父母用未成年子女房产抵押，抵押有效吗?

[律师回复] 抵押合同未生效，抵押人承担的是缔约过失责任。
缔约过失责任，是指在合同订立过程中，合同一方因违背其依据诚实信用原则所应负的义务，致使另一方的利益受损，而应承担的民事责任。缔约过失责任的成立应当具备以下四个条件：
（一）缔约一方违反先契约义务；
（二）因缔约人的过错致使合同不成立、无效或被撤销，给相对人造成了信赖利益的损害，或者因行为人未尽适当注意义务而使合同相对人受到人身或财产损害；
（三）合同尚未有效成立；
（四）缔约人一方主观上须有过错。缔约过失责任的赔偿范围仅限于信赖利益。信赖利益的损失，既包括因缔约过失行为致对方财产的直接损失，也包括受害方财产应增加而未增加的间接损失：
（1）订立合同所支出的费用，包括交通费、通讯费、考察费、餐饮住宿费等；
（2）准备履行或履行合同所支出的费用，如仓储费、运费、保险费等；
（3）主张合同无效或可撤销时支出的诉讼费用或其他费用；
（4）上述费用的利息损失；
（5）丧失与他人签约机会等情形下产生的间接损失等。

[律师回复] 根据《物权法》、《担保法》及《担保法司法解释》的规定，结合最高法院在前述裁判文书中阐明的观点，我们认为，关于抵押合同签订后，未办理抵押登记的效力问题，应区分情形，分别判断。
　　
一、抵押行为发生在《物权法》施行以前，抵押未办理登记的，仅在债权人与抵押人之间发生物权效力，但不得对抗第三人。
　　《物权法》自2007年10月1日起施行。根据“法不溯及既往”的法律原则，发生在《物权法》施行以前的担保行为，应适用《担保法》及其司法解释的规定。
　　《担保法》第四十一条规定，“当事人以本法第四十二条规定的财产（即土地、房屋及其他不动产，笔者注）抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。”根据该条规定，抵押合同成立后，对当事人并不直接产生债权和物权上的约束力，因为抵押合同要待抵押登记完成后才生效，如果抵押人事后恶意不办理登记，抵押权人没有请求其办理登记行为的权利，仅能请求抵押人承担缔约过失责任，这对抵押权人显然是不公平的；而从合同效力的理论看，合同是否有效，从双方意思表示一致时，即签订之日就已确定，而不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力，该条明显混淆了债权行为与物权行为的生效要件。
　　为了克服《担保法》的缺陷，最高法院事实上通过2000年9月29日颁布的《担保法司法解释》对《担保法》第四十一条的规定进行了重新阐释。该解释第四十九条规定，“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权属证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押登记手续的，不得对抗第三人。”
　　根据上述规定，办理抵押登记只是抵押权的对抗要件，未办理登记的，债权人与抵押人之间仍产生物权效力，债权人可基于抵押合同主张抵押权。但是，抵押人在抵押期间向第三人转让抵押财产，或再次进行抵押，并办理登记的，则第三人基于登记不动产登记产生的效力就会阻断债权人与抵押人的物权效力，债权人只能基于违约向抵押人主张违约损害赔偿责任。
　　
二、担保行为发生在《物权法》施行以后，抵押未办登记的，原则上不发生物权效力，债权人主张实现抵押权的，不应予以支持。
　　与《担保法》及其司法解释不同，《物权法》在抵押权的成立上采用了“登记成立要件主义”，即抵押权自登记时产生，仅凭抵押合同不能产生物权效力。《物权法》第一百八十七条规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产（即建筑物及建设用地使用权等，笔者注）或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”；第一百七十八条规定，“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”可见，《物权法》施行后，抵押未办登记的，不发生物权效力。如未办理抵押登记系因抵押人过错，则抵押权人可以要求抵押人承担违约责任。
　　但是，上述规定也并不绝对。在最高法院审理的一起债务纠纷中，抵押行为及诉讼均发生在《物权法》之后。最高法院认为，“人和房产公司未办理《他项权利证书》，没有造成其不能以两处房产承担担保责任的情形。人和房产公司所抵押的两处房产在设立抵押担保后，未发生任何变化，其房产证在中电电子公司，而两处房产现又被法院采取了保全措施。因此，人和房产公司完全可以用两处房产承担担保责任。”据此，最高法院判决人和房产公司用案涉两处房产向中电电子公司承担抵押担保责任。【见最高人民法院《民事审判指导与参考》2010年第2集，第199页】
　　从上述判决看，虽然《物权法》规定抵押权自抵押登记时设立，但法院在处理相关纠纷过程中，仍会综合考虑案件情况，在抵押财产已被法院查封、未被第三人主张权利，且仍可用于承担抵押责任的情况下，法院也可能会根据公平原则，在例外情况下认定抵押未办理登记也具有物权效力。

[律师回复] 抵押人未经抵押权人同意处分抵押物有效吗
抵押人以其所有的财产为他人设立抵押的，由于并不转移占有，所以仍然享有占有、使用、收益权利，最关键的是还享有处分权，所以在处分了抵押物后是有效的。
结合《物权法》第191条，并对照《担保法》第49条第1款、《担保法解释》第67条(具体条文见注释)可以作如下理解：
(一) 抵押期间，抵押人可以转让抵押物。
(二) 转让抵押物，抵押人应尽两个义务
(1)转让抵押物应经过抵押权人同意。《物权法》第191条修改了《担保法》第49条规定，由原来的通知抵押权人变化为需经过抵押权人同意。
(2)告知受让人转让物已经抵押的情况，依据是《合同法》第150条规定的出卖人的权利瑕疵担保义务。
(三) 未经抵押权人同意转让抵押物，其行为效力如何?为了清楚地阐述这一问题的复杂性，分几种情形讨论：
(1)已经登记的不动产、动产(不包括动产浮动抵押)抵押权，下面就具体案例进行分析：
案例：甲欠乙债务10万元，以一辆汽车为乙设立抵押，并办理抵押登记，甲以15万元价格出售给丙，丙交车款后，甲交付汽车，后才告知乙。乙称不同意甲出卖，遂起纠纷。问：该纠纷应该如何解决。
分析：可以肯定地说，甲、丙的买卖行为并非当然、绝对无效，而是属于“对特定第三人(债权人)无效的法律行为。因为这里存在多种可能情形：
可能情形之
一：甲取得车款后，将其中的10万元提前清偿或者提存，此时不会出现纠纷，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
二：丙取得汽车后，将应付车款15万元中的10万元提前代为清偿给乙或者提存、或者在甲、乙债务到期时将10万元直接交付给乙，余款5万元交付给甲。此时，乙没有必要也无权主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
三：甲、丙相互交付汽车、车款后，乙对汽车主张抵押权，丙为保住汽车，另拿出10万元代甲向乙清偿债务。此时，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
四：甲、丙相互交付汽车、房款后，乙主张汽车的抵押权，但甲拒不清偿债务，丙也无所表示，此时，乙有必要、也有权利主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
五：若甲、并约定的车款仅为5万元，远远低于汽车价值10 万元， 乙有必要、也有权利主张甲、丙之间的买卖行为无效，以执行该汽车以获得优先受偿。
结论：已经登记的不动产、动产抵押权不仅有效且具有对抗第三人的效力，不容否认。但是，这并不能得出未经债权人同意的抵押物转让行为当然无效的结论。只有那些已经损害债权人优先受偿权的擅自转让行为，经债权人主张且经过判决认定无效的，方为无效。
《物权法》第191条第2款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。通过对该条理解，违反《物权法》第191条第2款的行为被人民认定为无效行为，也不属于绝对无效的法律行为，而是属于相对无效的法律行为，又称为对特定第三人无效的法律行为，是指该行为虽然具有违法性，但仅仅涉及特定第三人的利益，只能由特定的第三人主张此种法律行为无效。
(2)动产浮动抵押权人不得对抗特定买受人
依据《物权法》第189条第2款，已经设立抵押并办理登记的浮动动产未经抵押权人同意而转让的，原则上亦适用上述规则。但有一个特殊规则：不得对抗在经营活动中已经支付合理价款的买受人。
(3)未登记的动产(包括浮动动产)抵押权
动产抵押未办理登记的，抵押权有效但不得对抗善意第三人。
注：相关法律条文
《物权法》第一百九十一条　抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《担保法》第四十九条 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《担保法解释》第六十七条　抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。

[律师回复] 根据《物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据《合同法》的规定，除法律规定无效的合同外，合同自成立之日起生效。也就是说，抵押人未经抵押权人同意，将抵押物转让给他所签订的合同，自抵押人和受让人签订之日起生效。合同生效和受让人是否一定能取得抵押物又是两个关系：
1.受让人不知道也不应该知道财产已抵押，其取得财产的行为有效；
2.如果受让人明知道是抵押物得，如果该行为损害了抵押权人的利益，则抵押权人有权请求人民撤销该转让行为。不过，上述分析的仅限于没有登记的抵押，有登记的抵押，受让人在受让的时候就知道有抵押权的存在，他们的合同是可以撤销的。

[律师回复] 抵押人以其所有的财产为他人设立抵押的，由于并不转移占有，所以仍然享有占有、使用、收益权利，最关键的是还享有处分权，所以在处分了抵押物后是有效的。
结合《物权法》第191条，并对照《担保法》第49条第1款、《担保法解释》第67条(具体条文见注释)可以作如下理解：
(一)抵押期间，抵押人可以转让抵押物。
(二)转让抵押物，抵押人应尽两个义务
(1)转让抵押物应经过抵押权人同意。《物权法》第191条修改了《担保法》第49条规定，由原来的通知抵押权人变化为需经过抵押权人同意。
(2)告知受让人转让物已经抵押的情况，依据是《合同法》第150条规定的出卖人的权利瑕疵担保义务。
(三)未经抵押权人同意转让抵押物，其行为效力如何 为了清楚地阐述这一问题的复杂性，分几种情形讨论：
(1)已经登记的不动产、动产(不包括动产浮动抵押)抵押权，下面就具体案例进行分析：
案例：甲欠乙债务10万元，以一辆汽车为乙设立抵押，并办理抵押登记，甲以15万元价格出售给丙，丙交车款后，甲交付汽车，后才告知乙。乙称不同意甲出卖，遂起纠纷。问：该纠纷应该如何解决。
分析：可以肯定地说，甲、丙的买卖行为并非当然、绝对无效，而是属于“对特定第三人(债权人)无效的法律行为。因为这里存在多种可能情形：
可能情形之
一：甲取得车款后，将其中的10万元提前清偿或者提存，此时不会出现纠纷，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
二：丙取得汽车后，将应付车款15万元中的10万元提前代为清偿给乙或者提存、或者在甲、乙债务到期时将10万元直接交付给乙，余款5万元交付给甲。此时，乙没有必要也无权主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
三：甲、丙相互交付汽车、车款后，乙对汽车主张抵押权，丙为保住汽车，另拿出10万元代甲向乙清偿债务。此时，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
四：甲、丙相互交付汽车、房款后，乙主张汽车的抵押权，但甲拒不清偿债务，丙也无所表示，此时，乙有必要、也有权利主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
五：若甲、并约定的车款仅为5万元，远远低于汽车价值10万元，乙有必要、也有权利主张甲、丙之间的买卖行为无效，以执行该汽车以获得优先受偿。
结论：已经登记的不动产、动产抵押权不仅有效且具有对抗第三人的效力，不容否认。但是，这并不能得出未经债权人同意的抵押物转让行为当然无效的结论。只有那些已经损害债权人优先受偿权的擅自转让行为，经债权人主张且经过判决认定无效的，方为无效。
《物权法》第191条第2款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。通过对该条理解，违反《物权法》第191条第2款的行为被人民认定为无效行为，也不属于绝对无效的法律行为，而是属于相对无效的法律行为，又称为对特定第三人无效的法律行为，是指该行为虽然具有违法性，但仅仅涉及特定第三人的利益，只能由特定的第三人主张此种法律行为无效。
(2)动产浮动抵押权人不得对抗特定买受人
依据《物权法》第189条第2款，已经设立抵押并办理登记的浮动动产未经抵押权人同意而转让的，原则上亦适用上述规则。但有一个特殊规则：不得对抗在经营活动中已经支付合理价款的买受人。
(3)未登记的动产(包括浮动动产)抵押权
动产抵押未办理登记的，抵押权有效但不得对抗善意第三人。

[律师回复] 抵押人以其所有的财产为他人设立抵押的，由于并不转移占有，所以仍然享有占有、使用、收益权利，最关键的是还享有处分权，所以在处分了抵押物后是有效的。
结合《物权法》第191条，并对照《担保法》第49条第1款、《担保法解释》第67条(具体条文见注释)可以作如下理解：
(一)抵押期间，抵押人可以转让抵押物。
(二)转让抵押物，抵押人应尽两个义务
(1)转让抵押物应经过抵押权人同意。《物权法》第191条修改了《担保法》第49条规定，由原来的通知抵押权人变化为需经过抵押权人同意。
(2)告知受让人转让物已经抵押的情况，依据是《合同法》第150条规定的出卖人的权利瑕疵担保义务。
(三)未经抵押权人同意转让抵押物，其行为效力如何 为了清楚地阐述这一问题的复杂性，分几种情形讨论：
(1)已经登记的不动产、动产(不包括动产浮动抵押)抵押权，下面就具体案例进行分析：
案例：甲欠乙债务10万元，以一辆汽车为乙设立抵押，并办理抵押登记，甲以15万元价格出售给丙，丙交车款后，甲交付汽车，后才告知乙。乙称不同意甲出卖，遂起纠纷。问：该纠纷应该如何解决。
分析：可以肯定地说，甲、丙的买卖行为并非当然、绝对无效，而是属于“对特定第三人(债权人)无效的法律行为。因为这里存在多种可能情形：
可能情形之
一：甲取得车款后，将其中的10万元提前清偿或者提存，此时不会出现纠纷，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
二：丙取得汽车后，将应付车款15万元中的10万元提前代为清偿给乙或者提存、或者在甲、乙债务到期时将10万元直接交付给乙，余款5万元交付给甲。此时，乙没有必要也无权主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
三：甲、丙相互交付汽车、车款后，乙对汽车主张抵押权，丙为保住汽车，另拿出10万元代甲向乙清偿债务。此时，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
四：甲、丙相互交付汽车、房款后，乙主张汽车的抵押权，但甲拒不清偿债务，丙也无所表示，此时，乙有必要、也有权利主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
五：若甲、并约定的车款仅为5万元，远远低于汽车价值10万元，乙有必要、也有权利主张甲、丙之间的买卖行为无效，以执行该汽车以获得优先受偿。
结论：已经登记的不动产、动产抵押权不仅有效且具有对抗第三人的效力，不容否认。但是，这并不能得出未经债权人同意的抵押物转让行为当然无效的结论。只有那些已经损害债权人优先受偿权的擅自转让行为，经债权人主张且经过判决认定无效的，方为无效。
《物权法》第191条第2款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。通过对该条理解，违反《物权法》第191条第2款的行为被人民认定为无效行为，也不属于绝对无效的法律行为，而是属于相对无效的法律行为，又称为对特定第三人无效的法律行为，是指该行为虽然具有违法性，但仅仅涉及特定第三人的利益，只能由特定的第三人主张此种法律行为无效。
(2)动产浮动抵押权人不得对抗特定买受人
依据《物权法》第189条第2款，已经设立抵押并办理登记的浮动动产未经抵押权人同意而转让的，原则上亦适用上述规则。但有一个特殊规则：不得对抗在经营活动中已经支付合理价款的买受人。
(3)未登记的动产(包括浮动动产)抵押权
动产抵押未办理登记的，抵押权有效但不得对抗善意第三人。

[律师回复] 抵押合同有效，抵押权未生效。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。只是合同须与登记结合，才能设立抵押权，也就是说需要办理抵押登记，抵押权才生效。 法律依据： 根据2021年1月1日起施行生效的《中华人民共和国民法典》第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。 《民法典》第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 抵押人以其所有的财产为他人设立抵押的，由于并不转移占有，所以仍然享有占有、使用、收益权利，最关键的是还享有处分权，所以在处分了抵押物后是有效的。
结合《物权法》第191条，并对照《担保法》第49条第1款、《担保法解释》第67条(具体条文见注释)可以作如下理解：
(一)抵押期间，抵押人可以转让抵押物。
(二)转让抵押物，抵押人应尽两个义务
(1)转让抵押物应经过抵押权人同意。《物权法》第191条修改了《担保法》第49条规定，由原来的通知抵押权人变化为需经过抵押权人同意。
(2)告知受让人转让物已经抵押的情况，依据是《合同法》第150条规定的出卖人的权利瑕疵担保义务。
(三)未经抵押权人同意转让抵押物，其行为效力如何 为了清楚地阐述这一问题的复杂性，分几种情形讨论：
(1)已经登记的不动产、动产(不包括动产浮动抵押)抵押权，下面就具体案例进行分析：
案例：甲欠乙债务10万元，以一辆汽车为乙设立抵押，并办理抵押登记，甲以15万元价格出售给丙，丙交车款后，甲交付汽车，后才告知乙。乙称不同意甲出卖，遂起纠纷。问：该纠纷应该如何解决。
分析：可以肯定地说，甲、丙的买卖行为并非当然、绝对无效，而是属于“对特定第三人(债权人)无效的法律行为。因为这里存在多种可能情形：
可能情形之
一：甲取得车款后，将其中的10万元提前清偿或者提存，此时不会出现纠纷，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
二：丙取得汽车后，将应付车款15万元中的10万元提前代为清偿给乙或者提存、或者在甲、乙债务到期时将10万元直接交付给乙，余款5万元交付给甲。此时，乙没有必要也无权主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
三：甲、丙相互交付汽车、车款后，乙对汽车主张抵押权，丙为保住汽车，另拿出10万元代甲向乙清偿债务。此时，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
四：甲、丙相互交付汽车、房款后，乙主张汽车的抵押权，但甲拒不清偿债务，丙也无所表示，此时，乙有必要、也有权利主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
五：若甲、并约定的车款仅为5万元，远远低于汽车价值10万元，乙有必要、也有权利主张甲、丙之间的买卖行为无效，以执行该汽车以获得优先受偿。
结论：已经登记的不动产、动产抵押权不仅有效且具有对抗第三人的效力，不容否认。但是，这并不能得出未经债权人同意的抵押物转让行为当然无效的结论。只有那些已经损害债权人优先受偿权的擅自转让行为，经债权人主张且经过判决认定无效的，方为无效。
《物权法》第191条第2款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。通过对该条理解，违反《物权法》第191条第2款的行为被人民认定为无效行为，也不属于绝对无效的法律行为，而是属于相对无效的法律行为，又称为对特定第三人无效的法律行为，是指该行为虽然具有违法性，但仅仅涉及特定第三人的利益，只能由特定的第三人主张此种法律行为无效。
(2)动产浮动抵押权人不得对抗特定买受人
依据《物权法》第189条第2款，已经设立抵押并办理登记的浮动动产未经抵押权人同意而转让的，原则上亦适用上述规则。但有一个特殊规则：不得对抗在经营活动中已经支付合理价款的买受人。
(3)未登记的动产(包括浮动动产)抵押权
动产抵押未办理登记的，抵押权有效但不得对抗善意第三人。

[律师回复] 可以，但是需要父母出面同意！
房屋抵押贷款最长可贷款年限为1-30年
申请条件：住宅、商品房等（产权清晰，房产到客户名下3年以内）
抵押人或借款人（年龄在25-55周岁，身体健康）
征信情况24个月内不能连续3次逾期，不能累计6次逾期，
可以证明还款来源以及其他资产
准备资料：夫妻双方身份证件，户口本以及复印件，婚姻证明、工作单位证明等。
申请条件
一、贷款申请书（贷款用途/金额/年限/还款来源）
二、房屋所有权证
三、工作、收入证明（夫妻双方）
四、户口薄（夫妻双方）
五、身份证（夫妻双方）
六、结婚证
七、个人资产或财力证明，如银行存折、汽车行驶证等复印件
备注：离婚（含丧偶）未婚的需有关部门出具的未婚证明，共有房设立抵押须交有效的共有人的同意书。

[律师回复] 你没说明白，是给子女抵押借款吗？

[律师回复] 抵押权是否办理登记？

[律师回复] 未经抵押权人同意并不影响转让合同的效力，抵押物是不动产的，在受让人代为清偿债务消灭抵押权前，根据《土地登记办法》、《房屋登记办法》的规定，没有抵押权人同意抵押财产转让的书面证明，买受人实际无法办理所有权转移登记手续，合同构成履行不能，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任抵押物是动产的，对于已经办理抵押登记的，受让人不适用善意取得制度，抵押权人有权行使抵押权的追及力对于未办理抵押登记的，受让人可以善意取得，抵押权人因此受到的损失向抵押人主张赔偿责任。

[律师回复]
1、房产证可在夫妻双方一方不知道的情况下进行抵押吗：不可能。房产证上有共有人名字的，如果进行抵押或其他原因的处置，必须得到所有共有人同意才有效，即使是夫妻共有房产、房产证上只有一方名字的，在另一方不知情、对方不知情的情况下进行了抵押或其他处置的，配偶的另一方也可以请求确认处置无效，协商不成可以起诉到法院解决。
2、你所说的房产证密码保护：建议到房产所在地的房管局去咨询，目前很少能办理这项业务。
3、楼上回答有误：夫妻共有房产，在配偶一方去世后，不是“自动由另一方继继承”，根据《中华人民共和国继承法》的规定，应先分出一半给在世的一方，另一半才是死者的遗产，而且这一半成为遗产的房产也应由在世配偶、死者的子女、死者的父母共同继承，而不是你所说的“自动由另一方继承、也无需子女同意”。

[律师回复] 抵押人未经抵押权人同意处分抵押物有效吗
抵押人以其所有的财产为他人设立抵押的，由于并不转移占有，所以仍然享有占有、使用、收益权利，最关键的是还享有处分权，所以在处分了抵押物后是有效的。
结合《物权法》第191条，并对照《担保法》第49条第1款、《担保法解释》第67条(具体条文见注释)可以作如下理解：
(一) 抵押期间，抵押人可以转让抵押物。
(二) 转让抵押物，抵押人应尽两个义务
(1)转让抵押物应经过抵押权人同意。《物权法》第191条修改了《担保法》第49条规定，由原来的通知抵押权人变化为需经过抵押权人同意。
(2)告知受让人转让物已经抵押的情况，依据是《合同法》第150条规定的出卖人的权利瑕疵担保义务。
(三) 未经抵押权人同意转让抵押物，其行为效力如何?为了清楚地阐述这一问题的复杂性，分几种情形讨论：
(1)已经登记的不动产、动产(不包括动产浮动抵押)抵押权，下面就具体案例进行分析：
案例：甲欠乙债务10万元，以一辆汽车为乙设立抵押，并办理抵押登记，甲以15万元价格出售给丙，丙交车款后，甲交付汽车，后才告知乙。乙称不同意甲出卖，遂起纠纷。问：该纠纷应该如何解决。
分析：可以肯定地说，甲、丙的买卖行为并非当然、绝对无效，而是属于“对特定第三人(债权人)无效的法律行为。因为这里存在多种可能情形：
可能情形之
一：甲取得车款后，将其中的10万元提前清偿或者提存，此时不会出现纠纷，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
二：丙取得汽车后，将应付车款15万元中的10万元提前代为清偿给乙或者提存、或者在甲、乙债务到期时将10万元直接交付给乙，余款5万元交付给甲。此时，乙没有必要也无权主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
三：甲、丙相互交付汽车、车款后，乙对汽车主张抵押权，丙为保住汽车，另拿出10万元代甲向乙清偿债务。此时，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
四：甲、丙相互交付汽车、房款后，乙主张汽车的抵押权，但甲拒不清偿债务，丙也无所表示，此时，乙有必要、也有权利主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
五：若甲、并约定的车款仅为5万元，远远低于汽车价值10 万元， 乙有必要、也有权利主张甲、丙之间的买卖行为无效，以执行该汽车以获得优先受偿。
结论：已经登记的不动产、动产抵押权不仅有效且具有对抗第三人的效力，不容否认。但是，这并不能得出未经债权人同意的抵押物转让行为当然无效的结论。只有那些已经损害债权人优先受偿权的擅自转让行为，经债权人主张且经过判决认定无效的，方为无效。
《物权法》第191条第2款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。通过对该条理解，违反《物权法》第191条第2款的行为被人民认定为无效行为，也不属于绝对无效的法律行为，而是属于相对无效的法律行为，又称为对特定第三人无效的法律行为，是指该行为虽然具有违法性，但仅仅涉及特定第三人的利益，只能由特定的第三人主张此种法律行为无效。
(2)动产浮动抵押权人不得对抗特定买受人
依据《物权法》第189条第2款，已经设立抵押并办理登记的浮动动产未经抵押权人同意而转让的，原则上亦适用上述规则。但有一个特殊规则：不得对抗在经营活动中已经支付合理价款的买受人。
(3)未登记的动产(包括浮动动产)抵押权
动产抵押未办理登记的，抵押权有效但不得对抗善意第三人。
注：相关法律条文
《物权法》第一百九十一条　抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《担保法》第四十九条 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《担保法解释》第六十七条　抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。

[律师回复] 抵押人未经抵押权人同意处分抵押物有效吗
抵押人以其所有的财产为他人设立抵押的，由于并不转移占有，所以仍然享有占有、使用、收益权利，最关键的是还享有处分权，所以在处分了抵押物后是有效的。
结合《物权法》第191条，并对照《担保法》第49条第1款、《担保法解释》第67条(具体条文见注释)可以作如下理解：
(一) 抵押期间，抵押人可以转让抵押物。
(二) 转让抵押物，抵押人应尽两个义务
(1)转让抵押物应经过抵押权人同意。《物权法》第191条修改了《担保法》第49条规定，由原来的通知抵押权人变化为需经过抵押权人同意。
(2)告知受让人转让物已经抵押的情况，依据是《合同法》第150条规定的出卖人的权利瑕疵担保义务。
(三) 未经抵押权人同意转让抵押物，其行为效力如何?为了清楚地阐述这一问题的复杂性，分几种情形讨论：
(1)已经登记的不动产、动产(不包括动产浮动抵押)抵押权，下面就具体案例进行分析：
案例：甲欠乙债务10万元，以一辆汽车为乙设立抵押，并办理抵押登记，甲以15万元价格出售给丙，丙交车款后，甲交付汽车，后才告知乙。乙称不同意甲出卖，遂起纠纷。问：该纠纷应该如何解决。
分析：可以肯定地说，甲、丙的买卖行为并非当然、绝对无效，而是属于“对特定第三人(债权人)无效的法律行为。因为这里存在多种可能情形：
可能情形之
一：甲取得车款后，将其中的10万元提前清偿或者提存，此时不会出现纠纷，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
二：丙取得汽车后，将应付车款15万元中的10万元提前代为清偿给乙或者提存、或者在甲、乙债务到期时将10万元直接交付给乙，余款5万元交付给甲。此时，乙没有必要也无权主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
三：甲、丙相互交付汽车、车款后，乙对汽车主张抵押权，丙为保住汽车，另拿出10万元代甲向乙清偿债务。此时，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
四：甲、丙相互交付汽车、房款后，乙主张汽车的抵押权，但甲拒不清偿债务，丙也无所表示，此时，乙有必要、也有权利主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
五：若甲、并约定的车款仅为5万元，远远低于汽车价值10 万元， 乙有必要、也有权利主张甲、丙之间的买卖行为无效，以执行该汽车以获得优先受偿。
结论：已经登记的不动产、动产抵押权不仅有效且具有对抗第三人的效力，不容否认。但是，这并不能得出未经债权人同意的抵押物转让行为当然无效的结论。只有那些已经损害债权人优先受偿权的擅自转让行为，经债权人主张且经过判决认定无效的，方为无效。
《物权法》第191条第2款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。通过对该条理解，违反《物权法》第191条第2款的行为被人民认定为无效行为，也不属于绝对无效的法律行为，而是属于相对无效的法律行为，又称为对特定第三人无效的法律行为，是指该行为虽然具有违法性，但仅仅涉及特定第三人的利益，只能由特定的第三人主张此种法律行为无效。
(2)动产浮动抵押权人不得对抗特定买受人
依据《物权法》第189条第2款，已经设立抵押并办理登记的浮动动产未经抵押权人同意而转让的，原则上亦适用上述规则。但有一个特殊规则：不得对抗在经营活动中已经支付合理价款的买受人。
(3)未登记的动产(包括浮动动产)抵押权
动产抵押未办理登记的，抵押权有效但不得对抗善意第三人。
注：相关法律条文
《物权法》第一百九十一条　抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《担保法》第四十九条 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《担保法解释》第六十七条　抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。

[律师回复] 根据物权法所规定的区分原则，是否办理抵押权登记不影响抵押合同的效力，抵押合同是否有效根据合同该自身予以判断。抵押合同有效但未办理抵押权登记的情形下，抵押人负有两种义务，一是协助债权人办理抵押权登记的义务，二是承担合同上的担保义务。抵押人违约未给债权人办理抵押登记时，债权人既可以要求抵押人承担抵押不成立的损害赔偿责任，也可以要求抵押人承担抵押合同上的担保义务，此时构成请求权竞合，债权人可以择一行使。债权人行使不同的请求权，会导致抵押人承担不同性质的责任

[律师回复] 可以改成子女的名字，有两种途径一种是赠与，一种是买卖。房屋赠与手续主要经过以下几个步骤：
1、赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。
2、房屋赠与的当事人凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。在此，市民要注意的是，房屋赠与也是要缴税的。
3、办理公证。根据司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，房屋赠与必须办理公证，公证费一般为总房价千分之一。
4、办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交下列证件：
1、申请书；
2、身份证件；
3、原房地产产权证；
4、赠与书及公证书；
5、契税收据。
5、赠与人将房屋交付受赠人。这里的交付要以办理房屋产权转移登记为准。如果未办理产权转移登记手续，但当事人之间订立了书面赠与合同，赠与人已将原房屋产权证交给受赠人的，根据最高人民法院的规定，也应当认定赠与成立。买卖的程序
1、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
2、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
3、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
4、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
5、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
6、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。扩展资料：房产证过户办理流程：
一、到“登记信息、验证协议”窗口办理信息登记上网和协议验证手续；
二、到“房地产估价”窗口办理评估手续；
三、到“公证”窗口办理公证手续；
1、申请人的居民身份证或户口簿及其复印件；
2、代理人代为申请的，委托代理人需提交授权委托书和身份证及其复印件；其他代理人需提交有代理权资格的证明；
3、被继承房产的产权证明；
4、被继承人的死亡证明；
5、法定继承人已死亡，需提交死亡证明及亲属关系证明；
6、被继承人的婚姻、父母、子女情况证明及有关亲属关系证明；
7、公证人员认为应提交的其他证明、材料；
四、到“私房交易”窗口办理交易手续；
五、到“契税、印花税”窗口缴纳印花税；
六、到“产权登记发证”窗口办理《房屋所有权证》更名手续。

[律师回复] 您好，针对您的抵押物到期后债务未偿还抵押物否负有效问题解答如下, 　　债务到了约定期限债务人没有偿还，债权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民提讼。　　《担保法》规定：　　第五十三条　债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民提讼。　　抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

[律师回复] 对于未办理抵押登记的车辆抵押合同是否有效这个问题，解答如下, 合同当然是有效的,必须登记的抵押权,如未登记,只是抵押权可能未生效。
《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效未办理物权登记的，不影响合同效力。
《物权法》和《担保法》的规定有所区别和冲突。根据“上位法优于下位法”、“新法优于旧法”的原则，依据《物权法》第178条之规定，《物权法》施行之后，《担保法》与《物权法》的规定不一致的，应适用《物权法》的规定。

[律师回复] 您好，针对您的未办理抵押登记的房产抵押合同是否有效问题解答如下, 无效，不动产抵押是登记生效。相关法条：　　《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者
第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。　　
第四十一条当事人以本法
第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。　　《中华人民共和国合同法》
第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。　　《典当管理办法》第三条本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。　　
第二十五条规定，经批准，典当行可以经营下列业务：房地产(外省、自治区、直辖市的房地产或者未取得商品房预售许可证的在建工程除外)抵押典当业务;　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释　　第四十九条　以尚未办理权属证书的财产抵押的，在
第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。　　当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。　　
第五十九条　当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。