小区公共收益属于谁的?

最新修订 | 2024-02-21
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专家导读 1、全体业主所有:小区公共道路或场地停放车辆的停车费、利用小区公共区域获取广告费如广告宣传栏产生的收益、小区内公共建筑如按规定出租业主共有的管理用房、活动房产生的收益等归全体业主所有。2、部分业主所有:利用共用部分物业、设施获取广告费、出租费、残值等获取的收益,归部分业主所有。例如小区有二幢或二幢以上房屋时,某幢房屋产生的电梯广告费,归该幢房屋业主共同所有。
小区公共收益属于谁的?

一、小区公共收益属于谁的

利用物业共用部分获取的收益(包括前期物业管理期间的收益),归共同拥有该物业的业主所有。

1、全体业主所有

小区公共道路或场地停放车辆的停车费、利用小区公共区域获取广告费如广告宣传栏产生的收益、小区内公共建筑如按规定出租业主共有的管理用房、活动房产生的收益等归全体业主所有。

2、部分业主所有

利用共用部分物业、设施获取广告费、出租费、残值等获取的收益,归部分业主所有。例如小区有二幢或二幢以上房屋时,某幢房屋产生的电梯广告费,归该幢房屋业主共同所有。

民法典》第二百七十一条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

物业管理条例》第二百二十八条规定:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

《物业管理条例》第二百五十六条规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

二、公共收益如何管理支配

公共收益为全体业主共有,具体由谁支配需召开业主大会,由全体业主投票决定。在小区业主大会、业主委员会成立前,根据前期物业服务合同约定,受委托对共用部位、共用设施设备进行经营的物业服务企业,可代为管理该小区的公共收益;业主大会、业主委员会成立后,业主大会可自行决定公共收益由业主委员会自行管理,或通过物业服务合同约定委托给物业服务企业管理。目前一般都是由物业服务企业在管理,并由其决定公共收益的用途。

小区公共收益,按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费,除业主大会另有约定外,业主大会做出与收益使用有关的决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。

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案情:小区内商业广告增多,让业主烦扰不堪
“小区广告越来越多,而且每次更换都没有人征询业主们的意见。”孟女士说,她家去年搬进该小区,就被小区内的广告困扰,广告内容涉及教育、汽车、整容医院等。“每天出入小区,都不得不看这些广告”。
该小区共四栋楼,每栋两部电梯,小区的所有电梯共安装20多块广告牌,电梯轿厢左上角还设有LED显示屏,滚动播放各种广告。“电梯是小区的公共部位,没有经过业主同意,不应该随意准许商家设立广告牌。”孟女士告诉记者,小区的不少业主都曾将此事反映给物业,但物业一直没给出一个解决办法。
不少业主对小区内的广告提出质疑。“在小区内的商业广告肯定是收费的,小区为业主的公共用地,利用公共区域赚取的这笔钱到底应该归谁所有?难道全部落入物业公司的腰包吗?”一小区业主说。
律师:广告收入归业主
物业公司是服务类企业,是为了服务业主的,不经过业主的同意,不能将小区的公共区域做广告。根据物业管理条例,物业公司在日常工作中虽然也起到一些管理的作用,在没有特定的约定下,物业公司只提供管理小区的服务。
《物权法》也有明确规定,小区规划区内的公共场所、公共设施属于小区全体业主共有,相关广告收入应全部归业主所有。但如果物业公司对小区广告履行了维护保养义务,在相关业主或是业主大会的同意下,物业公司可获得维护保养广告而产生的利益。
物业在小区广告方面的收益应该向业主公布,并写明该笔款项将作何用,即便是用于小区公共设施、绿化养护的花费,也应该将明细账进行公布。如果业主所在小区有上述情况,业主可要求物业公司公布上述收入,并将收入拿出来,如果物业公司拒交这些收入,业主有权通过法律途径进行维权。 根据《物权法》,小区业主的共有财产收益、公共场地的收益,都应该属于小区所有业主的公共收益。如外墙广告收益、停车费、公共地出租的租金、共有房屋出租的租金,当然也包括电梯广告收入等。
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一般电梯小故障,物业公司或者维保公司都会帮助更换修理,但是一旦出现电梯大故障,需要更换费用较高的零部件时,就需要业主共同进行承担。现在之所以出现电梯损坏没人修理,主要还在于业主、物业以及维保公司之间并没有一个明确的约定。所以,提前约定好彼此的责任与义务是解决这一问题的前提。
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(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
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[律师回复] 共益债务是指人民受理破产申请后,为了全体债权人的共同利益以及破产程序顺利进行而发生的债务。
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2、双务合同继续履行前已产生尚未支付对方合同当事人的债务是否属于共益债务。破产法第42条规定,因管理人或债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务属于共益债务。但是在司法实践中,该共益债务是否包括债务人在受理破产申请前已经产生而未支付给相对人的债务(包括违约金等违约损害债务),存在理解上的分歧。
3、共益债务必须发生在人民受理破产申请之后。破产程序开始后,债务人所负的债务可分为两大部分:破产程序开始前发生的债务为破产债权;破产程序开始之后发生的债务为共益债务。
共益债务不是属于破产债权。两者在具体所指的范围上存在差别。破产费用指在破产程序的进行和债务人财产管理过程中出现的常规性和程序性支出,具有消极意味。共益债务则是在破产程序中,为使债权人共同受益而产生的债务,如为增加债务人财产而履行双务合同等,更具积极意味。
1、因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务;
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3、因债务人不当得利所产生的债务;
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