拆迁律师：未经评估直接给被征收房屋“开价”？征收补偿决定遭撤销！

众所周知，房地产价格评估报告是据以决定被征收房屋最终补偿数额的重要依据。

然而北京在明律师事务所的王家才律师所代理的一起甘肃省的案件中，征收方却抛开590号令的明文规定于不顾，在未对被征收房屋进行评估的情况下直接确定补偿标准下达补偿决定……无疑，这样的补偿决定，是不能“过关”的!

基本案情

2015年4月，因国家对新建铁路综合项目建设需要，甘肃省某区政府作出房屋征收决定，决定对项目建设范围内国有土地上的房屋及附属物进行征收，张先生的房屋被纳入征收范围。

区政府发布的房屋征收安置补偿方案规定，国有土地上住宅房屋的被征收人选择货币补偿的，按照住宅房屋的评估面积，以每平方米4200元给予货币补偿，被征收人住宅房屋附属物及其他补偿，依据评估机构出具的评估报告对被征收人进行货币补偿。

因区政府确定的补偿标准不合理，双方未能达成补偿协议。

2015年12月，区政府作出房屋征收补偿决定，程序推进到即将实施司法强拆。

张先生认为征收方所给予的补偿不公平，遂委托北京在明律师事务所的王家才律师帮助维权。

办案经过

接受委托后，王律师对具体的案情进行充分地了解，指导张先生对涉案房屋征收补偿决定向某市中级人民法院提起行政诉讼，请求依法予以撤销。

王律师认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。

被征收房屋的价值补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

本案中，区政府未经评估，在房屋征收补偿方案中直接确定被征收房屋的补偿标准。

在区政府作出的房屋征收补偿决定中，对被征收房屋评估面积按照每平方米4200元进行货币补偿，其提交的房屋征收评估分户表中只涉及被征收人住宅房屋附属物及其他补偿的评估结果，对于房屋，仅有房屋面积数据，无相关评估结果数据，且该房屋征收评估分户表送达也不符合相关法律规定。

区政府未经评估确定被征收房屋价值，显然违反上述规定。

但一审法院故意回避被诉行政行为存在的违法问题，认为区政府作出的房屋征收补偿决定内容和形式符合法定要件，对涉案土地房屋及附着物征收费用等均已明确予以补偿计算，其主体、职权、目的合法，适用法律法规正确，符合法定程序，判决驳回了张先生的诉讼请求。

收到一审判决后，张先生非常失望，认为一审判决故意偏袒，对区政府作出的补偿决定存在的违法问题不予纠正，判决明显不公正，遂依法向省高院提起上诉。

在省高院二审审理中，王律师重点就被征收房屋价值未经评估即直接确定等问题发表意见，指出一审判决存在的错误，据理力争。

最终，省高院采纳了王律师的代理意见，认为区政府作出的房屋征收补偿决定认定事实不清，证据不足，程序违法，依法应予撤销，一审判决认定事实不清，判决结果不当，故判决撤销一审判决，撤销区政府作出的房屋征收补偿决定。

被征收房屋的价值，应当由房地产价格评估机构依法评估确定。

未经评估，由房屋征收主体直接确定补偿标准显然是违法的，实际上变相剥夺了被征收人申请复核评估、专家鉴定的权利，也完全不符合“公平、合理”的补偿原则。

此外，即使是产权调换房屋，除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，也应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。