私下签订小产权房买卖合同是否生效

小产权房因未取得合法产权证书，买卖不受法律完全保护。遇到一房二卖，可先收集购房合同、付款凭证等证据，与卖方协商退款及赔偿。若协商不成，可向法院起诉，要求卖方承担违约责任，但因小产权房交易本身存在风险，可能无法完全保障权益。

购房合同无效时，所付房款通常能退还。依据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还。所以购房者交付的房款，售房者有义务返还，若存在过错方，还需赔偿对方因此遭受的损失。

新房还没交付就漏水，不一定能退房。若经核验漏水属主体结构质量不合格，或严重影响正常居住使用，购房者可要求退房；若只是一般质量问题，开发商应负责修复，通常不满足退房条件。具体能否退房，需依据实际情况及合同约定判定。