二手房买卖应注意的事项,二手房交易的手续是怎样的

[律师回复] 对于二手房交易的买方来说，其最大的风险有两个：一是付了房款得不到房屋，二是付了房款房屋无法办理过户手续。尤其是房主或其他人存在诈骗的情况下，买方可能既不能将所交房款索回，又得不到房屋。从二手房交易的过程来看，对于买方来说，最有利的交易方式就是办理完房屋过户手续，拿到房屋所有权证或领取房屋所有权证的通知单并办理了房屋交接手续后再将房款一次性付给卖方。买方按这种交易方式签订合同并按这种方式履行是没有什么风险的，但这需要买卖双方协商，达成一致意见后才能执行。这种方式需卖方对买方高度信任。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 有以下几方面： 一、注意审查二手房的权属情况 审查二手房的权属情况时，应当审查二手房的权属证明及相关文件。因为未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖。如果无法确定该权属资料是否真实，购房者可以向房地产交易中心调查核实。此外，还应注意以下的小问题： 1、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。 2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。 3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件。 4、二手房属于国有或集体资产的，应当有主管部门的批准文件。 5、共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。 二、注意审查二手房的权属是否受限制 这种情况下，有以下三点需要注意： 1、交易的房屋，有没有受到司法机关或者的查封或者以其他形式的限制交易情形。 2、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，则要看无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。 3、是否存在优先购买权的问题： (1)共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。如要交易，需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明。 (2)已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如要交易，需要承租人放弃优先购买权的证明;买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。 三、注意审查该二手房是否属于法律规定的禁止交易的情形 (一)我国法律明确规定了有以下情况的二手房，不得上市交易： 1、司法机关和依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的; 2、依法收回土地使用权的; 3、共有二手房，未经其他共有人书面同意的; 4、权属有争议的; 5、未依法登记领取权属证书的; 6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的; 7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 (二)下列公有住房和经济适用住房禁止买卖： 1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的; 2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的; 3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的; 4、上市出售后形成新的住房困难的; 5、擅自改变房屋使用性质的; 6、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 四、注意二手房的使用功能是否完整 在这个问题上，购房者主要是考虑该二手房是否超过合理使用年限后若继续使用的。对此，购房人应要求产权人或售房人提供相应证明材料;或者可以要求产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

[律师回复] 二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：<br/>（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。<br/>（2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。<br/>买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。<br/>（3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件。<br/>审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。<br/>（4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批e799bee5baa6e59b9ee7ad9431333431356630权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。<br/>（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。<br/>（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。<br/>（7）对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信。<br/>对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。<br/>（8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。<br/>注意事项：<br/>（1）房屋手续是否齐全<br/>房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。<br/>房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。<br/>（2）房屋产权是否明晰<br/>有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。<br/>如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。<br/>（3）交易房屋是否在租<br/>有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。<br/>因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。<br/>（4）土地情况是否清晰<br/>二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。<br/>还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。<br/>（5）市政规划是否影响<br/>有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。<br/>（6）福利房屋是否合法<br/>房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。<br/>（7）单位房屋是否侵权<br/>一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。<br/>再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。<br/>（8）物管费用是否拖欠<br/>有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。<br/>（9）中介公司是否违规<br/>有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。<br/>（10）合同约定是否明确<br/>二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。<br/>二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。根据国家规定，购房者应承担契税、印花税。<br/>售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。<br/>此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人事或有关部门具体了解税费的项目、税率。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 二、二手房买卖交易流程是怎样的 根据《城市房地产转让管理规定》第七条的规定，房地产转让约定按照下列程序办理； (一)房地产转让当事人签订书面转让合同;卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 (二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格; (三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理; (四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估; (五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 (六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

[律师回复] 二手房卖方注意事项<br/>一：不要全权委托公证如果卖房人的房子存在贷款按揭，在卖房钱又不能自己还贷解除抵押，一般需要委托中介，以及担保公司全权处理的，以达到赎楼以及卖楼的目的。而卖方在这个中间出现的问题是最多的，因为全权委托，中介可以不经卖方同意，完全可以自行买卖该房屋，同时也常常违背卖方的一些口头意见，不按照卖方的意愿控制房产，而按中介自己的意愿控制该房产。而深圳市公证处要求撤销公证，需将所有的公证书收回，而中介常常卡住公证书，不返还给卖方。常常卖方无法控制自己的房产。二手房卖方注意事项<br/>二：有租约的房屋要先确认优先购买权有租约的房屋要确认租房者不会行使优先购买权，同时要租房者出具声明书，放弃该项权利，一但忽视租房者的优先购买权，后果会很严重，租客可以要求撤销你和买方的买卖合同，就是过户了，仍会撤销，有相当多的案例。租房者放弃了优先购买权，也要告之买方知道有租客的存在，否则到时买方找麻烦。二手房卖方注意事项<br/>三：慎重对待定金是定金就签收定金，不是定金不要签收是定金，定金合同是实践合同，虽然本来约定只是五万，他给十万，你签收了，定金就为十万。如果说定金约定是十万，但你只签收了5万，那定金就是五万。首期款一定要买方做资金监管，最好是找银行，而非中介。一定要看到监管资金，和银行承诺贷款，才去办理。二手房卖方注意事项<br/>四：卖方不可随意违约根据现在中介所提供的房地产买卖合同来看，合同中都约定了解约定金，就是卖方要解约，只需双倍返还定金，而可以不被强制履行也不需要进一步赔偿损失。其实这个解约条款包含有一个条件，那就是卖方应当先启动解约程序。如果说买方先启动强制履行程序，那么可能面临的后果就是会被判决强制履行。如果说买卖双方是个人签定的合同，而非中介操作，那么说如果卖方主动违约，就会面临双倍返还定金再赔偿涨价损失的可能。按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。如果卖方违约要如何赔偿呢其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：<br/>一、双方协商确定的，从其约定；<br/>二、双方不能协商确定的：<br/>（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（<br/>首先是同幢相同楼层及房型；<br/>其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；<br/>（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。