土地的性质，也就是说之前是农用地，流转后依然是农用地。《办法》第三条规定:“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途。”而“以租代征”的实质是假借土地流转之名，改变农用地的性质进行土地开发，在农用地建设永久性建筑，对耕地造成很大的破坏。
区别
二：土地流转受让方必须从事农业经营，要有能力搞好农业生产、管理好农用地。《办法》第九条规定:“农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。”“受让方应当具有农业经营能力。”而“以租代征”的用地方大多是一些房地产开发企业或工业制造企业，不具备农业生产经营能力。
区别
三：土地流转的主体是承包方，有权决定是否流转以及如何流转承包地，土地流转是完全自愿进行的。《办法》第六条规定:“承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。”第八条规定:“没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。”而“以租代征”的主体是基层政府或村委会，经常伴随有欺骗、强迫甚至暴力。
区别
四：土地流转的收益归承包方所有，这一点不能有任何的回旋余地，不可有任何的马虎。《办法》第七条规定:“农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。”而“以租代征”的收益很大一部分被地方政府或村委会以各种名义截留，有的甚至是已经把土地征了出去，但仍是支付着失地农民少量的年租金。
区别
五：土地流转是国家积极鼓励的，专门出台《农村土地承包经营权流转管理办法》，印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，以各种形式鼓励农民自愿、互利地进行土地流转。而“以租代征”是国家明令禁止的行为，《土地管理法》规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”《关于加强土地调控有关问题的通知》明确提出，禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有的农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 拆迁中的以租代征和土地流转怎么区别
首先，从定义上来说：
“以租代征”是指通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，减少征地资金支出，逃避税费和占补平衡义务。
土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
区别
一：土地流转不改变土地的性质，也就是说之前是农用地，流转后依然是农用地。《办法》第三条规定:“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途。”而“以租代征”的实质是假借土地流转之名，改变农用地的性质进行土地开发，在农用地建设永久性建筑，对耕地造成很大的破坏。
区别
二：土地流转受让方必须从事农业经营，要有能力搞好农业生产、管理好农用地。《办法》第九条规定:“农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。”“受让方应当具有农业经营能力。”而“以租代征”的用地方大多是一些房地产开发企业或工业制造企业，不具备农业生产经营能力。
区别
三：土地流转的主体是承包方，有权决定是否流转以及如何流转承包地，土地流转是完全自愿进行的。《办法》第六条规定:“承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。”第八条规定:“没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。”而“以租代征”的主体是基层政府或村委会，经常伴随有欺骗、强迫甚至暴力。
区别
四：土地流转的收益归承包方所有，这一点不能有任何的回旋余地，不可有任何的马虎。《办法》第七条规定:“农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。”而“以租代征”的收益很大一部分被地方政府或村委会以各种名义截留，有的甚至是已经把土地征了出去，但仍是支付着失地农民少量的年租金。
区别
五：土地流转是国家积极鼓励的，专门出台《农村土地承包经营权流转管理办法》，印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，以各种形式鼓励农民自愿、互利地进行土地流转。而“以租代征”是国家明令禁止的行为，《土地管理法》规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”《关于加强土地调控有关问题的通知》明确提出，禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有的农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。

[律师回复] 您好，针对您的拆迁中的以租代征和土地流转应该如何区别问题解答如下, 拆迁中的以租代征和土地流转怎么区别
首先，从定义上来说：
“以租代征”是指通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，减少征地资金支出，逃避税费和占补平衡义务。
土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
区别
一：土地流转不改变土地的性质，也就是说之前是农用地，流转后依然是农用地。《办法》第三条规定:“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途。”而“以租代征”的实质是假借土地流转之名，改变农用地的性质进行土地开发，在农用地建设永久性建筑，对耕地造成很大的破坏。
区别
二：土地流转受让方必须从事农业经营，要有能力搞好农业生产、管理好农用地。《办法》第九条规定:“农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。”“受让方应当具有农业经营能力。”而“以租代征”的用地方大多是一些房地产开发企业或工业制造企业，不具备农业生产经营能力。
区别
三：土地流转的主体是承包方，有权决定是否流转以及如何流转承包地，土地流转是完全自愿进行的。《办法》第六条规定:“承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。”第八条规定:“没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。”而“以租代征”的主体是基层政府或村委会，经常伴随有欺骗、强迫甚至暴力。
区别
四：土地流转的收益归承包方所有，这一点不能有任何的回旋余地，不可有任何的马虎。《办法》第七条规定:“农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。”而“以租代征”的收益很大一部分被地方政府或村委会以各种名义截留，有的甚至是已经把土地征了出去，但仍是支付着失地农民少量的年租金。
区别
五：土地流转是国家积极鼓励的，专门出台《农村土地承包经营权流转管理办法》，印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，以各种形式鼓励农民自愿、互利地进行土地流转。而“以租代征”是国家明令禁止的行为，《土地管理法》规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”《关于加强土地调控有关问题的通知》明确提出，禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有的农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。

[律师回复] 对于土地以租代征是否违法这个问题，解答如下, 以租代征这种用地方式是不符合土地管理相关法律制度要求的，既侵犯农民合法权益，也不符合法律规定要求的“租地协议”。
“以租代征”就是指通常情况下，如果需要进行农用地转用的，需依法经过土地征收程序，并办妥农用地转用相关审批手续，而“以租代征”则是规避了法定的征收转用程序，以签订“租赁”合同的方式从农民手中获取土地，并直接将农用地投入市场作为非农业用地使用。这里征收方可通过“租赁”形式逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。

[律师回复] 您好，针对您的以租代征可以起诉,拿回土地吗问题解答如下,
一、以租代征是否可以,拿回土地
以租代征是属于违法的行为，签订的租赁合同是无效的，所以农民可以通过主张合同无效要回被违法租用的土地。
《土地管理法》第八十一条规定，擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》(国土资发〔〕127号)相关规定，县级国土资源主管部门和农业部门要依据职能加强日常执法巡查，对不符合规定要求开展设施建设和使用土地的，做到早发现、早制止、早报告、早查处。对于擅自或变相将设施农用地用于其他非农建设的，应依法依规严肃查处;擅自扩大附属设施用地规模或通过分次申报用地变相扩大设施用地规模，擅自改变农业生产设施性质用于其他经营的，应及时制止、责令限期纠正，并依法依规追究有关人员责任。
国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知(国土资发[2020]166号文)第二条规定，依法严肃查处以租代征违法违规用地行为。对擅自通过出让、转让或者出租等方式将农民集体土地用于非农业建设的单位和个人， 应依据《土地管理法》第七十六条、第八十一条的规定追究法律责任;非法批准以租代征用地项目的国家机关工作人员，依照《土地管理法》第七十八条、《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》追究法律责任。涉及违法占用基本农田和耕地的，应依法从重处罚;涉嫌犯罪的，应移送司法机关追究刑事责任。
依法对以租代征违法违规用地行为处理后，确需补办用地手续的建设项目，必须附具对违法违规案件和有关责任人的处理意见及落实情况，征地补偿费用、耕地开垦费按违法用地期间最高标准支付和缴纳。有关地方要做好群众工作，依法保护农民集体和农户的合法权益，维护社会稳定。
二、“以租代征”对土地承包经营权人的影响
对土地承包经营权人而言，以租代征似乎解决了老百姓面朝黄土背朝天的生活，同时老百姓又能通过外出务工或其他途径获得额外收入，提高生活水平。但实际不然，因为此类违法用地形式弊远远大于利。
首先，以以租代征用地的项目多是一些永久性占地项目，建成以后很难恢复耕种，而随着国土资源部严查以租代征的违法行为，很多通过以租代征方式取得农民土地的建设项目被紧急叫停，被要求重新恢复耕地用途，而恢复耕地用途需要大量的资金，这些资金往往要求出租土地的农民来承担，有些建设项目甚至给土地造成永久性损害，而无法恢复耕地的用途。导致出租农民承担远大于收益的风险。
其次由于粮食价格逐年上扬，取消农业税、种粮直补政策的兑现，农民的种粮的收益逐年提高。因此，对于出租土地用于非农业建设的农民来说，很难达到其所谓的改善生活的理想要求。
最后，有些情况下，地方政府会为以租代征的用地方进行背书，“以租代征”用地项目的落地，往往与当地政府的默许、纵容甚至直接参与分不开。“以租代征”可以规避建设用地审批的高昂成本，加快项目上马进展的速度，又可以脱逃法定的税费和免除占用耕地而必须履行的占补平衡义务。地方政府不必为征地补偿费用和被征地农民安置、长远生计等问题困扰，更关键的是，可以突破建设用地指标的限制。而对用地企业而言，征地成本高、报批程序繁琐、周期长，不如签个租地协议，直接用地省时省事又省钱。短期内老百姓能获得短暂的租金收益，随着时间推移地方政府会协助占地方办理相关的土地征收审批以达到规避上级政府违法查处后果出现。而此时老百姓等来的不是持续的租金收益而是某一时间段的一次性补偿，这就导致被占地农民丧失了最佳的维权时机。因为相对占地之初进行维权，以租代征形式用地，作为老百姓的土地承包经营权人既可以选择出租也可以拒绝，而对于占地方之所以采取目前的用地形式就是因为短期内无法实现按照国家规定的土地审批程序合法获得用地，间接证明项目在用地上是很着急的，老百姓完全可以利用自己的优势地位争取满意的补偿价格。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、以租代征是否可以,拿回土地
以租代征是属于违法的行为，签订的租赁合同是无效的，所以农民可以通过主张合同无效要回被违法租用的土地。
《土地管理法》第八十一条规定，擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》(国土资发〔〕127号)相关规定，县级国土资源主管部门和农业部门要依据职能加强日常执法巡查，对不符合规定要求开展设施建设和使用土地的，做到早发现、早制止、早报告、早查处。对于擅自或变相将设施农用地用于其他非农建设的，应依法依规严肃查处;擅自扩大附属设施用地规模或通过分次申报用地变相扩大设施用地规模，擅自改变农业生产设施性质用于其他经营的，应及时制止、责令限期纠正，并依法依规追究有关人员责任。
国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知(国土资发[2020]166号文)第二条规定，依法严肃查处以租代征违法违规用地行为。对擅自通过出让、转让或者出租等方式将农民集体土地用于非农业建设的单位和个人， 应依据《土地管理法》第七十六条、第八十一条的规定追究法律责任;非法批准以租代征用地项目的国家机关工作人员，依照《土地管理法》第七十八条、《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》追究法律责任。涉及违法占用基本农田和耕地的，应依法从重处罚;涉嫌犯罪的，应移送司法机关追究刑事责任。
依法对以租代征违法违规用地行为处理后，确需补办用地手续的建设项目，必须附具对违法违规案件和有关责任人的处理意见及落实情况，征地补偿费用、耕地开垦费按违法用地期间最高标准支付和缴纳。有关地方要做好群众工作，依法保护农民集体和农户的合法权益，维护社会稳定。
二、“以租代征”对土地承包经营权人的影响
对土地承包经营权人而言，以租代征似乎解决了老百姓面朝黄土背朝天的生活，同时老百姓又能通过外出务工或其他途径获得额外收入，提高生活水平。但实际不然，因为此类违法用地形式弊远远大于利。
首先，以以租代征用地的项目多是一些永久性占地项目，建成以后很难恢复耕种，而随着国土资源部严查以租代征的违法行为，很多通过以租代征方式取得农民土地的建设项目被紧急叫停，被要求重新恢复耕地用途，而恢复耕地用途需要大量的资金，这些资金往往要求出租土地的农民来承担，有些建设项目甚至给土地造成永久性损害，而无法恢复耕地的用途。导致出租农民承担远大于收益的风险。
其次由于粮食价格逐年上扬，取消农业税、种粮直补政策的兑现，农民的种粮的收益逐年提高。因此，对于出租土地用于非农业建设的农民来说，很难达到其所谓的改善生活的理想要求。
最后，有些情况下，地方政府会为以租代征的用地方进行背书，“以租代征”用地项目的落地，往往与当地政府的默许、纵容甚至直接参与分不开。“以租代征”可以规避建设用地审批的高昂成本，加快项目上马进展的速度，又可以脱逃法定的税费和免除占用耕地而必须履行的占补平衡义务。地方政府不必为征地补偿费用和被征地农民安置、长远生计等问题困扰，更关键的是，可以突破建设用地指标的限制。而对用地企业而言，征地成本高、报批程序繁琐、周期长，不如签个租地协议，直接用地省时省事又省钱。短期内老百姓能获得短暂的租金收益，随着时间推移地方政府会协助占地方办理相关的土地征收审批以达到规避上级政府违法查处后果出现。而此时老百姓等来的不是持续的租金收益而是某一时间段的一次性补偿，这就导致被占地农民丧失了最佳的维权时机。因为相对占地之初进行维权，以租代征形式用地，作为老百姓的土地承包经营权人既可以选择出租也可以拒绝，而对于占地方之所以采取目前的用地形式就是因为短期内无法实现按照国家规定的土地审批程序合法获得用地，间接证明项目在用地上是很着急的，老百姓完全可以利用自己的优势地位争取满意的补偿价格。

[律师回复] 你好，拆迁的事项，当地拆迁办会有详细的拆迁补偿政策，建议咨询当地拆迁办，当拆迁办不公布的，可以申请行政公开，如果按照拆迁政策补偿不到位，可以起诉解决。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 可以要回来的。“以租代征”这种用地方式自始至终是不符合土地管理相关法律制度要求的，既侵犯农民合法权益，也不符合法律规定要求的“租地协议”。如果地方政府或其他用地单位违法租用农民土地，不符合《土地管理法》规定的例外情形，那么农民应当明确，这样的“租地合同”是违反法律法规强制性规定的，可以主张合同无效，要回自己的土地。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 合同无效的法定情形 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 农地转包、农地租赁，在农地这个领域，很多地方在制定转包合同范本时，都是混用的，这两种流转的表述方式，究其实质性差别，我也倾向于没什么大的差别，老百姓都搞不懂的，可能觉得就是说法不同而已。法律人也不是很不理解，因为土地承包法很多词汇并不符合法理逻辑，估计是法律言语粗鄙的立法者本着“生动活波、贴近农村生活、便于百姓理解、保持政策一贯性”之类的立场做的表述。但是既然法律创造了这一概念，相应法律概念体系在理解上就要做调整，也还是有一些差别的。以下分述之历史背景上，转包是随着承包（包括土地承包、国有企业内部承包、土地承包经营体制等中的承包概念）这一概念继续发展对应的概念，这一承包，有个大内部的概念，即一个集体（对应集体成员农民）、一个企业（对应企业管理人员及职工）、一个工厂（对应工厂人员）等。承包之后，承包人再向外流转才能是转包，都是“包”，首先是“承”，接着是“转”，而租赁这一概念则更具有一般意义，没有这么多特殊历史背景。期限上，转包不能超过承包期剩余期限，一般耕地不会超过三十年，林地不超过五十年；租赁则二十年为限，超过无效。是否
第一手转移出去上不同，转包对应承包，土地所有人不可能转包出去，只能是承包人（作为
第二手）转包；租赁不一定，所有人也可以签订租赁协议，
第二手可以租赁，但要一般要所有人同意方可。词源上，转包是中国社会政策化境下自己独创的言语来表述中国的情况，而租赁则是中国各国民法及传统民法理念中就有的一种债权法律关系。适用范围上：转包只用于农用承包地、建设工程等特定领域，而租赁则范围更广，土地、交通工具、房屋都可以用租赁这个词。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 征用土地的一个很重要的特征就是要符合法定的程序，这是征用土地制度合理存在的前提，如果在缺乏法定程序的情况下进行土地征收是严令禁止的。征用土地主要有以下几个程序： 1、拟订征用土地方案：由拟征用土地所在地市、县人民政府或其土地行政主管部门拟订。 2、审查报批：报有批准权限的上级政府批准。 3、方案公告：由市、县人民政府对经批准的征地方案在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。 4、征地补偿登记：被征用土地的所有权人和使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 5、制定征地补偿、安置方案：由市、县土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地的方案及土地所有者和使用者的登记情况(经核实)制定，即把征地方案中确定的各种补偿的总费用分配到各所有者和使用者，以及具体落实人员的安置方案。 6、公告征地补偿、安置方案并组织实施：征地补偿费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全部支付。 7、清理土地：征地补偿、安置方案实施后，由市、县土地行政主管部门组织有关单位对被征用的土地进行清理。 现实中，强征的情况经常有发生，极其严重的损害了广大民众的合法利益，造成了极其严重的社会后果，俨然成为了社会瞩目的公共事件。很多当事人的争议点集中在征用土地的程序性是否合法。如果普通老百姓遇到了这样的问题是很难举证的，所以我们建议遇到了这样的问题，委托专业的为您提供法律服务，以维护您的合法权益。

[律师回复] 您好，关于以租代征是非法征地吗这个问题，我的解答如下, 以租代征属于非法征地吗
征地必须符合法律规定，必须有征地许可，如果以租代征，侵犯了他人的合法权益，属于非法征地
以租代征的方式非法征地如何维权
以租代征”行为不仅是严重违反土地法律法规的行为，也是违背土地管理、违背国家长远利益的一种行为。《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地……·”;第44条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续……，本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。”由农民集体土地转为国有土地，需要经过土地征收程序，土地征收有着严格的审批程序。因此，以租代征是严重违背土地管理法的行为。为此，国土资源部发出《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》、《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》和《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》，要求依法严肃查处“以租代征”违法违规用地行为。
“以租代征”属于非法占地行为，根据《土地管理法》的规定，应该责令退还非法占用的土地、拆除地上建筑物、恢复土地原貌，并处罚款。对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任;对于无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 宅基地的面积是指本宅基地的建筑物的占地面积与本宅基地的空坝的面积之和，而房产面积是指宅基地建造的地面面积。
农村宅基地面积计算：
(一)建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界;
(二)挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，但底层不得构筑;
(三)由二户或二户以上使用同一宗土地的，用地面积按房屋产权的建筑面积与总面积的比例分摊;弄堂用地，使用 楼上的农户分摊面积为一半，其余为共用面积;
(四)通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。

[律师回复] 根据《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。而以租代征则是擅自将农用地转为建设用地。即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。同时，以租代征往往降低了征地补偿标准，逃避了对被征地农民的安置，可能导致被征地农民生计没有保障，因此，以租代征是一种既损害国家利益，也损害被征地群众利益的严重违法行为。如果您也遇到以租代征了，一定要通过法律途径维护自己的合法权益。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 征用土地的一个很重要的特征就是要符合法定的程序，这是征用土地制度合理存在的前提，如果在缺乏法定程序的情况下进行土地征收是严令禁止的。征用土地主要有以下几个程序： 1、拟订征用土地方案：由拟征用土地所在地市、县人民政府或其土地行政主管部门拟订。 2、审查报批：报有批准权限的上级政府批准。 3、方案公告：由市、县人民政府对经批准的征地方案在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。 4、征地补偿登记：被征用土地的所有权人和使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 5、制定征地补偿、安置方案：由市、县土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地的方案及土地所有者和使用者的登记情况(经核实)制定，即把征地方案中确定的各种补偿的总费用分配到各所有者和使用者，以及具体落实人员的安置方案。 6、公告征地补偿、安置方案并组织实施：征地补偿费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全部支付。 7、清理土地：征地补偿、安置方案实施后，由市、县土地行政主管部门组织有关单位对被征用的土地进行清理。 现实中，强征的情况经常有发生，极其严重的损害了广大民众的合法利益，造成了极其严重的社会后果，俨然成为了社会瞩目的公共事件。很多当事人的争议点集中在征用土地的程序性是否合法。如果普通老百姓遇到了这样的问题是很难举证的，所以我们建议遇到了这样的问题，委托专业的为您提供法律服务，以维护您的合法权益。

[律师回复] 解答如下, 　　答：
1.转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。　　　　
2.出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

[律师回复] 你好：以租代征是严重违背土地管理法的行为。为此，国土资源部发出《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》、《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》和《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》，要求依法严肃查处“以租代征”违法违规用地行为。“以租代征”属于非法占地行为，根据《土地管理法》的规定，应该责令退还非法占用的土地、拆除地上建筑物、恢复土地原貌，并处罚款。对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任;对于无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。所以，可以集体委托律师依！有法可依。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 农村土地征收必须依照法定的程序进行：
(1)办理农用地转用审批。所征收的土地属于农用地(耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等)的，应办理农用地转用审批手续。
(2)向或省、自治区、直辖市人民政府申请征地审批。
(3)征地公告。
(4)征地补偿、安置方案公告。
(5)办理补偿、安置手续。经过上述程序后，建设项目才能开工进行。

[律师回复] 您好，关于土地征收的一般流程这个问题，我的解答如下, 政府决定土地征收，应当发布拟征收土地公告，然后由国土资源行政主管部门会同有关部门组织勘测定界调查。国土部门会同有关部门依据国家和省土地征收补偿安置的有关规定，自勘测调查结束之日起15个工作日内，拟定土地征收补偿安置方案。征收补偿安置方案要在权利人所在地进行公示，公示期不得少于5个工作日，权利人可以对补偿方案要求听证。对补偿标准和安置方式没有异议的，由国土部门和财政部门与农村集体经济组织签订土地征收补偿安置协议。对补偿标准有异议，达不成土地征收补偿安置协议的，由市、县人民政府进行协调；协调不成的，报省人民政府裁决。征收人将土地及房屋征收补偿安置费用足额支付给被征收人。被征收人在规定的期限内清理附着物，并移交土地。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 土地征收程序是什么
征地的程序分前后衔接的两大块，即征地的批准程序和征地的实施程序。
(一)征地的批准程序(以大型建设项目为例)
1、建设项目依法经或省政府批准。
2、建设单位向市、县政府地政部门提出建设用地申请。
3、市、县政府地政部门审查后拟订征收土地等方案。
4、经市、县政府同意后逐级上报。
5、征收土地等方案依法由或者省政府批准。
(二)征地的实施程序
1、发布征地公告
(1)发布机关：市县政府。
(2)发布范围：被征收土地所在地的乡(镇)、村。
(3)公告内容：批准征地机关、批准文号、征收土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿的期限等。
(4)发布后果：公告发布后抢栽、抢种的农作物或抢建的建筑物不列入补偿范围。
2、办理征地补偿登记
(1)登记机关：征地公告指定的政府地政部门。
(2)登记申请人：被征收土地的所有权人、使用权人。
(3)登记期限：征地公告规定的期限。
(4)登记所需材料：土地权属证书证书、地上附着物产权证明等文件。
(5)不办理登记的后果：列入补偿范围。
3、拟订征地补偿安置方案
(1)拟订机关：市、县政府地政部门会同有关单位。
(2)拟订根据：土地登记资料、现场勘测结结果、经核对的征地补偿登记情况、法律法规规定的征地补偿标准。
(3)方案内容：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费等事项。
(4)方案公告：市、县政府地政部门在被征收土地所在地的乡(镇)、村公告方案，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。
(5)报批：由市、县政府地政部门报市、县政府批准。
4、确定征地补偿安置方案
确定和批准机关：市、县政府(并报省政府地政部门备案)。
5、实施征地补偿安置方案
(1)组织实施机关：县级以上政府地政部门。
(2)费用支付：在方案之日起3个月内侠客支付给被征地的单位和个人，未按规定支付费用的，被征地的单位和个人有权拒交土地。
6、土地交付
被征地单位和个人应当按规定的期限交付土地。