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非合法取得的房产被抵押有效吗？
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2024-02-29
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卞晓飞律师
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专家导读
非法取得的房屋被抵押是不受法律保护的，抵押房屋办理了抵押登记的，抵押权成立，对债权人具有法律效力。但抵押行为对抵押人无效。《民法典》第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。
一、非合法取得的房产被抵押有效吗(《民法典》有效期限截止：2020年12月31日)
非法取得的房屋被抵押是不受法律保护的，抵押房屋办理了抵押登记的，抵押权成立，对债权人具有法律效力。但抵押行为对抵押人无效。
《中华人民共和国民法典》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
二、抵押权消灭的情形
1、主债权消灭。这是最常见的抵押权消灭原因。抵押权从属于债权而存在，主债权因履行、抵消、免除等原因消灭，抵押权也将随之消灭。但若债务系由第三人清偿，则抵押权不因债务的消灭而消灭，此时第三人为实现其追偿权，得代位行使原债权人的抵押权。
2、抵押权实现。抵押权人以拍卖、变卖或折价等方式实现后，无论主债权是否全部清偿，抵押权均为消灭。其未受清偿部分，变为普通债权。在一物多抵的情形中，先顺序的抵押权人实现抵押权后，其他抵押权是否消灭视先次序抵押权人受偿后是否还有剩余价金可供分配而定。
3、抵押物灭失。抵押物灭失，抵押权自然消灭。但抵押权具有物上代位性，抵押物灭失后有残余物或残余价值的，或因抵押物灭失而得有赔偿金、保险金、补偿费等时，抵押权仍然继续存在。
4、抵押权存续期间届满。通说认为抵押权虽得不罹于主债权之消灭时效而消灭，但从稳定民事关系、维护社会秩序出发，抵押权不得永续存在，而应有一定存续期间，该期间在性质上属于除斥期间。
三、最新资讯(《民法典》2021年1月1日起生效)
《中华人民共和国民法典》
第四百零二条【不动产抵押登记】以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
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抵押是否适用善意取得
在认定抵押权适用善意取得时，应严格把握抵押权适用善意取得的条件一不动产登记簿存在权属登记错误，或抵押人虽对抵押动产无处分权但占有该动产；（二）无权处分人设立抵押权的行为。这是指行为人（登记名义人）在没有处分权的情况下在他人的不动产或动产上设立抵押权的行为。
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债权债务
抵押权人是否有权直接取得抵押物？
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 提示：担保法规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。这条规定的措辞为“不得”，是强制性规定，依合同法规定，违反法律法规的强制性规定的条款，是无效的。因此，抵押人逾期未付款时，只能对抵押房产进行折价，拍卖或变卖，所得款项优先优先偿还抵押权人。案例：抵押权人有权以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿 陈某与赵某于2006年10月签订《房地产借款抵押合同》一份，约定赵某以其名下的上海市大连西路某处房产作抵押，向陈某借款人民币30万元。同时，双方又签订一份《补充协议》，约定在合同期内或赵某未违约，则陈某不得出售抵押房产，如赵某违约或逾期还款10日以上，则抵押房产归陈某所有，陈某可以处理房产。之后，陈某借款30万元给赵某，双方还办理了房地产抵押登记手续，记载他项权利人为陈某，债权数额为30万元。2007年1月31日，赵某出具承诺书一份，载明其向陈某借款30万元，在本月31日前尽力而为，连本带息一次付清。后陈某于2008年8月以赵某至今未返还借款为由，诉至，要求将抵押房产判归陈某所有。 认为，赵某理应返还陈某欠款本金30万元及利息，如果赵某无力偿还，陈某有权对赵某抵押的房产依法行使抵押权，但抵押权行使的方式应是对抵押房产折价、拍卖或变卖后将所得款项优先偿还抵押权人（陈某）的本息，抵押权人无权直接要求抵押房产归己所有。据此判决：赵某返还陈某借款30万元并支付利息；如赵某不履行债务，陈某有权以抵押的赵某名下的房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
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快速解决“债权债务”问题
按揭房屋未取得房产证抵押合同是否有效
[律师回复] 您好，针对您的按揭房屋未取得房产证抵押合同是否有效问题解答如下, 不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外国《担保法》第四十一条规定，不动产抵押合同自登记之日起生效。该法第四十九条规定，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。但是，我国《物权法》第一百九十一条规定，不违反法律规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间，依法属于有效，理应受到法律保护，抵押人未经抵押权人同意。结合该法第十五条规定的不动产物权登记与债权合同相分离原则，按揭抵押的房屋，虽然尚未取得房产证，未办理物权登记，但抵押合同仍然有效。张某购买按揭抵押房屋的行为，已经银行同意提前清偿债务
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抵押权能不能善意取得
[律师回复] 对于抵押权能不能善意取得这个问题，解答如下, 抵押权能否善意取得
案情简介
2007年11月，张某向银行借款30万元，李某以登记在其名下的房屋为该债权提供了担保，在该房屋上设立了抵押权并已办理了登记，银行作为抵押权人。2008年8月，胡某李某，请求确认李某名下的房屋为其所有，经审理查明该房屋确实属于胡某，故以判决的形式确认了该房屋的所有权人为胡某。2009年9月，胡某将李某和银行吿上法庭，请求确认该房屋上的抵押权无效。
分歧
本案在审理中，有以下两种意见：
观点
一：李某虽然是登记名义人，但其并非该房屋的所有权人，无权对该房屋作出处分，其设立抵押权的行为严重损害了房屋所有权人的利益，应属无效。
观点
二：虽然李某并非该房屋的所有权人，但银行是善意
第三人，为保障交易安全，应确认银行通过善意取得的方式取得了该抵押权。
法律解读
笔者倾向于
第二种观点，该案涉及到不动产抵押权是否适用善意取得的问题。笔者试分析如下：
一、我国物权法规定的善意取得制度适用的范围
在传统民法上，善意取得制度的原始含义只适用于动产，取得之权利类型也仅限于所有权。然而，我国物权法通过后，对于传统善意取得制度适用的范围做了一定的扩张。根据物权法
第一百零六条的规定，我国物权法上善意占有人取得之权利类型不仅仅限于动产所有权，还包括了不动产所有权，以及动产或不动产的其他物权，不动产抵押权也应包括在内。
二、不动产抵押权善意取得的理论基础
我国物权法第一百八十条规定了可供抵押的不动产包括建筑物和其他土地附着物等，不动产抵押以登记为公示方法。物权公示的公信力乃是不动产抵押权善意取得制度的理论基础。物权公示的公信力是指，依法定方式进行公示的物权，具有使社会一般人信赖其正确的效力，即使公示的物权状况与真实的权利状态不符，法律对信赖公示的善意第三人从公示的物权人处所取得的权利仍予以保护。就不动产抵押权设立而言，如果发生不动产所有权权属登记错误，社会公众便会产生错误认识，以为在登记簿上登记的人(登记名义人)是真正权利人，这样一来，可能的交易相对方(比如银行)便会产生错误信赖，非常愿意为该登记名义人或其愿意为之提供抵押的人提供借(贷)款而成为债权人。但是，如果借贷关系成立之后，又因为登记名义人并非真正权利人而否定抵押权的效力，则债权人将立即从有担保的债权人变为无担保的债权人，其利益将受到极大的损害，而通过不动产抵押权的善意取得制度，则可以保护善意的债权人，进而最大限度地维护交易安全。
三、不动产抵押权善意取得的构成要件
我国物权法第一百零六条仅对动产及不动产所有权的善意取得规定了构成要件，并未对不动产抵押权的善意取得做出具体规定，只是言及“当事人善意取得其他物权的，参照前两款的规定”，笔者认为不动产抵押权的善意取得应符合以下要件：
1.不动产登记簿存在权属登记错误。就抵押权设立而言，登记簿上登记的所有权人并非真正所有权人。
2.无权处分人设立抵押权的行为。这是指行为人(登记名义人)在没有处分权的情况下在他人的不动产上设立抵押权的行为。
3.债权人在抵押权设立时系出于善意。善意的判断时间应为抵押权设立之时。
4.已进行抵押权设立登记。如果抵押权未经登记，真正权利人仍能追及物之所在，否定抵押权设立的效力，而不能适用善意取得制度。
在本案中，李某并非房屋的所有权人，这一点已由2008年的判决所确认。但在抵押权设立之时，不动产登记簿权属登记错误，在其记载事项中，登记的所有权人正是李某，李某进行了无权处分行为，将其名下的房屋为担保张某的债权而设立了抵押，而银行系善意第三人，其信赖登记簿上的错误登记，并且设立的抵押权已进行了登记。故，笔者认为本案符合不动产抵押权善意取得的构成要件，银行以善意取得的方式取得了抵押权。至于房屋的真正所有权人胡某由此而遭受的损失应向李某主张赔偿。
案情简介
2007年11月，张某向银行借款30万元，李某以登记在其名下的房屋为该债权提供了担保，在该房屋上设立了抵押权并已办理了登记，银行作为抵押权人。2008年8月，胡某李某，请求确认李某名下的房屋为其所有，经审理查明该房屋确实属于胡某，故以判决的形式确认了该房屋的所有权人为胡某。2009年9月，胡某将李某和银行吿上法庭，请求确认该房屋上的抵押权无效。
分歧
本案在审理中，有以下两种意见：
观点
一：李某虽然是登记名义人，但其并非该房屋的所有权人，无权对该房屋作出处分，其设立抵押权的行为严重损害了房屋所有权人的利益，应属无效。
观点
二：虽然李某并非该房屋的所有权人，但银行是善意
第三人，为保障交易安全，应确认银行通过善意取得的方式取得了该抵押权。
法律解读
笔者倾向于
第二种观点，该案涉及到不动产抵押权是否适用善意取得的问题。笔者试分析如下：
一、我国物权法规定的善意取得制度适用的范围
在传统民法上，善意取得制度的原始含义只适用于动产，取得之权利类型也仅限于所有权。然而，我国物权法通过后，对于传统善意取得制度适用的范围做了一定的扩张。根据物权法
第一百零六条的规定，我国物权法上善意占有人取得之权利类型不仅仅限于动产所有权，还包括了不动产所有权，以及动产或不动产的其他物权，不动产抵押权也应包括在内。
二、不动产抵押权善意取得的理论基础
我国物权法第一百八十条规定了可供抵押的不动产包括建筑物和其他土地附着物等，不动产抵押以登记为公示方法。物权公示的公信力乃是不动产抵押权善意取得制度的理论基础。物权公示的公信力是指，依法定方式进行公示的物权，具有使社会一般人信赖其正确的效力，即使公示的物权状况与真实的权利状态不符，法律对信赖公示的善意第三人从公示的物权人处所取得的权利仍予以保护。就不动产抵押权设立而言，如果发生不动产所有权权属登记错误，社会公众便会产生错误认识，以为在登记簿上登记的人(登记名义人)是真正权利人，这样一来，可能的交易相对方(比如银行)便会产生错误信赖，非常愿意为该登记名义人或其愿意为之提供抵押的人提供借(贷)款而成为债权人。但是，如果借贷关系成立之后，又因为登记名义人并非真正权利人而否定抵押权的效力，则债权人将立即从有担保的债权人变为无担保的债权人，其利益将受到极大的损害，而通过不动产抵押权的善意取得制度，则可以保护善意的债权人，进而最大限度地维护交易安全。
三、不动产抵押权善意取得的构成要件
我国物权法第一百零六条仅对动产及不动产所有权的善意取得规定了构成要件，并未对不动产抵押权的善意取得做出具体规定，只是言及“当事人善意取得其他物权的，参照前两款的规定”，笔者认为不动产抵押权的善意取得应符合以下要件：
1.不动产登记簿存在权属登记错误。就抵押权设立而言，登记簿上登记的所有权人并非真正所有权人。
2.无权处分人设立抵押权的行为。这是指行为人(登记名义人)在没有处分权的情况下在他人的不动产上设立抵押权的行为。
3.债权人在抵押权设立时系出于善意。善意的判断时间应为抵押权设立之时。
4.已进行抵押权设立登记。如果抵押权未经登记，真正权利人仍能追及物之所在，否定抵押权设立的效力，而不能适用善意取得制度。
在本案中，李某并非房屋的所有权人，这一点已由2008年的判决所确认。但在抵押权设立之时，不动产登记簿权属登记错误，在其记载事项中，登记的所有权人正是李某，李某进行了无权处分行为，将其名下的房屋为担保张某的债权而设立了抵押，而银行系善意第三人，其信赖登记簿上的错误登记，并且设立的抵押权已进行了登记。故，笔者认为本案符合不动产抵押权善意取得的构成要件，银行以善意取得的方式取得了抵押权。至于房屋的真正所有权人胡某由此而遭受的损失应向李某主张赔偿。
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抵押是否适用善意取得
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 抵押是适用善意取得的。
《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
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抵押权能否善意取得2023
抵押权可以适用善意取得的。抵押权与质权、留置权同属于担保物权，因此，抵押权也同样适用善意取得制度。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。除法律另有规定外，符合规定情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。
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债权债务
抵押权可以善意取得吗
[律师回复] 抵押是适用善意取得的。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
【法律依据】
《民法典》第三百一十一条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。（《民法典》于2021年1月1号生效）
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快速解决“债权债务”问题
抵押权可以善意取得吗
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 抵押权能否善意取得
案情简介
2007年11月，张某向银行借款30万元，李某以登记在其名下的房屋为该债权提供了担保，在该房屋上设立了抵押权并已办理了登记，银行作为抵押权人。2008年8月，胡某李某，请求确认李某名下的房屋为其所有，经审理查明该房屋确实属于胡某，故以判决的形式确认了该房屋的所有权人为胡某。2009年9月，胡某将李某和银行吿上法庭，请求确认该房屋上的抵押权无效。
分歧
本案在审理中，有以下两种意见：
观点
一：李某虽然是登记名义人，但其并非该房屋的所有权人，无权对该房屋作出处分，其设立抵押权的行为严重损害了房屋所有权人的利益，应属无效。
观点
二：虽然李某并非该房屋的所有权人，但银行是善意
第三人，为保障交易安全，应确认银行通过善意取得的方式取得了该抵押权。
法律解读
笔者倾向于
第二种观点，该案涉及到不动产抵押权是否适用善意取得的问题。笔者试分析如下：
一、我国物权法规定的善意取得制度适用的范围
在传统民法上，善意取得制度的原始含义只适用于动产，取得之权利类型也仅限于所有权。然而，我国物权法通过后，对于传统善意取得制度适用的范围做了一定的扩张。根据物权法
第一百零六条的规定，我国物权法上善意占有人取得之权利类型不仅仅限于动产所有权，还包括了不动产所有权，以及动产或不动产的其他物权，不动产抵押权也应包括在内。
二、不动产抵押权善意取得的理论基础
我国物权法第一百八十条规定了可供抵押的不动产包括建筑物和其他土地附着物等，不动产抵押以登记为公示方法。物权公示的公信力乃是不动产抵押权善意取得制度的理论基础。物权公示的公信力是指，依法定方式进行公示的物权，具有使社会一般人信赖其正确的效力，即使公示的物权状况与真实的权利状态不符，法律对信赖公示的善意第三人从公示的物权人处所取得的权利仍予以保护。就不动产抵押权设立而言，如果发生不动产所有权权属登记错误，社会公众便会产生错误认识，以为在登记簿上登记的人(登记名义人)是真正权利人，这样一来，可能的交易相对方(比如银行)便会产生错误信赖，非常愿意为该登记名义人或其愿意为之提供抵押的人提供借(贷)款而成为债权人。但是，如果借贷关系成立之后，又因为登记名义人并非真正权利人而否定抵押权的效力，则债权人将立即从有担保的债权人变为无担保的债权人，其利益将受到极大的损害，而通过不动产抵押权的善意取得制度，则可以保护善意的债权人，进而最大限度地维护交易安全。
三、不动产抵押权善意取得的构成要件
我国物权法第一百零六条仅对动产及不动产所有权的善意取得规定了构成要件，并未对不动产抵押权的善意取得做出具体规定，只是言及“当事人善意取得其他物权的，参照前两款的规定”，笔者认为不动产抵押权的善意取得应符合以下要件：
1.不动产登记簿存在权属登记错误。就抵押权设立而言，登记簿上登记的所有权人并非真正所有权人。
2.无权处分人设立抵押权的行为。这是指行为人(登记名义人)在没有处分权的情况下在他人的不动产上设立抵押权的行为。
3.债权人在抵押权设立时系出于善意。善意的判断时间应为抵押权设立之时。
4.已进行抵押权设立登记。如果抵押权未经登记，真正权利人仍能追及物之所在，否定抵押权设立的效力，而不能适用善意取得制度。
在本案中，李某并非房屋的所有权人，这一点已由2008年的判决所确认。但在抵押权设立之时，不动产登记簿权属登记错误，在其记载事项中，登记的所有权人正是李某，李某进行了无权处分行为，将其名下的房屋为担保张某的债权而设立了抵押，而银行系善意第三人，其信赖登记簿上的错误登记，并且设立的抵押权已进行了登记。故，笔者认为本案符合不动产抵押权善意取得的构成要件，银行以善意取得的方式取得了抵押权。至于房屋的真正所有权人胡某由此而遭受的损失应向李某主张赔偿。
案情简介
2007年11月，张某向银行借款30万元，李某以登记在其名下的房屋为该债权提供了担保，在该房屋上设立了抵押权并已办理了登记，银行作为抵押权人。2008年8月，胡某李某，请求确认李某名下的房屋为其所有，经审理查明该房屋确实属于胡某，故以判决的形式确认了该房屋的所有权人为胡某。2009年9月，胡某将李某和银行吿上法庭，请求确认该房屋上的抵押权无效。
分歧
本案在审理中，有以下两种意见：
观点
一：李某虽然是登记名义人，但其并非该房屋的所有权人，无权对该房屋作出处分，其设立抵押权的行为严重损害了房屋所有权人的利益，应属无效。
观点
二：虽然李某并非该房屋的所有权人，但银行是善意
第三人，为保障交易安全，应确认银行通过善意取得的方式取得了该抵押权。
法律解读
笔者倾向于
第二种观点，该案涉及到不动产抵押权是否适用善意取得的问题。笔者试分析如下：
一、我国物权法规定的善意取得制度适用的范围
在传统民法上，善意取得制度的原始含义只适用于动产，取得之权利类型也仅限于所有权。然而，我国物权法通过后，对于传统善意取得制度适用的范围做了一定的扩张。根据物权法
第一百零六条的规定，我国物权法上善意占有人取得之权利类型不仅仅限于动产所有权，还包括了不动产所有权，以及动产或不动产的其他物权，不动产抵押权也应包括在内。
二、不动产抵押权善意取得的理论基础
我国物权法第一百八十条规定了可供抵押的不动产包括建筑物和其他土地附着物等，不动产抵押以登记为公示方法。物权公示的公信力乃是不动产抵押权善意取得制度的理论基础。物权公示的公信力是指，依法定方式进行公示的物权，具有使社会一般人信赖其正确的效力，即使公示的物权状况与真实的权利状态不符，法律对信赖公示的善意第三人从公示的物权人处所取得的权利仍予以保护。就不动产抵押权设立而言，如果发生不动产所有权权属登记错误，社会公众便会产生错误认识，以为在登记簿上登记的人(登记名义人)是真正权利人，这样一来，可能的交易相对方(比如银行)便会产生错误信赖，非常愿意为该登记名义人或其愿意为之提供抵押的人提供借(贷)款而成为债权人。但是，如果借贷关系成立之后，又因为登记名义人并非真正权利人而否定抵押权的效力，则债权人将立即从有担保的债权人变为无担保的债权人，其利益将受到极大的损害，而通过不动产抵押权的善意取得制度，则可以保护善意的债权人，进而最大限度地维护交易安全。
三、不动产抵押权善意取得的构成要件
我国物权法第一百零六条仅对动产及不动产所有权的善意取得规定了构成要件，并未对不动产抵押权的善意取得做出具体规定，只是言及“当事人善意取得其他物权的，参照前两款的规定”，笔者认为不动产抵押权的善意取得应符合以下要件：
1.不动产登记簿存在权属登记错误。就抵押权设立而言，登记簿上登记的所有权人并非真正所有权人。
2.无权处分人设立抵押权的行为。这是指行为人(登记名义人)在没有处分权的情况下在他人的不动产上设立抵押权的行为。
3.债权人在抵押权设立时系出于善意。善意的判断时间应为抵押权设立之时。
4.已进行抵押权设立登记。如果抵押权未经登记，真正权利人仍能追及物之所在，否定抵押权设立的效力，而不能适用善意取得制度。
在本案中，李某并非房屋的所有权人，这一点已由2008年的判决所确认。但在抵押权设立之时，不动产登记簿权属登记错误，在其记载事项中，登记的所有权人正是李某，李某进行了无权处分行为，将其名下的房屋为担保张某的债权而设立了抵押，而银行系善意第三人，其信赖登记簿上的错误登记，并且设立的抵押权已进行了登记。故，笔者认为本案符合不动产抵押权善意取得的构成要件，银行以善意取得的方式取得了抵押权。至于房屋的真正所有权人胡某由此而遭受的损失应向李某主张赔偿。
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银行与第三人签订抵押担保合同为借款提供抵押担保，抵押物为夫妻共同财产的，在抵押担保合同签订过程中丈夫未签字，但银行存有对该男子的电话录音，录音中该男子表示自愿对该笔借款提供担保，贷款到期后，借款人及第三方担保人亲自办理了贷款展期手续，请问该抵押担保合同是否有效，银行法能否取得该抵押房产的优先受偿权
[律师回复] 不能
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抵押权是否可以善意取得
[律师回复] 您好，针对您的抵押权是否可以善意取得问题解答如下, 抵押权能否善意取得
案情简介
2007年11月，张某向银行借款30万元，李某以登记在其名下的房屋为该债权提供了担保，在该房屋上设立了抵押权并已办理了登记，银行作为抵押权人。2008年8月，胡某李某，请求确认李某名下的房屋为其所有，经审理查明该房屋确实属于胡某，故以判决的形式确认了该房屋的所有权人为胡某。2009年9月，胡某将李某和银行吿上法庭，请求确认该房屋上的抵押权无效。
分歧
本案在审理中，有以下两种意见：
观点
一：李某虽然是登记名义人，但其并非该房屋的所有权人，无权对该房屋作出处分，其设立抵押权的行为严重损害了房屋所有权人的利益，应属无效。
观点
二：虽然李某并非该房屋的所有权人，但银行是善意
第三人，为保障交易安全，应确认银行通过善意取得的方式取得了该抵押权。
法律解读
笔者倾向于
第二种观点，该案涉及到不动产抵押权是否适用善意取得的问题。笔者试分析如下：
一、我国物权法规定的善意取得制度适用的范围
在传统民法上，善意取得制度的原始含义只适用于动产，取得之权利类型也仅限于所有权。然而，我国物权法通过后，对于传统善意取得制度适用的范围做了一定的扩张。根据物权法
第一百零六条的规定，我国物权法上善意占有人取得之权利类型不仅仅限于动产所有权，还包括了不动产所有权，以及动产或不动产的其他物权，不动产抵押权也应包括在内。
二、不动产抵押权善意取得的理论基础
我国物权法第一百八十条规定了可供抵押的不动产包括建筑物和其他土地附着物等，不动产抵押以登记为公示方法。物权公示的公信力乃是不动产抵押权善意取得制度的理论基础。物权公示的公信力是指，依法定方式进行公示的物权，具有使社会一般人信赖其正确的效力，即使公示的物权状况与真实的权利状态不符，法律对信赖公示的善意第三人从公示的物权人处所取得的权利仍予以保护。就不动产抵押权设立而言，如果发生不动产所有权权属登记错误，社会公众便会产生错误认识，以为在登记簿上登记的人(登记名义人)是真正权利人，这样一来，可能的交易相对方(比如银行)便会产生错误信赖，非常愿意为该登记名义人或其愿意为之提供抵押的人提供借(贷)款而成为债权人。但是，如果借贷关系成立之后，又因为登记名义人并非真正权利人而否定抵押权的效力，则债权人将立即从有担保的债权人变为无担保的债权人，其利益将受到极大的损害，而通过不动产抵押权的善意取得制度，则可以保护善意的债权人，进而最大限度地维护交易安全。
三、不动产抵押权善意取得的构成要件
我国物权法第一百零六条仅对动产及不动产所有权的善意取得规定了构成要件，并未对不动产抵押权的善意取得做出具体规定，只是言及“当事人善意取得其他物权的，参照前两款的规定”，笔者认为不动产抵押权的善意取得应符合以下要件：
1.不动产登记簿存在权属登记错误。就抵押权设立而言，登记簿上登记的所有权人并非真正所有权人。
2.无权处分人设立抵押权的行为。这是指行为人(登记名义人)在没有处分权的情况下在他人的不动产上设立抵押权的行为。
3.债权人在抵押权设立时系出于善意。善意的判断时间应为抵押权设立之时。
4.已进行抵押权设立登记。如果抵押权未经登记，真正权利人仍能追及物之所在，否定抵押权设立的效力，而不能适用善意取得制度。
在本案中，李某并非房屋的所有权人，这一点已由2008年的判决所确认。但在抵押权设立之时，不动产登记簿权属登记错误，在其记载事项中，登记的所有权人正是李某，李某进行了无权处分行为，将其名下的房屋为担保张某的债权而设立了抵押，而银行系善意第三人，其信赖登记簿上的错误登记，并且设立的抵押权已进行了登记。故，笔者认为本案符合不动产抵押权善意取得的构成要件，银行以善意取得的方式取得了抵押权。至于房屋的真正所有权人胡某由此而遭受的损失应向李某主张赔偿。
案情简介
2007年11月，张某向银行借款30万元，李某以登记在其名下的房屋为该债权提供了担保，在该房屋上设立了抵押权并已办理了登记，银行作为抵押权人。2008年8月，胡某李某，请求确认李某名下的房屋为其所有，经审理查明该房屋确实属于胡某，故以判决的形式确认了该房屋的所有权人为胡某。2009年9月，胡某将李某和银行吿上法庭，请求确认该房屋上的抵押权无效。
分歧
本案在审理中，有以下两种意见：
观点
一：李某虽然是登记名义人，但其并非该房屋的所有权人，无权对该房屋作出处分，其设立抵押权的行为严重损害了房屋所有权人的利益，应属无效。
观点
二：虽然李某并非该房屋的所有权人，但银行是善意
第三人，为保障交易安全，应确认银行通过善意取得的方式取得了该抵押权。
法律解读
笔者倾向于
第二种观点，该案涉及到不动产抵押权是否适用善意取得的问题。笔者试分析如下：
一、我国物权法规定的善意取得制度适用的范围
在传统民法上，善意取得制度的原始含义只适用于动产，取得之权利类型也仅限于所有权。然而，我国物权法通过后，对于传统善意取得制度适用的范围做了一定的扩张。根据物权法
第一百零六条的规定，我国物权法上善意占有人取得之权利类型不仅仅限于动产所有权，还包括了不动产所有权，以及动产或不动产的其他物权，不动产抵押权也应包括在内。
二、不动产抵押权善意取得的理论基础
我国物权法第一百八十条规定了可供抵押的不动产包括建筑物和其他土地附着物等，不动产抵押以登记为公示方法。物权公示的公信力乃是不动产抵押权善意取得制度的理论基础。物权公示的公信力是指，依法定方式进行公示的物权，具有使社会一般人信赖其正确的效力，即使公示的物权状况与真实的权利状态不符，法律对信赖公示的善意第三人从公示的物权人处所取得的权利仍予以保护。就不动产抵押权设立而言，如果发生不动产所有权权属登记错误，社会公众便会产生错误认识，以为在登记簿上登记的人(登记名义人)是真正权利人，这样一来，可能的交易相对方(比如银行)便会产生错误信赖，非常愿意为该登记名义人或其愿意为之提供抵押的人提供借(贷)款而成为债权人。但是，如果借贷关系成立之后，又因为登记名义人并非真正权利人而否定抵押权的效力，则债权人将立即从有担保的债权人变为无担保的债权人，其利益将受到极大的损害，而通过不动产抵押权的善意取得制度，则可以保护善意的债权人，进而最大限度地维护交易安全。
三、不动产抵押权善意取得的构成要件
我国物权法第一百零六条仅对动产及不动产所有权的善意取得规定了构成要件，并未对不动产抵押权的善意取得做出具体规定，只是言及“当事人善意取得其他物权的，参照前两款的规定”，笔者认为不动产抵押权的善意取得应符合以下要件：
1.不动产登记簿存在权属登记错误。就抵押权设立而言，登记簿上登记的所有权人并非真正所有权人。
2.无权处分人设立抵押权的行为。这是指行为人(登记名义人)在没有处分权的情况下在他人的不动产上设立抵押权的行为。
3.债权人在抵押权设立时系出于善意。善意的判断时间应为抵押权设立之时。
4.已进行抵押权设立登记。如果抵押权未经登记，真正权利人仍能追及物之所在，否定抵押权设立的效力，而不能适用善意取得制度。
在本案中，李某并非房屋的所有权人，这一点已由2008年的判决所确认。但在抵押权设立之时，不动产登记簿权属登记错误，在其记载事项中，登记的所有权人正是李某，李某进行了无权处分行为，将其名下的房屋为担保张某的债权而设立了抵押，而银行系善意第三人，其信赖登记簿上的错误登记，并且设立的抵押权已进行了登记。故，笔者认为本案符合不动产抵押权善意取得的构成要件，银行以善意取得的方式取得了抵押权。至于房屋的真正所有权人胡某由此而遭受的损失应向李某主张赔偿。
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抵押权是否适用善意取得
抵押权也适用于善意取得，如果受让人取得该财产的时候，并不知道该财产已经抵押出去，并且当初也是以合理的价格取得该财产的，在不动产已经办理登记，动产已经交付给受让人的情况下，受让方可以依法取得抵押物的所有权。
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债权债务
我们公司因涉嫌非法集资被告上了法庭，但是我们公司现在没有可抵押的资金。如果涉嫌非法集资案抵押权效力是否有效？
[律师回复] 抵押权具有优先权，如果你的债权属于普通债权，那只能对享有抵押权之外的财产（包含部分）予以执行。
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快速解决“刑事辩护”问题
抵押权善意取得是否排除冒名
[律师回复] 您好，针对您的抵押权善意取得是否排除冒名问题解答如下, 抵押权人因信赖登记的效力而取得抵押权就被推定为善意。若抵押权人在存在异议登记的情况下或者明知登记权利人和实际权利人不一致时，根据不动产登记公信力原则的善意推定，仍没有发现登记瑕疵的存在，所有权人有权追回《物权法》第106条规定，符合下列情形的，除非有明显证据表明取得人为恶意；
（二）以合理的价格转让。抵押权人取得该抵押权时出于善意。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的。在诉讼中，则推定为恶意或者重大过失：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的。所谓“善意”是指抵押权人在取得抵押权时不知登记瑕疵的存在，不知晓抵押人实际上不是真实的权利人，不需要登记的已经交付给受让人；除法律另有规定外，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。此时排除不动产善意取得制度的适用，其处分不动产的行为是无权处分，受让人取得该不动产或者动产的所有权；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，仍设立抵押权的行为，并且抵押权人对不知晓这一事实没有过失：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的。因此当抵押权人在交易中尽到了正常人的谨慎注意义务后，则认定其为善意。所以对于这一问题的举证责任应由对善意取得持异议的人承担举证责任
（二）以合理的价格转让。抵押权人取得该抵押权时出于善意。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的。在诉讼中，则推定为恶意或者重大过失：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的。所谓“善意”是指抵押权人在取得抵押权时不知登记瑕疵的存在，不知晓抵押人实际上不是真实的权利人，不需要登记的已经交付给受让人；除法律另有规定外，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。此时排除不动产善意取得制度的适用，其处分不动产的行为是无权处分，受让人取得该不动产或者动产的所有权；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，仍设立抵押权的行为，并且抵押权人对不知晓这一事实没有过失：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的。因此当抵押权人在交易中尽到了正常人的谨慎注意义务后，则认定其为善意。所以对于这一问题的举证责任应由对善意取得持异议的人承担举证责任
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抵押权善意取得是否排除冒名
[律师回复] 您好，针对您的抵押权善意取得是否排除冒名问题解答如下, 抵押权人因信赖登记的效力而取得抵押权就被推定为善意。若抵押权人在存在异议登记的情况下或者明知登记权利人和实际权利人不一致时，根据不动产登记公信力原则的善意推定，仍没有发现登记瑕疵的存在，所有权人有权追回《物权法》第106条规定，符合下列情形的，除非有明显证据表明取得人为恶意；
（二）以合理的价格转让。抵押权人取得该抵押权时出于善意。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的。在诉讼中，则推定为恶意或者重大过失：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的。所谓“善意”是指抵押权人在取得抵押权时不知登记瑕疵的存在，不知晓抵押人实际上不是真实的权利人，不需要登记的已经交付给受让人；除法律另有规定外，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。此时排除不动产善意取得制度的适用，其处分不动产的行为是无权处分，受让人取得该不动产或者动产的所有权；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，仍设立抵押权的行为，并且抵押权人对不知晓这一事实没有过失：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的。因此当抵押权人在交易中尽到了正常人的谨慎注意义务后，则认定其为善意。所以对于这一问题的举证责任应由对善意取得持异议的人承担举证责任
（二）以合理的价格转让。抵押权人取得该抵押权时出于善意。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的。在诉讼中，则推定为恶意或者重大过失：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的。所谓“善意”是指抵押权人在取得抵押权时不知登记瑕疵的存在，不知晓抵押人实际上不是真实的权利人，不需要登记的已经交付给受让人；除法律另有规定外，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。此时排除不动产善意取得制度的适用，其处分不动产的行为是无权处分，受让人取得该不动产或者动产的所有权；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，仍设立抵押权的行为，并且抵押权人对不知晓这一事实没有过失：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的。因此当抵押权人在交易中尽到了正常人的谨慎注意义务后，则认定其为善意。所以对于这一问题的举证责任应由对善意取得持异议的人承担举证责任
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抵押权善意取得是否排除冒名
[律师回复] 您好，针对您的抵押权善意取得是否排除冒名问题解答如下, 抵押权人因信赖登记的效力而取得抵押权就被推定为善意。若抵押权人在存在异议登记的情况下或者明知登记权利人和实际权利人不一致时，根据不动产登记公信力原则的善意推定，仍没有发现登记瑕疵的存在，所有权人有权追回《物权法》第106条规定，符合下列情形的，除非有明显证据表明取得人为恶意；
（二）以合理的价格转让。抵押权人取得该抵押权时出于善意。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的。在诉讼中，则推定为恶意或者重大过失：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的。所谓“善意”是指抵押权人在取得抵押权时不知登记瑕疵的存在，不知晓抵押人实际上不是真实的权利人，不需要登记的已经交付给受让人；除法律另有规定外，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。此时排除不动产善意取得制度的适用，其处分不动产的行为是无权处分，受让人取得该不动产或者动产的所有权；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，仍设立抵押权的行为，并且抵押权人对不知晓这一事实没有过失：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的。因此当抵押权人在交易中尽到了正常人的谨慎注意义务后，则认定其为善意。所以对于这一问题的举证责任应由对善意取得持异议的人承担举证责任
（二）以合理的价格转让。抵押权人取得该抵押权时出于善意。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的。在诉讼中，则推定为恶意或者重大过失：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的。所谓“善意”是指抵押权人在取得抵押权时不知登记瑕疵的存在，不知晓抵押人实际上不是真实的权利人，不需要登记的已经交付给受让人；除法律另有规定外，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。此时排除不动产善意取得制度的适用，其处分不动产的行为是无权处分，受让人取得该不动产或者动产的所有权；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，仍设立抵押权的行为，并且抵押权人对不知晓这一事实没有过失：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的。因此当抵押权人在交易中尽到了正常人的谨慎注意义务后，则认定其为善意。所以对于这一问题的举证责任应由对善意取得持异议的人承担举证责任
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2023抵押权可以善意取得么
抵押权可以适用善意取得的。抵押权与质权、留置权同属于担保物权，因此，抵押权也同样适用善意取得制度。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。除法律另有规定外，符合规定情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。
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债权债务
抵押合同无效抵押权有没有效
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 依据我国担保法的规定，抵押权与其担保的债权同时存在，所以抵押合同无效的，债权无效从而造成抵押权无效。
《中华人民共和国担保法》
第五十条 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。
第五十一条 抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。
抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。
第五十二条 抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
《中华人民共和国担保法》
第五十条 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。
第五十一条 抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。
抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。
第五十二条 抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
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快速解决“合同事务”问题
抵押合同生效抵押权就生效吗
[律师回复] 抵押合同何时生效,根据合同法的有关规定判断。一般成立即生效。 动产抵押,抵押权自抵押合同生效时设立,未登记的抵押权不能对抗善意第三人。 不动产抵押,抵押权自登记时设立,未登记,不影响抵押合同的效力。
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抵押合同已经有效，但是抵押的抵押权是否有效？
[律师回复] 抵押合同的生效是从双方签订抵押合同时起，合同生效。如果一方违约，违约方要承担违约责任。抵押权的设立是从抵押合同在登记部门登记后，开始设立抵押权。正常情况下是，抵押合同生效在前，抵押权设立在后。不存在抵押合同生效和抵押权设立同时的情况。如果抵押合同生效，而未去登记，债务人将抵押物又抵押给了第三人，并办理了登记，此时的抵押权归第三人，债权人可以依据抵押合同向债务人主张赔偿。如果抵押合同无效，而抵押权又设立了，那么又牵扯到登记部门的违规，如果登记部门在没有过错的情况下，债权人直接主张债务人进行赔偿就可以。另外还有个前提：第三人必须是善意第三人。
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抵押人再次抵押，约定是否有效，抵押人与抵押
[律师回复] 这个约定在抵押权人和抵押人之间是有效的。但是不能对抗善意
第三人。通俗的说就是，如果善意
第三人对他们这个协议并不知情，并且在这个抵押物上面再次设定抵押权，这个善意第三人不受他们协议的约束，也就是说
第二次抵押有效。至于
第一次抵押中的抵押权人因此造成的损失，由抵押人承担赔偿或者违约责任。 在这个问题上，我国现存的法律并没有明文直接的规定，而且在重复抵押本身这一块学界是有争议的，所以这种情况下代理律师的发挥空间和法官的自由裁量是很大的。
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