风险自留风险转移分别是什么

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 两方面约定买卖双方权利转移和转移占有，归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定：<br/>1、就房地产风险责任的约定：让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日，房屋一旦发生任何的风险灭失，如失火等，则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋，房屋尚在房东的掌控之下，甚至还由房东在使用，但不论实际情况如何，只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定，在买家是善意第三人，房屋产证已办出的情况下，如原房东方有纠纷需要冻结财产，不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外，产证尚未办出时，即使已经过户，仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。<br/>2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定：在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定：即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念，也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中，大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的，有些甚至要求延迟交房，这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用，没有必要，完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。<br/>在房屋买卖过程当中，买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同，而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种：一种是权利转移，一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式，买卖双方一般会认为两种都可以，没有关系，就随便选了一个或则不选。<br/>以房产权利转移来说，从法律内涵上来说是是指房产权属的转移，即房产权利人从房东名下转到买家名下，而我国房产又实行的是登记主义，即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即：“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准，而不是以产权证办出之日为准。<br/>以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接，占有权归买家使用。以房产来说，即房东将房屋交付给买家使用，把钥匙交给买家，允许买家占有使用该房屋。

[律师回复] 民事法律责任风险<br/>　　民事法律责任风险是企业经营中的主要法律风险。法律上的责任，是对行为人否定性的法律评价，行为人要承担一定的法律后果。民事责任是指民事主体在民事活动中，因实施了民事违法行为，根据民法所承担的对其不利的民事法律后果或者基于法律特别规定而应承担的民事法律责任。民事责任风险主要体现在以下方面：<br/>　　<br/>1、合同责任。<br/>　　合同责任是指经营中由于种种原因违反合同约定义务而承担的责任。包括：民商合同违约责任、缔约过失责任和劳动合同责任等。<br/>　　<br/>2、侵权责任。<br/>　　侵权责任是指民事主体因实施侵权行为而应承担的民事法律后果。主要包括：雇员损害责任、环境污染责任、产品质量责任、专利权侵权责任、商标权侵权责任、著作权侵权责任等。<br/>　　民事法律责任承担有以下十种方式：<br/>　　<br/>1、停止侵害。主要适用于正在进行中的侵害他人合法权利的行为。<br/>　　<br/>2、排除妨碍。适用于妨碍他人行使权利的场合，不需要权利人的权利受到实际的侵害。<br/>　　<br/>3、消除危险。行为人的侵害行为虽未造成他人财产、人身的实际损害，但是有造成损害的现实危险时，权利人可以要求行为人采取措施排除危险。<br/>　　<br/>4、返还财产。当行为人非法占有他人的财产，他人可以要求行为人返还财产。<br/>　　<br/>5、恢复原状。<br/>　　<br/>6、修理、重作、更换.<br/>　　<br/>7、赔偿损失。<br/>　　<br/>8、支付违约金。仅适用于合同。如果合同约定或法律规定了违约应当支付的违约金，如一方违约，就应当向如一方支付约定或法定的违约金。<br/>　　<br/>9、消除影响、恢复名誉。这种责任形式适用于《民法通则》第一百二十条规定的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权等人身权遭受侵害的情形。<br/>　　<br/>10、赔礼道歉。这种责任形式也只适用于《民法通则》第一百二十条规定的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权等人身权遭受侵害的情形。<br/>　　行政法律责任风险<br/>　　行政法律责任是指经济主体违反行政法规而承担的法律责任。主要方式是行政处罚。行政处罚包括：警告、罚款、没收违法所得和没收非法财物、责令停产停业、暂扣或吊销许可证、执照、拘留。在对企业的行政处罚中，一般没有拘留方式的适用余地。行政责任风险主要体现在以下方面：<br/>　　<br/>1、作为责任。主要是指违反行政管理法规的禁止性规定而承担的行政责任。例如：超标排污、生产假劣产品等行为承担的责任。<br/>　　<br/>2、责任。是指不履行行政管理法规确定的义务而承担的责任。例如：不履行执照年检、海关申报、税务申报、签订劳动合同、缴纳社会保险等义务承担的行政责任。<br/>　　刑事法律责任风险<br/>　　中国的富豪排行榜，被称为“死亡通缉令”，上榜的富豪接二连三入狱，给企业家敲响了警钟。刑事责任，是依据国家刑事法律规定，对犯罪行为人给予刑事处罚的法律责任。刑事责任风险出现的概率较小，但追究刑事责任直接关系到人身自由和财产等重大事项，对企业和企业经营管理者来说是最严厉的制裁。刑事责任风险主要发生在以下领域：<br/>　　<br/>1、造成重大事故危害公共安全的犯罪。<br/>　　<br/>2、破坏市场经济秩序犯罪。包括：生产、销售伪劣商品罪，罪，妨害对公司、企业管理秩序罪，金融诈骗罪，危害税收征管罪，侵犯知识产权罪，扰乱市场秩序罪。<br/>　　<br/>3、贿赂犯罪。<br/>另外，《刑法修正案八》通过的恶意欠薪罪、污染环境罪、虚开普通发票罪和强迫劳动罪等是企业和企业家可能遭遇的罪名。

[律师回复] 对于合同标的物风险转移这个问题，解答如下, 　　标的物所有权转移和风险承担是买卖合同中两项最重要的内容。风险承担是指买卖的标的物在合同生效后因不可归责于当事人双方的事由而发生毁损、灭失时，应由哪方当事人承担。其关键问题是风险转移的问题，风险转移的时间确定了，风险由谁来承担也就清楚了。　　我国合同法对标的物风险转移采取交付主义原则，即以标的物的交付时间来确定风险转移的时间，具体有以下几点：　　<br/>(1)《合同法》第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”　　<br/>(2)《合同法》第143条规定：“因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。”　　<br/>(3)《合同法》第144条规定：“出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。”　　<br/>(4)《合同法》第145条规定：“当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法<br/>第一百四十一条<br/>第二款<br/>第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。”　　<br/>(5)《合同法》第146条规定：“出卖人按照约定或者依照本法第一百四十一条<br/>第二款<br/>第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。”　　<br/>(6)《合同法》第148条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”　　对标的物风险转移的规则有以下几点需要注意：　　<br/>(1)标的物的毁损、灭失的风险自交付时转移，这一原则既适用于动产买卖，也适用于不动产买卖。如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第2款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”　　<br/>(2)标的物风险转移不与标的物所有权转移相挂钩，而是自标的物交付时转移。动产自交付时所有权与风险均发生转移，并不是所有权转移导致风险转移，而是交付行为带来的两个不同的法律后果。不动产所有权自完成过户登记手续时转移，未办理过户登记手续的，所有权不发生转移;但不论不动产过户登记是否完成，只要出卖人向买受人交付了不动产，该不动产的毁损、灭失风险自交付时发生转移。在所有权保留买卖合同中，尽管特定条件满足之前标的物的所有权仍归出卖人所有，但只要完成了标的物交付，风险即转由买受人承担。同样，车辆、船舶、航空器等特殊动产的风险也自交付时发生转移。　　<br/>(3)如果买卖双方对标的物风险转移有约定的，依其约定。

[律师回复] 您好，关于合同标的物风险转移这个问题，我的解答如下, 交付风险转移是为了解决标的物因不可归责于当事人双方的原因，诸如不可抗力和意外事故等特殊事由，致使标的物毁损、变异、灭失，其损失由谁承担这个问题的。合同法<br/>第一百四十二条明确规定了标的物风险转移的交付主义原则：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。<br/>既然买卖合同标的物风险转移一般应遵循交付主义原则，那么如何界定合同的履行地，即标的物的交付地就显得极其重要了。在当事人没有约定交付地点或者约定不明确的情况下，应如何确定双方标的物交付地 合同法<br/>第六十<br/>第三项规定，履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行交付不动产的，在不动产所在地履行其他标的，在履行义务一方所在地履行。交付地依法确定之后，风险负担就自然明晰了。合同法第一百四十五条规定，当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条<br/>第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。其立法根据在于，在买卖合同履行中，出卖人将需要运输的标的物办理托运给第一承运人时起即已完成交付的义务，而标的物所有权除法律另有规定或当事人另有约定之外，亦自标的物交付完成时随之转移给买受人，其标的物可能发生的风险责任，由买受人全部承担。<br/>关于有关标的物的凭单和资料交付与否的风险负担问题。出卖人按照约定未交付有关标的物单证和资料，根据合同法第一百四十七条的规定，并不影响标的物毁损、灭失风险的转移。该条规定说明标的物风险责任不以有关单证交付与否为转移，而是自标的物交付给第一承运人或买受人之时起即从出卖人转移给买受人。关于不动产和特殊动产买卖合同的风险负担问题，城镇房产类的不动产和民用航空器、船舶、机动车辆等特殊动产标的物，其交付与物权的转移是分开而不是互为一致的，对物的所有权转移是有着法律特别规定的限制条件的，即必须到主管部门依法办理过户登记手续，登记过户手续完成之时，标的物的所有权才能转移给买受人。尽管因上列不动产和特殊动产标的物买卖合同系法定要式合同，其标的物产权转移受到严格的特定限制，然而此类标的物的风险负担仍应适用合同法第一百四十二条规定的以标的物交付与否为条件的风险转移原则。

[律师回复] 对于过错归责转移风险前提这个问题，解答如下, 合同法第一百四十三条规定，因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。本条规定实际上是根据一方的过错原因来确定风险由谁负担的。同时，鉴于以过错归责为转移风险条件的原则，依照合同法第一百四十八条、第一百六十二条、第一百六十四条、第一百六十五条、第一百六十六条的有关规定，因标的物质量、数量品种、规格等不符合同约定的原因，买受人依法拒绝接受出卖人交付标的物或者解除合同的，标的物毁损、变异、灭失的风险由出卖人承担。