以土地储备为理由来进行拆迁合法吗

最新修订 | 2024-08-23
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专家导读 在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中,对于国有土地上房屋征收中关于公共利益的界定中也并不包含土地储备这个理由。因此,对于土地储备是否能成为国有土地上房屋征收的理由这个问题,毋庸置疑,答案是否定的。
以土地储备为理由来进行拆迁合法吗

拆迁过程中,对于在何种情况下政府才能进行房屋征收,很多人都有一些疑问。有些人会有这样的想法:“只要政府想拆,那他什么情况都能拆。”其实,这样的想法是完全错误的。

国有土地房屋征收与补偿条例》第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”

由上述法条可知,国有土地上房屋征收是应当以公共利益需要为前提的,非因公共利益的需要,政府是不能随意征收房屋的。

那么,这里的公共利益应该如何界定呢?以“土地储备”为名义是否算是为了公共利益呢?下面让我们来探讨这个问题。

国土资源部、财政部、中国人民银行印发施行的《土地储备管理办法》第十条规定:“下列土地可以纳入土地储备范围:

(一)依法收回的国有土地;

(二)收购的土地;

(三)行使优先购买权取得的土地;

(四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地;

(五)其他依法取得的土地。”

由此可知,《土地储备管理办法》中对于可纳入土地储备范围的土地界定中,并不包含国有土地上房屋征收所获得的土地。

另外,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定:“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”

由此可见,在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中,对于国有土地上房屋征收中关于公共利益的界定中也并不包含土地储备这个理由。

因此,对于土地储备是否能成为国有土地上房屋征收的理由这个问题,毋庸置疑,答案是否定的。

土地储备其本身并不具备公共利益属性,不属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的公共利益需要范围。主动进行土地储备,原则上不能通过征收方式,只能采取购买、置换等交易方式。

在拆迁过程中,如果有关部门打着土地储备的幌子来进行国有土地上的房屋征收,被拆迁人就一定要提高警惕,因为这一征收理由很可能是违反法律规定的。必要的时候,也可咨询专业的律师,通过提供有关材料,由律师来协助确认其征收行为是否合法。


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储备土地能否办理土地登记
[律师回复] 您好,关于储备土地能否办理土地登记这个问题,我的解答如下, 本案主要涉及土地储备机构是否享有储备土地的使用权以及土地登记机构能否为储备土地办理登记的问题。  土地收购储备,是指由政府依照法律规定,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市总体规划,通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地,直接或者进行前期开发后储备,并以公开招标、拍卖的、挂牌等方式按需供应土地,调控各类建设用地需求的方式。随着我国社会经济的快速发展和土地制度改革的不断深入,国家实行节约集约用地政策,各地统一采取由政府开发和供应城市范围内有限的土地的做法,从而减少土地的闲置,达到充分利用土地和对土地一级市场实现宏观调控的目的。  目前,我国的土地储备机构主要是依据当地政府的规章和规范性文件设立的,其性质和功能也不尽一样,主要可以分为政府职能部门设立的土地储备机构(部门)和政府出资设立的企业性质的土地储备机构两种。政府职能部门设立的土地储备机构(部门),属于事业单位性质的土地储备机构,具有法人资格,根据设立时政府确定的权利行使职权,并承担相应法律责任。事业单位性质的土地储备机构具有明显公益性质,不以营利为主要经营目的,根据政府行政授权对所储备的土地行使管理权,不拥有国有土地使用权。政府出资的企业性质的土地储备机构,也具有的法人资格,作为市场主体收购储备土地,但可以依法取得土地使用权,该土地使用权表现为土地储备机构依法对储备的土地享有占有、使用和收益的权利。2007年11月,国土资源部、财政部和中国人民银行联合发布了《土地储备管理办法》(国土资发[2007]277号),第3条规定:“土地储备机构应为市、县人民政府批准成立,具有法人资格,隶属于国土资源管理部门,统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。”根据这一规定,国家认可事业单位性质的土地储备机构存在,而对企业性质的储备机构未作规定。  关于土地储备机构是否享有储备土地的使用权的问题。在实践中,政府为确保土地储备工作的顺利进行,某一块地是否纳入政府储备要经过严格审批,经过政府职能部门认定或政府审批环节。政府与土地储备机构之间属于行政授权关系,没有形成以土地使用权为交易客体的市场交易关系。根据政府授权,在依法采用收购或者收回的方式取得土地后并依法实施供应前,事业单位性质的土地储备机构具有经营管理土地的权利,但在收购储备土地的过程中并没有取得该土地的使用权。在本案中,市土地储备中心根据政府决策依法实施土地收购储备是合法的,但是政府储备的土地是一种特殊形态的土地,土地储备中心作为的事业法人,根据政府行政授权对所储备的土地行使管理权,但并不因此就拥有国有土地使用权。  关于土地登记机构能否为储备土地办理登记的问题。《土地储备管理办法》明确了储备土地的使用范围,也规定了对产权清晰、申请资料齐全的储备土地可以办理土地登记,这一规定可以有效解决以往储备土地不能融资等问题。《土地储备管理办法》第16条规定:“对纳入储备的土地,经市、县人民政府国土资源部门批准,土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。”第17条规定:“市、县人民政府可根据需要,对产权清晰、申请资料齐全的储备土地,办理土地登记手续,核发土地证书。供应已发证储备土地前,应收回土地证书,设立土地抵押权的,要先行依法解除。”从以上规定可以看出,对符合规定条件的储备土地可以为其办理土地登记,但是对产权不清晰、申请资料不齐全的储备土地是不能办理登记的。本案中,如果该储备土地确实存在权属争议,则土地登记机构以产权存在争议为由,不予办理登记的做法是正确的。  虽然在实践中为了解决储备土地融资等问题允许为储备土地办理登记,但笔者认为,由于储备土地具有短期内由储备机构代政府管理的特殊性,在出让土地时需要收回土地证书,由此又会产生一系列的问题,因此,对于储备土地的登记应慎重。
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一,土地储备贷款:  
1,是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地,提升土地出让价值的短期周转贷款;  
2,其主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。  
二,贷款对象:  为受政府主管部门委托负责土地收购及土地前期开发、整理的土地一级开发机构。  
三,贷款条件:  
①借款人已取得企(事)业法人资格,已办理营业执照并通过年检。  
②借款申请人所在地政府已建立土地储备管理制度,当地政府能够通过统一收购、统一征用和统一交易实现对土地一级市场的垄断和管理,土地收购、储备、出让、房地产评估等行业的市场行为较为规范。  
③借款人从事土地收购、储备、出让等经营活动符合国家和地方法律、法规和政策。  
④借款人具有一定的经济实力和抗风险能力,项目资本金符合国家规定。  
⑤借款人经营管理规范,有较为完善的工作规章制度和财务管理制度。  
⑥贷款拟收购、征用、储备的土地利用总体规划和利用计划已基本明确。  
⑦已办理人民银行颁发的有效的贷款卡。  
⑧贷款原则上采取抵押方式。贷款额度最高不超过土地收购、整理和储备总成本的70%。  
⑨贷款用途符合国家有关法规和政策。  
⑩项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上,并须在银行贷款到位之前投入项目建设。
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土地收储后土地使用税由谁缴纳?
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土地绪备与征收有什么区别?储备如何补偿?
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⑧贷款原则上采取抵押方式。贷款额度最高不超过土地收购、整理和储备总成本的70%。  
⑨贷款用途符合国家有关法规和政策。  
⑩项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上,并须在银行贷款到位之前投入项目建设。
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