征收非住宅房屋如何补偿

[律师回复] 《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定：“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”rn　　对拆迁房屋承租人的补偿方案有：rn　　
1、作为承租人，既可以和房主解除租赁关系，也可以要求房主在房屋拆迁后继续履行租赁合同；rn　　
2、承租人要求继续履行租赁合同的，拆迁人就必须对被拆迁人进行房屋产权调换，产权调换的房屋仍由原承租人承租，只是必须与被拆迁人即原房主重新订立房屋租赁合同。rn　　对拆迁房屋承租人的补偿项目一般有：rn　　
1、搬迁费，又称搬迁补助费rn　　《拆迁条例》第三十一条第一款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”如果被拆迁人与承租人就该项费用有约定的，按约定办理；若无约定的，则“当房屋由房屋承租人使用时，发给房屋承租人。”rn　　
2、提前搬迁奖rn　　规定被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内提前搬迁的，拆迁人可以给予搬迁奖励费。如：北京市政府颁布的《北京市城市房屋拆迁管理办法》(2001年11月1日起施行)第三十二条规定：“被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以给予提前搬家奖励费。”搬迁奖励费的支付按搬迁费的支付原则办理。rn　　
3、临时安置补助费(过渡费)rn　　《拆迁条例》第三十一条第二款规定：“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；……”第三十二条第二款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；……”故当承租人自行安排住处的，则应获得相应的临时安置补助费。rn　　
4、停产停业损失rn　　《拆迁条例》第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”据此，若因拆迁造成承租人停产、停业的，则承租人有权要求获得相应的补偿。rn　　
5、添置物品的补偿rn　　《合同法》第二百二十三条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或者增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施，如承租人与被拆迁人就此项改善或者增设物品有约定的，则按约定处理；如无特别约定或约定不明的，则此部分的拆迁补偿款应支付给承租人。

[律师回复] 房屋租赁合同纷争的仲裁，是指房地产所在地仲裁组织根据争议两方当事人在房屋租赁合同中设立的仲裁条款或事后达到的仲裁协议，经当事人申请，以第三者的身份，对当事人争持的事实和权利、义务关系，依照《仲裁法》和其他国家政策、法律、法规作出裁决的活动。房地产仲裁是一种准司法性质的专门做法，这种做法不是司法做法，却具有司法做法的效力。它既不隶属人民法院对房地产纷争案件进行审理的活动，也不隶属房地产行政管理组织对房地产的管理活动，而是处于当事人之间的居中地位，为解决当事人房屋租赁纷争所进行的仲裁活动。因此，仲裁组织在组织设置、仲裁流程以及其做法效力方面都具有准司法的性质。

[律师回复]
一、居住用房能改成非居住用房吗根据我国《民法通则》第83条的规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。此外，根据有关法律规定，将住宅或其他用房改作经营用房的，应征得规划和房管部门的同意。根据有关规定，业主改变住宅使用性质是可以的，但前提是应当向所在区、县房地管理部门申请，经审批同意后才可以。
二、改变住宅使用性质的条件一般来说，公建设施、商业网点和社区配套服务设施不足，不能满足日常使用要求以及从事市政府鼓励类行业的，可以申请改变住宅使用性质，但须同时符合下列条件：
（一）、沿街底层住宅；
（二）、符合城市规划要求；
（三）、符合房屋使用安全要求；
（四）、不造成居住使用困难；
（五）、不影响相邻房屋使用；
（六）、不影响文物和优秀近代建筑保护；
（七）、相邻业主、使用人以及业主委员会的书面同意证明；其中，改作经营餐饮和娱乐业的，须提交该幢房屋全体业主或使用人的书面同意证明；改作其他用途的，须提交相邻的上、左、右业主或使用人的书面同意证明；
（八）承租人要求改变住宅使用性质的，已征得出租人书面同意证明。就他人擅自改变住房用途的，对相邻业主造成不利影响的，可以向相关房管部门反映情况，相关部门不能解决的可再向其上级提出行政复议或向人民提起行政诉讼或相邻关系的民事诉讼。

[律师回复]
1、非住宅房土地使用年限只有40年，住宅土地使用年限770年。在手续费用上相差悬殊，比如住宅产权证明工本费80元，非住宅产权证明工本费550元。
2、、住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0）；（除高档别墅外，平常的居民楼一般都在1.0，这条基本可以不用考虑）

[律师回复] 需要评估，按照房地产市场价格，结合用途，区位等评估。

[律师回复] 土地收储：指国家土地储备机构动用国家优先购买权力，对流入土地市场的土地使用权进行购买，通过土地整理后作为储备用地的过程。
土地收储就是土地收购储备制度的简称。土地收购储备制度是地方政府和国土部门顺应“经营城市，经营土地”的需要所进行的我国土地制度创新的一个重要成果。 应该说，这几年来，通过实施土地收储及招拍挂，在增加地方财政收入，改善城市基础设施建设，提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。
土地征收：指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。
土地征收的补偿办法：
《土地管理法》规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。按照该
耕地被征收前三年平均年产值倍数进行计算，补偿倍数最高不得超过30倍。2010年起各地开始执行新的征地补偿标准，征地补偿应按公布的征地统一年产值标准和区片综合地价执行。
征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农
业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告。被征地农户可以从公告上了解相关情况。
依据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）规定，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民。按有关规定征地报批前要履行告知、确认和听证程序，充分听取被征地村民组和民户对征收土地方案的意见，确认方案有关内容。确保农民群众的知情权、参与权、申诉权、监督权，对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决。
国家制定了征地监管相关政策，建立了征地工作指导、监督和定期专项检查等机制。同时，严格审查征地报批资料，对征地批后实施动态监管，确保补偿费用及时足
额到位，防止拖欠、截留、挪用、贪污征地补偿费，有效维护了农民合法权益。
在被征地农民安置方面，有关规定明确要求，除货币补偿安置外，可采取农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、异地移民安置等多种途径妥善安置被征地农
民。为切实解决被征地农民长远生计，目前，全国已有29个省份出台了被征地农民社会保障的政策性文件。

[律师回复] 因市人民政府确立的市政、公益事业等重点工程建设而拆除非住宅房屋的补偿，按照市人民政府的有关规定执行。 非住宅房屋拆迁补偿，拆迁人与被拆迁人应按货币补偿的标准计算出拆迁补偿款，然后结算出补偿房屋的商品房价格与拆迁补偿款的差价，多退少补。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 拆迁非居住房屋，拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：
1 按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。
2 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。
3 因拆迁造成停产、停业的适当补偿。这里的因拆迁造成停产、停业的适当补偿，是指拆迁非居住房屋中用于生产、经营的房屋，由拆迁人给予被拆迁人或者房屋承租人的适当补偿。补偿标准按被拆除房屋建筑面积?平方米计算，由拆迁当事人协商确定。

[律师回复] 厂区内的吗？

[律师回复] 非法入侵住宅罪的构成特征为：
1.侵犯的同类客体为国家对公民人身权力的保护，直接客体为公民的住宅安宁；
2.客观方面为明知是他人住宅，未经权利人允许变擅自闯入；
3.主体为达到刑事责任年龄且具有刑事责任能力的自然人，单位不是本罪的主体；
4.主观方面为故意，明知是他人住宅而闯入。

[律师回复] 什么是非法侵入住宅罪?与非法搜查罪的区别是什么? 一、什么是非法侵入住宅罪? 非法侵入住宅罪，是指违背住宅内成员的意愿或无法律依据，进入公民住宅，或进入公民住宅后经要求退出而拒不退出的行为。 本罪的构成要件包括以下四个方面，分别是： 1、客体要件 本罪侵犯的客体是住宅安宁权，是指公民享有的住宅和个人生活不受侵扰的人格权，包括个人信息的控制权、个人生活的自由权和私人领域的占有权。 2、客观方面要件 本罪在客观方面表现为实施了非法侵入他人住宅的行为。“非法”是指违背住宅内成员的意愿，或者没有法律根据。“侵入”主要指未经住宅权人同意、许可进入他人住宅，以及不顾权利的反对、劝阻，强行进入他人住宅。侵入的方式是多种多样的，如破门而入、翻窗而入，强行闯入等等。侵入的行为可以是公开的，也可能是秘密的，但是构成本罪并不以实施暴力为必要条件。“他人”是相对自己而言的，即自己不在该住宅内单独或共同生活。 3、主体要件 本罪的主体是一般主体，凡具有刑事责任能力的自然人，均可以构成本罪。 4、主观要件 本罪在主观方面表现为故意。行为人明知自己的侵入或不退出行为，违反了权利人的意思，或破坏他人住宅的安宁，而积极侵入或消极不退出，就构成非法侵入住宅罪。误人他人住宅，一经发现立即退出，或者有正当理由必须紧急进入他人住宅的，不构成本罪。比如，发生火灾，家中无人，无法征得同意，而消防队员的破门而入，就属于法律上的紧急避险。 二、非法侵入住宅罪与非法搜查罪的区别是什么? 非法侵入住宅罪与非法搜查罪虽然二者都包括侵入他人住宅的行为，但是，二者区别主要表现在以下两个方面： 1、非法搜查罪与非法侵入住宅罪的对象不同。非法搜查罪包括他人的身体和住宅，而非法侵入住宅罪的对象只能是他人的住宅。当行为人非法搜查他人住宅时，和非法侵入住宅罪一样，也违背权利人的意思，侵犯了他人住宅的安宁权; 2、非法搜查罪只能以作为形式构成，而非法侵入住宅罪则既可由积极侵入的作为形式构成，也可以“拒不退出”的的形式构成。如果行为人未经同意或无法律授权，强行进入他人住宅进行非法搜查的，对行为人应以其目的行为定罪处罚。

[律师回复] 法律没有规定统一的补偿标准。房屋拆迁，由地方政府结合当地情况制定拆迁安置补偿方案，原则上不能降低被拆迁人的生活水平。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。如是农村集体土地上房屋，需按照《土地管理法》规定，给予相应货币补偿，并给予同等面积的宅基地来安置。

[律师回复] 非住宅拆迁补偿标准有两大类，主要根据该非住宅房屋的使用性质决定，非住宅房屋依其使用目的，可细分为经营性用房与非经营性用房。
（一）经营性房屋拆迁
经营性房屋其用途是生产经营，具体包括店铺、厂房等。经营性房屋的特殊用途决定了它的特点：店铺的设立要求路段繁华，人流量相对较大；厂房则要求土地面积较大，交通方便，等等。

[律师回复] 房屋征收是基于公共利益需要，由市、县级人民政府对集体、个人的房屋作出征收决定，由市、县级人民政府确定的房屋征收部门与被征收人签订补偿安置协议，达不成协议的，由政府作出补偿决定，对不履行决定的，申请人民法院强制执行。房屋拆迁是由拆迁人向房产部门申请拆迁许可后，与被拆迁人协商签订补偿安置协议，达不成协议的，申请房产部门裁决，经政府批准可强制拆迁。房屋征收在实施主体、适用范围、实施程序上与原来的房屋拆迁不同。

[律师回复] 你需要说明具体情况方便律师进行解答。

[律师回复] 委托律师处理

[律师回复] 你好，广州市二手房交易税费如下：
1、契税(买方支付)根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税。一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%;二次购房都是3%，不分面积。
2、营业税(买方支付)此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。个人购买超过5年(含5年)的普通住宅对外销售的，免征营业税。
3、个税(买方支付)核定征收方式：应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%)，我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。对于个人转让自用5年以上、并且是家庭住宅，免征个人所得税。希望我的回答能帮到你。

[律师回复] 你好，广州市二手房交易税费如下：
1、契税(买方支付)根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税。一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%;二次购房都是3%，不分面积。
2、营业税(买方支付)此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。个人购买超过5年(含5年)的普通住宅对外销售的，免征营业税。
3、个税(买方支付)核定征收方式：应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%)，我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。对于个人转让自用5年以上、并且是家庭住宅，免征个人所得税。希望我的回答能帮到你。

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1、契税(买方支付)根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税。一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%;二次购房都是3%，不分面积。
2、营业税(买方支付)此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。个人购买超过5年(含5年)的普通住宅对外销售的，免征营业税。
3、个税(买方支付)核定征收方式：应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%)，我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。对于个人转让自用5年以上、并且是家庭住宅，免征个人所得税。希望我的回答能帮到你。

[律师回复] 工业用地不可能建小区，是否是属于商业用地？ 你再核实下你的产证信息