资产评估三种基本方法是？

[律师回复] 对房屋征收评估中的两种表述分别是针对房屋的价值进行评估，和针对产权调换互找差价的评估。对房屋的价值评估是按类似于当地房地产市场价进行估价补偿的，但对房屋产权调换的差价评估依据什么呢产权调换时会出现几种情况，一是用于产权调换的房屋早已建成，原先的定价与现行价格会由于市场价格变化因素造成不一致，这就要将这用于产权调换房屋的价格时点调整到与被征收房屋的时点一致，然后分别按类似于当地房地产市场价格评估后互找差价；另一种是用于产权调换的房屋还没有建成，这需要将未建成房屋预测交付时的价值，与被征收房屋补偿资金加上补偿资金的时间价值计算出相互差价，这样才合理。这就是两种估价表述的同，明白了吗供你参考。

[律师回复] 房地产公司和税务部门针对房屋做出的市价估算都是存在评估区间即从最高值到最低值。
房地产所做的评估是在贷款买卖中才会有的，他们出具的评估报告作为银行衡量买方贷款额度的评判标准；税务部门所做的评估是在购房人缴税的时候依据。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, A公司诉 B公司建设工程合同纠纷案，于2005年审理后判令B公司向 A公司支付欠款。案件申请执行后，A公司向申请对保全房屋进行评估拍卖， 第一次评估总价值厂贰班荷直沽绊泰豹骏为1283.8万元，后经三次拍卖仍然流拍。案件拖至2021年后，申请人向请求再次委托评估拍卖。在执行过程中对保全的房屋(经三次拍卖流拍)现能否重新再行评估拍卖发生分歧。围绕本案争议焦点，有两种意见： 第一种意见认为，因房屋在 第三次拍卖流拍后，评估报告期限已过，且房价较拍卖流拍时有大幅提升，再以 第三次拍卖保留价进行变卖或抵债，有失公平，应当对保全的房屋重新进行评估拍卖； 第二种意见认为，本案中拍卖的房屋在第三次拍卖流拍后，应按流拍时保留价将房屋抵偿给申请执行人。笔者同意第一种意见。本案争议的焦点是再行拍卖的次数限制问题。再行拍卖，是指在出现流拍的情况下，另行确定拍卖日期，再次实施拍卖。在拍卖实践中，很难保证一次拍卖就能够成交，流拍的现象时有发生。按照最高人民法院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，不动产拍卖的次数限制为三次，三次拍卖流拍后或者以物抵债，或者变卖，不能变卖且申请人不同意以物抵债的，则解除查封、冻结，将该财产退还被执行人。那么，为什么本案应该突破司法解释的规定，再行评估拍卖呢原因如下： 首先，从条文规定来看，司法解释将拍卖次数限定为三次，主要是基于提升执行效率、节约司法成本的考虑。但是，其过于绝对化和一概化的文字表述方式，使得司法解释规定有“语义过窄”的缺陷。从理论界和实务界的通行观点来看，在某些案件中，有时要摈弃法律中的词语，遵循理性和正义的需求，并为此目的而实现衡平。因此，需通过扩张解释、类推适用、目的性扩张等方法弥补司法解释之不足。 其次，从司法实际需求来看，由于流拍现象时有发生且时间跨度较大，标的物在大环境下可能处于升值状态，如果严格限制再行拍卖的次数，则有可能发生不公平之情形(本案即是如此)。司法拍卖的重要机能就是通过多方竞争，使拍卖品受到市场检验，实现价值规律、供求规律和竞争规律的三位一体。如果过于刚性地限制再行拍卖的次数，则与法的基本价值相悖。 最后，参与该司法解释起草工作的同志曾指出：在动产、不动产或其他财产权退给被执行人后，如果将来该项财产升值的，可以考虑重新启动拍卖程序进行拍卖。可见，最高人民也只是将限制再行拍卖次数作为一个原则，也有例外，当流拍三次的不动产可能或已经升值的情况下，我们理应再次启动评估拍卖程序，实现拍卖品价值最大化，维护双方当事人的合法权益。综上所述，本案中，流拍三次后的不动产在升值的情况下，还可再行评估拍卖。(作者单位：重庆市綦江区人民)

[律师回复] 没有房产的宅基地不能进行房产证评估。 农村宅基地是集体批给集体成员建设住宅用的集体用地，宅基地批下来以后如果两年内没有建设住宅则集体可以收回该宅基地的使用权，并且宅基地的使用权只能在集体成员内部进行流转。

[律师回复] 对房屋评估的有效期一般情况下规定一年，但房屋征收评估不同于一般房屋评估，评估时按政府《房屋征收决定》公告之日作为评估时点，到房屋征收结束这个时点的评估价不变。
房屋征收先搬迁的和后搬迁的房屋的价值不因时间变化而变化，同理征收房屋用于安置的安置房价格也是征收时点的评估价，不因安置房交付期变化而变化，体现房屋征收的公平公正，所以说房屋征收评估书的有效期适用于同期房屋征收的全过程。
《中华人民共和国资产评估法》第四条，评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵守法律、行政法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的原则。评估机构及其评估专业人员依法开展业务，受法律保护。

[律师回复] 您好，关于房屋建筑评估案例看看房屋评估有几种方法这个问题，我的解答如下, 一般地说,判断房子的价值有以下几种方法：
－－中介经纪机构省心省力比较准确首先,选择一家品牌好、信誉好、客源多的房屋经纪机构。因为规范且具有一定规模的中介公司大多有一套固定的房产评估系统。中介公司利用这一系统由受过专业培训的分析员根据房子的各种因素进行测算,能够比较直接地反映出房子在特定时间、地段、环境的市场价格,并依照房子的实际情况选择不同的方法,最后将几种不同的结果综合考虑,得出一个最接近市场行情、最能反映房产真实价值的价格。业务人员通过把房产位置、建筑面积、建筑结构、交易单价、区域及个别因素修正等数据输入评估系统,与客户的房产进行对比计算,得出正常报价。二手房的估价方法包括市场比较法、成本法、收益还原法和假设开发法等,不同的实际情况可以采用不同的评估方法。最常用的是市场比较法和成本法。这几种方法算起来比较复杂,不太适合个人自己计算。要找房产中介机构的前提是必须选择一家拥有工商许可证和合法的中介服务资质的品牌中介公司,与中介公司签署正规、细致、合理的协议书。不能找非正规无名小中介。－－免费网上评估系统操作简单高效大多房地产网站都在金融理财频道开设免费在线房产评估系统,并且操作简单易行,评估结果虽然不是很准确,但能让急于了解自家房产价值者心里有点数。网站的二手房评估系统一般来说是依据《中华人民共和国土地管理法》、《城镇土地估价法规》和具有国家标准的《房地产估价规范》,综合以下各种因素,包括住宅类型、位置、交通状况（例如建筑使用面积、建房时间、户型、层高、朝向、装修年代及费用）、给排水、电力供热、管道燃气等条件,以及相邻品质接近的项目均价,还有卖房者对房子价值的期望值等,几秒钟的时间,你会得到一份可以打印或发邮件给好友的房产评估报告。由于不同网站的评估方式不同、采用的评估系统电子版本有差异,得出的房产总价和单价都会有一些出入,买房者可以把它作为一个基本参考。－－房产专业评估师很少为个人服务给房产估价需要从业人员具备丰富的经验、较高的专业水平。经国家考核认定的房地产估价师,也只有在比较成熟的市场环境下,依据大量可供参考的市场信息,才有可能评估出比较准确的价格。不过,估价师很少为普通的个人客户服务。对于普通的购房者来说,如果仅仅希望做个简单的评估,首先需要确定一个评估的基准。在开始评估前,购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易,以此对市场行情有个大致的了解。当然,查询某些大型房产中介的广告报价,对了解行情也会有帮助。不过,能够作为评估基准的数据,必须是现实的成交价格。由于请专业评估师做评估需要负担不低的费用,想卖房的人请切记这一点,做好心理准备。此外,不同的评估师算出的价格会有差异。有业内人士认为,在一定范围内,因评估师的经验不同、判断方法不同、对某些事物的感觉不同,必然会产生具有一定差异的评估结果,有点差异是正常的,但差异不能太大。对差异的合理范围,应该以市场平均值为参照。－－建立自己的账本也能算出个大概在这里教你一个“土法子”,也能将你自己的房产价格算出个大概。当然前提是会算下面几个数据：
一、房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来,砖混结构一等房屋的折旧期限是50年,那么每年的折旧率为2％；
二、户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法与新房进行比较,如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房（简称“三小”套型）,则扣减10％；
三、房子所在的楼层不同,价格不一样。例如一至五层是基准价,五层、六层扣减3％,七层减5％,而
三、四层则加3％,楼顶减5％；
四、朝向因素。假如房子没有朝南的门窗,则减5％；
五、小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5％,小区没有单独封闭,也减5％,属于重点中小学区域的房子要加15％；
六、习惯性心理因素,也会使人们对买旧房心存压力,花很多钱才买套旧房,这一因素使房价又减8％的价钱。

[律师回复] 事实收养关系，是受法律认可和保护的。《收养法》规定，养父母与成年养子女只要双方自愿达成了书面的解除收养协议，就可以解除收养关系。如果不能达成协议，可以向人民法院起诉，通过诉讼程序解除收养关系。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 企业改制经批准后，通常要求在较短的时间内完成，通过聘请合法中介机构对企业进行资产清查、报表审计、资产评估，经有关部门对资产评估结果进行确认或备案后，确定企业的资产价值，以此为基础再对企业相关资产、业务、人员等重组，完成对企业的改制。企业改制过程中会涉及账务调整和建立新账问题，通常建立新账较企业日常会计核算难度较大技术性较强，本文拟对企业改制时建账中常见的几个问题作一探讨。建账基准日的确定　　建账基准日应以公司成立日即营业执照签发日或营业执照变更日为准，由于会计核算以年度、季度、月进行分期核算，实际工作中，一般以公司成立当月月末或下月初为基准日。如果公司设立之日是在月度中的某一天，一般以下一个月份的月初作为建账基准日。　　建账的依据　　企业建立新账的依据应以经合法中介机构审验评估的审计报告、资产评估报告(须经有关部门确认或备案)、验资报告为基础，通过评估调整(即资产评估机构的评估报告，并经有关部门确认的资产评估基准日评估价值，与资产评估基准日的账面价值的差额调整)和会计调整(即资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项调整)后的财务账项作为建账依据。　　评估结果的调整　　因评估结果与资产账面价值之间会产生差异，即评估增值和减值。现行的规范企业评估调账的法规主要有财政部《关于股份有限公司有关会计问题解答》(财会字〔1998〕16号)、《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答的通知》(财会字〔1998〕66号)、《财政部关于企业资产评估等有关会计处理问题补充规定的通知》(财会函字〔1999〕2号)。评估调整是指资产评估机构的评估报告经有关部门确认的资产评估基准日评估价值，与资产评估基准日的账面价值的差额调整，评估调整包括资产评估基准日及其以前的会计事项调整，由于资产评估基准日与建账基准日之间有一段时间间隔，这段时间内企业的经营活动会导致资产形态和数量发生变化，通过分析评估基准日与建账基准日之间资产形态和数量的差异进行调整，此期间新增资产，则按新增资产的账面价值不变，下面分别进行说明：　　
一、关于存货项目的评估调整　　由于建账基准日距评估基准日相距较长的时间，评估确定的有关存货的增值、减值，由于企业的存货周转速度快，我们可以比较存货周转时间与评估基准日到建账基准日的时间间隔。若评估基准日到建账基准日的时间间隔大于存货周转时间，我们可以认为评估基准日的存货在这段时间内已经进行过一次流转，存货的评估增减值可以不进行调整。但一些流转速度慢，评估时出现增减值的存货，如果在建账基准日仍然存在，则需要进行调整。调整时：若总体上资产评估增值，借记“存货”，贷记“递延税款”和“资本公积”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”，贷记“存货”，分录应在旧账上进行调整。　　
二、关于固定资产项目的评估调整　　对新账中固定资产价值的入账，实务界存在两种观点：一种主张按评估确认的重置价值入账，即评估的累计折旧入账，在具体账务处理时，借记“固定资产”，贷记“累计折旧”和净资产；一种主张按评估后固定资产净值入账，不体现累计折旧。新的固定资产准则要求按投资各方确认的价值作为固定资产的入账价值，从会计报表的列报看，按评估后固定资产净值入账存在较大的弊端。由于累计折旧能够反映固定资产新旧的信息，若按净值入账会使固定资产的新旧信息丢失，故应按重置价值入账。固定资产由于周转速度慢，是评估调整的主要方面。实务中，应对照评估明细表，按照有关评估调账法规的规定，将评估增值和减值记入账簿中，若资产评估基准日与建账基准日之间评估固定资产报废或数量减少，则此部分评估增值和减值不予调整。调整时：若总体上资产评估增值，借记“固定资产”或“累计折旧”，贷记“递延税款”、“资本公积”或“累计折旧”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”或“累计折旧”，贷记“固定资产”或“累计折旧”，分录应在旧账上进行调整。
三、关于坏账准备的评估调整　　企业改制进行资产评估时，坏账准备均被评估为零，若建账时不按评估结果调整，计提坏账准备的企业债权改制后可能确实无法收回，债权无法收回时再由投资方股东补足，其操作较困难，故建账基准日建立新账时应按评估结果调整，坏账准备被评估为零的债权由原企业作备查帐簿登记。　
四、关于长期待摊费用、开办费等的评估调整。　　企业改制进行资产评估时，对于那些无形的费用性资产均被评估为零。由于评估是对整体经营性资产的评估，对于那些无形的费用已在对实物资产评估时予以考虑，故建账时关于这些项目应按评估结果确认。如设备大修理费，一般在长期待摊项目中反映。由于进行了大修理，经修理的设备的生产能力得到加强，评估该设备时，已将其考虑在内。　　
五、关于长期投资、无形资产、其他流动资产的评估调整。　　对于长期投资、无形资产、其他流动资产评估结果的调整入账，其调整方法比较简单，若资产评估基准日与建账基准日之间评估资产减少，则此部分评估增值和减值不予调整。建账基准日若依然存在，则应对照评估明细表，将评估增值和减值记入账簿中，调整时：若总体上资产评估增值，借记有关资产类科目，贷记“递延税款”、“资本公积”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”，贷记有关资产类科目，分录应在旧账上进行调整。　　
六、关于负债类科目的评估调整。　　负债类科目评估结果的调整，若资产评估基准日与建账基准日之间评估负债减少，则此部分评估增减值不予调整。建账基准日若依然存在，则应对照评估明细表，将评估增减值记入账簿中，调整时：借记有关负债类科目，贷记“递延税款”、“资本公积”；或借记“未分配利润”、“递延税款”、“资本公积”，贷记有关负债类科目，分录应在旧账上进行调整。　　会计调整的处理　　会计调整是资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项调整，建账基准日企业调账后，建账基准日的资产负债类科目余额，应等于调账前会计账项的资产负债类科目余额与评估调整值之和，此期间资产负债类科目的调整变动通过未分配利润来反映，对于此期间固定资产折旧的计提分两种情况：
(1)原评估基准日评估的固定资产应按调账后固定资产的账面价值(评估基准日固定资产的账面价值与评估增减值调整之和)为基数，按评估报告确定的尚可使用年限，从评估基准日起进行折旧的计提；
(2)此期间新增固定资产折旧的计提，应按新增固定资产的账面价值为基数，按其可使用年限进行折旧的计提。此两项固定资产的折旧，构成此期间发生的折旧费用，并最终形成企业的利润或亏损。　　改制企业持续经营期间损益的处理　　由于大部分改制企业在改制期间继续经营，资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项变动和企业经营会产生利润或亏损，此期间经营盈亏由投资各方协商，有的企业由新老股东共享或共摊，有的由老股东享有或补足。　　在会计处理上：如果股东协议中规定这段时间的经营成果由老股东享有或补足，则企业应作利润分配的会计处理；如果股东协议中规定这段时间的经营成果由新老股东共享或共摊，则企业不作利润分配的会计处理。　　是否结束旧账建立新账　　如果企业是整体改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后可以采取结束旧账建新账的方法，也可采用不结束旧账，直接以调账后的结果作为改制后的公司新账的方法。如果企业是部分改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后将已剥离给改制公司的资产、负债转为对改制公司的投资；在建账日，改制公司按原企业结转的资产、负债、净资产建立新账。一般情况下均建立新账，将旧账经调整后的资产、负债和净资产冲转入新账中。　　改制建账后的纳税问题根据财政部《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答的通知》(财会字[1998]66号)的规定，企业改组为股份有限公司时，如果资产评估增值部分已经折成股份的，并按税法规定不再征税的，上述评估增值计入资本公积的部分不再作其他处理；如果评估增值部分未折成股份，并按税法规定在评估资产计提折旧、使用或摊销时须征税的，在按评估确认的资产价值调整资产账面价值时，应将按规定评估增值未来应缴的所得税记入“递延税款”科目的贷方，资产评估增值扣除未来应交所得税后的差额，记入“资本公积—资产评估增值准备”科目。　　公司按规定对已评估资产计提折旧、使用或摊销时，或按规定的年限结转记入应纳税所得额时，其应缴的所得税，借记“递延税款”科目，贷记“应交税金—应交所得税”科目。由于在改制时，资产评估是按净额计入资本公积的，在实务中很难一一对应，可考虑按照税法规定采取综合调整方法，即对资产评估增值额不分资产项目，均在以后年度相应调增每一纳税年度的应纳税所得额，调整期限最长不超过10年。　　会计政策变更问题　　由于我国统一的会计制度尚未全面实施，企业改制前后一般会涉及会计制度的变更。改制的企业旧账通常执行行业会计制度，而在结束旧账建立新账时，新账要求按《企业会计制度》核算，因此各类科目应依照新的《企业会计制度》进行衔接。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 企业改制经批准后，通常要求在较短的时间内完成，通过聘请合法中介机构对企业进行资产清查、报表审计、资产评估，经有关部门对资产评估结果进行确认或备案后，确定企业的资产价值，以此为基础再对企业相关资产、业务、人员等重组，完成对企业的改制。企业改制过程中会涉及账务调整和建立新账问题，通常建立新账较企业日常会计核算难度较大技术性较强，本文拟对企业改制时建账中常见的几个问题作一探讨。建账基准日的确定　　建账基准日应以公司成立日即营业执照签发日或营业执照变更日为准，由于会计核算以年度、季度、月进行分期核算，实际工作中，一般以公司成立当月月末或下月初为基准日。如果公司设立之日是在月度中的某一天，一般以下一个月份的月初作为建账基准日。　　建账的依据　　企业建立新账的依据应以经合法中介机构审验评估的审计报告、资产评估报告(须经有关部门确认或备案)、验资报告为基础，通过评估调整(即资产评估机构的评估报告，并经有关部门确认的资产评估基准日评估价值，与资产评估基准日的账面价值的差额调整)和会计调整(即资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项调整)后的财务账项作为建账依据。　　评估结果的调整　　因评估结果与资产账面价值之间会产生差异，即评估增值和减值。现行的规范企业评估调账的法规主要有财政部《关于股份有限公司有关会计问题解答》(财会字〔1998〕16号)、《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答的通知》(财会字〔1998〕66号)、《财政部关于企业资产评估等有关会计处理问题补充规定的通知》(财会函字〔1999〕2号)。评估调整是指资产评估机构的评估报告经有关部门确认的资产评估基准日评估价值，与资产评估基准日的账面价值的差额调整，评估调整包括资产评估基准日及其以前的会计事项调整，由于资产评估基准日与建账基准日之间有一段时间间隔，这段时间内企业的经营活动会导致资产形态和数量发生变化，通过分析评估基准日与建账基准日之间资产形态和数量的差异进行调整，此期间新增资产，则按新增资产的账面价值不变，下面分别进行说明：　　
一、关于存货项目的评估调整　　由于建账基准日距评估基准日相距较长的时间，评估确定的有关存货的增值、减值，由于企业的存货周转速度快，我们可以比较存货周转时间与评估基准日到建账基准日的时间间隔。若评估基准日到建账基准日的时间间隔大于存货周转时间，我们可以认为评估基准日的存货在这段时间内已经进行过一次流转，存货的评估增减值可以不进行调整。但一些流转速度慢，评估时出现增减值的存货，如果在建账基准日仍然存在，则需要进行调整。调整时：若总体上资产评估增值，借记“存货”，贷记“递延税款”和“资本公积”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”，贷记“存货”，分录应在旧账上进行调整。　　
二、关于固定资产项目的评估调整　　对新账中固定资产价值的入账，实务界存在两种观点：一种主张按评估确认的重置价值入账，即评估的累计折旧入账，在具体账务处理时，借记“固定资产”，贷记“累计折旧”和净资产；一种主张按评估后固定资产净值入账，不体现累计折旧。新的固定资产准则要求按投资各方确认的价值作为固定资产的入账价值，从会计报表的列报看，按评估后固定资产净值入账存在较大的弊端。由于累计折旧能够反映固定资产新旧的信息，若按净值入账会使固定资产的新旧信息丢失，故应按重置价值入账。固定资产由于周转速度慢，是评估调整的主要方面。实务中，应对照评估明细表，按照有关评估调账法规的规定，将评估增值和减值记入账簿中，若资产评估基准日与建账基准日之间评估固定资产报废或数量减少，则此部分评估增值和减值不予调整。调整时：若总体上资产评估增值，借记“固定资产”或“累计折旧”，贷记“递延税款”、“资本公积”或“累计折旧”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”或“累计折旧”，贷记“固定资产”或“累计折旧”，分录应在旧账上进行调整。
三、关于坏账准备的评估调整　　企业改制进行资产评估时，坏账准备均被评估为零，若建账时不按评估结果调整，计提坏账准备的企业债权改制后可能确实无法收回，债权无法收回时再由投资方股东补足，其操作较困难，故建账基准日建立新账时应按评估结果调整，坏账准备被评估为零的债权由原企业作备查帐簿登记。　
四、关于长期待摊费用、开办费等的评估调整。　　企业改制进行资产评估时，对于那些无形的费用性资产均被评估为零。由于评估是对整体经营性资产的评估，对于那些无形的费用已在对实物资产评估时予以考虑，故建账时关于这些项目应按评估结果确认。如设备大修理费，一般在长期待摊项目中反映。由于进行了大修理，经修理的设备的生产能力得到加强，评估该设备时，已将其考虑在内。　　
五、关于长期投资、无形资产、其他流动资产的评估调整。　　对于长期投资、无形资产、其他流动资产评估结果的调整入账，其调整方法比较简单，若资产评估基准日与建账基准日之间评估资产减少，则此部分评估增值和减值不予调整。建账基准日若依然存在，则应对照评估明细表，将评估增值和减值记入账簿中，调整时：若总体上资产评估增值，借记有关资产类科目，贷记“递延税款”、“资本公积”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”，贷记有关资产类科目，分录应在旧账上进行调整。　　
六、关于负债类科目的评估调整。　　负债类科目评估结果的调整，若资产评估基准日与建账基准日之间评估负债减少，则此部分评估增减值不予调整。建账基准日若依然存在，则应对照评估明细表，将评估增减值记入账簿中，调整时：借记有关负债类科目，贷记“递延税款”、“资本公积”；或借记“未分配利润”、“递延税款”、“资本公积”，贷记有关负债类科目，分录应在旧账上进行调整。　　会计调整的处理　　会计调整是资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项调整，建账基准日企业调账后，建账基准日的资产负债类科目余额，应等于调账前会计账项的资产负债类科目余额与评估调整值之和，此期间资产负债类科目的调整变动通过未分配利润来反映，对于此期间固定资产折旧的计提分两种情况：
(1)原评估基准日评估的固定资产应按调账后固定资产的账面价值(评估基准日固定资产的账面价值与评估增减值调整之和)为基数，按评估报告确定的尚可使用年限，从评估基准日起进行折旧的计提；
(2)此期间新增固定资产折旧的计提，应按新增固定资产的账面价值为基数，按其可使用年限进行折旧的计提。此两项固定资产的折旧，构成此期间发生的折旧费用，并最终形成企业的利润或亏损。　　改制企业持续经营期间损益的处理　　由于大部分改制企业在改制期间继续经营，资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项变动和企业经营会产生利润或亏损，此期间经营盈亏由投资各方协商，有的企业由新老股东共享或共摊，有的由老股东享有或补足。　　在会计处理上：如果股东协议中规定这段时间的经营成果由老股东享有或补足，则企业应作利润分配的会计处理；如果股东协议中规定这段时间的经营成果由新老股东共享或共摊，则企业不作利润分配的会计处理。　　是否结束旧账建立新账　　如果企业是整体改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后可以采取结束旧账建新账的方法，也可采用不结束旧账，直接以调账后的结果作为改制后的公司新账的方法。如果企业是部分改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后将已剥离给改制公司的资产、负债转为对改制公司的投资；在建账日，改制公司按原企业结转的资产、负债、净资产建立新账。一般情况下均建立新账，将旧账经调整后的资产、负债和净资产冲转入新账中。　　改制建账后的纳税问题根据财政部《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答的通知》(财会字[1998]66号)的规定，企业改组为股份有限公司时，如果资产评估增值部分已经折成股份的，并按税法规定不再征税的，上述评估增值计入资本公积的部分不再作其他处理；如果评估增值部分未折成股份，并按税法规定在评估资产计提折旧、使用或摊销时须征税的，在按评估确认的资产价值调整资产账面价值时，应将按规定评估增值未来应缴的所得税记入“递延税款”科目的贷方，资产评估增值扣除未来应交所得税后的差额，记入“资本公积—资产评估增值准备”科目。　　公司按规定对已评估资产计提折旧、使用或摊销时，或按规定的年限结转记入应纳税所得额时，其应缴的所得税，借记“递延税款”科目，贷记“应交税金—应交所得税”科目。由于在改制时，资产评估是按净额计入资本公积的，在实务中很难一一对应，可考虑按照税法规定采取综合调整方法，即对资产评估增值额不分资产项目，均在以后年度相应调增每一纳税年度的应纳税所得额，调整期限最长不超过10年。　　会计政策变更问题　　由于我国统一的会计制度尚未全面实施，企业改制前后一般会涉及会计制度的变更。改制的企业旧账通常执行行业会计制度，而在结束旧账建立新账时，新账要求按《企业会计制度》核算，因此各类科目应依照新的《企业会计制度》进行衔接。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 企业改制经批准后，通常要求在较短的时间内完成，通过聘请合法中介机构对企业进行资产清查、报表审计、资产评估，经有关部门对资产评估结果进行确认或备案后，确定企业的资产价值，以此为基础再对企业相关资产、业务、人员等重组，完成对企业的改制。企业改制过程中会涉及账务调整和建立新账问题，通常建立新账较企业日常会计核算难度较大技术性较强，本文拟对企业改制时建账中常见的几个问题作一探讨。建账基准日的确定　　建账基准日应以公司成立日即营业执照签发日或营业执照变更日为准，由于会计核算以年度、季度、月进行分期核算，实际工作中，一般以公司成立当月月末或下月初为基准日。如果公司设立之日是在月度中的某一天，一般以下一个月份的月初作为建账基准日。　　建账的依据　　企业建立新账的依据应以经合法中介机构审验评估的审计报告、资产评估报告(须经有关部门确认或备案)、验资报告为基础，通过评估调整(即资产评估机构的评估报告，并经有关部门确认的资产评估基准日评估价值，与资产评估基准日的账面价值的差额调整)和会计调整(即资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项调整)后的财务账项作为建账依据。　　评估结果的调整　　因评估结果与资产账面价值之间会产生差异，即评估增值和减值。现行的规范企业评估调账的法规主要有财政部《关于股份有限公司有关会计问题解答》(财会字〔1998〕16号)、《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答的通知》(财会字〔1998〕66号)、《财政部关于企业资产评估等有关会计处理问题补充规定的通知》(财会函字〔1999〕2号)。评估调整是指资产评估机构的评估报告经有关部门确认的资产评估基准日评估价值，与资产评估基准日的账面价值的差额调整，评估调整包括资产评估基准日及其以前的会计事项调整，由于资产评估基准日与建账基准日之间有一段时间间隔，这段时间内企业的经营活动会导致资产形态和数量发生变化，通过分析评估基准日与建账基准日之间资产形态和数量的差异进行调整，此期间新增资产，则按新增资产的账面价值不变，下面分别进行说明：　　
一、关于存货项目的评估调整　　由于建账基准日距评估基准日相距较长的时间，评估确定的有关存货的增值、减值，由于企业的存货周转速度快，我们可以比较存货周转时间与评估基准日到建账基准日的时间间隔。若评估基准日到建账基准日的时间间隔大于存货周转时间，我们可以认为评估基准日的存货在这段时间内已经进行过一次流转，存货的评估增减值可以不进行调整。但一些流转速度慢，评估时出现增减值的存货，如果在建账基准日仍然存在，则需要进行调整。调整时：若总体上资产评估增值，借记“存货”，贷记“递延税款”和“资本公积”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”，贷记“存货”，分录应在旧账上进行调整。　　
二、关于固定资产项目的评估调整　　对新账中固定资产价值的入账，实务界存在两种观点：一种主张按评估确认的重置价值入账，即评估的累计折旧入账，在具体账务处理时，借记“固定资产”，贷记“累计折旧”和净资产；一种主张按评估后固定资产净值入账，不体现累计折旧。新的固定资产准则要求按投资各方确认的价值作为固定资产的入账价值，从会计报表的列报看，按评估后固定资产净值入账存在较大的弊端。由于累计折旧能够反映固定资产新旧的信息，若按净值入账会使固定资产的新旧信息丢失，故应按重置价值入账。固定资产由于周转速度慢，是评估调整的主要方面。实务中，应对照评估明细表，按照有关评估调账法规的规定，将评估增值和减值记入账簿中，若资产评估基准日与建账基准日之间评估固定资产报废或数量减少，则此部分评估增值和减值不予调整。调整时：若总体上资产评估增值，借记“固定资产”或“累计折旧”，贷记“递延税款”、“资本公积”或“累计折旧”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”或“累计折旧”，贷记“固定资产”或“累计折旧”，分录应在旧账上进行调整。
三、关于坏账准备的评估调整　　企业改制进行资产评估时，坏账准备均被评估为零，若建账时不按评估结果调整，计提坏账准备的企业债权改制后可能确实无法收回，债权无法收回时再由投资方股东补足，其操作较困难，故建账基准日建立新账时应按评估结果调整，坏账准备被评估为零的债权由原企业作备查帐簿登记。　
四、关于长期待摊费用、开办费等的评估调整。　　企业改制进行资产评估时，对于那些无形的费用性资产均被评估为零。由于评估是对整体经营性资产的评估，对于那些无形的费用已在对实物资产评估时予以考虑，故建账时关于这些项目应按评估结果确认。如设备大修理费，一般在长期待摊项目中反映。由于进行了大修理，经修理的设备的生产能力得到加强，评估该设备时，已将其考虑在内。　　
五、关于长期投资、无形资产、其他流动资产的评估调整。　　对于长期投资、无形资产、其他流动资产评估结果的调整入账，其调整方法比较简单，若资产评估基准日与建账基准日之间评估资产减少，则此部分评估增值和减值不予调整。建账基准日若依然存在，则应对照评估明细表，将评估增值和减值记入账簿中，调整时：若总体上资产评估增值，借记有关资产类科目，贷记“递延税款”、“资本公积”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”，贷记有关资产类科目，分录应在旧账上进行调整。　　
六、关于负债类科目的评估调整。　　负债类科目评估结果的调整，若资产评估基准日与建账基准日之间评估负债减少，则此部分评估增减值不予调整。建账基准日若依然存在，则应对照评估明细表，将评估增减值记入账簿中，调整时：借记有关负债类科目，贷记“递延税款”、“资本公积”；或借记“未分配利润”、“递延税款”、“资本公积”，贷记有关负债类科目，分录应在旧账上进行调整。　　会计调整的处理　　会计调整是资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项调整，建账基准日企业调账后，建账基准日的资产负债类科目余额，应等于调账前会计账项的资产负债类科目余额与评估调整值之和，此期间资产负债类科目的调整变动通过未分配利润来反映，对于此期间固定资产折旧的计提分两种情况：
(1)原评估基准日评估的固定资产应按调账后固定资产的账面价值(评估基准日固定资产的账面价值与评估增减值调整之和)为基数，按评估报告确定的尚可使用年限，从评估基准日起进行折旧的计提；
(2)此期间新增固定资产折旧的计提，应按新增固定资产的账面价值为基数，按其可使用年限进行折旧的计提。此两项固定资产的折旧，构成此期间发生的折旧费用，并最终形成企业的利润或亏损。　　改制企业持续经营期间损益的处理　　由于大部分改制企业在改制期间继续经营，资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项变动和企业经营会产生利润或亏损，此期间经营盈亏由投资各方协商，有的企业由新老股东共享或共摊，有的由老股东享有或补足。　　在会计处理上：如果股东协议中规定这段时间的经营成果由老股东享有或补足，则企业应作利润分配的会计处理；如果股东协议中规定这段时间的经营成果由新老股东共享或共摊，则企业不作利润分配的会计处理。　　是否结束旧账建立新账　　如果企业是整体改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后可以采取结束旧账建新账的方法，也可采用不结束旧账，直接以调账后的结果作为改制后的公司新账的方法。如果企业是部分改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后将已剥离给改制公司的资产、负债转为对改制公司的投资；在建账日，改制公司按原企业结转的资产、负债、净资产建立新账。一般情况下均建立新账，将旧账经调整后的资产、负债和净资产冲转入新账中。　　改制建账后的纳税问题根据财政部《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答的通知》(财会字[1998]66号)的规定，企业改组为股份有限公司时，如果资产评估增值部分已经折成股份的，并按税法规定不再征税的，上述评估增值计入资本公积的部分不再作其他处理；如果评估增值部分未折成股份，并按税法规定在评估资产计提折旧、使用或摊销时须征税的，在按评估确认的资产价值调整资产账面价值时，应将按规定评估增值未来应缴的所得税记入“递延税款”科目的贷方，资产评估增值扣除未来应交所得税后的差额，记入“资本公积—资产评估增值准备”科目。　　公司按规定对已评估资产计提折旧、使用或摊销时，或按规定的年限结转记入应纳税所得额时，其应缴的所得税，借记“递延税款”科目，贷记“应交税金—应交所得税”科目。由于在改制时，资产评估是按净额计入资本公积的，在实务中很难一一对应，可考虑按照税法规定采取综合调整方法，即对资产评估增值额不分资产项目，均在以后年度相应调增每一纳税年度的应纳税所得额，调整期限最长不超过10年。　　会计政策变更问题　　由于我国统一的会计制度尚未全面实施，企业改制前后一般会涉及会计制度的变更。改制的企业旧账通常执行行业会计制度，而在结束旧账建立新账时，新账要求按《企业会计制度》核算，因此各类科目应依照新的《企业会计制度》进行衔接。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 企业改制经批准后，通常要求在较短的时间内完成，通过聘请合法中介机构对企业进行资产清查、报表审计、资产评估，经有关部门对资产评估结果进行确认或备案后，确定企业的资产价值，以此为基础再对企业相关资产、业务、人员等重组，完成对企业的改制。企业改制过程中会涉及账务调整和建立新账问题，通常建立新账较企业日常会计核算难度较大技术性较强，本文拟对企业改制时建账中常见的几个问题作一探讨。建账基准日的确定　　建账基准日应以公司成立日即营业执照签发日或营业执照变更日为准，由于会计核算以年度、季度、月进行分期核算，实际工作中，一般以公司成立当月月末或下月初为基准日。如果公司设立之日是在月度中的某一天，一般以下一个月份的月初作为建账基准日。　　建账的依据　　企业建立新账的依据应以经合法中介机构审验评估的审计报告、资产评估报告(须经有关部门确认或备案)、验资报告为基础，通过评估调整(即资产评估机构的评估报告，并经有关部门确认的资产评估基准日评估价值，与资产评估基准日的账面价值的差额调整)和会计调整(即资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项调整)后的财务账项作为建账依据。　　评估结果的调整　　因评估结果与资产账面价值之间会产生差异，即评估增值和减值。现行的规范企业评估调账的法规主要有财政部《关于股份有限公司有关会计问题解答》(财会字〔1998〕16号)、《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答的通知》(财会字〔1998〕66号)、《财政部关于企业资产评估等有关会计处理问题补充规定的通知》(财会函字〔1999〕2号)。评估调整是指资产评估机构的评估报告经有关部门确认的资产评估基准日评估价值，与资产评估基准日的账面价值的差额调整，评估调整包括资产评估基准日及其以前的会计事项调整，由于资产评估基准日与建账基准日之间有一段时间间隔，这段时间内企业的经营活动会导致资产形态和数量发生变化，通过分析评估基准日与建账基准日之间资产形态和数量的差异进行调整，此期间新增资产，则按新增资产的账面价值不变，下面分别进行说明：　　
一、关于存货项目的评估调整　　由于建账基准日距评估基准日相距较长的时间，评估确定的有关存货的增值、减值，由于企业的存货周转速度快，我们可以比较存货周转时间与评估基准日到建账基准日的时间间隔。若评估基准日到建账基准日的时间间隔大于存货周转时间，我们可以认为评估基准日的存货在这段时间内已经进行过一次流转，存货的评估增减值可以不进行调整。但一些流转速度慢，评估时出现增减值的存货，如果在建账基准日仍然存在，则需要进行调整。调整时：若总体上资产评估增值，借记“存货”，贷记“递延税款”和“资本公积”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”，贷记“存货”，分录应在旧账上进行调整。　　
二、关于固定资产项目的评估调整　　对新账中固定资产价值的入账，实务界存在两种观点：一种主张按评估确认的重置价值入账，即评估的累计折旧入账，在具体账务处理时，借记“固定资产”，贷记“累计折旧”和净资产；一种主张按评估后固定资产净值入账，不体现累计折旧。新的固定资产准则要求按投资各方确认的价值作为固定资产的入账价值，从会计报表的列报看，按评估后固定资产净值入账存在较大的弊端。由于累计折旧能够反映固定资产新旧的信息，若按净值入账会使固定资产的新旧信息丢失，故应按重置价值入账。固定资产由于周转速度慢，是评估调整的主要方面。实务中，应对照评估明细表，按照有关评估调账法规的规定，将评估增值和减值记入账簿中，若资产评估基准日与建账基准日之间评估固定资产报废或数量减少，则此部分评估增值和减值不予调整。调整时：若总体上资产评估增值，借记“固定资产”或“累计折旧”，贷记“递延税款”、“资本公积”或“累计折旧”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”或“累计折旧”，贷记“固定资产”或“累计折旧”，分录应在旧账上进行调整。
三、关于坏账准备的评估调整　　企业改制进行资产评估时，坏账准备均被评估为零，若建账时不按评估结果调整，计提坏账准备的企业债权改制后可能确实无法收回，债权无法收回时再由投资方股东补足，其操作较困难，故建账基准日建立新账时应按评估结果调整，坏账准备被评估为零的债权由原企业作备查帐簿登记。　
四、关于长期待摊费用、开办费等的评估调整。　　企业改制进行资产评估时，对于那些无形的费用性资产均被评估为零。由于评估是对整体经营性资产的评估，对于那些无形的费用已在对实物资产评估时予以考虑，故建账时关于这些项目应按评估结果确认。如设备大修理费，一般在长期待摊项目中反映。由于进行了大修理，经修理的设备的生产能力得到加强，评估该设备时，已将其考虑在内。　　
五、关于长期投资、无形资产、其他流动资产的评估调整。　　对于长期投资、无形资产、其他流动资产评估结果的调整入账，其调整方法比较简单，若资产评估基准日与建账基准日之间评估资产减少，则此部分评估增值和减值不予调整。建账基准日若依然存在，则应对照评估明细表，将评估增值和减值记入账簿中，调整时：若总体上资产评估增值，借记有关资产类科目，贷记“递延税款”、“资本公积”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”，贷记有关资产类科目，分录应在旧账上进行调整。　　
六、关于负债类科目的评估调整。　　负债类科目评估结果的调整，若资产评估基准日与建账基准日之间评估负债减少，则此部分评估增减值不予调整。建账基准日若依然存在，则应对照评估明细表，将评估增减值记入账簿中，调整时：借记有关负债类科目，贷记“递延税款”、“资本公积”；或借记“未分配利润”、“递延税款”、“资本公积”，贷记有关负债类科目，分录应在旧账上进行调整。　　会计调整的处理　　会计调整是资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项调整，建账基准日企业调账后，建账基准日的资产负债类科目余额，应等于调账前会计账项的资产负债类科目余额与评估调整值之和，此期间资产负债类科目的调整变动通过未分配利润来反映，对于此期间固定资产折旧的计提分两种情况：
(1)原评估基准日评估的固定资产应按调账后固定资产的账面价值(评估基准日固定资产的账面价值与评估增减值调整之和)为基数，按评估报告确定的尚可使用年限，从评估基准日起进行折旧的计提；
(2)此期间新增固定资产折旧的计提，应按新增固定资产的账面价值为基数，按其可使用年限进行折旧的计提。此两项固定资产的折旧，构成此期间发生的折旧费用，并最终形成企业的利润或亏损。　　改制企业持续经营期间损益的处理　　由于大部分改制企业在改制期间继续经营，资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项变动和企业经营会产生利润或亏损，此期间经营盈亏由投资各方协商，有的企业由新老股东共享或共摊，有的由老股东享有或补足。　　在会计处理上：如果股东协议中规定这段时间的经营成果由老股东享有或补足，则企业应作利润分配的会计处理；如果股东协议中规定这段时间的经营成果由新老股东共享或共摊，则企业不作利润分配的会计处理。　　是否结束旧账建立新账　　如果企业是整体改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后可以采取结束旧账建新账的方法，也可采用不结束旧账，直接以调账后的结果作为改制后的公司新账的方法。如果企业是部分改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后将已剥离给改制公司的资产、负债转为对改制公司的投资；在建账日，改制公司按原企业结转的资产、负债、净资产建立新账。一般情况下均建立新账，将旧账经调整后的资产、负债和净资产冲转入新账中。　　改制建账后的纳税问题根据财政部《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答的通知》(财会字[1998]66号)的规定，企业改组为股份有限公司时，如果资产评估增值部分已经折成股份的，并按税法规定不再征税的，上述评估增值计入资本公积的部分不再作其他处理；如果评估增值部分未折成股份，并按税法规定在评估资产计提折旧、使用或摊销时须征税的，在按评估确认的资产价值调整资产账面价值时，应将按规定评估增值未来应缴的所得税记入“递延税款”科目的贷方，资产评估增值扣除未来应交所得税后的差额，记入“资本公积—资产评估增值准备”科目。　　公司按规定对已评估资产计提折旧、使用或摊销时，或按规定的年限结转记入应纳税所得额时，其应缴的所得税，借记“递延税款”科目，贷记“应交税金—应交所得税”科目。由于在改制时，资产评估是按净额计入资本公积的，在实务中很难一一对应，可考虑按照税法规定采取综合调整方法，即对资产评估增值额不分资产项目，均在以后年度相应调增每一纳税年度的应纳税所得额，调整期限最长不超过10年。　　会计政策变更问题　　由于我国统一的会计制度尚未全面实施，企业改制前后一般会涉及会计制度的变更。改制的企业旧账通常执行行业会计制度，而在结束旧账建立新账时，新账要求按《企业会计制度》核算，因此各类科目应依照新的《企业会计制度》进行衔接。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 企业改制经批准后，通常要求在较短的时间内完成，通过聘请合法中介机构对企业进行资产清查、报表审计、资产评估，经有关部门对资产评估结果进行确认或备案后，确定企业的资产价值，以此为基础再对企业相关资产、业务、人员等重组，完成对企业的改制。企业改制过程中会涉及账务调整和建立新账问题，通常建立新账较企业日常会计核算难度较大技术性较强，本文拟对企业改制时建账中常见的几个问题作一探讨。建账基准日的确定　　建账基准日应以公司成立日即营业执照签发日或营业执照变更日为准，由于会计核算以年度、季度、月进行分期核算，实际工作中，一般以公司成立当月月末或下月初为基准日。如果公司设立之日是在月度中的某一天，一般以下一个月份的月初作为建账基准日。　　建账的依据　　企业建立新账的依据应以经合法中介机构审验评估的审计报告、资产评估报告(须经有关部门确认或备案)、验资报告为基础，通过评估调整(即资产评估机构的评估报告，并经有关部门确认的资产评估基准日评估价值，与资产评估基准日的账面价值的差额调整)和会计调整(即资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项调整)后的财务账项作为建账依据。　　评估结果的调整　　因评估结果与资产账面价值之间会产生差异，即评估增值和减值。现行的规范企业评估调账的法规主要有财政部《关于股份有限公司有关会计问题解答》(财会字〔1998〕16号)、《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答的通知》(财会字〔1998〕66号)、《财政部关于企业资产评估等有关会计处理问题补充规定的通知》(财会函字〔1999〕2号)。评估调整是指资产评估机构的评估报告经有关部门确认的资产评估基准日评估价值，与资产评估基准日的账面价值的差额调整，评估调整包括资产评估基准日及其以前的会计事项调整，由于资产评估基准日与建账基准日之间有一段时间间隔，这段时间内企业的经营活动会导致资产形态和数量发生变化，通过分析评估基准日与建账基准日之间资产形态和数量的差异进行调整，此期间新增资产，则按新增资产的账面价值不变，下面分别进行说明：　　
一、关于存货项目的评估调整　　由于建账基准日距评估基准日相距较长的时间，评估确定的有关存货的增值、减值，由于企业的存货周转速度快，我们可以比较存货周转时间与评估基准日到建账基准日的时间间隔。若评估基准日到建账基准日的时间间隔大于存货周转时间，我们可以认为评估基准日的存货在这段时间内已经进行过一次流转，存货的评估增减值可以不进行调整。但一些流转速度慢，评估时出现增减值的存货，如果在建账基准日仍然存在，则需要进行调整。调整时：若总体上资产评估增值，借记“存货”，贷记“递延税款”和“资本公积”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”，贷记“存货”，分录应在旧账上进行调整。　　
二、关于固定资产项目的评估调整　　对新账中固定资产价值的入账，实务界存在两种观点：一种主张按评估确认的重置价值入账，即评估的累计折旧入账，在具体账务处理时，借记“固定资产”，贷记“累计折旧”和净资产；一种主张按评估后固定资产净值入账，不体现累计折旧。新的固定资产准则要求按投资各方确认的价值作为固定资产的入账价值，从会计报表的列报看，按评估后固定资产净值入账存在较大的弊端。由于累计折旧能够反映固定资产新旧的信息，若按净值入账会使固定资产的新旧信息丢失，故应按重置价值入账。固定资产由于周转速度慢，是评估调整的主要方面。实务中，应对照评估明细表，按照有关评估调账法规的规定，将评估增值和减值记入账簿中，若资产评估基准日与建账基准日之间评估固定资产报废或数量减少，则此部分评估增值和减值不予调整。调整时：若总体上资产评估增值，借记“固定资产”或“累计折旧”，贷记“递延税款”、“资本公积”或“累计折旧”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”或“累计折旧”，贷记“固定资产”或“累计折旧”，分录应在旧账上进行调整。
三、关于坏账准备的评估调整　　企业改制进行资产评估时，坏账准备均被评估为零，若建账时不按评估结果调整，计提坏账准备的企业债权改制后可能确实无法收回，债权无法收回时再由投资方股东补足，其操作较困难，故建账基准日建立新账时应按评估结果调整，坏账准备被评估为零的债权由原企业作备查帐簿登记。　
四、关于长期待摊费用、开办费等的评估调整。　　企业改制进行资产评估时，对于那些无形的费用性资产均被评估为零。由于评估是对整体经营性资产的评估，对于那些无形的费用已在对实物资产评估时予以考虑，故建账时关于这些项目应按评估结果确认。如设备大修理费，一般在长期待摊项目中反映。由于进行了大修理，经修理的设备的生产能力得到加强，评估该设备时，已将其考虑在内。　　
五、关于长期投资、无形资产、其他流动资产的评估调整。　　对于长期投资、无形资产、其他流动资产评估结果的调整入账，其调整方法比较简单，若资产评估基准日与建账基准日之间评估资产减少，则此部分评估增值和减值不予调整。建账基准日若依然存在，则应对照评估明细表，将评估增值和减值记入账簿中，调整时：若总体上资产评估增值，借记有关资产类科目，贷记“递延税款”、“资本公积”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”，贷记有关资产类科目，分录应在旧账上进行调整。　　
六、关于负债类科目的评估调整。　　负债类科目评估结果的调整，若资产评估基准日与建账基准日之间评估负债减少，则此部分评估增减值不予调整。建账基准日若依然存在，则应对照评估明细表，将评估增减值记入账簿中，调整时：借记有关负债类科目，贷记“递延税款”、“资本公积”；或借记“未分配利润”、“递延税款”、“资本公积”，贷记有关负债类科目，分录应在旧账上进行调整。　　会计调整的处理　　会计调整是资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项调整，建账基准日企业调账后，建账基准日的资产负债类科目余额，应等于调账前会计账项的资产负债类科目余额与评估调整值之和，此期间资产负债类科目的调整变动通过未分配利润来反映，对于此期间固定资产折旧的计提分两种情况：
(1)原评估基准日评估的固定资产应按调账后固定资产的账面价值(评估基准日固定资产的账面价值与评估增减值调整之和)为基数，按评估报告确定的尚可使用年限，从评估基准日起进行折旧的计提；
(2)此期间新增固定资产折旧的计提，应按新增固定资产的账面价值为基数，按其可使用年限进行折旧的计提。此两项固定资产的折旧，构成此期间发生的折旧费用，并最终形成企业的利润或亏损。　　改制企业持续经营期间损益的处理　　由于大部分改制企业在改制期间继续经营，资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项变动和企业经营会产生利润或亏损，此期间经营盈亏由投资各方协商，有的企业由新老股东共享或共摊，有的由老股东享有或补足。　　在会计处理上：如果股东协议中规定这段时间的经营成果由老股东享有或补足，则企业应作利润分配的会计处理；如果股东协议中规定这段时间的经营成果由新老股东共享或共摊，则企业不作利润分配的会计处理。　　是否结束旧账建立新账　　如果企业是整体改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后可以采取结束旧账建新账的方法，也可采用不结束旧账，直接以调账后的结果作为改制后的公司新账的方法。如果企业是部分改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后将已剥离给改制公司的资产、负债转为对改制公司的投资；在建账日，改制公司按原企业结转的资产、负债、净资产建立新账。一般情况下均建立新账，将旧账经调整后的资产、负债和净资产冲转入新账中。　　改制建账后的纳税问题根据财政部《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答的通知》(财会字[1998]66号)的规定，企业改组为股份有限公司时，如果资产评估增值部分已经折成股份的，并按税法规定不再征税的，上述评估增值计入资本公积的部分不再作其他处理；如果评估增值部分未折成股份，并按税法规定在评估资产计提折旧、使用或摊销时须征税的，在按评估确认的资产价值调整资产账面价值时，应将按规定评估增值未来应缴的所得税记入“递延税款”科目的贷方，资产评估增值扣除未来应交所得税后的差额，记入“资本公积—资产评估增值准备”科目。　　公司按规定对已评估资产计提折旧、使用或摊销时，或按规定的年限结转记入应纳税所得额时，其应缴的所得税，借记“递延税款”科目，贷记“应交税金—应交所得税”科目。由于在改制时，资产评估是按净额计入资本公积的，在实务中很难一一对应，可考虑按照税法规定采取综合调整方法，即对资产评估增值额不分资产项目，均在以后年度相应调增每一纳税年度的应纳税所得额，调整期限最长不超过10年。　　会计政策变更问题　　由于我国统一的会计制度尚未全面实施，企业改制前后一般会涉及会计制度的变更。改制的企业旧账通常执行行业会计制度，而在结束旧账建立新账时，新账要求按《企业会计制度》核算，因此各类科目应依照新的《企业会计制度》进行衔接。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 企业改制经批准后，通常要求在较短的时间内完成，通过聘请合法中介机构对企业进行资产清查、报表审计、资产评估，经有关部门对资产评估结果进行确认或备案后，确定企业的资产价值，以此为基础再对企业相关资产、业务、人员等重组，完成对企业的改制。企业改制过程中会涉及账务调整和建立新账问题，通常建立新账较企业日常会计核算难度较大技术性较强，本文拟对企业改制时建账中常见的几个问题作一探讨。建账基准日的确定　　建账基准日应以公司成立日即营业执照签发日或营业执照变更日为准，由于会计核算以年度、季度、月进行分期核算，实际工作中，一般以公司成立当月月末或下月初为基准日。如果公司设立之日是在月度中的某一天，一般以下一个月份的月初作为建账基准日。　　建账的依据　　企业建立新账的依据应以经合法中介机构审验评估的审计报告、资产评估报告(须经有关部门确认或备案)、验资报告为基础，通过评估调整(即资产评估机构的评估报告，并经有关部门确认的资产评估基准日评估价值，与资产评估基准日的账面价值的差额调整)和会计调整(即资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项调整)后的财务账项作为建账依据。　　评估结果的调整　　因评估结果与资产账面价值之间会产生差异，即评估增值和减值。现行的规范企业评估调账的法规主要有财政部《关于股份有限公司有关会计问题解答》(财会字〔1998〕16号)、《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答的通知》(财会字〔1998〕66号)、《财政部关于企业资产评估等有关会计处理问题补充规定的通知》(财会函字〔1999〕2号)。评估调整是指资产评估机构的评估报告经有关部门确认的资产评估基准日评估价值，与资产评估基准日的账面价值的差额调整，评估调整包括资产评估基准日及其以前的会计事项调整，由于资产评估基准日与建账基准日之间有一段时间间隔，这段时间内企业的经营活动会导致资产形态和数量发生变化，通过分析评估基准日与建账基准日之间资产形态和数量的差异进行调整，此期间新增资产，则按新增资产的账面价值不变，下面分别进行说明：　　
一、关于存货项目的评估调整　　由于建账基准日距评估基准日相距较长的时间，评估确定的有关存货的增值、减值，由于企业的存货周转速度快，我们可以比较存货周转时间与评估基准日到建账基准日的时间间隔。若评估基准日到建账基准日的时间间隔大于存货周转时间，我们可以认为评估基准日的存货在这段时间内已经进行过一次流转，存货的评估增减值可以不进行调整。但一些流转速度慢，评估时出现增减值的存货，如果在建账基准日仍然存在，则需要进行调整。调整时：若总体上资产评估增值，借记“存货”，贷记“递延税款”和“资本公积”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”，贷记“存货”，分录应在旧账上进行调整。　　
二、关于固定资产项目的评估调整　　对新账中固定资产价值的入账，实务界存在两种观点：一种主张按评估确认的重置价值入账，即评估的累计折旧入账，在具体账务处理时，借记“固定资产”，贷记“累计折旧”和净资产；一种主张按评估后固定资产净值入账，不体现累计折旧。新的固定资产准则要求按投资各方确认的价值作为固定资产的入账价值，从会计报表的列报看，按评估后固定资产净值入账存在较大的弊端。由于累计折旧能够反映固定资产新旧的信息，若按净值入账会使固定资产的新旧信息丢失，故应按重置价值入账。固定资产由于周转速度慢，是评估调整的主要方面。实务中，应对照评估明细表，按照有关评估调账法规的规定，将评估增值和减值记入账簿中，若资产评估基准日与建账基准日之间评估固定资产报废或数量减少，则此部分评估增值和减值不予调整。调整时：若总体上资产评估增值，借记“固定资产”或“累计折旧”，贷记“递延税款”、“资本公积”或“累计折旧”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”或“累计折旧”，贷记“固定资产”或“累计折旧”，分录应在旧账上进行调整。
三、关于坏账准备的评估调整　　企业改制进行资产评估时，坏账准备均被评估为零，若建账时不按评估结果调整，计提坏账准备的企业债权改制后可能确实无法收回，债权无法收回时再由投资方股东补足，其操作较困难，故建账基准日建立新账时应按评估结果调整，坏账准备被评估为零的债权由原企业作备查帐簿登记。　
四、关于长期待摊费用、开办费等的评估调整。　　企业改制进行资产评估时，对于那些无形的费用性资产均被评估为零。由于评估是对整体经营性资产的评估，对于那些无形的费用已在对实物资产评估时予以考虑，故建账时关于这些项目应按评估结果确认。如设备大修理费，一般在长期待摊项目中反映。由于进行了大修理，经修理的设备的生产能力得到加强，评估该设备时，已将其考虑在内。　　
五、关于长期投资、无形资产、其他流动资产的评估调整。　　对于长期投资、无形资产、其他流动资产评估结果的调整入账，其调整方法比较简单，若资产评估基准日与建账基准日之间评估资产减少，则此部分评估增值和减值不予调整。建账基准日若依然存在，则应对照评估明细表，将评估增值和减值记入账簿中，调整时：若总体上资产评估增值，借记有关资产类科目，贷记“递延税款”、“资本公积”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”，贷记有关资产类科目，分录应在旧账上进行调整。　　
六、关于负债类科目的评估调整。　　负债类科目评估结果的调整，若资产评估基准日与建账基准日之间评估负债减少，则此部分评估增减值不予调整。建账基准日若依然存在，则应对照评估明细表，将评估增减值记入账簿中，调整时：借记有关负债类科目，贷记“递延税款”、“资本公积”；或借记“未分配利润”、“递延税款”、“资本公积”，贷记有关负债类科目，分录应在旧账上进行调整。　　会计调整的处理　　会计调整是资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项调整，建账基准日企业调账后，建账基准日的资产负债类科目余额，应等于调账前会计账项的资产负债类科目余额与评估调整值之和，此期间资产负债类科目的调整变动通过未分配利润来反映，对于此期间固定资产折旧的计提分两种情况：
(1)原评估基准日评估的固定资产应按调账后固定资产的账面价值(评估基准日固定资产的账面价值与评估增减值调整之和)为基数，按评估报告确定的尚可使用年限，从评估基准日起进行折旧的计提；
(2)此期间新增固定资产折旧的计提，应按新增固定资产的账面价值为基数，按其可使用年限进行折旧的计提。此两项固定资产的折旧，构成此期间发生的折旧费用，并最终形成企业的利润或亏损。　　改制企业持续经营期间损益的处理　　由于大部分改制企业在改制期间继续经营，资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项变动和企业经营会产生利润或亏损，此期间经营盈亏由投资各方协商，有的企业由新老股东共享或共摊，有的由老股东享有或补足。　　在会计处理上：如果股东协议中规定这段时间的经营成果由老股东享有或补足，则企业应作利润分配的会计处理；如果股东协议中规定这段时间的经营成果由新老股东共享或共摊，则企业不作利润分配的会计处理。　　是否结束旧账建立新账　　如果企业是整体改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后可以采取结束旧账建新账的方法，也可采用不结束旧账，直接以调账后的结果作为改制后的公司新账的方法。如果企业是部分改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后将已剥离给改制公司的资产、负债转为对改制公司的投资；在建账日，改制公司按原企业结转的资产、负债、净资产建立新账。一般情况下均建立新账，将旧账经调整后的资产、负债和净资产冲转入新账中。　　改制建账后的纳税问题根据财政部《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答的通知》(财会字[1998]66号)的规定，企业改组为股份有限公司时，如果资产评估增值部分已经折成股份的，并按税法规定不再征税的，上述评估增值计入资本公积的部分不再作其他处理；如果评估增值部分未折成股份，并按税法规定在评估资产计提折旧、使用或摊销时须征税的，在按评估确认的资产价值调整资产账面价值时，应将按规定评估增值未来应缴的所得税记入“递延税款”科目的贷方，资产评估增值扣除未来应交所得税后的差额，记入“资本公积—资产评估增值准备”科目。　　公司按规定对已评估资产计提折旧、使用或摊销时，或按规定的年限结转记入应纳税所得额时，其应缴的所得税，借记“递延税款”科目，贷记“应交税金—应交所得税”科目。由于在改制时，资产评估是按净额计入资本公积的，在实务中很难一一对应，可考虑按照税法规定采取综合调整方法，即对资产评估增值额不分资产项目，均在以后年度相应调增每一纳税年度的应纳税所得额，调整期限最长不超过10年。　　会计政策变更问题　　由于我国统一的会计制度尚未全面实施，企业改制前后一般会涉及会计制度的变更。改制的企业旧账通常执行行业会计制度，而在结束旧账建立新账时，新账要求按《企业会计制度》核算，因此各类科目应依照新的《企业会计制度》进行衔接。

[律师回复] 依据我国相关法律的规定，网络运营者委托第三方处理儿童个人信息的，应当对受委托方及委托行为等进行安全评估，签署委托协议。
《儿童个人信息网络保护规定》
第十六条网络运营者委托第三方处理儿童个人信息的，应当对受委托方及委托行为等进行安全评估，签署委托协议，明确双方责任、处理事项、处理期限、处理性质和目的等，委托行为不得超出授权范围。
前款规定的受委托方，应当履行以下义务：
(一)按照法律、行政法规的规定和网络运营者的要求处理儿童个人信息
(二)协助网络运营者回应儿童监护人提出的申请
(三)采取措施保障信息安全，并在发生儿童个人信息泄露安全事件时，及时向网络运营者反馈
(四)委托关系解除时及时删除儿童个人信息
(五)不得转委托
(六)其他依法应当履行的儿童个人信息保护义务。
第十七条网络运营者向第三方转移儿童个人信息的，应当自行或者委托第三方机构进行安全评估。

[律师回复] 若金蝉已经是成品，申请按照金蝉损失情况依法进行鉴定，然后根据合同等对出租人提起诉讼，最好先报警，对树木被毁问题调查留证。若提起诉讼属于财产侵权之诉，此类案件对证明侵权证据要求严格，对损失金额审查标准高，建议委托律师依法维权，这样效果会好很多，正常的律师费支出也可作为损失要求对方承担。本律师在济南执业多年，有承办此类案件的执业经验，有需要请通过平台联系我

[律师回复] 新交付的房子需要缴纳的费用：rn　　
1、按照房价款的3%缴纳维修基金，办理房产证。rn　　
2、按照开发商的要求缴纳暖气、煤气、有线电视等开户费。rn　　
3、按照套内建筑面积缴纳三个月或半年的物业管理费。(前期物业公司收)rn　　
4、需要装修的，缴纳装修保证金。装修完成后退还。rn　　
5、测量面积大于合同面积的补缴差价。rn　　
6、仔细验房，将不合格的质量问题跳出来，让开发商整修。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 企业改制经批准后，通常要求在较短的时间内完成，通过聘请合法中介机构对企业进行资产清查、报表审计、资产评估，经有关部门对资产评估结果进行确认或备案后，确定企业的资产价值，以此为基础再对企业相关资产、业务、人员等重组，完成对企业的改制。企业改制过程中会涉及账务调整和建立新账问题，通常建立新账较企业日常会计核算难度较大技术性较强，本文拟对企业改制时建账中常见的几个问题作一探讨。建账基准日的确定　　建账基准日应以公司成立日即营业执照签发日或营业执照变更日为准，由于会计核算以年度、季度、月进行分期核算，实际工作中，一般以公司成立当月月末或下月初为基准日。如果公司设立之日是在月度中的某一天，一般以下一个月份的月初作为建账基准日。　　建账的依据　　企业建立新账的依据应以经合法中介机构审验评估的审计报告、资产评估报告(须经有关部门确认或备案)、验资报告为基础，通过评估调整(即资产评估机构的评估报告，并经有关部门确认的资产评估基准日评估价值，与资产评估基准日的账面价值的差额调整)和会计调整(即资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项调整)后的财务账项作为建账依据。　　评估结果的调整　　因评估结果与资产账面价值之间会产生差异，即评估增值和减值。现行的规范企业评估调账的法规主要有财政部《关于股份有限公司有关会计问题解答》(财会字〔1998〕16号)、《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答的通知》(财会字〔1998〕66号)、《财政部关于企业资产评估等有关会计处理问题补充规定的通知》(财会函字〔1999〕2号)。评估调整是指资产评估机构的评估报告经有关部门确认的资产评估基准日评估价值，与资产评估基准日的账面价值的差额调整，评估调整包括资产评估基准日及其以前的会计事项调整，由于资产评估基准日与建账基准日之间有一段时间间隔，这段时间内企业的经营活动会导致资产形态和数量发生变化，通过分析评估基准日与建账基准日之间资产形态和数量的差异进行调整，此期间新增资产，则按新增资产的账面价值不变，下面分别进行说明：　　
一、关于存货项目的评估调整　　由于建账基准日距评估基准日相距较长的时间，评估确定的有关存货的增值、减值，由于企业的存货周转速度快，我们可以比较存货周转时间与评估基准日到建账基准日的时间间隔。若评估基准日到建账基准日的时间间隔大于存货周转时间，我们可以认为评估基准日的存货在这段时间内已经进行过一次流转，存货的评估增减值可以不进行调整。但一些流转速度慢，评估时出现增减值的存货，如果在建账基准日仍然存在，则需要进行调整。调整时：若总体上资产评估增值，借记“存货”，贷记“递延税款”和“资本公积”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”，贷记“存货”，分录应在旧账上进行调整。　　
二、关于固定资产项目的评估调整　　对新账中固定资产价值的入账，实务界存在两种观点：一种主张按评估确认的重置价值入账，即评估的累计折旧入账，在具体账务处理时，借记“固定资产”，贷记“累计折旧”和净资产；一种主张按评估后固定资产净值入账，不体现累计折旧。新的固定资产准则要求按投资各方确认的价值作为固定资产的入账价值，从会计报表的列报看，按评估后固定资产净值入账存在较大的弊端。由于累计折旧能够反映固定资产新旧的信息，若按净值入账会使固定资产的新旧信息丢失，故应按重置价值入账。固定资产由于周转速度慢，是评估调整的主要方面。实务中，应对照评估明细表，按照有关评估调账法规的规定，将评估增值和减值记入账簿中，若资产评估基准日与建账基准日之间评估固定资产报废或数量减少，则此部分评估增值和减值不予调整。调整时：若总体上资产评估增值，借记“固定资产”或“累计折旧”，贷记“递延税款”、“资本公积”或“累计折旧”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”或“累计折旧”，贷记“固定资产”或“累计折旧”，分录应在旧账上进行调整。
三、关于坏账准备的评估调整　　企业改制进行资产评估时，坏账准备均被评估为零，若建账时不按评估结果调整，计提坏账准备的企业债权改制后可能确实无法收回，债权无法收回时再由投资方股东补足，其操作较困难，故建账基准日建立新账时应按评估结果调整，坏账准备被评估为零的债权由原企业作备查帐簿登记。　
四、关于长期待摊费用、开办费等的评估调整。　　企业改制进行资产评估时，对于那些无形的费用性资产均被评估为零。由于评估是对整体经营性资产的评估，对于那些无形的费用已在对实物资产评估时予以考虑，故建账时关于这些项目应按评估结果确认。如设备大修理费，一般在长期待摊项目中反映。由于进行了大修理，经修理的设备的生产能力得到加强，评估该设备时，已将其考虑在内。　　
五、关于长期投资、无形资产、其他流动资产的评估调整。　　对于长期投资、无形资产、其他流动资产评估结果的调整入账，其调整方法比较简单，若资产评估基准日与建账基准日之间评估资产减少，则此部分评估增值和减值不予调整。建账基准日若依然存在，则应对照评估明细表，将评估增值和减值记入账簿中，调整时：若总体上资产评估增值，借记有关资产类科目，贷记“递延税款”、“资本公积”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”，贷记有关资产类科目，分录应在旧账上进行调整。　　
六、关于负债类科目的评估调整。　　负债类科目评估结果的调整，若资产评估基准日与建账基准日之间评估负债减少，则此部分评估增减值不予调整。建账基准日若依然存在，则应对照评估明细表，将评估增减值记入账簿中，调整时：借记有关负债类科目，贷记“递延税款”、“资本公积”；或借记“未分配利润”、“递延税款”、“资本公积”，贷记有关负债类科目，分录应在旧账上进行调整。　　会计调整的处理　　会计调整是资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项调整，建账基准日企业调账后，建账基准日的资产负债类科目余额，应等于调账前会计账项的资产负债类科目余额与评估调整值之和，此期间资产负债类科目的调整变动通过未分配利润来反映，对于此期间固定资产折旧的计提分两种情况：
(1)原评估基准日评估的固定资产应按调账后固定资产的账面价值(评估基准日固定资产的账面价值与评估增减值调整之和)为基数，按评估报告确定的尚可使用年限，从评估基准日起进行折旧的计提；
(2)此期间新增固定资产折旧的计提，应按新增固定资产的账面价值为基数，按其可使用年限进行折旧的计提。此两项固定资产的折旧，构成此期间发生的折旧费用，并最终形成企业的利润或亏损。　　改制企业持续经营期间损益的处理　　由于大部分改制企业在改制期间继续经营，资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项变动和企业经营会产生利润或亏损，此期间经营盈亏由投资各方协商，有的企业由新老股东共享或共摊，有的由老股东享有或补足。　　在会计处理上：如果股东协议中规定这段时间的经营成果由老股东享有或补足，则企业应作利润分配的会计处理；如果股东协议中规定这段时间的经营成果由新老股东共享或共摊，则企业不作利润分配的会计处理。　　是否结束旧账建立新账　　如果企业是整体改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后可以采取结束旧账建新账的方法，也可采用不结束旧账，直接以调账后的结果作为改制后的公司新账的方法。如果企业是部分改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后将已剥离给改制公司的资产、负债转为对改制公司的投资；在建账日，改制公司按原企业结转的资产、负债、净资产建立新账。一般情况下均建立新账，将旧账经调整后的资产、负债和净资产冲转入新账中。　　改制建账后的纳税问题根据财政部《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答的通知》(财会字[1998]66号)的规定，企业改组为股份有限公司时，如果资产评估增值部分已经折成股份的，并按税法规定不再征税的，上述评估增值计入资本公积的部分不再作其他处理；如果评估增值部分未折成股份，并按税法规定在评估资产计提折旧、使用或摊销时须征税的，在按评估确认的资产价值调整资产账面价值时，应将按规定评估增值未来应缴的所得税记入“递延税款”科目的贷方，资产评估增值扣除未来应交所得税后的差额，记入“资本公积—资产评估增值准备”科目。　　公司按规定对已评估资产计提折旧、使用或摊销时，或按规定的年限结转记入应纳税所得额时，其应缴的所得税，借记“递延税款”科目，贷记“应交税金—应交所得税”科目。由于在改制时，资产评估是按净额计入资本公积的，在实务中很难一一对应，可考虑按照税法规定采取综合调整方法，即对资产评估增值额不分资产项目，均在以后年度相应调增每一纳税年度的应纳税所得额，调整期限最长不超过10年。　　会计政策变更问题　　由于我国统一的会计制度尚未全面实施，企业改制前后一般会涉及会计制度的变更。改制的企业旧账通常执行行业会计制度，而在结束旧账建立新账时，新账要求按《企业会计制度》核算，因此各类科目应依照新的《企业会计制度》进行衔接。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 企业改制经批准后，通常要求在较短的时间内完成，通过聘请合法中介机构对企业进行资产清查、报表审计、资产评估，经有关部门对资产评估结果进行确认或备案后，确定企业的资产价值，以此为基础再对企业相关资产、业务、人员等重组，完成对企业的改制。企业改制过程中会涉及账务调整和建立新账问题，通常建立新账较企业日常会计核算难度较大技术性较强，本文拟对企业改制时建账中常见的几个问题作一探讨。建账基准日的确定　　建账基准日应以公司成立日即营业执照签发日或营业执照变更日为准，由于会计核算以年度、季度、月进行分期核算，实际工作中，一般以公司成立当月月末或下月初为基准日。如果公司设立之日是在月度中的某一天，一般以下一个月份的月初作为建账基准日。　　建账的依据　　企业建立新账的依据应以经合法中介机构审验评估的审计报告、资产评估报告(须经有关部门确认或备案)、验资报告为基础，通过评估调整(即资产评估机构的评估报告，并经有关部门确认的资产评估基准日评估价值，与资产评估基准日的账面价值的差额调整)和会计调整(即资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项调整)后的财务账项作为建账依据。　　评估结果的调整　　因评估结果与资产账面价值之间会产生差异，即评估增值和减值。现行的规范企业评估调账的法规主要有财政部《关于股份有限公司有关会计问题解答》(财会字〔1998〕16号)、《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答的通知》(财会字〔1998〕66号)、《财政部关于企业资产评估等有关会计处理问题补充规定的通知》(财会函字〔1999〕2号)。评估调整是指资产评估机构的评估报告经有关部门确认的资产评估基准日评估价值，与资产评估基准日的账面价值的差额调整，评估调整包括资产评估基准日及其以前的会计事项调整，由于资产评估基准日与建账基准日之间有一段时间间隔，这段时间内企业的经营活动会导致资产形态和数量发生变化，通过分析评估基准日与建账基准日之间资产形态和数量的差异进行调整，此期间新增资产，则按新增资产的账面价值不变，下面分别进行说明：　　
一、关于存货项目的评估调整　　由于建账基准日距评估基准日相距较长的时间，评估确定的有关存货的增值、减值，由于企业的存货周转速度快，我们可以比较存货周转时间与评估基准日到建账基准日的时间间隔。若评估基准日到建账基准日的时间间隔大于存货周转时间，我们可以认为评估基准日的存货在这段时间内已经进行过一次流转，存货的评估增减值可以不进行调整。但一些流转速度慢，评估时出现增减值的存货，如果在建账基准日仍然存在，则需要进行调整。调整时：若总体上资产评估增值，借记“存货”，贷记“递延税款”和“资本公积”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”，贷记“存货”，分录应在旧账上进行调整。　　
二、关于固定资产项目的评估调整　　对新账中固定资产价值的入账，实务界存在两种观点：一种主张按评估确认的重置价值入账，即评估的累计折旧入账，在具体账务处理时，借记“固定资产”，贷记“累计折旧”和净资产；一种主张按评估后固定资产净值入账，不体现累计折旧。新的固定资产准则要求按投资各方确认的价值作为固定资产的入账价值，从会计报表的列报看，按评估后固定资产净值入账存在较大的弊端。由于累计折旧能够反映固定资产新旧的信息，若按净值入账会使固定资产的新旧信息丢失，故应按重置价值入账。固定资产由于周转速度慢，是评估调整的主要方面。实务中，应对照评估明细表，按照有关评估调账法规的规定，将评估增值和减值记入账簿中，若资产评估基准日与建账基准日之间评估固定资产报废或数量减少，则此部分评估增值和减值不予调整。调整时：若总体上资产评估增值，借记“固定资产”或“累计折旧”，贷记“递延税款”、“资本公积”或“累计折旧”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”或“累计折旧”，贷记“固定资产”或“累计折旧”，分录应在旧账上进行调整。
三、关于坏账准备的评估调整　　企业改制进行资产评估时，坏账准备均被评估为零，若建账时不按评估结果调整，计提坏账准备的企业债权改制后可能确实无法收回，债权无法收回时再由投资方股东补足，其操作较困难，故建账基准日建立新账时应按评估结果调整，坏账准备被评估为零的债权由原企业作备查帐簿登记。　
四、关于长期待摊费用、开办费等的评估调整。　　企业改制进行资产评估时，对于那些无形的费用性资产均被评估为零。由于评估是对整体经营性资产的评估，对于那些无形的费用已在对实物资产评估时予以考虑，故建账时关于这些项目应按评估结果确认。如设备大修理费，一般在长期待摊项目中反映。由于进行了大修理，经修理的设备的生产能力得到加强，评估该设备时，已将其考虑在内。　　
五、关于长期投资、无形资产、其他流动资产的评估调整。　　对于长期投资、无形资产、其他流动资产评估结果的调整入账，其调整方法比较简单，若资产评估基准日与建账基准日之间评估资产减少，则此部分评估增值和减值不予调整。建账基准日若依然存在，则应对照评估明细表，将评估增值和减值记入账簿中，调整时：若总体上资产评估增值，借记有关资产类科目，贷记“递延税款”、“资本公积”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”，贷记有关资产类科目，分录应在旧账上进行调整。　　
六、关于负债类科目的评估调整。　　负债类科目评估结果的调整，若资产评估基准日与建账基准日之间评估负债减少，则此部分评估增减值不予调整。建账基准日若依然存在，则应对照评估明细表，将评估增减值记入账簿中，调整时：借记有关负债类科目，贷记“递延税款”、“资本公积”；或借记“未分配利润”、“递延税款”、“资本公积”，贷记有关负债类科目，分录应在旧账上进行调整。　　会计调整的处理　　会计调整是资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项调整，建账基准日企业调账后，建账基准日的资产负债类科目余额，应等于调账前会计账项的资产负债类科目余额与评估调整值之和，此期间资产负债类科目的调整变动通过未分配利润来反映，对于此期间固定资产折旧的计提分两种情况：
(1)原评估基准日评估的固定资产应按调账后固定资产的账面价值(评估基准日固定资产的账面价值与评估增减值调整之和)为基数，按评估报告确定的尚可使用年限，从评估基准日起进行折旧的计提；
(2)此期间新增固定资产折旧的计提，应按新增固定资产的账面价值为基数，按其可使用年限进行折旧的计提。此两项固定资产的折旧，构成此期间发生的折旧费用，并最终形成企业的利润或亏损。　　改制企业持续经营期间损益的处理　　由于大部分改制企业在改制期间继续经营，资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项变动和企业经营会产生利润或亏损，此期间经营盈亏由投资各方协商，有的企业由新老股东共享或共摊，有的由老股东享有或补足。　　在会计处理上：如果股东协议中规定这段时间的经营成果由老股东享有或补足，则企业应作利润分配的会计处理；如果股东协议中规定这段时间的经营成果由新老股东共享或共摊，则企业不作利润分配的会计处理。　　是否结束旧账建立新账　　如果企业是整体改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后可以采取结束旧账建新账的方法，也可采用不结束旧账，直接以调账后的结果作为改制后的公司新账的方法。如果企业是部分改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后将已剥离给改制公司的资产、负债转为对改制公司的投资；在建账日，改制公司按原企业结转的资产、负债、净资产建立新账。一般情况下均建立新账，将旧账经调整后的资产、负债和净资产冲转入新账中。　　改制建账后的纳税问题根据财政部《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答的通知》(财会字[1998]66号)的规定，企业改组为股份有限公司时，如果资产评估增值部分已经折成股份的，并按税法规定不再征税的，上述评估增值计入资本公积的部分不再作其他处理；如果评估增值部分未折成股份，并按税法规定在评估资产计提折旧、使用或摊销时须征税的，在按评估确认的资产价值调整资产账面价值时，应将按规定评估增值未来应缴的所得税记入“递延税款”科目的贷方，资产评估增值扣除未来应交所得税后的差额，记入“资本公积—资产评估增值准备”科目。　　公司按规定对已评估资产计提折旧、使用或摊销时，或按规定的年限结转记入应纳税所得额时，其应缴的所得税，借记“递延税款”科目，贷记“应交税金—应交所得税”科目。由于在改制时，资产评估是按净额计入资本公积的，在实务中很难一一对应，可考虑按照税法规定采取综合调整方法，即对资产评估增值额不分资产项目，均在以后年度相应调增每一纳税年度的应纳税所得额，调整期限最长不超过10年。　　会计政策变更问题　　由于我国统一的会计制度尚未全面实施，企业改制前后一般会涉及会计制度的变更。改制的企业旧账通常执行行业会计制度，而在结束旧账建立新账时，新账要求按《企业会计制度》核算，因此各类科目应依照新的《企业会计制度》进行衔接。

[律师回复] 可以报警或起诉返还

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、房龄对于二手房来说，房龄对于房价的影响还是比较大的，一般而言次新房的价格较高，其次是5~10年房龄的房子，而超过20年房龄的老房子，售价一般较低。当然，在此也要说明，受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀缺性在定价上忽略减分因素，部分地区动辄每平方米几万元的市重点地产就是常见的例子。另外，房主为二手房定价时要考虑到当地楼市的整体（或贬值）幅度。 二、地段较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。另外，一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。 三、外部环境所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右。同样交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手，如果这些因素不够健全在定价时一般可扣减5%左右的价格。 四、楼栋好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。其次建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、的内外部装修会为房价加分5%左右。 五、电梯数量和品牌相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。 六、户型对于同样的室内面积，户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、采光性能理想的房产也是购房者关注的重点，因此房主定价时可高于其他房产价格。想要把房子卖出个好价钱，房主还需要在细节上费些心思。例如出售前适度整修，包括水龙头、门把手、墙面等，购房者看房时尽力保持房屋的清洁，这样房子的价值也会增加不少。