房屋拆迁工作是否需要公告？

[律师回复] 您好，针对您的房屋拆迁报告怎么写问题解答如下, 委托人：厂房<br/>受委托人：评估机构<br/>厂房拆迁评估损失有：<br/>一是不动产损失评估。指不能随迁的财产的拆迁补偿价值评估<br/>二是停产损失评估。指因搬迁而停产给企业造成的损失价值评估<br/>三是搬迁费评估。指随迁财产搬迁的全部合理费用。<br/>我们的分项也获得了委托方的认可，分项不仅体现了对项目内涵的深刻了解，评估结论和报告也便于各方审查核准。其中，不动产损失是要用于与政府主管部门谈判补偿，停产损失要为董事会和股东大会审议通过，并向政府主管部门申报搬迁费需由大股东核准并出资。在评估过程中，我们本着“科学合理，不重不漏”的原则，加大现场核查工作力度，按时高质量地实现了在竞标时的承诺。评估报告受到主管部门的肯定，评估结论也为各方所接受。我们的作法是：<br/>(一)不动产损失评估<br/>搬迁企业的不动产包括：房屋建筑物、构筑物(设备基础，道路、围墙、挡土墙等)、管网(给排水、暖，电、燃气、通讯、管理信息系统，安全监控、消防等)、绿化景观等不能随迁的财产。不动产损失评估的价值类型是“拆迁补偿价值”。拆迁补偿价值是根据政府主管部门房屋拆迁的有关规定和拆迁补偿标准确定的评估对象在评估基准日可能获得的补偿价值。例如当地政府明确规定了树木的补偿标准，只要根据树种树龄就可确定补偿价值。对房屋拆迁补偿的评估。当地政府规定了住宅搬迁评估的平均指导价，非住宅房屋拆迁评估指导价则要求比照住宅拆迁评估指导价适当浮动，但未对有关因素调整系数做出具体规定，本次评估对象为工业厂房，与住宅很难比对，加之可供比对的工业建筑市场交易案例难寻，故在与拆迁方协商后，决定本次评估采用成本法确定不动产拆迁补偿价值。<br/>(二)停产损失评估<br/>《城市房屋拆迁管理条例》规定，因拆迁非住宅房屋造成停产，停业的，拆迁人应当给予适当补偿。一般以被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算，也有的地方法规规定按被拆迁企业上年月平均净利润的若干倍给予补偿。<br/>搬迁会造成停产，停产意味着获利能力的暂时损失。需要注意的是，机械工厂的搬迁，其短时停产并不意味着停止全部经营活动。以本案为例，产成品仍必须按合同兑现，原材料仍按计划采购，一些生产经营活动仍在进行。在此次工厂搬迁损失的评估中，停产损失的评估用搬迁期间企业净利润的损失计算。搬迁期间月度平均净利润用企业前三年年均销售收入净利润率和当年预计实现的月平均销售收入计算。当年预计实现的月平均销售收入为：上年实际销售收入×(1前三年销售收入平均增长率)12。委托方设定此次的搬迁时限为两个月。<br/>(三)搬迁费评估<br/>工厂搬迁费评估是对随迁财产，包括机器设备，工装模具，工位器具。存货，在用低值易耗品、文件档案等从拆卸运到新址安装试车投产全过程合理费用的估测。此次评估中搬迁费不计资金成本。<br/>搬迁费的估价不是严格意义上的资产价值评估。注册资产评估师要针对不同的搬迁财产，经过深入调查研究，科学缜密，经济合理地设定一个搬迁方案，以此作为搬迁费用计价的基础。以机器设备为例，搬迁费一般应包括：拆卸费，包装费，吊装费，运费，卸车费，安装调试费，验收费，不可预见费，管理费，保险费。<br/>搬迁费评估为计价所设定的运输方案，不是搬迁组织措施计划，更不是装车计划。<br/>工厂搬迁损失评估是注册资产评估师为搬迁企业获得补偿而提供的价值参考的专业意见。注册资产评估师应针对搬迁企业行业和规模不同，以及评估报告使用要求的差异，关注到可能影响搬迁损失的所有层面。以本案为例，包括：<br/>1　鉴于为搬迁损失给付补偿的部门不同，对应的搬迁损失评估报告特别是价值类型必须符合该部门的有关规定。例如房屋建筑物损失的评估要采用政府拆迁主管部门规定的方法进行，价值类型是“拆迁补偿价值”。而对于给付经济补偿的部门不承诺补偿的项目，如订单流失、信誉受损等形成的间接损失，则不列入评估范围内。<br/>2　搬迁企业占地7.4万平方米，土地使用权依长期合同租赁取得。租赁费已一次付清，租金远低于现行市价。工厂搬迁失去了继续使用的权利，也享受不到租金的优惠。从而形成搬迁损失，并纳入本次评估范围。委托方拟在搬迁新址土地使用权的取得方式和价格协议中，向有关部门申报经济补偿。<br/>3在工厂搬迁损失评估中，注册资产评估师要加强现场清查核实。工业建筑要逐一核实建筑面积和结构机器设备要逐台设定运输方案，关注拆卸损失和不可预见损失存货除数量外，包括体积、重量，包装状态都要心中有数大量的在产品、在用低值易耗品、在用工装模具刃具和工位器具都要掌握其数量，体积和重量。所有这些都要作到“不重不漏”。<br/>目前，该厂房迁损失的评估结果已为各方所接受，相关经济补偿顺利推进。工厂按计划完成搬迁，在新址已正式投入生产，并为当地政府树立为样板工程。

[律师回复] 对于房屋拆迁回迁户是否预告登记这个问题，解答如下, 下面我将针对房屋拆迁回迁户是否预告登记做简要分析：　　房屋拆迁回迁户需要预告登记：　　<br/>1、《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”　　<br/>2、购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。在购买期房时，和房地产开发企业签订商品房买卖合同，并经当地房地产管理部门备案后，预告登记的效用已经产生。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 什么是拆迁公告 房屋拆迁公告是在房屋拆迁管理部门审查批准拆迁申请、颁发拆迁许可证的同时，向被拆迁人宣布拆迁决定的一种方式。因为房屋拆迁涉及面很广，关系到许多居民、单位的切身利益，为便于公众阅读知晓的公告方式，有利于让公众知晓拆迁范围、拆迁面积、拆迁期限以及其他关于拆迁的事项。其目的之一是，让被拆迁人理解房屋拆迁是国家建设的需要，是城市规划和旧城区改造的需要。任何单位个人应当服从国家社会的整体利益，保证拆迁工作的顺利开展，保障在规定的搬迁期限内完成搬迁工作;其目的之二是，告知被拆迁人应当享有的权利和应当承担的义务，以保证自己合法权益得以实现。 为了使拆迁工作顺利开展和具体落实，拆迁公告发出后，房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时、耐心、仔细地为被拆迁人做好宣传解释工作，并对拆迁范围内的每个被拆迁人的实际情况做深入调查。为拆迁工作的顺利完成做好准备。 拆迁公告，一经发出，就要产生巨大的影响，产生一系列法律后果： 1.自公告确定的拆迁之日起，拆迁红线范围内各公民、法人或其他单位分别享有的国有土地使用权丧失,收归为国有，并同时交付给拆迁人享有。虽在拆迁公告前，拆迁人已经取得公告范围内的国有土地使用权证，但未直接实现对土地的控制和支配。一旦房屋拆迁管理部门发出拆迁公告，拆迁人就实际地成为国有土地使用的享有者。 2.自公告发布之日起，拆迁红线范围内的一切房屋、附着物的所有权和使用权都受到限制，不得改变房屋和土地用途。不得租赁房屋。 3.公告发布之日起，被拆迁人享有要求拆迁人进行补偿和安置的权利，而拆迁人负有此义务。 4.公告发布之日起，在拆迁范围内不得新建、扩建、改建房屋和其他附着物。未开工的项目，不得开工;正在开工的项目，应立即停工。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 什么是拆迁公告 房屋拆迁公告是在房屋拆迁管理部门审查批准拆迁申请、颁发拆迁许可证的同时，向被拆迁人宣布拆迁决定的一种方式。因为房屋拆迁涉及面很广，关系到许多居民、单位的切身利益，为便于公众阅读知晓的公告方式，有利于让公众知晓拆迁范围、拆迁面积、拆迁期限以及其他关于拆迁的事项。其目的之一是，让被拆迁人理解房屋拆迁是国家建设的需要，是城市规划和旧城区改造的需要。任何单位个人应当服从国家社会的整体利益，保证拆迁工作的顺利开展，保障在规定的搬迁期限内完成搬迁工作;其目的之二是，告知被拆迁人应当享有的权利和应当承担的义务，以保证自己合法权益得以实现。 为了使拆迁工作顺利开展和具体落实，拆迁公告发出后，房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时、耐心、仔细地为被拆迁人做好宣传解释工作，并对拆迁范围内的每个被拆迁人的实际情况做深入调查。为拆迁工作的顺利完成做好准备。 拆迁公告，一经发出，就要产生巨大的影响，产生一系列法律后果： 1.自公告确定的拆迁之日起，拆迁红线范围内各公民、法人或其他单位分别享有的国有土地使用权丧失,收归为国有，并同时交付给拆迁人享有。虽在拆迁公告前，拆迁人已经取得公告范围内的国有土地使用权证，但未直接实现对土地的控制和支配。一旦房屋拆迁管理部门发出拆迁公告，拆迁人就实际地成为国有土地使用的享有者。 2.自公告发布之日起，拆迁红线范围内的一切房屋、附着物的所有权和使用权都受到限制，不得改变房屋和土地用途。不得租赁房屋。 3.公告发布之日起，被拆迁人享有要求拆迁人进行补偿和安置的权利，而拆迁人负有此义务。 4.公告发布之日起，在拆迁范围内不得新建、扩建、改建房屋和其他附着物。未开工的项目，不得开工;正在开工的项目，应立即停工。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 拆迁管理部门是负责管理房屋拆迁工作的行政部门，拆迁管理部门是。拆迁公告是拆迁管理部门在履行管理拆迁工作职责中实施的与其职务有关的行为，所以拆迁公告是实施的职权或职责行为。政府的拆迁公告符合具体行政行为的五个基本特性，即 一、规制性，即存在意思表示，并具有法律效果； 二、单方性，公告行为属于政府的单方行为； 三、行政职权性； 四、个别性（特定性），针对特定事项作出； 五、外部性，即直接对外部发生效力并影响外部的权益。 《城市房屋拆迁管理条例》第八条规定，拆迁管理部门在核准发放拆迁许可证的同时，应当将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，发布拆迁公告告知被拆迁人。拆迁公告是拆迁管理部门应当实施的职责行为。