房屋征收怎样评估是正确的？

[律师回复] 依据我国相关法律的规定，对房屋进行征收拆迁时，被征收房屋的评估由具有资格的房屋评估机构进行，房屋评估机构由被征收人协商选定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。通过上述规定可以了解到，拆迁中，评估机构是有被征收人通过协商或者多数决定、随机蒜丁的方式确定的。因为在拆迁中评估结果直接关系到被拆迁人的补偿利益，所以评估机构是否可以、客观、公正的进行评估就尤为重要，所以法律通过对评估机构选择的规定上，从程序上保证了评估的正当性。在征收中，被征收人也要关注评估机构的选择是否是按照该规定进行的。

[律师回复] 对房屋评估结果有异议，是可以申请复核评估的，如果您还有征地拆迁的问题，可以拨打我们的热线电话进行免费咨询

[律师回复] 1、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。专业评估机构的工作人员在接到上级主管部门或委托单位的委托后开展具体评估工作。
2、房屋评估前的准备。就是准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。
3、评估人员进行现场勘查。就是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。
4、相关资料的综合分析。这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据，为补偿提供可靠的依据。
5、编写相关评估报告。评估人员综合被拆迁房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。
6、评估复核和审批。在评估工作人员完成评估工作后，由复核员到实在进行复核，复核后报审批人员进行审批。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 企业改制经批准后，通常要求在较短的时间内完成，通过聘请合法中介机构对企业进行资产清查、报表审计、资产评估，经有关部门对资产评估结果进行确认或备案后，确定企业的资产价值，以此为基础再对企业相关资产、业务、人员等重组，完成对企业的改制。企业改制过程中会涉及账务调整和建立新账问题，通常建立新账较企业日常会计核算难度较大技术性较强，本文拟对企业改制时建账中常见的几个问题作一探讨。建账基准日的确定　　建账基准日应以公司成立日即营业执照签发日或营业执照变更日为准，由于会计核算以年度、季度、月进行分期核算，实际工作中，一般以公司成立当月月末或下月初为基准日。如果公司设立之日是在月度中的某一天，一般以下一个月份的月初作为建账基准日。　　建账的依据　　企业建立新账的依据应以经合法中介机构审验评估的审计报告、资产评估报告(须经有关部门确认或备案)、验资报告为基础，通过评估调整(即资产评估机构的评估报告，并经有关部门确认的资产评估基准日评估价值，与资产评估基准日的账面价值的差额调整)和会计调整(即资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项调整)后的财务账项作为建账依据。　　评估结果的调整　　因评估结果与资产账面价值之间会产生差异，即评估增值和减值。现行的规范企业评估调账的法规主要有财政部《关于股份有限公司有关会计问题解答》(财会字〔1998〕16号)、《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答的通知》(财会字〔1998〕66号)、《财政部关于企业资产评估等有关会计处理问题补充规定的通知》(财会函字〔1999〕2号)。评估调整是指资产评估机构的评估报告经有关部门确认的资产评估基准日评估价值，与资产评估基准日的账面价值的差额调整，评估调整包括资产评估基准日及其以前的会计事项调整，由于资产评估基准日与建账基准日之间有一段时间间隔，这段时间内企业的经营活动会导致资产形态和数量发生变化，通过分析评估基准日与建账基准日之间资产形态和数量的差异进行调整，此期间新增资产，则按新增资产的账面价值不变，下面分别进行说明：　　
一、关于存货项目的评估调整　　由于建账基准日距评估基准日相距较长的时间，评估确定的有关存货的增值、减值，由于企业的存货周转速度快，我们可以比较存货周转时间与评估基准日到建账基准日的时间间隔。若评估基准日到建账基准日的时间间隔大于存货周转时间，我们可以认为评估基准日的存货在这段时间内已经进行过一次流转，存货的评估增减值可以不进行调整。但一些流转速度慢，评估时出现增减值的存货，如果在建账基准日仍然存在，则需要进行调整。调整时：若总体上资产评估增值，借记“存货”，贷记“递延税款”和“资本公积”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”，贷记“存货”，分录应在旧账上进行调整。　　
二、关于固定资产项目的评估调整　　对新账中固定资产价值的入账，实务界存在两种观点：一种主张按评估确认的重置价值入账，即评估的累计折旧入账，在具体账务处理时，借记“固定资产”，贷记“累计折旧”和净资产；一种主张按评估后固定资产净值入账，不体现累计折旧。新的固定资产准则要求按投资各方确认的价值作为固定资产的入账价值，从会计报表的列报看，按评估后固定资产净值入账存在较大的弊端。由于累计折旧能够反映固定资产新旧的信息，若按净值入账会使固定资产的新旧信息丢失，故应按重置价值入账。固定资产由于周转速度慢，是评估调整的主要方面。实务中，应对照评估明细表，按照有关评估调账法规的规定，将评估增值和减值记入账簿中，若资产评估基准日与建账基准日之间评估固定资产报废或数量减少，则此部分评估增值和减值不予调整。调整时：若总体上资产评估增值，借记“固定资产”或“累计折旧”，贷记“递延税款”、“资本公积”或“累计折旧”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”或“累计折旧”，贷记“固定资产”或“累计折旧”，分录应在旧账上进行调整。
三、关于坏账准备的评估调整　　企业改制进行资产评估时，坏账准备均被评估为零，若建账时不按评估结果调整，计提坏账准备的企业债权改制后可能确实无法收回，债权无法收回时再由投资方股东补足，其操作较困难，故建账基准日建立新账时应按评估结果调整，坏账准备被评估为零的债权由原企业作备查帐簿登记。　
四、关于长期待摊费用、开办费等的评估调整。　　企业改制进行资产评估时，对于那些无形的费用性资产均被评估为零。由于评估是对整体经营性资产的评估，对于那些无形的费用已在对实物资产评估时予以考虑，故建账时关于这些项目应按评估结果确认。如设备大修理费，一般在长期待摊项目中反映。由于进行了大修理，经修理的设备的生产能力得到加强，评估该设备时，已将其考虑在内。　　
五、关于长期投资、无形资产、其他流动资产的评估调整。　　对于长期投资、无形资产、其他流动资产评估结果的调整入账，其调整方法比较简单，若资产评估基准日与建账基准日之间评估资产减少，则此部分评估增值和减值不予调整。建账基准日若依然存在，则应对照评估明细表，将评估增值和减值记入账簿中，调整时：若总体上资产评估增值，借记有关资产类科目，贷记“递延税款”、“资本公积”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”，贷记有关资产类科目，分录应在旧账上进行调整。　　
六、关于负债类科目的评估调整。　　负债类科目评估结果的调整，若资产评估基准日与建账基准日之间评估负债减少，则此部分评估增减值不予调整。建账基准日若依然存在，则应对照评估明细表，将评估增减值记入账簿中，调整时：借记有关负债类科目，贷记“递延税款”、“资本公积”；或借记“未分配利润”、“递延税款”、“资本公积”，贷记有关负债类科目，分录应在旧账上进行调整。　　会计调整的处理　　会计调整是资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项调整，建账基准日企业调账后，建账基准日的资产负债类科目余额，应等于调账前会计账项的资产负债类科目余额与评估调整值之和，此期间资产负债类科目的调整变动通过未分配利润来反映，对于此期间固定资产折旧的计提分两种情况：
(1)原评估基准日评估的固定资产应按调账后固定资产的账面价值(评估基准日固定资产的账面价值与评估增减值调整之和)为基数，按评估报告确定的尚可使用年限，从评估基准日起进行折旧的计提；
(2)此期间新增固定资产折旧的计提，应按新增固定资产的账面价值为基数，按其可使用年限进行折旧的计提。此两项固定资产的折旧，构成此期间发生的折旧费用，并最终形成企业的利润或亏损。　　改制企业持续经营期间损益的处理　　由于大部分改制企业在改制期间继续经营，资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项变动和企业经营会产生利润或亏损，此期间经营盈亏由投资各方协商，有的企业由新老股东共享或共摊，有的由老股东享有或补足。　　在会计处理上：如果股东协议中规定这段时间的经营成果由老股东享有或补足，则企业应作利润分配的会计处理；如果股东协议中规定这段时间的经营成果由新老股东共享或共摊，则企业不作利润分配的会计处理。　　是否结束旧账建立新账　　如果企业是整体改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后可以采取结束旧账建新账的方法，也可采用不结束旧账，直接以调账后的结果作为改制后的公司新账的方法。如果企业是部分改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后将已剥离给改制公司的资产、负债转为对改制公司的投资；在建账日，改制公司按原企业结转的资产、负债、净资产建立新账。一般情况下均建立新账，将旧账经调整后的资产、负债和净资产冲转入新账中。　　改制建账后的纳税问题根据财政部《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答的通知》(财会字[1998]66号)的规定，企业改组为股份有限公司时，如果资产评估增值部分已经折成股份的，并按税法规定不再征税的，上述评估增值计入资本公积的部分不再作其他处理；如果评估增值部分未折成股份，并按税法规定在评估资产计提折旧、使用或摊销时须征税的，在按评估确认的资产价值调整资产账面价值时，应将按规定评估增值未来应缴的所得税记入“递延税款”科目的贷方，资产评估增值扣除未来应交所得税后的差额，记入“资本公积—资产评估增值准备”科目。　　公司按规定对已评估资产计提折旧、使用或摊销时，或按规定的年限结转记入应纳税所得额时，其应缴的所得税，借记“递延税款”科目，贷记“应交税金—应交所得税”科目。由于在改制时，资产评估是按净额计入资本公积的，在实务中很难一一对应，可考虑按照税法规定采取综合调整方法，即对资产评估增值额不分资产项目，均在以后年度相应调增每一纳税年度的应纳税所得额，调整期限最长不超过10年。　　会计政策变更问题　　由于我国统一的会计制度尚未全面实施，企业改制前后一般会涉及会计制度的变更。改制的企业旧账通常执行行业会计制度，而在结束旧账建立新账时，新账要求按《企业会计制度》核算，因此各类科目应依照新的《企业会计制度》进行衔接。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 企业改制经批准后，通常要求在较短的时间内完成，通过聘请合法中介机构对企业进行资产清查、报表审计、资产评估，经有关部门对资产评估结果进行确认或备案后，确定企业的资产价值，以此为基础再对企业相关资产、业务、人员等重组，完成对企业的改制。企业改制过程中会涉及账务调整和建立新账问题，通常建立新账较企业日常会计核算难度较大技术性较强，本文拟对企业改制时建账中常见的几个问题作一探讨。建账基准日的确定　　建账基准日应以公司成立日即营业执照签发日或营业执照变更日为准，由于会计核算以年度、季度、月进行分期核算，实际工作中，一般以公司成立当月月末或下月初为基准日。如果公司设立之日是在月度中的某一天，一般以下一个月份的月初作为建账基准日。　　建账的依据　　企业建立新账的依据应以经合法中介机构审验评估的审计报告、资产评估报告(须经有关部门确认或备案)、验资报告为基础，通过评估调整(即资产评估机构的评估报告，并经有关部门确认的资产评估基准日评估价值，与资产评估基准日的账面价值的差额调整)和会计调整(即资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项调整)后的财务账项作为建账依据。　　评估结果的调整　　因评估结果与资产账面价值之间会产生差异，即评估增值和减值。现行的规范企业评估调账的法规主要有财政部《关于股份有限公司有关会计问题解答》(财会字〔1998〕16号)、《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答的通知》(财会字〔1998〕66号)、《财政部关于企业资产评估等有关会计处理问题补充规定的通知》(财会函字〔1999〕2号)。评估调整是指资产评估机构的评估报告经有关部门确认的资产评估基准日评估价值，与资产评估基准日的账面价值的差额调整，评估调整包括资产评估基准日及其以前的会计事项调整，由于资产评估基准日与建账基准日之间有一段时间间隔，这段时间内企业的经营活动会导致资产形态和数量发生变化，通过分析评估基准日与建账基准日之间资产形态和数量的差异进行调整，此期间新增资产，则按新增资产的账面价值不变，下面分别进行说明：　　
一、关于存货项目的评估调整　　由于建账基准日距评估基准日相距较长的时间，评估确定的有关存货的增值、减值，由于企业的存货周转速度快，我们可以比较存货周转时间与评估基准日到建账基准日的时间间隔。若评估基准日到建账基准日的时间间隔大于存货周转时间，我们可以认为评估基准日的存货在这段时间内已经进行过一次流转，存货的评估增减值可以不进行调整。但一些流转速度慢，评估时出现增减值的存货，如果在建账基准日仍然存在，则需要进行调整。调整时：若总体上资产评估增值，借记“存货”，贷记“递延税款”和“资本公积”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”，贷记“存货”，分录应在旧账上进行调整。　　
二、关于固定资产项目的评估调整　　对新账中固定资产价值的入账，实务界存在两种观点：一种主张按评估确认的重置价值入账，即评估的累计折旧入账，在具体账务处理时，借记“固定资产”，贷记“累计折旧”和净资产；一种主张按评估后固定资产净值入账，不体现累计折旧。新的固定资产准则要求按投资各方确认的价值作为固定资产的入账价值，从会计报表的列报看，按评估后固定资产净值入账存在较大的弊端。由于累计折旧能够反映固定资产新旧的信息，若按净值入账会使固定资产的新旧信息丢失，故应按重置价值入账。固定资产由于周转速度慢，是评估调整的主要方面。实务中，应对照评估明细表，按照有关评估调账法规的规定，将评估增值和减值记入账簿中，若资产评估基准日与建账基准日之间评估固定资产报废或数量减少，则此部分评估增值和减值不予调整。调整时：若总体上资产评估增值，借记“固定资产”或“累计折旧”，贷记“递延税款”、“资本公积”或“累计折旧”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”或“累计折旧”，贷记“固定资产”或“累计折旧”，分录应在旧账上进行调整。
三、关于坏账准备的评估调整　　企业改制进行资产评估时，坏账准备均被评估为零，若建账时不按评估结果调整，计提坏账准备的企业债权改制后可能确实无法收回，债权无法收回时再由投资方股东补足，其操作较困难，故建账基准日建立新账时应按评估结果调整，坏账准备被评估为零的债权由原企业作备查帐簿登记。　
四、关于长期待摊费用、开办费等的评估调整。　　企业改制进行资产评估时，对于那些无形的费用性资产均被评估为零。由于评估是对整体经营性资产的评估，对于那些无形的费用已在对实物资产评估时予以考虑，故建账时关于这些项目应按评估结果确认。如设备大修理费，一般在长期待摊项目中反映。由于进行了大修理，经修理的设备的生产能力得到加强，评估该设备时，已将其考虑在内。　　
五、关于长期投资、无形资产、其他流动资产的评估调整。　　对于长期投资、无形资产、其他流动资产评估结果的调整入账，其调整方法比较简单，若资产评估基准日与建账基准日之间评估资产减少，则此部分评估增值和减值不予调整。建账基准日若依然存在，则应对照评估明细表，将评估增值和减值记入账簿中，调整时：若总体上资产评估增值，借记有关资产类科目，贷记“递延税款”、“资本公积”；若总体上资产评估减值，借记“未分配利润”，贷记有关资产类科目，分录应在旧账上进行调整。　　
六、关于负债类科目的评估调整。　　负债类科目评估结果的调整，若资产评估基准日与建账基准日之间评估负债减少，则此部分评估增减值不予调整。建账基准日若依然存在，则应对照评估明细表，将评估增减值记入账簿中，调整时：借记有关负债类科目，贷记“递延税款”、“资本公积”；或借记“未分配利润”、“递延税款”、“资本公积”，贷记有关负债类科目，分录应在旧账上进行调整。　　会计调整的处理　　会计调整是资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项调整，建账基准日企业调账后，建账基准日的资产负债类科目余额，应等于调账前会计账项的资产负债类科目余额与评估调整值之和，此期间资产负债类科目的调整变动通过未分配利润来反映，对于此期间固定资产折旧的计提分两种情况：
(1)原评估基准日评估的固定资产应按调账后固定资产的账面价值(评估基准日固定资产的账面价值与评估增减值调整之和)为基数，按评估报告确定的尚可使用年限，从评估基准日起进行折旧的计提；
(2)此期间新增固定资产折旧的计提，应按新增固定资产的账面价值为基数，按其可使用年限进行折旧的计提。此两项固定资产的折旧，构成此期间发生的折旧费用，并最终形成企业的利润或亏损。　　改制企业持续经营期间损益的处理　　由于大部分改制企业在改制期间继续经营，资产评估基准日与会计建账基准日之间的会计账项变动和企业经营会产生利润或亏损，此期间经营盈亏由投资各方协商，有的企业由新老股东共享或共摊，有的由老股东享有或补足。　　在会计处理上：如果股东协议中规定这段时间的经营成果由老股东享有或补足，则企业应作利润分配的会计处理；如果股东协议中规定这段时间的经营成果由新老股东共享或共摊，则企业不作利润分配的会计处理。　　是否结束旧账建立新账　　如果企业是整体改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后可以采取结束旧账建新账的方法，也可采用不结束旧账，直接以调账后的结果作为改制后的公司新账的方法。如果企业是部分改制，原企业应按审计、评估结果先调账，然后将已剥离给改制公司的资产、负债转为对改制公司的投资；在建账日，改制公司按原企业结转的资产、负债、净资产建立新账。一般情况下均建立新账，将旧账经调整后的资产、负债和净资产冲转入新账中。　　改制建账后的纳税问题根据财政部《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答的通知》(财会字[1998]66号)的规定，企业改组为股份有限公司时，如果资产评估增值部分已经折成股份的，并按税法规定不再征税的，上述评估增值计入资本公积的部分不再作其他处理；如果评估增值部分未折成股份，并按税法规定在评估资产计提折旧、使用或摊销时须征税的，在按评估确认的资产价值调整资产账面价值时，应将按规定评估增值未来应缴的所得税记入“递延税款”科目的贷方，资产评估增值扣除未来应交所得税后的差额，记入“资本公积—资产评估增值准备”科目。　　公司按规定对已评估资产计提折旧、使用或摊销时，或按规定的年限结转记入应纳税所得额时，其应缴的所得税，借记“递延税款”科目，贷记“应交税金—应交所得税”科目。由于在改制时，资产评估是按净额计入资本公积的，在实务中很难一一对应，可考虑按照税法规定采取综合调整方法，即对资产评估增值额不分资产项目，均在以后年度相应调增每一纳税年度的应纳税所得额，调整期限最长不超过10年。　　会计政策变更问题　　由于我国统一的会计制度尚未全面实施，企业改制前后一般会涉及会计制度的变更。改制的企业旧账通常执行行业会计制度，而在结束旧账建立新账时，新账要求按《企业会计制度》核算，因此各类科目应依照新的《企业会计制度》进行衔接。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。通过上述规定可以了解到，拆迁中，评估机构是有被征收人通过协商或者多数决定、随机蒜丁的方式确定的。因为在拆迁中评估结果直接关系到被拆迁人的补偿利益，所以评估机构是否可以、客观、公正的进行评估就尤为重要，所以法律通过对评估机构选择的规定上，从程序上保证了评估的正当性。在征收中，被征收人也要关注评估机构的选择是否是按照该规定进行的。

[律师回复] 你好，是需要有资质的评估公司进行评估，包括房屋的建造年限、结构、地理位置等进行评估。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、房龄对于二手房来说，房龄对于房价的影响还是比较大的，一般而言次新房的价格较高，其次是5~10年房龄的房子，而超过20年房龄的老房子，售价一般较低。当然，在此也要说明，受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀缺性在定价上忽略减分因素，部分地区动辄每平方米几万元的市重点地产就是常见的例子。另外，房主为二手房定价时要考虑到当地楼市的整体（或贬值）幅度。 二、地段较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。另外，一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。 三、外部环境所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右。同样交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手，如果这些因素不够健全在定价时一般可扣减5%左右的价格。 四、楼栋好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。其次建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、的内外部装修会为房价加分5%左右。 五、电梯数量和品牌相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。 六、户型对于同样的室内面积，户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、采光性能理想的房产也是购房者关注的重点，因此房主定价时可高于其他房产价格。想要把房子卖出个好价钱，房主还需要在细节上费些心思。例如出售前适度整修，包括水龙头、门把手、墙面等，购房者看房时尽力保持房屋的清洁，这样房子的价值也会增加不少。

[律师回复] 依据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，对房屋评估报告有异议的，可以拒绝签名，并且向房地产价格评估机构申请复核评估。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

[律师回复] 你好，如果你是户主，你父亲的签字是无效的。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 【法律意见】
合同经过公证，能强化其作为一项民事行为的法律效力，可在一定程度上避免日后发生法律纠纷。因为房产买卖合同公证过程，本身就是由（公证处的）法律专业人士来调查审核这桩交易的合法性、有效性、完善性。经公证处调查、审核，若都符合国家法律法规的，公证处会出具相关公证书，反之会否定。所以，在有些状况下，例如境内公民或法人，卖房给境外人士（含港澳台），房地产登记机构强调，该合同必须经过公证，方能受理登记申请。此时，公证是强制性的。
反之，国家没强制要求公证的房产交易合同，经当事人双方协商一致，可以自愿办理、也可以省略办理合同公证。

[律师回复] 您好，房屋拆迁补偿，一般包括房屋重置成新价，土地区位价，搬迁费，过渡费，安置费等，房屋室内装修，设施等，可以通过评估来确定。

[律师回复] 白沙埠镇 征地，村委未按评估公司评估结果支付征地费，说评估公司评估高了，一直未支付征地费，可以委托我们帮您通过诉讼途径解决

[律师回复] 解答如下, 估价时点是评估房地产价格的时间界限，由于房地产市场是不断变化的，在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。因此，房地产价格具有很强的时间性，在对城市进行评估时，估价时点是个十分重要的问题。
一、合理确定拆迁评估的估价时点根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”在拆迁中对被拆迁房屋和安置用房进行房地产价格评估时，必然会涉及到评估时点的确定问题，由于房屋拆迁是个动态的过程，从开始准备拆迁到拆迁实施直到房屋安置，一般需要三至五年时间，在这样长的时间里，以哪个时间作为拆迁评估的评估时点呢从实践中来看，至少有以下几个时点：决定拆迁日、拆迁动员日、拆迁许可证核发之日、拆迁公告日、开始拆迁日、拆迁完成日、开始安置日、安置完成日。在这么多的时点上，比较合理的价格时点是房屋拆迁许可证核发之日。因为根据规定，拆迁房屋的拆迁人取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。房屋拆迁许可证是启动房屋拆迁的法律依据，是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件。拆迁人在申请房屋拆迁许可证时，必须向拆迁管理部门提供建设项目批准文件，建设用地规划许可证，国有批准文件，拆迁计划和拆迁方案及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等资料。拆迁管理部门对申请的资料进行认真的审查，严格把关。对不符合条件的拆迁项目，不发给房屋拆迁许可证；对符合条件的才发给房屋拆迁许可证。因此，核发房屋拆迁许可证之日，是整个拆迁过程中十分重要的日子，标志着拆迁工作的正式启动与实施。从此之后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋；改变房屋、土地用途和租赁房屋。也就是说，拆迁许可证核发之后，被拆迁房屋就不能再改变。以房屋拆迁许可证核发之日表现的房屋市场价格，无论是对拆迁人还是被拆迁人来说，都是比较合理的。
二、对被拆迁房屋和安置用房的估价应统一估价时点。在拆迁评估中，对于被拆迁人来说，如果采用货币补偿的，只涉及对被拆迁房屋的价格时点问题。如果采用产权调换的，不但要对被拆迁房屋估价，还要对安置用房进行评估。对于安置用房来说，与拆迁安置的方案有关，有的采用现房安置，有的采用期房安置。对于现房安置来说，对被拆迁房屋和安置用房的估价时点都是拆迁许可证核发之日，都是对现房的评估。但对期房评估时，因为期房有许多不确定因素，如安置房的时间、房屋的层次、朝向、室号、套型、周边环境等等无法确定，但是基本的区位，大概的面积等是确定的。对于期房来说，由于期房的建造时间有长有短，房价会随着时间的变化而变化，这里就存在着一定的风险。这风险有两种可能，一是房价上涨，二是房价下跌。采用将来的估价时点，如果房价上涨，被拆迁人要承受很大的风险；如果房价下跌，拆迁人要承受风险。特别是对被拆迁人来说，如果采用将来的估价时点，所承担的风险概率就比较高，显然对被拆迁人不利。那么，对期房的评估时点统一为拆迁许可证核发之日，这样，对被拆迁人来说，安置用房的房价已基本确定，不至于承担过多的风险，对于拆迁人来说，要根据自身的条件，抓紧落实安置用房，缩短工期，降低成本，抓好管理，提高效益。总之，这样对双方都有利。对期房如何进行评估呢这在实践中可以采取下列办法来评估：对被拆迁房屋及其附属物的评估，以公布的房屋货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修等因素由房地产评估机构评估确定。安置用房的估价应当与被拆迁房屋的估价同时进行，以房屋拆迁许可证核发的当年公布的房屋补偿基准价为基本依据，结合安置用房的区位等因素确定，朝向层次等因素在安置用房竣工，室号具体落实后，再结算。对于房屋的具体区位、建筑面积等因素，由估价师根据实际情况逐项评估。房屋具体区位是指评估对象所在地段的具置，区位差价系数在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定；建筑结构是指房屋的结构类型，不同的房屋结构考虑其结构差价率；建筑面积是指房屋所有权证或者其它合法房产凭证记载的建筑面积；成新是指房屋的新旧程度，由房地产估价师根据规定的房屋成新率标准，结合房屋的使用保养状况评估确定；层次是指房屋所在的楼层；朝向是指房屋结构的主方向及所在部位。其它因素可以包括房屋的户型、特殊建筑结构形式、周边环境等因素，其它因素差价率在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定。附属物的补偿价格根据规定的附属物补偿价格标准结合成新评估确定。装修的补偿价格根据规定的装修补偿价格标准结合成新评估确定。总之，估价时点即是房地产评估中的一个原则性问题，又是房地产评估中的一个技术性问题，它在房地产评估中具有特殊重要的意义，对于保障拆迁当事人的合法权益，具有十分重要的作用，在拆迁评估中应引起重视。

[律师回复] 房屋买卖合同纠纷，卖方违约，买方可主张或能获得法院认可的损失额如何确定，并非曾一度网络所传，或部分专业人士所认为的，想当然一定就是差价。上述案例中，法院并未将差额全部计作损失，而是按一定比例计取。此非个案，笔者亲办案件中也曾遇有法院如此认定，至于依据，大多与案例中类似，即考虑合同约定、履约情况（含已付款项金额等）、过错程度、市场行情、损失情况（含已支付房款以外的费用）等，至于如何考虑，如何定比例，那就由法院根据个案情况自由裁量了。鉴于此，一但出现纠纷，建议当事人慎言慎行，应先咨询律师等专业人士再做应对，否则，处理不当，可能会对结果产生动辄数十万甚至百万上下差距。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。通过上述规定可以了解到，拆迁中，评估机构是有被征收人通过协商或者多数决定、随机蒜丁的方式确定的。因为在拆迁中评估结果直接关系到被拆迁人的补偿利益，所以评估机构是否可以、客观、公正的进行评估就尤为重要，所以法律通过对评估机构选择的规定上，从程序上保证了评估的正当性。在征收中，被征收人也要关注评估机构的选择是否是按照该规定进行的。

[律师回复] 解答如下, 估价时点是评估房地产价格的时间界限，由于房地产市场是不断变化的，在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。因此，房地产价格具有很强的时间性，在对城市进行评估时，估价时点是个十分重要的问题。
一、合理确定拆迁评估的估价时点根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”在拆迁中对被拆迁房屋和安置用房进行房地产价格评估时，必然会涉及到评估时点的确定问题，由于房屋拆迁是个动态的过程，从开始准备拆迁到拆迁实施直到房屋安置，一般需要三至五年时间，在这样长的时间里，以哪个时间作为拆迁评估的评估时点呢从实践中来看，至少有以下几个时点：决定拆迁日、拆迁动员日、拆迁许可证核发之日、拆迁公告日、开始拆迁日、拆迁完成日、开始安置日、安置完成日。在这么多的时点上，比较合理的价格时点是房屋拆迁许可证核发之日。因为根据规定，拆迁房屋的拆迁人取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。房屋拆迁许可证是启动房屋拆迁的法律依据，是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件。拆迁人在申请房屋拆迁许可证时，必须向拆迁管理部门提供建设项目批准文件，建设用地规划许可证，国有批准文件，拆迁计划和拆迁方案及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等资料。拆迁管理部门对申请的资料进行认真的审查，严格把关。对不符合条件的拆迁项目，不发给房屋拆迁许可证；对符合条件的才发给房屋拆迁许可证。因此，核发房屋拆迁许可证之日，是整个拆迁过程中十分重要的日子，标志着拆迁工作的正式启动与实施。从此之后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋；改变房屋、土地用途和租赁房屋。也就是说，拆迁许可证核发之后，被拆迁房屋就不能再改变。以房屋拆迁许可证核发之日表现的房屋市场价格，无论是对拆迁人还是被拆迁人来说，都是比较合理的。
二、对被拆迁房屋和安置用房的估价应统一估价时点。在拆迁评估中，对于被拆迁人来说，如果采用货币补偿的，只涉及对被拆迁房屋的价格时点问题。如果采用产权调换的，不但要对被拆迁房屋估价，还要对安置用房进行评估。对于安置用房来说，与拆迁安置的方案有关，有的采用现房安置，有的采用期房安置。对于现房安置来说，对被拆迁房屋和安置用房的估价时点都是拆迁许可证核发之日，都是对现房的评估。但对期房评估时，因为期房有许多不确定因素，如安置房的时间、房屋的层次、朝向、室号、套型、周边环境等等无法确定，但是基本的区位，大概的面积等是确定的。对于期房来说，由于期房的建造时间有长有短，房价会随着时间的变化而变化，这里就存在着一定的风险。这风险有两种可能，一是房价上涨，二是房价下跌。采用将来的估价时点，如果房价上涨，被拆迁人要承受很大的风险；如果房价下跌，拆迁人要承受风险。特别是对被拆迁人来说，如果采用将来的估价时点，所承担的风险概率就比较高，显然对被拆迁人不利。那么，对期房的评估时点统一为拆迁许可证核发之日，这样，对被拆迁人来说，安置用房的房价已基本确定，不至于承担过多的风险，对于拆迁人来说，要根据自身的条件，抓紧落实安置用房，缩短工期，降低成本，抓好管理，提高效益。总之，这样对双方都有利。对期房如何进行评估呢这在实践中可以采取下列办法来评估：对被拆迁房屋及其附属物的评估，以公布的房屋货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修等因素由房地产评估机构评估确定。安置用房的估价应当与被拆迁房屋的估价同时进行，以房屋拆迁许可证核发的当年公布的房屋补偿基准价为基本依据，结合安置用房的区位等因素确定，朝向层次等因素在安置用房竣工，室号具体落实后，再结算。对于房屋的具体区位、建筑面积等因素，由估价师根据实际情况逐项评估。房屋具体区位是指评估对象所在地段的具置，区位差价系数在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定；建筑结构是指房屋的结构类型，不同的房屋结构考虑其结构差价率；建筑面积是指房屋所有权证或者其它合法房产凭证记载的建筑面积；成新是指房屋的新旧程度，由房地产估价师根据规定的房屋成新率标准，结合房屋的使用保养状况评估确定；层次是指房屋所在的楼层；朝向是指房屋结构的主方向及所在部位。其它因素可以包括房屋的户型、特殊建筑结构形式、周边环境等因素，其它因素差价率在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定。附属物的补偿价格根据规定的附属物补偿价格标准结合成新评估确定。装修的补偿价格根据规定的装修补偿价格标准结合成新评估确定。总之，估价时点即是房地产评估中的一个原则性问题，又是房地产评估中的一个技术性问题，它在房地产评估中具有特殊重要的意义，对于保障拆迁当事人的合法权益，具有十分重要的作用，在拆迁评估中应引起重视。

[律师回复] 要看工商登记的营业范围是否包括房屋评估

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如何判断征收评估报告是否合法：　　
（一）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十条
第一款“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”不是按照该条款产生的评估公司都不具有合法性。征收人更不能直接指定评估公司。　　
（二）评估公司应在其核准的资质等级范围内开展评估工作，评估公司在超越资质等级、资质证书已经失效或没有资质的情形下形成的评估报告无效。从业的估价师应该持有有效注册证书，持证上岗。否则，无权出具评估报告。　　
（三）《国有土地上房屋征收评估办法》
第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录。如果没有进行实勘的，属于程序性违法，形成的评估报告也不应作为房屋作价依据。　　
（四）《评估办法》规定出具正式报告后应当送达给被征收人。我国采用的是送达主义，即文件送达给当事人后才对其产生法律效力，不送达不生效。不公示、不送达也剥夺了被征收人的异议权。违反法定程序、侵害被征收人合法权益的评估报告不具有合法性。　　
（五）《房地产估价机构管理办法》
第三十一条规定，房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。而且应由估价师本人签字确认，不得以盖章代替个人签名。少于2人或者以盖章代替个人签名的评估报告不具有合法性。　　
（六）评估结果显失公平，严重背离房地产市场价格，或者存有漏项等都不能视为有效评估报告，不能作为最终定价依据。