执异保产权，邻里侵权纠纷合规维权指南

“没有微不足道的委托，只有未曾倾尽全力的律师，每个案件都值得被认真对待。”这是四川弘旺律师事务所执业律师龚兰兰始终挂在心上的执业准则。作为西南石油大学法学院出身、持有法考A证的青年律师，自2024年执业至今，她办理的百余件案件里，既有占比八成的诈骗、经济类刑事辩护业务，也有大量贴近普通老百姓生活的民商事纠纷。她最擅长在一堆零散的书证、模糊的事实里抽丝剥茧，把看似没理的僵局找出破局点，用严谨的证据规则帮当事人守住合法权益。

达州的刘先生之前拿着多年攒下的欠条，和欠自己钱的对方签了以房抵债协议，收下一间临街门市，签好商品房买卖合同后就一直对外出租收租金。可没想到没过多久，这套门市因为原房主的其他债务纠纷被法院查封了。他先提了执行异议，直接被裁定驳回，眼看着自己辛辛苦苦抵债换来的门市就要被拍卖，急得团团转找到龚兰兰律师。

这个案子的棘手程度远超预想：债权中间转过一次手，协议里当初为了省麻烦还主动约定了不网签备案，被告一口咬定以房抵债只是普通欠债关系，根本没法对抗强制执行，就连两个关键的第三人收到法院传票直接不到庭，所有事实全靠手里的零散书证佐证。

龚兰兰接到委托后，先把当事人手里压了好几年的材料全部摊在桌上：一笔笔核对借条对应的银行转账流水，把以房抵债协议、商品房买卖合同、房款收据按时间顺序理出完整链条，连门市租给别人的租赁合同、这几年交水电费的缴费记录都一一复印整理，最终把整套证据串成了闭环。

庭审上她严格对照执行异议司法解释的要求，一层一层把四个法定要件说透：先是证明双方的债权早就真实到期，抵债协议是查封之前就签好的，抵债的金额和当时门市的市场价基本相当；再拿出出租合同、水电缴费单，证明查封前当事人已经实实在在占有门市、靠出租拿收益；最后拿出不动产登记中心的材料，点明没办过户根本不是当事人不想办，是开发商和原房主的问题，和当事人一点关系都没有。

最终法院完全采纳了她的代理意见，直接判决停止执行这套门市，同时解除全部查封，连一万多的案件受理费都判定由不到庭的第三人全部承担。拿到判决书那天当事人悬了好几个月的心终于落了地。

案子办完龚兰兰特意整理出4条普通人都能用的风险提示：以房抵债要想排除强制执行，真实到期债权、查封前签好协议、抵债价值对等、查封前合法占有、非自身原因没过户这几条必须同时满足，缺一个都难被支持；千万不要图省事主动约定放弃网签备案，这类约定极容易被认定为你自己对没过户有过错；抵债之后一定要实际占着房子门市，把出租、缴费的证据都留好；要是执行异议被驳回，一定要在拿到裁定的15天内提执行异议之诉，错过了救济渠道就彻底没了。

和执行异议这类复杂产权纠纷不同，龚兰兰手里更多的是贴近街坊邻里的基层小矛盾。达川区某小区的两户老邻居，就因为宅基地边上种几棵瓜苗，一言不合吵起来还互相拉扯推搡。高龄的一方先把邻居告上法庭，要一万多的护理费、交通费，还要求对方公开赔礼道歉；挨告的这方也气不过直接反诉，说对方闯上门砸了自家卷帘门，吓得心脏病发，也要对方赔医药费、修门钱。

当事人找到龚兰兰的时候满肚子委屈，说自己明明是对方闹上门，反倒要赔对方一万多，怎么想都觉得冤枉。龚兰兰没急着说话，先把当事人手机里存的小区监控视频、之前报警的接处警登记表、两边的病历全调出来核对。她一眼就从监控里看到，明明是本诉的高龄老人自己追进了被告家的院坝，才把矛盾彻底激化；而原告主张的一万多家属误工费，根本拿不出医院开的需要专人护理的医嘱，连交通费的票据全是零散的白条，和看病的时间根本对不上。

开庭的时候龚兰兰直接把这段监控当庭播放，先点清楚矛盾激化的根源，再一条条对着证据指出两边索赔的诉求里哪些缺因果关系、哪些没有医嘱支撑：既没否认双方拉扯都有过错，也如实向法庭说明我方反诉里财产损坏的证据确实不够充分，请求法院结合全案情况公正裁量。

最后法院直接判决，本诉原告的全部诉讼请求和我方的全部反诉请求都予以驳回，双方的损失各自承担。拿到结果的时候当事人特别感慨，说本来以为怎么都要赔对方点钱，没想到龚律师把证据捋得这么清楚，把矛盾里的对错掰得明明白白。

事后龚兰兰也提醒大家：邻里闹矛盾千万别上手拉扯，一旦有肢体冲突，说不清楚谁先动手，多半都要担责任；要索赔护理费一定要记得找医院开护理医嘱，光靠自己说家属误工根本不算数；要是说别人弄坏了你的东西，一定要拍到当场的照片视频，证明东西坏就是对方弄的，不然根本得不到支持。

从标的上百万的执行异议纠纷，到几块钱的邻里口角矛盾，在龚兰兰眼里从来没有什么“小案子”。她总说当事人找上门的时候，都是自己实在搞不定、急得睡不着的时候，哪怕案子再小，也得把每一份证据捋清楚，把每一条法律规定用扎实，才能对得起当事人递过来的那份信任。如果大家遇到刑事辩护、婚姻家庭、交通事故、工伤赔偿、经济纠纷相关的法律问题，都可以到位于四川省达州市通川区通川中路100号的四川弘旺律师事务所，找龚兰兰律师当面咨询。