解除商品房买卖合同重签协议是否可以？

[律师回复] 《商品房买卖司法解释》第4条规定将认购书认定为预约合同性质，将其与本约即商品房买卖合同做了区分。认购书作为特殊的担保合同，其成立和法律效力均不因预售合同的存在和效力而受影响，特别是认购书中存在的定金条款更不能因预售合同未能签订而失去法律效力。因此，认购协议可以在开发商办理完毕立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。认购书的法律性质为预约合同，认购书中的定金条款性质应属于立约定金，可以适用定金罚则。除非认购书签订时开发商尚未办理立项、规划等手续，开发项目和认购房屋尚未确定，否则无商品房预售许可证不影响认购书的效力。

[律师回复] 您好，关于重庆市商品房买卖定金协议如何写这个问题，我的解答如下, 重庆市商品房买卖定金协议怎么写
重庆市商品房买卖定金协议怎么写
甲方(卖方)：__________
住所：__________________ 邮编：_______________
法定代表人：____________ 联系电话：___________
乙方 (预订方)：______ 联系电话：___________
住所：__________________ 邮编：_______________
证件名称：______________ 证号：_______________
甲、乙双方遵循平等自愿和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方预订商品房事宜，订立本协议。
第一条 乙方预订_______区_______街(路)_____号《_________ 》项目______幢 ______层______室(以下简称该房屋)。甲方已取得该房屋的商品房预售许可证(证书号：________________)，并经___________测绘机构预测，该房屋建筑面积为 ________平方米，套内建筑面积为_______平方米。该房屋甲方定于____年____月____日交付给乙方。
第二条 乙方预订的该房屋每平方米套内建筑面积单价为人民币_____元，总房价为人民币______元，乙方采取 [一次性][分期][按揭]_____方式付款。
第三条 乙方同意签订本协议时，支付定金人民币_______________元，作为甲、乙方双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。签订商品房买卖合同时，买卖单价应以本协议
第二条约定的单价为准。
第四条 甲、乙双方商定，预订期为____天，乙方于_______年_____月______日前到________与甲方协商签订商品房买卖合同。
超过预订期，乙方未与甲方协商签订商品房买卖合同的，甲方有权解除本协议。甲方解除本协议的，定金不予返还。
第五条 甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、模型、样板房所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房买卖合同的附件。
第六条 有下列情形之
一，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。
1、甲乙双方在签订商品房买卖合同时，因面积误差处理、户型结构、土地使用年限、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款存在分歧，不能协商一致的;
2、甲乙双方签订本协议后、签订商品房买卖合同前，由司法机关、依法限制该房屋房地产权利的。
第七条 有下列情况之
一，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：
1、甲方未以本协议第二条约定的单价作为商品房买卖价格的;
2、甲方未遵守
第五条约定的;
3、甲方未告知乙方在签订本协议前该房屋已存在抵押、预租、查封等事实的。
第八条 除本协议
第六条、
第七条约定的情形外，乙方在预订期内提出解除本协议的，无权要求甲方返还定金。
第九条 其他约定。
第十条 甲乙双方签订商品房买卖合同后，本协议自行终止。
本协议一式_____份，甲乙双方各持_____份，______、_______各执一份。
第十一条 本协议在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下述第_______种方式解决：
1、向重庆仲裁委员会申请仲裁。
2、依法向人民。
甲方：(签章)_______ 乙方：(签章)_______
_____年_____月_____日 _____年_____月_____日

[律师回复] 出租方（以下简称甲方）：
身份证号码：
承租方（以下简称乙方）：
身份证号码：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：
第一条 房屋的基本情况
甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于________ ；位于第____ 层，
共____ （套） （间），房屋结构为_________ ，建筑面积_______平方米（其中实际建筑面积_______ 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_______平方米）；该房屋的土地使用权以(出让) （划拨）方式取得；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋附着设施见附件二；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为：
第二条 房屋用途
该房屋用途为
。 除双方另有约定外，乙方不得擅自改变房屋用途。
第三条 租赁期限
租赁期限自 年 月 日至 年 月 日止。
第四条 租金及其支付方式
1、该房屋的租金 元／（月）(年) （大写人民币 ： ）
共计 元（大写人民币： ）
租赁期间，如遇市场变化，双方可以另行协商调整租金标准。
2、乙方于本合同生效之日向甲方支付定金 元（大写人民
币： ）。租金按（月）（季）（年）结算，由乙方于每（月）（季）（年）的第 个月的 日前交付给甲方。
第五条 房屋交付日期
甲方应于本合同生效之日起 日内，将房屋交付给乙方。

[律师回复] 《商品房买卖司法解释》第4条规定将认购书认定为预约合同性质，将其与本约即商品房买卖合同做了区分。认购书作为特殊的担保合同，其成立和法律效力均不因预售合同的存在和效力而受影响，特别是认购书中存在的定金条款更不能因预售合同未能签订而失去法律效力。因此，认购协议可以在开发商办理完毕立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。认购书的法律性质为预约合同，认购书中的定金条款性质应属于立约定金，可以适用定金罚则。除非认购书签订时开发商尚未办理立项、规划等手续，开发项目和认购房屋尚未确定，否则无商品房预售许可证不影响认购书的效力。

[律师回复] 卖方（下称甲方）：
地 址：
法 定 代 表 人：
买方（下称乙方）：
身 份 证 ：
委 托 代 理 人：
委托代理人身份证：

乙方向甲方购买坐落于 （以下简称为该商铺）商品房壹套，双方已签订《广东省商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），合同编号： 号，现经甲、乙双方协商，达成协议如下：
一、甲、乙双方自愿解除上述商品房的买卖合同。
二、自双方签订本协议之日起，买卖合同即终止，双方之间就买卖合同的争议全部解决。甲方收回出售给乙方的上述商品房，该商品房的产权即与乙方无关。
三、双方对退还已付房款办法已达成一致意见，具体如下：

1、此房价成交总价为：（人民币） 元。

2、乙方已缴付楼款/首期款：（人民币） 元（含定金）。

3、双方退款事宜另行约定。
四、乙方应于本协议生效后的三个工作日内提交办理解除按揭贷款协议、解除买卖合同、注销抵押登记事宜所需要的全部资料，并配合甲方办妥上述事宜，若乙方不能按时提交相关资料或提交资料欠缺、不合格或拒绝配合办理的，甲方有权暂缓推还乙方所有款项。
五、办理解除合同产生的手续费由 乙方 承担。
六、双方同意，自本协议生效后，双方之间就买卖合同的争议全部解决。除本协议明确约定外，任何一方均不对另一方主张买卖合同项下的权利或与买卖合同相关的权利。
七、本协议自双方签字之日起生效、本协议为一式伍份，甲方执 贰 份，乙方执 壹 份， 贰 份留存政府相关部门，均具同等法律效力。


甲方： 乙方：

法定代表人： 委托代理人：

年 月 日 年 月 日这是为大家提供的一份商品房买卖合同解除协议书范本。

[律师回复] 解除《商品房买卖合同》协议书
出卖人(下称甲方)：
法定代表人：
联系地址：
联系电话：
买受人(下称乙方)：
身份证号码：
联系地址：
联系电话：
甲乙双方于 年 月 日签订《商品房买卖合同》(合同登记号： ，下称“购房合同”)及相关文件，乙方购买甲方 号商品房(以下简称为该商铺)，现经双方本着自愿、平等、互利的原则协商一致，就解除该购房合同事宜达成协议如下：
一、甲、乙双方自愿解除上述购房合同。自本协议生效之日起，双方之间就该购房合同的争议全部解决。
二、乙方应于本协议生效后3个工作日内持上述购房合同及其补充协议、收款收据原件等相关资料，向甲方办理退房手续。
三、甲方应于乙方办理完毕退房手续后10日内退还乙方全部购房款人民币
拾 万 仟 佰 拾 元整(小写 元)并无须支付利息。
四、甲乙双方自愿协商解除购房合同，双方就上述购房合同的签订以及已履行和未履行的权利义务，均无任何异议，互不追究违约责任或要求赔偿损失。
五、乙方应配合甲方办理购房合同注销登记手续，若乙方不能按时提交相关资料或提交资料不合格或拒绝配合办理的，甲方有权暂缓退还乙方所有款项。
六、本协议自双方签署之日起生效。本协议一式肆份，甲方执贰份，乙方执壹份，政府相关部门留存壹份，均具同等法律效力。
甲方：乙方：
法定代表人：
年 月 日 年 月 日
以上《商品房买卖合同》解除协议书范本格式仅供参考

[律师回复] 《商品房买卖司法解释》第4条规定将认购书认定为预约合同性质，将其与本约即商品房买卖合同做了区分。认购书作为特殊的担保合同，其成立和法律效力均不因预售合同的存在和效力而受影响，特别是认购书中存在的定金条款更不能因预售合同未能签订而失去法律效力。因此，认购协议可以在开发商办理完毕立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。认购书的法律性质为预约合同，认购书中的定金条款性质应属于立约定金，可以适用定金罚则。除非认购书签订时开发商尚未办理立项、规划等手续，开发项目和认购房屋尚未确定，否则无商品房预售许可证不影响认购书的效力。

[律师回复] 您好，关于商品房买卖合同解除这个问题，我的解答如下, 甲方：
甲、乙双方于年月日签订了编号为：的《北京市外销商品房预售契约》《北京市商品房买卖合同》(下称“该契约”)。现双方经友好协商，达成如下一致意见：
1.甲方同意按本协议约定的时间及条件与乙方处理相关事宜，依该契约的约定，甲方应向乙方返还双倍定金、已付房价款及相应利息共计人民币元，除尚未归还之银行贷款外，甲方需向乙方实际支付人民币元。银行贷款部分款项共计元由甲方年月日直接返还予贷款银行，并向乙方提供银行的收据，做为乙方与银行解除借款合同的依据。
2.双方同意甲方按照下列期限，分期将除银行贷款部分外的购房款直接支付给乙方：
(1)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(2)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(3)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(4)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(5)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(6)年月日之前，甲方向乙方支付款项计元，以及交付返还全部银行贷款后银行所提供的收据。
3.乙方如系以银行抵押贷款方式支付部分房价款的，自本协议签署之日起至该契约正式注销之日，每月应向贷款银行支付的抵押贷款月均还款(下称“月均还款”)，由甲方支付，乙方给予必要的配合，且乙方无须再向甲方归还。
4.甲方按本协议第2条第
(6)款约定执行完毕后，双方另行签订解约协议解除该契约。自该契约解除后，乙方不再对该契约项下的房屋及其相关建筑享有任何权利，甲方有权另行处置该契约项下房产。在该契约解除之前，如果乙方不再要求退房、解约的，可与甲方另行协商。
5.甲方向乙方支付全款计元之后，并且双方签订解除该契约的文件生效后，乙方应授权甲方至北京市国土资源与房屋管理局(下称“房地局”)办理该契约注销登记手续之全部所需文件(包括签署递交房地局的解约协议、返还甲方开具的付款票据和合同等)。
6.甲乙双方同意该契约之注销登记手续于甲方向乙方支付完毕全部直接返还款项后15日内办理。
7.本协议自双方签字之后甲方向乙方所支付首批还款计元到达乙方账户开始生效，壹式陆份，甲乙双方各持叁份。
甲方：乙方：
代表：代表：
年月日。

[律师回复] 房屋买卖协议书范本
　　房屋买卖协议书
　　甲方夫妻：(出售方)：
　　姓名： 身份证号：
　　姓名： 身份证号：
　　乙方：(购买方)
　　姓名： 身份证号：
　　为了确保房屋买卖双方的合法权益，甲乙双方现就住宅及储藏室买卖自愿达成协议如下：
　　第一条 经甲乙双方共同协商，甲方夫妻自愿将位于 市 区 号楼 单元 室的住宅壹套(建筑面积 平方米)及储藏室壹间(建筑面积平方米)出售给乙方。房屋所有权证号为： 。甲方保证对其所售房屋拥有完全的所有权，没有抵押等各种负担。
　　第二条 上述住宅及储藏室的出售价为人民币 元整(￥ 元)(以下金额均为人民币)，此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更。
　　第三条 付款方式：乙方先交定金 元整;甲方在领到新房钥匙之日起10日内，乙方支付甲方 万元整(￥ 元)，剩余房款 元整(￥元)于甲方交此房给乙方时由乙方一次性付清。
　　第四条 甲方必须在领到 新房钥匙之日起 日内腾房给乙方。
　　第五条 乙方支付甲方万元款项时甲方须把此房房屋所有权证等证件原件及相关票据均由乙方保管。将来土地证发放后甲方必须立即配合领取并交由乙方保管，甲方将来必须积极配合乙方共同到房产部门办理上述住宅所有权过户手续，并将新的《房产证》交给乙方。上述住宅一经办理所有权过户手续，房屋的产权及使用权归乙方所有，甲方不再拥有产权及使用权等任何权利。
　　第六条自甲方腾房给乙方之日起，如遇拆迁等与此房相关的权利义务等均由乙方享有和承担，在此日之前由此房产生的权利义务均由甲方享有和承担。
　　第七条 上述住宅及储藏室的交易过户费用由乙方承担。

[律师回复] 购销合同是买卖合同的变化形式，它同买卖合同的要求基本上是一致的。购销合同是中国经济活动中用得最多最广的经济合同，也是经济合同法律关系中最基本的经济合同形式，它属于特殊类型的买卖合同。

[律师回复] 因办理退房手续而发生的相关费用和损失由乙方负责。
四、在乙方办理好退房手续后五个工作日内甲方将乙方的首付款29.66万元退还给乙方，将购房贷款60.90万元退还给中国银行桂林分行，归还银行利息的部分由乙方负责偿还。

[律师回复] 我国《合同法》合同法第九十五条条第一款规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”由此可见，解除权应在上述法定期限内行使，否则将会导致该权利的消失。且解除权行使期限是除斥期间，应自解除权发生之日起算，不存在期间的中止、中断和延长的情形。虽然从仅条文的语境来看，该规定似应理解为逾期付款或逾期交房情况的解除权行使期限。但综合来看，该款对于解除权行使期限的规定应适用于所有的法定解除权情形。
根据我国《合同法》第九十六条规定：“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序，口头或书面均可。如通知已经送达，但对方一旦提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由法院或仲裁机构裁判确定。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房买卖合同如何解除
1、开发商擅自变更规划设计：
指在商品房预售之后，开发商变更规划设计，影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发商不得擅自变更。如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第二十四条)
2、商品房面积误差过大：
指商品房预售合同中的约定面积与进行产权登记的实际面积产生误差。有约定从之。未约定或约定不明的，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房。开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。(《商品房销售管理办法》第二十条)
3、商品房套型误差：
指按套(单元)计价的商品房，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。按套(单元)计价的预售商品房，套型与设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款，购房者退房的，由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第十九条)
4、贷款申请未获批准：指商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，
因一方原因未能订立担保贷款合同，导致合同不能履行，另一方可请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于双方的事由未能订担保贷款合同导致买卖合同不能履行，当事人可以请求解除合同，卖方应将收受的购房款本金及其利息或定金返还买方。(“解释”23条)
5、开发商迟延交楼：指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。
购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间，若开发商未能在约定期限交付，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。经催告三个月仍未履行，一方可解除合同，但约定优先。没有约定，经催告，解除权行使合理期限：三个月。解除权消灭期限：没有催告的，解除权应在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使解除权的，解除权消灭，包括法定解除和约定解除。(“解释”第十五条)
构成根本违约的迟延履行：
1.约定不接受迟延履行。
2.履行期限构成合同的必要因素，超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益。
3.继续履行不能得到合同利益。
6、商品房质量问题：
指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。购房者应先向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，开发商应当办理退房手续，返还购房款，并应就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。(“解释”第十二条)
7、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。质量缺陷无法修理、替换、降价的方法予以补救，或补救成本过高。(“解释”第十三条)
8、欺诈性质：
(1)出卖人订立商品房买卖合同时，具有商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人，或隐瞒为拆迁补偿安置房屋的事实(一房二卖)、或故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(“解释”第九条)
(2)出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用(一房二卖)，导致购房者无法取得房屋，购房者也有权解除合同。买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(“解释”第十条)
9、延迟办理房产证：
指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失的。(“解释”第十九条)
10、其他情况：
主要指所购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效，如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;属于共有房产，签订购买协议未经过其他共有人书面同意的。
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1、开发商可以解除商品房买卖合同的情形主要是指买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，开发商可以解除合同。有约定的从约定。
提示：
解除权行使期间：《解释》第十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”这是对商品房买卖合同解除权行使期限的规定。
解除权行使的期限，适用法定期限和约定期限，性质属于除斥期间，即法律规定解除权于存续期间届满之时而消灭的期间。与诉讼时效不同不，除斥期间的效果是权利不能行使，诉讼时效的效果是失去胜诉权。诉讼时效可以中断，除斥期间仅为权利的法定存续期间，不能中断。

[律师回复] 现在这个解除商品房买卖合同协议书的， 房屋买卖双方当事人主体不合格的房屋买卖
(1) 卖方的主体不合格。主要包括：卖方主体无行为能力或者临时处于丧失行为能力的状态;卖方主体没有房屋所有权，只是代管人或承租人或借住人;没有取得合法授权或超越代理权代理他人出卖房屋的人等。
(2) 买方主体不合格。主要包括：违反法律规定，购买私人住房的国家机关和企事业单位;违反法律规定，购买他人享受国家或单位优惠补贴而购建房屋的非原单位职工等。
三、 规避法律的房屋买卖例如为了逃避债务而进行虚假的房屋买卖属于规避法律的房屋买卖。
四、 买卖双方意思表示真实的房屋买卖lt;民法通则gt;第五十五条第二项规定，民事法律行为应当意思表示真实。第五十八条第三项规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。当事人意思表示不真实主要有以下几种情况中：
(1) 欺诈。即一方当事人采取隐瞒事实真相或用虚构、捏造的事实欺骗对方，使对方当事人陷入错误认识而作出非真实意思表示，同对方进行房屋买卖的行为。欺诈行为有下列特点：欺诈行为须出于行为人的故意;欺诈的手段可能是积极的行为，也可能是消极的行为，其目的都是为了使对方陷入错误认识;受欺诈一方进行房屋买卖行为完全是由上述错误认识所造成的结果，即如果了解了事实真相就不会同意进行这项房屋买卖行为。
(2) 胁迫。即当事人一方因受到恐吓、胁迫而为的房屋买卖行为。恐吓是以将来施加危害而使他人恐怖的行为。在他人的恐吓手段要挟下进行的房屋买卖行为，并非出于真实的意思表示，所以其行为理应无效。恐吓可以是针对肉体方面的，可以是针对精神方面的，也可以是针对财产方面的，恐吓可以是指向本人，也可以指向本人的亲属。恐吓的事实必须是非法的、重大的和可能发生的;如果是合法的、轻微的损害、无可能性的行为，那么该行为不构成恐吓行为。胁迫与恐吓不同，胁迫是对肉体直接施加暴力和强制;胁迫是用正在发生的事实来逼迫;恐吓是以将来的危害相要挟。但无论是恐吓还是胁迫，都是确认房屋买卖合同无效的根据。
(3) 乘人之危。即一方当事人由于各种原因而陷入了极度的经济困彻难，或者是亲人有重病急需钱救治，或者是生产经营陷入了极度困难，急需资金等情况下，他方乘机得用这种困难，将房屋买卖价格压得极低，明显违背等价有偿原则。
五、 违反法定形式的房屋买卖房屋买卖应当签订书面合同，口头合同无效;并且，房屋买卖应依法定程序到房地产管理机关办理过户登记手续，不办理过户登记手续的房屋买卖合同不发生法律效力。法律要求了特定形式的法律行为，如果行为不符合法律规定的形式，该行为没有法律效力。lt;民法通则gt;第五十六条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。”
六、 一方代理人与他方恶意通谋的房屋买卖这种房屋买卖行为是代理人背着被代理人与对方私下串通所进行的侵犯被代理人合法权得的行为。代理人负有维护被代理人的利益、体现被代理人的意志的义务，如果损害了被代理人的利益，背离了被代理人的意志，那么这种房屋买卖行为理应无效

[律师回复] 《商品房买卖司法解释》第4条规定将认购书认定为预约合同性质，将其与本约即商品房买卖合同做了区分。认购书作为特殊的担保合同，其成立和法律效力均不因预售合同的存在和效力而受影响，特别是认购书中存在的定金条款更不能因预售合同未能签订而失去法律效力。因此，认购协议可以在开发商办理完毕立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。认购书的法律性质为预约合同，认购书中的定金条款性质应属于立约定金，可以适用定金罚则。除非认购书签订时开发商尚未办理立项、规划等手续，开发项目和认购房屋尚未确定，否则无商品房预售许可证不影响认购书的效力。

[律师回复] 您好，关于商品房买卖合同能怎么解除这个问题，我的解答如下, 商品房买卖合同如何解除
1、开发商擅自变更规划设计：
指在商品房预售之后，开发商变更规划设计，影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发商不得擅自变更。如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第二十四条)
2、商品房面积误差过大：
指商品房预售合同中的约定面积与进行产权登记的实际面积产生误差。有约定从之。未约定或约定不明的，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房。开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。(《商品房销售管理办法》第二十条)
3、商品房套型误差：
指按套(单元)计价的商品房，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。按套(单元)计价的预售商品房，套型与设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款，购房者退房的，由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第十九条)
4、贷款申请未获批准：指商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，
因一方原因未能订立担保贷款合同，导致合同不能履行，另一方可请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于双方的事由未能订担保贷款合同导致买卖合同不能履行，当事人可以请求解除合同，卖方应将收受的购房款本金及其利息或定金返还买方。(“解释”23条)
5、开发商迟延交楼：指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。
购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间，若开发商未能在约定期限交付，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。经催告三个月仍未履行，一方可解除合同，但约定优先。没有约定，经催告，解除权行使合理期限：三个月。解除权消灭期限：没有催告的，解除权应在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使解除权的，解除权消灭，包括法定解除和约定解除。(“解释”第十五条)
构成根本违约的迟延履行：
1.约定不接受迟延履行。
2.履行期限构成合同的必要因素，超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益。
3.继续履行不能得到合同利益。
6、商品房质量问题：
指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。购房者应先向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，开发商应当办理退房手续，返还购房款，并应就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。(“解释”第十二条)
7、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。质量缺陷无法修理、替换、降价的方法予以补救，或补救成本过高。(“解释”第十三条)
8、欺诈性质：
(1)出卖人订立商品房买卖合同时，具有商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人，或隐瞒为拆迁补偿安置房屋的事实(一房二卖)、或故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(“解释”第九条)
(2)出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用(一房二卖)，导致购房者无法取得房屋，购房者也有权解除合同。买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(“解释”第十条)
9、延迟办理房产证：
指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失的。(“解释”第十九条)
10、其他情况：
主要指所购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效，如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;属于共有房产，签订购买协议未经过其他共有人书面同意的。
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1、开发商可以解除商品房买卖合同的情形主要是指买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，开发商可以解除合同。有约定的从约定。
提示：
解除权行使期间：《解释》第十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”这是对商品房买卖合同解除权行使期限的规定。
解除权行使的期限，适用法定期限和约定期限，性质属于除斥期间，即法律规定解除权于存续期间届满之时而消灭的期间。与诉讼时效不同不，除斥期间的效果是权利不能行使，诉讼时效的效果是失去胜诉权。诉讼时效可以中断，除斥期间仅为权利的法定存续期间，不能中断。

[律师回复] 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (一)当事人名称或者姓名和住所 (二)商品房基本状况 (三)商品房的销售方式 (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 (五)交付使用条件及日期 (六)装饰、设备标准承诺 (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 (八)公共配套建筑的产权归属 (九)面积差异的处理方式 (十)办理产权登记有关事宜 (十一)解决争议的方法 (十二)违约责任 (十三)双方约定的其他事项。

[律师回复] 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (一)当事人名称或者姓名和住所 (二)商品房基本状况 (三)商品房的销售方式 (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 (五)交付使用条件及日期 (六)装饰、设备标准承诺 (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 (八)公共配套建筑的产权归属 (九)面积差异的处理方式 (十)办理产权登记有关事宜 (十一)解决争议的方法 (十二)违约责任 (十三)双方约定的其他事项。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, １、房屋主体质量不合格 购房者在验收房屋的时候发现房屋主体存在严重的质量问题可以拒收房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格从而导致房屋不能交付使用，或者交房后房屋主体结构质量经有关机构核验后属不合格的，购房者有权申请解除房屋买卖合同，并可申请出卖方赔偿损失。 ２、房屋面积误差超过合同约定 一般在买卖双方签订的房屋买卖合同中会约定存在房屋面积误差如何处理，按照《解释》中第十四条的内容，在房屋买卖过程中，如果双方签订的购房合同中所注明的房屋面积与实际相比缩水超过了３％，且双方没有对此问题约定好解决方法，购房者可申请退房并解除合同，出卖方则应无条件返还其已付房款及利息。 ３、逾期交房 现在大多数的新房都是以期房的形式出售的，期房的房屋交付时间存在很多不确定的因素。按照《解释》第十五条，如果出卖方延期交房，购房者已经明确通知催促后三个月仍未交房的，购房者可单方面提出解除合同，并要求出卖方返还其已付房款及利息。 ４、无法办理产权证书 大家在购买房屋的时候都会比较关注该房屋是否能够办理产权证书，无常按时办理房屋产权登记的情况，在购房过程中时有发生，如非购房者自身原因导致无法办理产权登记的，也非出卖方原因的话，双方可自行解除合同，出卖方需返还购房者已付房款。 从法律角度上来说，房屋买卖合同是买卖双方进行房产交易的重要依据。而房屋买卖合同的解除有约定解除和法定解除、单方解除和协议解除之分。如果购房合同的双方当事人能够就房屋买卖合同的解除协商一致或者房屋买卖合同中对合同的解除的条件已有明文规定，那么购房者想解除房屋买卖合同是轻而易举的事。

[律师回复] 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)有关规定以及其他法律法规的规定，商品房买受人在以下情况下可以行使解除权，解除与开发商之间的买卖合同： 按照《解释》 第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 按照《解释》 第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋抵押给 第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。 此外，买受人还可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。 按照《解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 按照《解释》 第九条 第二项规定，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 按照《解释》第十三条 第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 按照《解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。 按照《解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。