我国房子阴阳合同的坏处是什么?

最新修订 | 2024-02-27
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专家导读 我国房子阴阳合同的坏处有两种坏处:第一种为,房屋阴阳合同是虚假合同导致双方受损;第二种为,签订阴阳合同的当事人或许会面临罚款甚至是刑事处罚。阴阳合同是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,以逃避税收。
我国房子阴阳合同的坏处是什么?

一、我国房子阴阳合同的坏处是什么?

1、虚假合同导致双方受损

有的买方在按照虚假合同金额支付给卖方低价后,一边就会要求卖方办理产权过户手续,另一边却诉诸法庭,导致卖方的实际利益受损。另外,签订阴阳合同也会使买方的利益受到损害。

比如,虚假合同会导致合同无效而且会让买方没有办法取得高额贷款,同时也増加了买家需要支付的首付款的总额。将来买家如果出售房产,那么就要承受高额的个人所得税等税费。

2、当事人或许会面临罚款甚至是刑罚

根据我国《税收征收管理法》中的规定,纳税人采取虚假的手段不缴或是少缴应纳税款的,属于偷税行为,由税务机关追缴其不缴或是少缴的税款,并处以不缴或少缴的税款5倍以下的罚款。

另外,我国的(刑法》还规定,纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的,处3年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额30%以上的,处3年以上7年以下有期徒刑,并处罚金。

二、阴阳合同的相关规定

所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。

避税而故意做低价格的二手房买卖合同,属于典型的“阴阳合同”。在二手房交易过程中,为减少或逃避应缴纳的税费,买卖双方签订阴阳两份合同,即签订“阴合同”约定房屋买卖的实际成交价格,同时另签订“阳合同”,根据使用需要有所不同,一种是虚高的房价合同交给银行,以申请更多按揭贷款;另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户,以便少交税。

在二手房交易市场中常用的形式有两种:

一是签订两份不同价格的房屋买卖合同,一份私下交易之用,另一份用来办理过户手续之用;二是把房屋买卖价格签低,然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议,以装修补偿款和家具款的名义,补足房屋实际成交价。其中,第二种阴阳合同更具备隐秘性。

实践中,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。同时,买卖双方签订“阴阳合同”后,虽然也可能有一部分人侥幸蒙混过关,但由于这类合同大多都存在未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况,履行过程中很容易出现矛盾。

在我们的日常生活中,阴阳合同不仅使国家税收蒙受损失,而且动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心,扰乱市场经济秩序,我们应当注意避免签订阴阳合同。

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所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订立的两份内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思的表达,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头,通常出现在房屋买卖和建筑施工过程中。
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二、签“阴阳合同”可能存在什么风险?

有些购房者会认为,买二手房签订“阴阳合同”,能让买卖双方都获得一些“实惠”,但这种行为会存在诸多风险。
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(1)面临无法取得高额贷款的风险
由于在政府有关部门备案的“阳合同”价格较低,买家在申请按揭贷款时,银行会根据备案价格和评估价格来综合评定贷款发放数额。尤其在二手房贷款政策收紧的情况下,银行将极有可能按照备案价格或评估价格中的下限发放贷款。这将降低买家实际的贷款额。
(2)面临再次出售时承担较高费用的风险
由于在政府有关部门备案的价格低于实际成交的价格,将来如果买家想出售该房屋时,可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。
(3)有合同不成立的风险
如果买卖双方为逃避缴税,在“阳合同”中约定了虚假成交价后,卖方又要求以真实成交价订立“阴合同”时,若买方不同意则会导致“阴合同”未能订立,那么,买方将失去购房机会。

2.对卖方来说
(1)要面临合同宣告无效的风险
当房价出现下降趋势时,买方可能以存在“阴阳合同”为由,通过宣告无效等诉讼方法来试图解除交易,即使卖方通过诉讼等方式来维护自己的合法权益,确认合同其他条款仍然有效,也会面临着无法实际履行以及承担利息、房价下跌等损失。
(2)存在无法全额收回房款的风险
由于“阴阳合同”存在价格差异且无银行监督,买方有可能不按期支付备案价格外的房款或者恶意要求以备案价格进行交易。卖方采取协商、起诉等方式催讨,会面临高额的时间和金钱成本支出。

三、“阴阳合同”是否具有法律效力?

1.对于差价以装修名义并且差价较小的,一般认定合同有效;
2.对于差价太大的,一般会认定无效;
3.对于卖方不想卖,主张中介与买方恶意串通以“阴阳合同”价过户损害其利益的,一般认定合同有效但过户价格条款无效;
4.对于买方不想买而主张卖方避税,或者网签后只想以网签合同上的低价买,一般认定合同有效但过户价格条款无效;
5.对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户,另一方拒绝的,会调解,调解不成则认定合同不成立。
因为“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发挥效力,而“阴合同”是当事人的真实意思的表达,只要内容合法,同样受到法律保护。然而,如果利用“阴阳合同”实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则伪装的“阳合同”和被伪装的“阴合同”也会因内容违法而无效。

四、签“阴阳合同”会面临哪些法律责任?

对于买卖双方来说,签订“阴阳合同”都有可能面临行政处罚和刑事追究。
卖方因为少缴税款,一旦被税务机关查出存在偷税行为,不仅会被追缴税款,还可能被处以罚款,甚至可能因触犯刑律而被追究刑事责任;买方存在偷逃税费的行为,被查实后,也会一样受到补缴税款、罚款等行政处罚,偷逃税款数额达到一定标准的,则可能与卖方一同被追究刑事责任。
根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条的规定,作为纳税人如果偷税数额占应纳税额10%以上不满30%,且偷税数额在一万元以上不满十万元的,处3年以下有期徒刑或者拘役,并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金等。所以国家税务机关一旦查实交易双方的逃税行为,会追缴税款并罚款,如果逃税数额过大还要受到刑事处罚。

为了避免风险,二手房交易应该遵守国家相关规定,合法签订交易合同。共同维护市场秩序,保障自己的合法权益。
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