商品房买卖合同注意哪些事项

[律师回复] 对于商品房买卖合同的注意事项有什么这个问题，解答如下, 商品房买卖合同的注意事项有哪些
1.房产证的取得时间：按照正常、合法的房地产开发程序，自房屋竣工交付之日起半年之内应该能够取得房屋所有权证，最多不会超过一年。若手续齐备，目前大约半个月至一个月就可以办好。 购房者要求开发商将取得房屋所有权证的确切时间写在合同中，如果到期不能取得房产证，则买方有权退房、或者开发商按日、按一定比例支付违约金。
2.贷款方面：要求在合同中注明“如果因开发商原因不能取得公积金贷款或商业贷款的则买方有权退房、退款并要求发展商承担违约责任;如果由于自身原因，则届时可以选择变更付款方式或要求退房。”
另外，银行对贷款的审查较严格，如果开发项目不合法，或者说缺少一些证件，银行是不会贷款的。
3.销售许可证：开发商拒不提供预(销)售许可证的原件，则应在认购书中注明开发商最迟应在一个月之内到房地产管理部门做好预售登记，否则买方有权退款、退房。
4、质量方面：要求开发商在合同中注明交付时或交付后的一定时间内，出现质量问题(如渗水、开裂等)的处理方式，最好买方能够退房、换房。
5、面积方面：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，和开发商约定在合同面积与实际面积发生误差时的处理方式。杜绝“按实际面积多退少补”的字样。
6、保修：开发商应当承担保修责任，签合同时，应当就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。法律规定保修期从交付之日起计算。
最好在补充协议中将发展商的责任和厂商的保修、维修、更换的责任连带起来，要求发展商承担连带保修责任，并负担一定的维修费用。
7、延期交付问题：和开发商在合同中约定，如果出现渗水、开裂等质量问题或者开发商不能提供《工程质量竣工核验证书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，造成延期交付时的处理方式(换房、退房等)和开发商应承担的责任。
导致发展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任，对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，购房者有权终止合同，要求发展商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。
8、开发商的承诺：为配合商品房的销售，发展商或个别销售人员都会通过口头介绍、广告宣传等方式在促销过程中就与商品房有关的小区环境、会所、托幼、学校、医院、停车位、物业管理等方面作出承诺。上述因素直接影响购房者的居住和生活质量，实际是构成房屋价格的一部分，如果不能兑现，必定会使购房者的期望值大打折扣。
对于发展商作出的种种承诺，一定要不厌其烦，要求开发商把售房时的各种承诺在合同中用白纸黑字写清楚，一一在补充协议(或合同附件)中予以落实，并明确发展商违反该约定的违约责任。
合同中的措词要尽量清楚、详尽 。例如“送电话”详细写为“开发商赠送已安装入户并已在电信局开通使用的电话线路”，防止卖方只赠送电话机一部，赠送平台及阁楼的，要在合同中注明产权问题。
总之，购房者不能仅凭开发商的广告或者售楼人员的口头介绍就匆忙决定购买某一处房产，而应从法律、房地产专业知识和开发商的实力等多方面综合分析决定是否购买某一房产。合同条款的文字力求清楚，明了，特别防止卖方和你玩文字游戏。

[律师回复] 对于签商品房买卖合同注意事项包括哪些这个问题，解答如下,
(一)签合同前分清预售和现售
“预售”，是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房款的行为。房地产开发企业销售预售房时，必须取得《商品房预售许可证》。“现售”的版本对商品房现售予以说明，指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价的行为。现售商品房的成交条件是项目已取得建设工程竣工验收备案证明文件、《房屋所有权证》。
(二)签定合同前要了解开发商的基本情况
了解的开发商的信誉、经济实力、资质情况，并请求开发商出示有关开发建设和出售的证件，如营业执照、资质证书及“五证”。
(三)合同文本是不是规范
应了解开发商所运用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合拟定的一份的《商品房买卖合同示范文本》，假如不是，应当提出疑问并特别留意合同条款的内容。
(四)房屋面积
在签合同时应与开发商清晰约好商品房的修建面积、套内修建面积、共有分摊修建面积及面积误差比为多少，并约好有关的违约职责。
(五)留意商品房的交付条件及时间
购房人签定合同时约定“商品房经检验合格”作为商品房交付条件及交房时间，即明确的违约责任。
(六)咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序。
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

[律师回复] 您好，关于订立商品房买卖合同的注意事项有哪些这个问题，我的解答如下, 订立商品房买卖合同的注意事项有哪些
一、注意审核土地使用权是否存在抵押
购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。
二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件
1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。
商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。
2、注意查看卖方的“一照”、“两书”、“五证”
①“一照”：即企业法人营业执照。
②“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。
③“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证。
三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序
大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。
1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。
2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。
四、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的
1、合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。
2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。
五、约定违约责任条款须详细、具体
1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。
2、同时，还应该约定：
①规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金。
②由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。
③加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。
六、合同附件须重视
1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。
2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。
可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。
七、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料
商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定
八、商品房买卖合同的定金问题
《商品房销售管理办法》第22条及最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。
在规定的期限内，如果消费者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么这笔钱是拿不回来的。这种定金或订金的约定，对消费者是不利的，使他们在签约时处于受制于人的境地，在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判失败的，开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。但现实情况是，如果不交定金，你看好的房源，售楼部不会给你保留的，一旦有人看中这套房子并在你之前交了定金，他们就会将房子卖掉。所以，如果想买房，交定金(或订金)是不可逾越的一个步骤。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 订立商品房买卖合同的注意事项有哪些
一、注意审核土地使用权是否存在抵押
购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。
二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件
1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。
商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。
2、注意查看卖方的“一照”、“两书”、“五证”
①“一照”：即企业法人营业执照。
②“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。
③“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证。
三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序
大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。
1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。
2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。
四、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的
1、合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。
2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。
五、约定违约责任条款须详细、具体
1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。
2、同时，还应该约定：
①规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金。
②由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。
③加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。
六、合同附件须重视
1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。
2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。
可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。
七、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料
商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定
八、商品房买卖合同的定金问题
《商品房销售管理办法》第22条及最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。
在规定的期限内，如果消费者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么这笔钱是拿不回来的。这种定金或订金的约定，对消费者是不利的，使他们在签约时处于受制于人的境地，在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判失败的，开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。但现实情况是，如果不交定金，你看好的房源，售楼部不会给你保留的，一旦有人看中这套房子并在你之前交了定金，他们就会将房子卖掉。所以，如果想买房，交定金(或订金)是不可逾越的一个步骤。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 订立商品房买卖合同的注意事项有哪些
一、注意审核土地使用权是否存在抵押
购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。
二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件
1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。
商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。
2、注意查看卖方的“一照”、“两书”、“五证”
①“一照”：即企业法人营业执照。
②“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。
③“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证。
三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序
大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。
1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。
2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。
四、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的
1、合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。
2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。
五、约定违约责任条款须详细、具体
1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。
2、同时，还应该约定：
①规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金。
②由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。
③加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。
六、合同附件须重视
1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。
2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。
可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。
七、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料
商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定
八、商品房买卖合同的定金问题
《商品房销售管理办法》第22条及最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。
在规定的期限内，如果消费者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么这笔钱是拿不回来的。这种定金或订金的约定，对消费者是不利的，使他们在签约时处于受制于人的境地，在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判失败的，开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。但现实情况是，如果不交定金，你看好的房源，售楼部不会给你保留的，一旦有人看中这套房子并在你之前交了定金，他们就会将房子卖掉。所以，如果想买房，交定金(或订金)是不可逾越的一个步骤。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 网友提问：
律师，你好，我想了解一下签订商品房买卖合同的注意事项有哪些？
宝鸡律师解答：
签订商品房买卖合同的注意事项：
签合同时有一个观念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。许多购房者对开发商提供的标准格式合同全部服从，大笔一挥了事。其实格式合同是由房地产交易的主管部门制定的，具有普遍适用性，但并不具有针对性。
建设部1998年2月发布《关于加强商品房销售管理的通知》中明确指出：商品房销售应当签订书面合同，开发商不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同内容提出变更和修改。据此，购房者完全可以根据自己对商品房的要求及开发商的承诺修改格式合同，修改的内容作为原格式合同的补充协议，与原格式合同具有同等的合同效力。
签合同时第二个注意的事项是商品房的质量条款。据调查资料显示，商品房质量纠纷中主要质量问题是屋面、厨房、厕所渗漏，结构裂缝，墙皮或面砖脱落，装饰装修粗糙，器具质量低劣等。因此对质量条款的约定应事无巨细，最好是能请这方面的行家提供建议。对于开发商提供样板房做参考的，对样板房的各项质量指标也应以质量条款的形式落实。
总之，签订质量条款时周到细致是与将来发生质量纠纷时你可能得到的补偿成正比的。
最后要注意的是在合同签订后三个月内到房地产管理部门登记备案。房地产属于不动产，不动产的转让登记具有绝对效力，可以对抗未登记的房产转让行为。这就是说，即使你签约在先，并已交足房款，但如果开发商再将同一房产转让他人，并已抢先登记，虽然开发商会由此承担退回房款和违约责任，但你预想中的房屋必然落空，为买房所作出的种种努力也将付之东流。

[律师回复] 在交接商品房时，此外。验收合格是指商品房经建设单位注意事项一。注意事项六。购房人签订合同时一般选择“商品房经验收合格”作为房屋交付条件。注意事项八。为了避免此类纠纷的发生。律师提醒购房人最好在合同中约定取得商品房竣工验收备案表作为商品房的交付条件之一，开发商还需要取得消防、杂物间等是否随同该商品房一并转让，建议购房人最好在合同中明确约定该商品房附属的车库。根据该条款：明确会所、杂物间等附属物的归属、监理单位、勘察单位、规划等部门的许可文件以及其他资料：谨防面积缩水：不要误将开发商资料备案义务等同为办理房产证义务如果购房人要委托开发商办理房产证应当在合同中另行约定，开发商交钥匙并不意味着已经履行了交房义务。注意事项七、环保、设计单位联合验收合格：交房不等于交钥匙根据建设部的商品房买卖合同示范文本第十一条。注意事项五。注意事项四：明确公共设施，竣工验收备案要求更为严格。验收合格不等同于竣工验收备案，最好约定开发商在一定期限内向购房人出具缴纳税费发票等凭证，五家单位联合验收合格仅是申请竣工验收备案的条件之一。在合同中最好约定“出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件”，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。注意事项二、车库、基础设施达到使用条件的日期：注意商品房的交付条件：谨防代缴税费陷阱，开发商应当承担延期交房的违约责任，开发商应当提交第八条规定的证明文件，并规定违约责任。如果购房人选择由开发商代缴税费、施工单位：预防经济适用房小区内购买商品房的风险，是否可以办理相关权属证书，这样可以有效防止开发商挪用资金，如果交钥匙后开发商仍未完整提交约定的两书或证明文件。注意事项三，签署房屋交接单

[律师回复] 在交接商品房时，此外。验收合格是指商品房经建设单位注意事项一。注意事项六。购房人签订合同时一般选择“商品房经验收合格”作为房屋交付条件。注意事项八。为了避免此类纠纷的发生。律师提醒购房人最好在合同中约定取得商品房竣工验收备案表作为商品房的交付条件之一，开发商还需要取得消防、杂物间等是否随同该商品房一并转让，建议购房人最好在合同中明确约定该商品房附属的车库。根据该条款：明确会所、杂物间等附属物的归属、监理单位、勘察单位、规划等部门的许可文件以及其他资料：谨防面积缩水：不要误将开发商资料备案义务等同为办理房产证义务如果购房人要委托开发商办理房产证应当在合同中另行约定，开发商交钥匙并不意味着已经履行了交房义务。注意事项七、环保、设计单位联合验收合格：交房不等于交钥匙根据建设部的商品房买卖合同示范文本第十一条。注意事项五。注意事项四：明确公共设施，竣工验收备案要求更为严格。验收合格不等同于竣工验收备案，最好约定开发商在一定期限内向购房人出具缴纳税费发票等凭证，五家单位联合验收合格仅是申请竣工验收备案的条件之一。在合同中最好约定“出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件”，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。注意事项二、车库、基础设施达到使用条件的日期：注意商品房的交付条件：谨防代缴税费陷阱，开发商应当承担延期交房的违约责任，开发商应当提交第八条规定的证明文件，并规定违约责任。如果购房人选择由开发商代缴税费、施工单位：预防经济适用房小区内购买商品房的风险，是否可以办理相关权属证书，这样可以有效防止开发商挪用资金，如果交钥匙后开发商仍未完整提交约定的两书或证明文件。注意事项三，签署房屋交接单

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 网友提问：
律师，你好，我想了解一下签订商品房买卖合同的注意事项有哪些？
宝鸡律师解答：
签订商品房买卖合同的注意事项：
签合同时有一个观念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。许多购房者对开发商提供的标准格式合同全部服从，大笔一挥了事。其实格式合同是由房地产交易的主管部门制定的，具有普遍适用性，但并不具有针对性。
建设部1998年2月发布《关于加强商品房销售管理的通知》中明确指出：商品房销售应当签订书面合同，开发商不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同内容提出变更和修改。据此，购房者完全可以根据自己对商品房的要求及开发商的承诺修改格式合同，修改的内容作为原格式合同的补充协议，与原格式合同具有同等的合同效力。
签合同时第二个注意的事项是商品房的质量条款。据调查资料显示，商品房质量纠纷中主要质量问题是屋面、厨房、厕所渗漏，结构裂缝，墙皮或面砖脱落，装饰装修粗糙，器具质量低劣等。因此对质量条款的约定应事无巨细，最好是能请这方面的行家提供建议。对于开发商提供样板房做参考的，对样板房的各项质量指标也应以质量条款的形式落实。
总之，签订质量条款时周到细致是与将来发生质量纠纷时你可能得到的补偿成正比的。
最后要注意的是在合同签订后三个月内到房地产管理部门登记备案。房地产属于不动产，不动产的转让登记具有绝对效力，可以对抗未登记的房产转让行为。这就是说，即使你签约在先，并已交足房款，但如果开发商再将同一房产转让他人，并已抢先登记，虽然开发商会由此承担退回房款和违约责任，但你预想中的房屋必然落空，为买房所作出的种种努力也将付之东流。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 订立商品房买卖合同的注意事项有哪些
一、注意审核土地使用权是否存在抵押
购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。
二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件
1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。
商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。
2、注意查看卖方的“一照”、“两书”、“五证”
①“一照”：即企业法人营业执照。
②“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。
③“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证。
三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序
大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。
1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。
2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。
四、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的
1、合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。
2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。
五、约定违约责任条款须详细、具体
1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。
2、同时，还应该约定：
①规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金。
②由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。
③加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。
六、合同附件须重视
1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。
2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。
可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。
七、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料
商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定
八、商品房买卖合同的定金问题
《商品房销售管理办法》第22条及最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。
在规定的期限内，如果消费者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么这笔钱是拿不回来的。这种定金或订金的约定，对消费者是不利的，使他们在签约时处于受制于人的境地，在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判失败的，开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。但现实情况是，如果不交定金，你看好的房源，售楼部不会给你保留的，一旦有人看中这套房子并在你之前交了定金，他们就会将房子卖掉。所以，如果想买房，交定金(或订金)是不可逾越的一个步骤。

[律师回复] 您好，关于订立商品房买卖合同的注意事项包含哪些这个问题，我的解答如下, 订立商品房买卖合同的注意事项有哪些
一、注意审核土地使用权是否存在抵押
购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。
二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件
1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。
商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。
2、注意查看卖方的“一照”、“两书”、“五证”
①“一照”：即企业法人营业执照。
②“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。
③“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证。
三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序
大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。
1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。
2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。
四、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的
1、合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。
2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。
五、约定违约责任条款须详细、具体
1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。
2、同时，还应该约定：
①规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金。
②由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。
③加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。
六、合同附件须重视
1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。
2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。
可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。
七、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料
商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定
八、商品房买卖合同的定金问题
《商品房销售管理办法》第22条及最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。
在规定的期限内，如果消费者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么这笔钱是拿不回来的。这种定金或订金的约定，对消费者是不利的，使他们在签约时处于受制于人的境地，在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判失败的，开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。但现实情况是，如果不交定金，你看好的房源，售楼部不会给你保留的，一旦有人看中这套房子并在你之前交了定金，他们就会将房子卖掉。所以，如果想买房，交定金(或订金)是不可逾越的一个步骤。

[律师回复] 对于订立商品房买卖合同的注意事项包括哪些这个问题，解答如下, 订立商品房买卖合同的注意事项有哪些
一、注意审核土地使用权是否存在抵押
购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。
二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件
1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。
商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。
2、注意查看卖方的“一照”、“两书”、“五证”
①“一照”：即企业法人营业执照。
②“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。
③“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证。
三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序
大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。
1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。
2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。
四、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的
1、合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。
2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。
五、约定违约责任条款须详细、具体
1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。
2、同时，还应该约定：
①规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金。
②由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。
③加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。
六、合同附件须重视
1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。
2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。
可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。
七、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料
商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定
八、商品房买卖合同的定金问题
《商品房销售管理办法》第22条及最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。
在规定的期限内，如果消费者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么这笔钱是拿不回来的。这种定金或订金的约定，对消费者是不利的，使他们在签约时处于受制于人的境地，在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判失败的，开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。但现实情况是，如果不交定金，你看好的房源，售楼部不会给你保留的，一旦有人看中这套房子并在你之前交了定金，他们就会将房子卖掉。所以，如果想买房，交定金(或订金)是不可逾越的一个步骤。

[律师回复]
1.房产证的取得时间：按照正常、合法的房地产开发程序，自房屋竣工交付之日起半年之内应该能够取得房屋所有权证，最多不会超过一年。若手续齐备，目前大约半个月至一个月就可以办好。购房者要求开发商将取得房屋所有权证的确切时间写在合同中，如果到期不能取得房产证，则买方有权退房、或者开发商按日、按一定比例支付违约金。
2.贷款方面：要求在合同中注明“如果因开发商原因不能取得公积金贷款或商业贷款的则买方有权退房、退款并要求发展商承担违约责任如果由于自身原因，则届时可以选择变更付款方式或要求退房。”
另外，银行对贷款的审查较严格，如果开发项目不合法，或者说缺少一些证件，银行是不会贷款的。
3.销售许可证：开发商拒不提供预(销)售许可证的原件，则应在认购书中注明开发商最迟应在一个月之内到房地产管理部门做好预售登记，否则买方有权退款、退房。
4、质量方面：要求开发商在合同中注明交付时或交付后的一定时间内，出现质量问题(如渗水、开裂等)的处理方式，最好买方能够退房、换房。
5、面积方面：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，和开发商约定在合同面积与实际面积发生误差时的处理方式。杜绝“按实际面积多退少补”的字样。
6、保修：开发商应当承担保修责任，签合同时，应当就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。法律规定保修期从交付之日起计算。
最好在补充协议中将发展商的责任和厂商的保修、维修、更换的责任连带起来，要求发展商承担连带保修责任，并负担一定的维修费用。
7、延期交付问题：和开发商在合同中约定，如果出现渗水、开裂等质量问题或者开发商不能提供《工程质量竣工核验证书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，造成延期交付时的处理方式(换房、退房等)和开发商应承担的责任。
导致发展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任，对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，购房者有权终止合同，要求发展商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。
8、开发商的承诺：为配合商品房的销售，发展商或个别销售人员都会通过口头介绍、广告宣传等方式在促销过程中就与商品房有关的小区环境、会所、托幼、学校、医院、停车位、物业管理等方面作出承诺。上述因素直接影响购房者的居住和生活质量，实际是构成房屋价格的一部分，如果不能兑现，必定会使购房者的期望值大打折扣。
对于发展商作出的种种承诺，一定要不厌其烦，要求开发商把售房时的各种承诺在合同中用白纸黑字写清楚，一一在补充协议(或合同附件)中予以落实，并明确发展商违反该约定的违约责任。
合同中的措词要尽量清楚、详尽。例如“送电话”详细写为“开发商赠送已安装入户并已在电信局开通使用的电话线路”，防止卖方只赠送电话机一部，赠送平台及阁楼的，要在合同中注明产权问题。
总之，购房者不能仅凭开发商的广告或者售楼人员的口头介绍就匆忙决定购买某一处房产，而应从法律、房地产专业知识和开发商的实力等多方面综合分析决定是否购买某一房产。合同条款的文字力求清楚，明了，特别防止卖方和你玩文字游戏。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商标买卖实际上是通过建立买卖合同关系的形式来实现商标的转让或者受让，我认为，注意事项主要有三点：
第一是转受让的主体，签署商标买卖合同或者商标转让合同的主体应当是合法存续的企业或者具有有效个体工商户营业执照的自然人，并且商标转让人应当就是商标的注册人，主体没有问题，协议才有效，办理转让登记才会顺利。
第二是商标的注册情况及状态，在签署商标转让合同前，应确定目标商标的核定使用的商品是否在需要的范围内。同时要看商标的注册状态是否稳定，是否存在过期没有续展、他人提起撤销或者无效宣告的情况。
第三是近似商标是否一并转让，根据商标法的规定，在相同或类似商品上的相同或近似商标应当一并转让，如果有些商标是不需要一并转让的，可以在办理转让的同时对不需要的商标提出注销申请。

[律师回复] 存量商品房买卖合同怎么写?
合同编号：_________
出卖人：_________
住所：_________
邮编：_________
营业执照号码：_________
资格证书号码：_________
法定代表人：_________
联系电话：_________
委托代理人：_________
联系电话：_________
买受人：_________
国籍：_________
性别：_________
出生年月日：_________
住所(址)_________
邮编：_________
证件名称：_________
号码：_________
联系电话：_________
委托/法定代理人：_________
住所(址)_________
联系电话：_________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
第一条 项目建设依据
1、出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得座落于_________地块的国有土地使用权。
2、该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：_________，土地使用权面积为：_________，买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所在土地用途为：_________，土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
3、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为：_________，建设工程规划许可证号为：_________，建筑工程施工许可证号为：_________，建设工程施工合同约定的开工日期为：_________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：_________.
第二条 商品房情况
该商品房销售许可证号：_________.
商品房座落：_________区_________县_________路、道、街。
设计用途_________;建筑结构_________;建筑层数为_________层。
建筑面积_________平方米，其中：套内建筑面积_________平方米，公共部位分摊建筑面积_________平方米。
商品房平面图见附件
一，商品房抵押、租赁等情况见附件二。
第三条 计价方式与价款
出卖人与买受人约定按下述第_________种方式计算该商品房价款：
1、按建筑面积计算，该商品房单位为(_________币)每平方米_________元，总金额(_________币)_________元。
2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为(_________币)每平方米_________元，总金额(_________币)_________元整。
3、按套(单元)计算，该商品房总价款为(_________币)_________元整。
4、_________.
第四条 付款方式及期限
买受人采取下列第_________种方式付款。
1、一次性付款，自签约日起_________日内付全部价款_________元。(小写：_________万元)
2、分期付款。
(1)
第一次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%;_________币_________元。(小写：_________元)
(2)
第二次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%;_________币_________元。(小写：_________元)
(3)其余部分在移交房屋前一天付清_________%;_________币_________元。(小写：_________元)
3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_________%，其余价款可以向_________银行或住房公积金管理机构借款支付。
4、其他方式_________.
第五条 房产交付
1、房产实物状况、权利状况，符合有关规定和双方约定的，方可交付;不符合有关规定和双方约定的，不得交付。
2、出卖人须于_________前，将该房产及相关证明交付买受人。如遇不可抗力，双方约定处理方式：_________.
3、上述相关证明包括：_________.
第六条 产权转移登记及其他相关设施登记
1、协议订立后，买卖双方应在30日内，到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续。
2、按照有关规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理。
3、如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。
第七条 出卖人逾期交付商品房的处理
除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在_________日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，买受人有权按照下述的第_________种约定，追究出卖人违约责任：
1、合同继续履行。出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。
2、解除合同。出卖人应退还买受人已付款、支付已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至出卖人退还买受人已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。买受人的实际损失超过出卖人支付的违约金时，出卖人还应承担赔偿责任。
3、_________.
第八条 买受人逾期付款的处理
买受人如未按本合同约定的日期付款，逾期在_________日内的，出卖人有权追究买受人逾期付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，出卖人有权按照下述的第_________种约定，追究买受人违约责任：
1、合同继续履行。买受人应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，买受人还应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。
2、解除合同。买受人应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。
3、_________.
第九条 面积确认及面积差异处理。
(一)根据当事人选择的计价方式，本条规定以_________(建筑面积/套内建筑面积)(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。
(二)当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
(三)合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
(四)商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_________种方式进行处理：
1、双方自行约定：_________.
2、双方同意按以下原则处理：
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
(五)买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_________利率付给利息。
(六)买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权登记面积-合同约定面积
面积误差比=——×100%
合同约定面积
(七)因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
第十条 出卖人关于房屋产权状况的承诺
出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。若出售的商品房设有他项权利的，出卖人应当在出售前征得他项权人的书面同意，并以书面形式公示和明确告知买受人。
第十一条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件
三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第_________种方式处理：
1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
2、_________
3、_________
第十二条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
本项目物业管理用房为_________㎡，位于_________幢_________单元_________房号_________，轴线范围_________.
出卖人承诺与该商品房直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
1、于_________年_________月_________日前通水;
2、于_________年_________月_________日前通电;
3、于_________年_________月_________日前通气;
4、_________;
5、_________.
如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：
1、_________
2、_________
第十三条 风险责任的转移
该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，出卖人应当发出书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。
第十四条 保修责任
自买受人实际接收该商品房之日起，出卖人对该商品房的下列部位和设施承担建筑施工质量保修责任，保修期内的保修费用由出卖人承担：
1、墙面，保修_________月;
2、地面，保修_________月;
3、顶棚，保修_________月;
4、门窗，保修_________月;
5、上水，保修_________月;
6、下水，保修_________月;
7、暖气，保修_________月;
8、煤气，保修_________月;
9、电路，保修_________月;
10、_________，保修_________月。
保修期内，因不可抗力的因素，或其他非出卖人原因造成的损坏，出卖人无须承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。
第十五条 质量争议的处理
买受人对该商品房提出有重大质量问题，买卖双方产生争议时，以_________出具的书面工程质量评定意见作出处理争议的依据。
第十六条 双方可以就下列事项约定
1、该商品房所在楼宇的屋面使用权。
2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权。
3、_________.
第十七条 房屋的用途
1、买受人的房屋仅作_________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
2、出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
第十八条 物业管理
该商品房移交后，买受人承诺遵守小区(楼宇)管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定;在小区(楼宇)管理委员会未选定物业管理机构之前，出卖人指定_________公司负责物业管理，买受人遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。
第十九条 声明及保证
出卖人：
1、出卖人有权签署并有能力履行本合同。
2、出卖人签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效。
3、在签署本合同时，任何、仲裁机构、或监管机构均未作出任何足以对出卖人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4、出卖人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是出卖人法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
买受人：
1、买受人有权签署并有能力履行本合同。
2、买受人签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效。
3、在签署本合同时，任何、仲裁机构、或监管机构均未作出任何足以对买受人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4、买受人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是买受人法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
第二十条 保密
买卖双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何
第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
第二十一条 通知
1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2、各方通讯地址如下：_________.
3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第二十二条 合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，买卖任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第二十三条 合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
第二十四条 争议的处理
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民。
第二十五条 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、，政府行为或法律规定等。
第二十六条 合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
第二十七条 补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，买卖双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第二十八条 合同的效力
1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。
2、本协议一式_________份，出卖人、买受人各_________份，具有同等法律效力。
3、本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
出卖人(盖章)_________ 买受人(盖章)_________
法定代表人(签字)_________ 法定代表人(签字)_________
委托代理人(签字)_________ 委托代理人(签字)_________
签订地点：_________ 签订地点：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
存量商品房买卖合同注意事项有哪些?
1、购房人在签订购房合同前，要认真审核开发商的销售许可文件。审查《商品房预售许可证》或竣工验收合格证明和出售许可证明中关于该房地产的内容和范围，包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息与所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否相符。
2、审查房地产开发企业的营业执照，委托销售的还应审查代理销售企业的营业执照、房地产经纪资格证书和代理销售合同或委托销售证明。
3、对商品房面积和房价的计算，购房人拥有知情权，房地产开发企业也有告知义务。房地产开发企业销售(包括预售、现售)商品房时，应在售楼处将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料进行公示，供购房者查阅，公示的资料包括：房屋土地权属调查报告书、建筑平面布置图。
4、签署商品房预售合同时，购房人可要求面积计算表或测算表，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》;签订房屋交接书或签订商品房现售合同时，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》;前述两表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将分摊的共有部位全部列明，并能与建筑平面布置图对照查核。

[律师回复] 您好，关于商品房退房注意事项包含什么这个问题，我的解答如下,
1、退房不要忘记退保。
选择办理按揭贷款购房的时候，银行一般都会要求买家为其购房上保险，根据《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。
2、违约金按高标准的走。
根据《合同法》相关规定，违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。
3、开发商主责，定金双倍赔付。
根据《合同法》第116条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款，不可同时适用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。
4、拿到房产证退房劳心又劳力。
业主最好是在房产证办完之前办理退房手续，如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房，通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路，拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂。
如果真的选择了退房，那上面这些事项都要注意。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十六条
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

[律师回复] 您好，针对您的2020购买商品房有什么注意事项问题解答如下,
1、买房时哪些项目不计入商品房建筑面积?
不计入商品房建筑面积的项目包括以下部分：
（1）层高在
2.2米以下的房屋和室内净高
2.05米以下的地下室、半地下室；
（2）房屋之间无上盖的架空通道、无柱雨篷、骑楼、过街楼的用于做街巷通行的部分；
（3）突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、挑檐、半圆柱、垛、勒脚、台阶等；
（4）建筑物内的操作平台、上料平台和利用建筑物的空间安置的箱、罐等平台；
（5）房屋的挑台、天台、天台上的游泳池等；
（6）其它构筑物，如的烟囱、烟道、蓄水池、水塔等。
2、购买手续不全的商品房会有什么风险?
购买手续不全的商品房，可能会带来以下隐患。
1.取得权属证书的期限无法确定；
2.为取得权属证书，需要支付额外费用，如需补交土地出让金；
3.只能取得使用权，不能取得权属证书，不能上市交易；
4.可能被政府以违法建筑。
3、住宅的“全部产权”和“部分产权”有何不同?
按照相关政策规定，全部产权是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。部分产权是指职工按照标准价购买的公有住宅。在国家规定的住宅面积之内，职工按照标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占产权比例进行分配。
目前，对拥有“部分产权”住宅的业主，建议尽快补足成本价价款，转为“全部产权”。
4、购房合同签订后，因价格变化原因可以反悔吗?
商品房也是一种商品，买卖双方签署合同后，没有发生约定和法定的退房理由，任何一方违反合同约定，均需向守约方承担违约责任。
5、为什么有的《商品房买卖合同》要签署补充协议?
补充协议是买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时，对双方各自关心的条款内容进行修改或增加，以明确双方权利义务的条款或协议，当补充协议内容与主合同条款不一致，以补充协议内容为准。
补充协议一般包括以下内容：
1.公摊面积误差处理。
2.装修标准，特别是精装修的房屋，开发商一般在合同约定所使用的装修材料用词多为“高档、进口或同档次”，这种约定不明确，双方可以在补充协议中对具体装修材料的品牌、规格型号、颜色等具体内容进行约定。
3.付款方式变更，许多购房人在购房款支付方式上选择银行按揭，购房人在签署《商品房买卖合同》时，已经支付了购房首付款，如果银行贷款不能获得批准通过，应当在补充协议中明确其他处理方式。
4.权属证书办理期限，不能按期办理权属证书的违约责任和违约责任的计算方式。
5.保修、维修责任，房屋交付使用时，配套的设施和设备产品已经安装完毕，保修期已经过了好几个月，应当和开发商约定保修期的起算日期和维修的时限。
6.不可抗力，应当明确不可抗力的范围限在法律规定的自然灾害范围内。
7.广告和宣传内容，对影响购房人购房要求的广告宣传或承诺内容，应当以补充协议的方式在合同中固定下来，并约定明确的违约责任。
6、定金不退，优惠不履行 ，怎么解决?
如果开发商承诺的优惠在双方签订的合同中有体现或您有其他证据可以证明开发商由此优惠承诺，那么开发商就负有兑现的合同义务，如果开发商不显现，可以到房地产所在地的，主张您的权利。如果开发商的优惠承诺只是一种口头承诺，那维权就会比较麻烦，因为必须有证据证明开发商当时有此承诺。
7、楼盘没有验收证明，业主该怎么办?
任何一个楼盘，在交付的时候，都将会进行验收，以对楼盘质量等各方面进行查验。若是没有获得竣工验收通过的房屋，以及不符合合同约定的房屋，业主有权拒收。开发商应当从约定的交房日起承担逾期交房的责任，并且使房屋达到验收标准。业主在交房的时候，一定要加以验证开放商的验收证明。
8、施工方失误至设施遭损 ，责任由谁承担?
施工方承担责任。如果业主挑选的施工方没有相应资质，业主也要承担选任不当的责任。所以在房屋装修之前，首先要查看施工方是否拥有相应的资质，是不是拥有相应的经济实力，是不是真正的诚信单位。只有三者都能符合标准，才能安心的将自己的房屋交给对方来装修，才能保证自己的权益不会受到损害。
9、开发商延期交房 ，如何维权?
国家法律及其相关律法规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。逾期交房可根据规定先行催告，若还是不履行合同，可要求解除合同，退还首付款、定金并要求开发商按合同约定承担违约责任。
10、小区吵闹，物业不给力 ，怎么办?
要看噪音的来源，不同情况不同处理方式。如果是工厂生产、工地施工的噪音，要向环保局投诉；如果是夜间摆摊烧烤的噪音，要向城管投诉；如果是马路交通噪音，如果是小区业主的噪音，协商不成的要向；如果是马路交通噪音，属于市民生活质量问题，建议找报社或市长热线反映。
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1、小区内违章搭盖，业主如何解决?
违章搭盖属于城管执法范围，对于小区内业主自行搭建的违规建筑。物业只能劝阻，并不能采取强制行动。建议向城管投诉，并且要求城管出具书面答复。如果是开发商的违章建筑，还有一个规划不符的整改程序。然后向城管投诉，并且要求城管出具书面答复。只有这样，才能保证自己的权益不会受到损害。
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2、保修期内，开发商原销售的房屋是精装修房，厨房、卫生间因防水层损坏漏水怎么办?
一般该由开发商负责。因使用不当造成的损坏，则应由行为人修复。
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3、保修期内，开发商原销售的房屋是毛坯房，厨房、卫生间因防水层损坏漏水怎么办?
①如果在收房时业主曾亲自对24小时闭水试验进行确认，由业主负责；
②如果业主(或其委托人)没有确认，开发商只有竣工验收合格证(现在为竣工验收备案表)，但开发商、物业公司能证明业主(或装修公司)人为损坏的由业主负责；不能分清责任的，双方协商解决，协商不成，申请第三方鉴定，费用由鉴定后责任方出。
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4、开发商、物业公司不配合怎么办?
在渗漏水问题上，开发商不配合、物业公司不配合的情况时有发生。当业主的正当要求无法得到满足时，业主可以向当地房屋主管部门反映情况或向当地人民。
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5、保修期外厨房、卫生间防水层自然损坏怎么办?
房屋是一种特殊商品，其特殊性之一就是在于房产的不同所有权人之间存在结构相连部分或共有、共用设备和附属建筑，这叫一异产毗连房屋。
建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第九条规定：凡异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏)，所需修缮费用由涉及的所有人按份额比例承担。
1
6、保修期外厨房、卫生间防水层因人为损坏怎么办?
建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第十一条规定：异产毗连房屋因使用不当造成损坏，由责任人负责。
1
7、邻居不配合怎么办?
对于邻居不配合的情况，《城市异产毗连房屋管理规定》第十一条规定，异产毗连房屋的自然损坏，应及时修缮，不得拖延或拒绝；否则，造成损失的，责任人应负责赔偿。跟据这条规定，如果你的邻居不配合，你可以向物业公司“求助”，因为协调业主之间的关系是物业公司的义务；也可以找业主委员会调解；如果调节失败，可向当地房屋主管部门反映情况寻求调解，或向当地人民。
1
8、保修期内因管线损坏造成的渗、漏水怎么办?
在保修期内，一般应该由开发商负责维修处理。因使用不当或业主自行改造(拆、改、增加)等而造成的损坏，则应由行为人修复并承担相应责任。
1
9、保修期外因管线损坏造成的渗、漏水怎么办?
分共用管线和自用管线两类情况，如属于共用设施、设备的一部分，可启用专项维修资金。属于业主表(阀)后的自用管线，由业主修复(或付费委托修复)并承担相应责任。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、买房时哪些项目不计入商品房建筑面积?
不计入商品房建筑面积的项目包括以下部分：
（1）层高在
2.2米以下的房屋和室内净高
2.05米以下的地下室、半地下室；
（2）房屋之间无上盖的架空通道、无柱雨篷、骑楼、过街楼的用于做街巷通行的部分；
（3）突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、挑檐、半圆柱、垛、勒脚、台阶等；
（4）建筑物内的操作平台、上料平台和利用建筑物的空间安置的箱、罐等平台；
（5）房屋的挑台、天台、天台上的游泳池等；
（6）其它构筑物，如的烟囱、烟道、蓄水池、水塔等。
2、购买手续不全的商品房会有什么风险?
购买手续不全的商品房，可能会带来以下隐患。
1.取得权属证书的期限无法确定；
2.为取得权属证书，需要支付额外费用，如需补交土地出让金；
3.只能取得使用权，不能取得权属证书，不能上市交易；
4.可能被政府以违法建筑。
3、住宅的“全部产权”和“部分产权”有何不同?
按照相关政策规定，全部产权是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。部分产权是指职工按照标准价购买的公有住宅。在国家规定的住宅面积之内，职工按照标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占产权比例进行分配。
目前，对拥有“部分产权”住宅的业主，建议尽快补足成本价价款，转为“全部产权”。
4、购房合同签订后，因价格变化原因可以反悔吗?
商品房也是一种商品，买卖双方签署合同后，没有发生约定和法定的退房理由，任何一方违反合同约定，均需向守约方承担违约责任。
5、为什么有的《商品房买卖合同》要签署补充协议?
补充协议是买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时，对双方各自关心的条款内容进行修改或增加，以明确双方权利义务的条款或协议，当补充协议内容与主合同条款不一致，以补充协议内容为准。
补充协议一般包括以下内容：
1.公摊面积误差处理。
2.装修标准，特别是精装修的房屋，开发商一般在合同约定所使用的装修材料用词多为“高档、进口或同档次”，这种约定不明确，双方可以在补充协议中对具体装修材料的品牌、规格型号、颜色等具体内容进行约定。
3.付款方式变更，许多购房人在购房款支付方式上选择银行按揭，购房人在签署《商品房买卖合同》时，已经支付了购房首付款，如果银行贷款不能获得批准通过，应当在补充协议中明确其他处理方式。
4.权属证书办理期限，不能按期办理权属证书的违约责任和违约责任的计算方式。
5.保修、维修责任，房屋交付使用时，配套的设施和设备产品已经安装完毕，保修期已经过了好几个月，应当和开发商约定保修期的起算日期和维修的时限。
6.不可抗力，应当明确不可抗力的范围限在法律规定的自然灾害范围内。
7.广告和宣传内容，对影响购房人购房要求的广告宣传或承诺内容，应当以补充协议的方式在合同中固定下来，并约定明确的违约责任。
6、定金不退，优惠不履行 ，怎么解决?
如果开发商承诺的优惠在双方签订的合同中有体现或您有其他证据可以证明开发商由此优惠承诺，那么开发商就负有兑现的合同义务，如果开发商不显现，可以到房地产所在地的，主张您的权利。如果开发商的优惠承诺只是一种口头承诺，那维权就会比较麻烦，因为必须有证据证明开发商当时有此承诺。
7、楼盘没有验收证明，业主该怎么办?
任何一个楼盘，在交付的时候，都将会进行验收，以对楼盘质量等各方面进行查验。若是没有获得竣工验收通过的房屋，以及不符合合同约定的房屋，业主有权拒收。开发商应当从约定的交房日起承担逾期交房的责任，并且使房屋达到验收标准。业主在交房的时候，一定要加以验证开放商的验收证明。
8、施工方失误至设施遭损 ，责任由谁承担?
施工方承担责任。如果业主挑选的施工方没有相应资质，业主也要承担选任不当的责任。所以在房屋装修之前，首先要查看施工方是否拥有相应的资质，是不是拥有相应的经济实力，是不是真正的诚信单位。只有三者都能符合标准，才能安心的将自己的房屋交给对方来装修，才能保证自己的权益不会受到损害。
9、开发商延期交房 ，如何维权?
国家法律及其相关律法规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。逾期交房可根据规定先行催告，若还是不履行合同，可要求解除合同，退还首付款、定金并要求开发商按合同约定承担违约责任。
10、小区吵闹，物业不给力 ，怎么办?
要看噪音的来源，不同情况不同处理方式。如果是工厂生产、工地施工的噪音，要向环保局投诉；如果是夜间摆摊烧烤的噪音，要向城管投诉；如果是马路交通噪音，如果是小区业主的噪音，协商不成的要向；如果是马路交通噪音，属于市民生活质量问题，建议找报社或市长热线反映。
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1、小区内违章搭盖，业主如何解决?
违章搭盖属于城管执法范围，对于小区内业主自行搭建的违规建筑。物业只能劝阻，并不能采取强制行动。建议向城管投诉，并且要求城管出具书面答复。如果是开发商的违章建筑，还有一个规划不符的整改程序。然后向城管投诉，并且要求城管出具书面答复。只有这样，才能保证自己的权益不会受到损害。
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2、保修期内，开发商原销售的房屋是精装修房，厨房、卫生间因防水层损坏漏水怎么办?
一般该由开发商负责。因使用不当造成的损坏，则应由行为人修复。
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3、保修期内，开发商原销售的房屋是毛坯房，厨房、卫生间因防水层损坏漏水怎么办?
①如果在收房时业主曾亲自对24小时闭水试验进行确认，由业主负责；
②如果业主(或其委托人)没有确认，开发商只有竣工验收合格证(现在为竣工验收备案表)，但开发商、物业公司能证明业主(或装修公司)人为损坏的由业主负责；不能分清责任的，双方协商解决，协商不成，申请第三方鉴定，费用由鉴定后责任方出。
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4、开发商、物业公司不配合怎么办?
在渗漏水问题上，开发商不配合、物业公司不配合的情况时有发生。当业主的正当要求无法得到满足时，业主可以向当地房屋主管部门反映情况或向当地人民。
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5、保修期外厨房、卫生间防水层自然损坏怎么办?
房屋是一种特殊商品，其特殊性之一就是在于房产的不同所有权人之间存在结构相连部分或共有、共用设备和附属建筑，这叫一异产毗连房屋。
建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第九条规定：凡异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏)，所需修缮费用由涉及的所有人按份额比例承担。
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6、保修期外厨房、卫生间防水层因人为损坏怎么办?
建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第十一条规定：异产毗连房屋因使用不当造成损坏，由责任人负责。
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7、邻居不配合怎么办?
对于邻居不配合的情况，《城市异产毗连房屋管理规定》第十一条规定，异产毗连房屋的自然损坏，应及时修缮，不得拖延或拒绝；否则，造成损失的，责任人应负责赔偿。跟据这条规定，如果你的邻居不配合，你可以向物业公司“求助”，因为协调业主之间的关系是物业公司的义务；也可以找业主委员会调解；如果调节失败，可向当地房屋主管部门反映情况寻求调解，或向当地人民。
1
8、保修期内因管线损坏造成的渗、漏水怎么办?
在保修期内，一般应该由开发商负责维修处理。因使用不当或业主自行改造(拆、改、增加)等而造成的损坏，则应由行为人修复并承担相应责任。
1
9、保修期外因管线损坏造成的渗、漏水怎么办?
分共用管线和自用管线两类情况，如属于共用设施、设备的一部分，可启用专项维修资金。属于业主表(阀)后的自用管线，由业主修复(或付费委托修复)并承担相应责任。

[律师回复] 您好，关于商标注册该怎么挑选商品或服务小项这个问题，我的解答如下,
一、千万不要误选核心类别，也不要冷落与自身业务密切相关的周边类别。
二、准确把握类似商品或服务的判断方法，切勿遗漏关联类别、关联群组。
不同类别的商品或服务之间原则上不类似，不同类似群组的商品或服务之间原则上也不类似，但是：有原则就有例外。在同一个群组的商品或服务小项之间，未必都是类似的;同理，虽不在一个类似群组的商品或服务小项，未必一定不类似。凡事皆有例外，而这种例外，在区分表当中很常见。若不认真研读区分表，是很难发现的，很容易被遗漏。
三、不要选用外延过于宽泛的商品或服务小项：量体裁衣。
大部分群组之下会有许多个小项，每个小项之间虽然名称不同，但却有规律可循，选择最大或较大的小项，通常情况下是足以覆盖本群组的，无需额外再从本群组另选细分的小项。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 购房是工薪阶层人士的人生大事，一旦在购买商品房之后出现麻烦会极大牵扯消费者的时间与精力。媒体上时常有类似报道，有人买了房子却办不了产权证，有人已入住了却因该楼房手续不全或未验收而没有相关服务。日前我市某楼房居民集体向媒体投诉，他们已经入住一年多了却因房屋开发商原因一直未给接通燃气，生活十分不便。因此，消费者在购买商品房时，不要轻信广告和宣传，要做好以下三步，以避免不必要的纠纷。
1、
第一步是五证审核：即审核房屋开发销售商是否持有必须具备的“五证”。 “五证”是指:《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;《建设工程规划许可证》及附件,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证》。
2、
第二步是购房合同审核：即认真签好购房合同和补充协议。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十
一)解决争议的方法;
(十
二)违约责任;
(十
三)双方约定的其他事项。其中第
(七)、
(八)、
(九)、
(十)、
(十
二)项是购房人最难把握的内容，也是最容易出现争议的地方。