遗产税对房地产的影响

近几年房地产业非常火爆，尤其是二手房交易，对于各地房价攀升过快，国家也出台了很多政策进行调控。我国虽然还没有正式施行遗产税的征收，但我们可以根据其它已经施行遗产税征收的国家来看一下征收遗产税可能会对我国房地产的影响。

一、遗产税在我国的发展

2013年2月,国务院对发展改革委等部门提出研究在适当时期开征遗产税问题的意见。实际上,遗产税在我国早已有了多年的讨论,早在1950年便将遗产税设为14种税收之一,但对于是否开征至今仍未最终确定。

本篇报告中,我们将考察海外国家和地区遗产税征收的历史经验,并研究其对房地产市场的影响。我们的结论是,我国开征遗产税,在短期内或将提高一线及二线重点城市的二手房交易活跃度。

二、遗产税征收的海外实践

促进社会公平,缩减贫富差距,但避免资本外流,税负普遍较低

遗产税最早被用于筹措战争经费,近代则被作为政府促进社会公平与缩小贫富差距的手段之一。各国虽然在税制结构、税率以及税收归属上各有不同,但遗产税收入占全部税收收入比重都普遍较小,2009年,各国的这一比值基本上都在1.5%以内。各国遗产税税负普遍不高,旨在减少因避税造成的资本外流。

三、遗产税与房地产市场

取消或降低遗产税税负,往往降低二手房交易活跃度

通过比对、和日本的房地产市场历史情况,我们发现在政府取消遗产税或者降低遗产税税负之后,都将在短期内直接或者间接地抑制二手房的交易。香港的二手房交易活跃度在香港政府提出将取消遗产税之后和正式取消之后都有短期的下降。台湾的减税政策也在短期内增加了住宅赠与转移面积,间接地抑制了二手房市场。

同样的,日本九十年代末继承税税负降低后,二手房市场的交易活跃度也在短期内明显下降。这些都显示出遗产税税负降低后,高净值人群通过抛售不动产而达到避税目的的必要性降低。

四、我国开征遗产税的影响分析

避税冲动或提高二手房市场交易活跃度

我们认为,我国若开征遗产税,短期内或将促进二手房市场的交易,尤其是高净值人群相对集中、房价相对较高的一线和二线重点城市。从我国遗产税草案的内容上看,针对房产部分遗产税合法的避税途径主要有两方面,一是移民且转移房产到不征或少征遗产税的境外国家与地区,二是不移民但提前将房产赠与。前者可能使高净值人群抛售其在境内的房产转增加房地产市场的供给(多数是二手房),后者的影响是高净值人群的继承人获赠房产,获得更强的购臵能力,需求至少不会被削弱。供给增加同时需求不减,二手房市场交易活跃度或将提升。此外,不考虑寿险因素,应征税遗产总额可扣除价值50万元的住房、免征额20万元,一套价值超过70万元的房产,在被继承的时候,继承人就需要缴纳遗产税。从目前来看,符合住宅均价超过7000元/平米的城市以一二线城市为主,预计开征遗产税后,这些城市的二手房交易活跃度短期内可能会有所提高。

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