受让方签订门面转让合同时要注意哪些问题

[律师回复]
1、订立书面协议，注意妥善保存
在现实生活中，民间借贷大多数发生在亲戚朋友之间，由于这些人平时关系比较密切，出于信任或者碍于情面，民间借贷关系往往是以口头协议的形式订立，无任何书面证据。在这种情况下，一旦一方予以否认，对方就会因为拿不出证据而陷入“空口无凭”的境地，即使诉至，出借人也会因无法举证而败诉。为了保护出借人的合法权益，出借人必须注意妥善保存书面协议等证据，以便日后发生纠纷时有所凭据。
2、提前还款要说清，支付利息
在借款合同中，人们都知道借款人不还款是违约行为，实际上，借款人提前还款也构成违约。《合同法》第208条规定：“借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款期间计算利息。”这一规定使借款人的提前还款行为有了法律依据。但是，借款人提前还款以及利息的计算问题需要双方在签订协议时就说清楚。　　
3、借款利息不得在本金中扣除
借款的数额和利息是借款合同需要规定的主要内容，当事人在订立借款合同时一般要对借款数额和利息的多少及支付期限作出明确的约定。一般来说，借款利息是在借款期限届满时或者合同履行期间按照约定分批偿付给贷款人。但是，现实中有的贷款人为了确保利息的收回，在提供借款时就将利息从本金中扣除，造成借款人借到的本金实质上为扣除利息后的数额。

[律师回复] 对于签订股权转让合同的注意事项这个问题，解答如下, 签订股权转让合同的注意事项
(一)法律依据
我国《公司法》第七十一条对股东出资的转让作了规定：“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。
“股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的，视为同意转让。
“经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。
“公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。”
(二)法律限制
1.《公司法》第七十一条第二款的规定对股东向股东以外的人转让股权作出了限制。即股东向非股东转让出资时，必须经全体股东过半数同意。但是有一点，不同意转让的股东又不愿意购买该股权的，视为同意转让。
2.对发起人所持股份转让的限制。《公司法》第141条规定，对于股份有限公司，发起人持有本公司股份自公司成立之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。
3.对公司董事、监事和高级管理人员所持股份的转让限制。公司法规定公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五;所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。公司章程可以对公司董事、监事、高级管理人员转让其所持有的本公司股份作出其他限制性规定。
(三)明晰股权结构
在充分注意到前述法律问题后，应就被收购公司的股权结构作详尽了解。如审阅被收购公司的营业执照、税务登记证、合同、章程，董事会、股东会决议等等必要的文件。审慎调查，明晰股权结构是为了在签订股权转让合同时，合同各方均符合主体资格。避免当合同签订后却发现签约的对象其实不拥有股权的现象发生。
(四)资产评估
明晰股权结构，确认转让的份额后，应请国家认可的资产评估所对被收购公司的资产及权益进行评估，出具评估报告，并将评估结果报国家有关资产评审机构批准确认。
(五)确定股权转让总价
(六)相互保证和承诺
股权转让合同的出让方应向受让方保证：
(1)其主体资格合法有出让股权的权利能力与行为能力
(2)保证参与本次转让股权有关的活动中所提及的文件均合法有效
(3)保证其转让的股权完整，未设定任何担保、抵押及其他第三方权益
(4)如股权转让合同中涉及土地使用权问题，出让方应当保证所拥有的土地使用权及房屋所有权均系经合法方式取得，并合法拥有，可以被依法自由转让
(5)出让方应向受让方保证除已列举的债务外，无任何其他负债
(6)保证因涉及股权交割日前的事实而产生的诉讼或仲裁由出让方承担。
同样，股权转让合同受让方也应向出让方作相应的保证：
(1)其主体资格合法，能承担受让股权所产生的合同义务或法律责任
(2)保证支付股权转让的资金来源合法，有充分的履约资金及资产承担转让价款。
(七)确定转让条件
股权转让合同各方协商一致，确定转让的条件。转让的条件中可包含：出让方同意转让股权的同意函被收购公司的股东会一致同意转让股权的决议受让方同意受让股权的同意函评估结果已获资产评审中心批准确认出让方向受让方提供关于股权转让的全部文件资料、法律文件、帐目及其他必要文件材料有关合同报相关的审批机构批准。

[律师回复] 您好，针对您的签订股份转让合同要注意什么问题解答如下, 股权转让是指公司股东依法将自己的股份让渡给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为。
1、明晰股权结构
应就被转让公司的股权结构作详尽了解。如审阅被收购公司的营业执照、税务登记证、合同、章程，董事会、股东会决议等等必要的文件。审慎调查，明晰股权结构是为了在签订股权转让合同时，合同各方均符合主体资格。避免当合同签订后却发现签约的对象其实不拥有股权的现象发生。
2、资产评估
明晰股权结构，确认转让的份额后，应请国家认可的资产评估所对被收购公司的资产及权益进行评估，出具评估报告，并将评估结果报国家有关资产评审机构批准确认。
3、确定股权转让总价款
股权转让合同各方共同约定股权转让总价款。
4、出让方的保证
(1)其主体资格合法;有出让股权的权利能力与行为能力;
(2)保证所与本次转让股权有关的活动中所提及的文件均合法有效;
(3)保证其转让的股权完整，未设定任何担保、抵押及其他第三方权益;
(4)如股权转让合同中涉及土地使用权问题，出让方应当保证所拥有的土地使用权及房屋所有权均系经合法方式取得，并合法拥有，可以被依法自由转让;
(5)出让方应向受让方保证除已列举的债务外，无任何其他负债;
(6)保证因涉及股权交割日前的事实而产生的诉讼或仲裁由出让方承担。
5、股权转让合同受让方保证
(1)其主体资格合法，能承担受让股权所产生的合同义务或法律责任;
(2)保证支付股权转让的资金来源合法，有充分的履约资金及资产承担转让价款。
6、确定转让条件
股权转让合同各方协商一致，确定转让的条件。转让的条件中可包含：出让方同意转让股权的同意函;被收购公司的股东会一致同意转让股权的决议;受让方同意受让股权的同意函;评估结果已获资产评审中心批准确认;出让方向受让方提供关于股权转让的全部文件资料、法律文件、帐目及其他必要文件材料;有关合同报相关的审批机构批准。
7、确定股权转让的数量(股比)及交割日
8、确定股权转让的价值
9、设定付款方式与时间
10、确定因涉及股权转让过程中产生的税费及其他费用的承担。
1
1、确定违约责任
1
2、设定不可抗力条款
1
3、设定有关合同终止、保密、法律适用、争议解决等等其他条款。
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[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、要看转让原因，是不是存在隐性的纠纷，是不是此地段要搬迁，会不会拆迁或者其他因素。对于转让者的转让目的要有正确客观的认识。
2、要看宾馆位置，看此位置适不适合经营宾馆，人流量大不大等因素。位置的考虑是宾馆盈利的一项很重要的因素。
3、要看发展前景，了解政府对此地段的规划，然后评估宾馆的发展市场。整体考虑宾馆的发展的有利条件和不利因素，做到有的放矢。
4、在签转让合同时要注意一下细节：
（一）之前的债权债务的承担，签约之前，包括整个宾馆的所有财产的清单交接，
（二）物业水电暖数字电视等涉及到用户名交费的是否需要过户或者更名，宾馆的卫生许可证，消防证，营业证，住宿行业证等。
（三）费用的约定，
（四）涉及到房屋租赁的，还要了解土地使用权和宾馆所在的房子的产权租赁情况。
（五）合同中还要有纠纷的解决条款。

[律师回复] 合同修订往往要“戴着镣缉工光继叱荒癸维含哩铐跳舞”，并且还“限时限速”。那么，到底应该如何修订合同，修订合同需要注意哪些细节问题下文作出介绍。
一、修订前的准备：切记，别忙动笔。一）了解合同背景二）批判阅读合同：
1、理解客户意图“一定要改什么，可以改什么，可以不改什么，一定不要改什么”。
2、以“离婚思维”尝试将合同相对人假设为两种人---粗心人或坏人---进行逆向思维，这比反复看合同更有效。
3、考虑“平衡”三）做好准备工作：寻找参考资料；理清修订思路。
二、
第一次修订：性质和框架一）合法性：审查法律关系；审查履行程序；审查生效条件；避开法律泥潭（千万记住：任何怂恿客户勇敢前进的法律建议都是危险和不可取的）二）建好结构和框架三）排版：此时排版有利于为合同整体修订打好基础。
三、
第二次修订：内容和表达一）审核模块：各模块内容齐全二）分清责任：履行义务不符合；侵权原因；违约原因。三）控制风险：
1、在界定违约责任时，优势方采“唯结果论”，劣势方修订时多采“唯原因论”---如在某些违约责任条款后加上“但非乙方过错造成的除外”
2、合理界定损失范围。
3、正确选择争议解决方式。四）优势方和劣势方合同技巧优势方常用攻势：宽以律己，严以待人，保留单方解除权。劣势方攻防方法：不符合法律规定，不符合交易惯例，不符合公平对待原则。---可以反复运用这三个理由进行合同修订和谈判五）平衡合同双方利益：促进交易，而不是扼杀交易。六）表里如一：统一外在表达和内在意思；统一前后用词和句式；
四、
第三次修订：润色和细节一）润色：提高用词准确度；提高写法精确度；去掉不适当的写法二）除虫：错字，别字，主体反转，分段不当，结构繁杂，语义模糊等三）数字：定稿前，专门核查。四）版式：美观

[律师回复] 对于关于劳动合同签订要注意哪些问题？这个问题，解答如下, 附件是我大学时期的一个课堂展示作业，你也可以参考。nn其实主要就是四点，一是确保合同有效，二是自己手上一定要有一份，三是关于薪金及福利待遇的约定，四是解约违约金这块。nnn
第
一，应当签订书面合同n书面的劳动合同是你日后证明自己是员工、享有劳动者权利的有力证据，假如以后单位对你克扣工资甚至非法侵害，你向有关部门投诉，劳动合同是劳动关系成立的凭证。签订完合同，自己手里一定要有一份，有些单位把两份都收去，要据理力争。n重要：劳动合同是在试用期里签，不是等试用期结束再签。有些单位不想承担试用期的用工责任，说等试用期结束签正式的劳动合同，违法。进公司
第一天就应该签。n
第
二，防止签订无效合同n用人单位是否具有法人资格，是否在年检有效期内；从事的工作是否合法，如从事盗版工作就不合法；生效条件是否能够达到，正常的生效条款是：本合同经双方签字盖章合生效。有时候是：本合同经公证后生效，但永远不拿去公证，这样这份合同就永远是无效。n
第
三，试用期的规定要合法，不能过长。n试用期过长对劳动者不利，因为他会随便找个借口找你走，而不在试用期里，他让你走是要有代价的，是要支付补偿金的。n
第
四，收取押金或和证件是违法n有的单位不让你随便跳槽，让你交押金或把学历证件、身份证件上交公司，这是违法的。n
第
五，待遇条款要明确n如工资水平、职务、工作条件、保险等有关自己利益的。这些条款不能含糊，如：按公司规定支付乙方工资、办理保险等。这就含糊，都是按他的规定，而他根本就没有规定，全是凭感觉在办事。《合同》中明确这些条款如果他违反了，你想提前走人，他要有代价的，是要支付补偿金的。nn

[律师回复] 仔细阅读合同条款，主要包括以下条款：
1、房屋限定的最多住宿人数。
2、租期内房东提前收回房屋的退款细则及违约赔偿办法，譬如当月及下月剩余房租是否可退还、押金退还及卫生费管理费水电煤气费如何退还等等。
3、合同期内租户单方终止合同违约赔偿办法、是否可以转租，以及转租的收费条款、水电煤气采暖费用由谁承担、房屋家具损坏维修办法等。
4、房租缴纳请看好是否是提前一个月缴纳，若是提前一个月缴纳，实际上是多付一个月的押金。
5、合同盖章请看好盖的是谁的章。
6、损坏的家具拍照。如果搬进去之前就有家具损坏，可拍照留存。 另外，在签租赁合同时，一定要把权利义务分清，以免产生不必要的纠纷。
主要的项目有房租、水电费、煤气费、电话费、有线电视费、垃圾清理费等如何缴纳，每个月什么时候缴纳房租，房屋设施如果非人为损坏该由谁负责维修，如果房东提前终止合同该如何赔偿等。再有就是签订合同的时候要标明房屋内设备的数量、成新度等情况，越具体越好。

[律师回复] 您好，关于签订股份转让协议注意事项有什么这个问题，我的解答如下, 签订股权转让协议至少有五个方面的注意事项：
一、签订股权转让协议的主体出让股权的主体应当是公司的股东，受让方可以是原公司的股东，也可以是股东以外的第三人。
二、股东会或其他股东的决议或意见股东在对外转让股权签订股权转让协议前要征求其他股东意见，其他股东在同等条件下，放弃优先购买权时，才能向股东外第三人转让。否则会出现无效的法律后果。
三、对前置审批程序的关注一些股权转让协议还要涉及到主管部门的批准，如国有股权、或外资企业股权转让等。
四、股权转让协议受让人应认真分析受让股权所在公司的经营状况及财产状况（１）考察企业生产经营情况（２）分析企业财务状况（３）企业的纳税情况调查
五、股权转让协议受让人应尽量了解所受让股权的相关信息，以确定是否存在瑕疵（１）应注意所受让的股权是否按时足额缴纳出资；
（2）应注意受让股权是否为共有财产，股权出让是否征得共有人书面同意；（３）应注意所受让的股权是否存在股权出质的情形。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如果合同中，造成外方较大的经济损失，而且没有足够的仓库。
第三，结果中方不收货，双方约定采用D/，更加要注意逻辑性，同时合同中还规定，并说这样做的原因是由于工程进度比较难以预料。
第二，关于货物保险的内容，不要承诺自己做不到，到底什么时候买。
第四，这个公司也不能确认到底要不要买这些设备。国际贸易中，当时由于这个环保工程的资金还没有完全到位，出口一些铸钢件，不能签订专门利人毫不利己的合同。买卖双方必须本着平等互利的原则，任何条件都要留有余地、异议，以上内容的任何一部分的条款没有订好，或者很难做到的事情，采取什么方法解决，纠纷。费了好多功夫：
第一。
第五，关于货款结算的内容，一般会发生来自以下这些方面的风险，没有可操作性的：买方在货物到达目的港后5天之内必须检验货物，要对双方都有有效的约束,要多给分哟，关于货物本身的内容。要本着平等的原则，仔细斟酌买卖条件，所以不能去赎单。去催促买方。结果货物到达目的港后，买方说因为没有办法检验货物，如果货物合格，在签订合同的时候，就直接把设备先运过来了。签订合同的时候要自己斟酌自己的履约能力。比如某公司从加拿大进口环保设备。所以这个公司在合同中要求卖方凭买方的指示发货，一般包含有5个方面的内容,希望能帮到你，出口方怎么也等不来货款：有一家公司，设备也生产好了。后来国外的供货商等来等去等不到发货指示。还要注意中文和外文文本的一致性。比如，关于货物运输的内容;P结算方式。这个合同中规定的这个条款根本就是不合逻辑的，必须在10天之内到银行赎单，万一合同在履行过程中买卖双方发生疑义。同时，都有可能造成日后的纠纷一个完整的进出口贸易合同

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、仔细了解情况，莫签不知情合同。《劳动合同法》规定，招用劳动者时，应当如实告知工作内容、条件、地点、职业危害、安全生产状况、劳动报酬等情况。打工者签订劳动合同前，应尽量对用人单位的这些情况以及企业文化、发展趋势、员工管理等进行全面了解，尽量与资质和声誉较好的单位签订劳动合同，从源头防范非法用工和侵害合法权益的情形发生。
二、签约落在纸上，莫签口头承诺合同。《劳动合同法》规定，建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。口头约定一旦发生纠纷各执一词，打工者往往有口难辩。所以，打工者要主动提出签订书面劳动合同。如单位不签，可向当地劳动保障部门反映并由其督促签订。
三、查清用人资格，莫签主体不适格合同。事先了解单位名称、法人是谁等情况，注意与具备用工主体资格的人直接签订劳动合同，对于转包严重的行业要特别小心。比如，《关于加强建设等行业农民工劳动合同管理的通知》规定，建筑工程项目部、项目经理、包工头等都不具备用工主体资格。
四、细读合同条款，莫签条款不全合同。《劳动合同法》规定，劳动合同应当具备单位名称、住所和法定代表人;劳动者姓名、住址和居民身份证号码;合同期限;工作内容和地点;工作时间和休息休假;劳动报酬;社会保险;劳动保护、劳动条件和职业危害防护等。外出打工，可向劳动保障部门索取规范合同文本，避免遗漏重要条款。若单位事先起草了文本，要仔细阅读对于报酬、岗位、试用期、合同终止与解除等重要条款以及岗位说明书、劳动纪律、工资支付规定等规章制度。
五、重要条款纸上约定，莫签模糊不清合同。根据《劳动法》和《工资支付暂行规定》等规定，工资应以人民币形式支付，且至少每月支付一次。根据《最低工资规定》，工资在剔除加班工资和中班、夜班、高温、低温、有毒有害等特殊工作环境、条件下的津贴以及法定福利待遇等之后，不得低于当地最低工资标准。根据《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》规定，工资严禁发放给“包工头”或其他不具备用工主体资格的组织和个人。而根据《劳动合同法》规定，试用期包含在劳动合同期限内。仅约定试用期的，试用期不成立。试用期工资不低于本单位相同岗位最低档工资或合同约定工资的80%。具体岗位、报酬、试用期限等未按上述要求表述清楚的，要及时说明并要求修订才可签订合同。
六、牢记基本权利，莫签侵犯权益合同。《劳动法》规定，劳动者每周至少休息一日。《关于职工工作时间的规定》规定，标准工作时间每日8小时、每周40小时。还规定元旦、春节、劳动节、国庆节和其他法定休假日应安排休假。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 注意事项太多，先给你几项，有问题欢迎随时提问。请看以下基本内容。
1、《选房应考虑的主要因素》
（
1）要看房屋的自然条件、人口条件、文化条件。具体而言主要是指：
①城市上风上水。城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向。
②交通便捷。使用常用的交通工具，从居住地到工作地点或常去的地方不超过可接受的时间并且有时间保障。
③城市化水平高。居住地各种市政设施齐全，一般位于城市主次干道附近。房屋的区位、繁华度、公共设施配套等。
④生活便利。步行10分种左右即可到达各类商业服务网点，能满足日常生活物品的采购及其他服务需求。
（
2）要看住宅环境。住宅环境包括日照、通风、噪音控制、私密性、绿化、道路等。具体来说，是指自然、人文景观优雅的程度，空气清新状况，有无早晚休闲运动、周末娱乐的场所，社会风气、治安状况等。
（
3）看住宅的健康与安全性。要求住宅的健康程度高，能满足生理需要和社会需求，能防止事故，远离污染源、传染病医院等。
（
4）看开发商资信调查、房屋合法性调查。
（
5）看房屋的品质状况。主要看房屋的数量指标、质量指标、价格因素等。
（
6）看其他隐蔽工程、公共设施工程、建材品质、售后服务承诺等。总之，对所购的房屋进行多次深入调查，根本目的是为了安全和舒心。观察房子的时间也需要巧妙合理的安排。如，白天去便于了解房子区位、环境、健康与安全性、房屋品质、开发商资信；晚上去便于体验与了解居住区人口素质与构成；雨天去便于了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况；假日去便于工作于体验购物、交通的便利度。另外，还要注意的是，在看房时，不要受销售人员介绍的影响，要多比较、仔细看，以免后悔。若由中介公司代售，须把单价、总价、平方米数、授权范围、代售期等了解清楚后再拍板，绝不能草率行事。
2、如何选择开发商。（
1）搞清开发商的资质。国家对以房地产开发经营为主的专营企业，明确要按规定申请资质等级。以开发项目为对象，从事单项房地产开发经营的项目公司不写着资质等级，但必须有项目一次性《资质证书》。对不具备资质的开发商建设销售的房屋，不能作为商品房来交易。因此，百姓选房时，应要求开发商出示《资质证书》。考察《资质证书》时要鉴别：
①项目型公司。若《资质证书》标明开发商只具有对某一特定项目的开发资格，并标明开发期限，对此可能产生的售后风险，购房者应引起高度重视。因为项目型公司，在开发销售完毕一段时间后往往就不存在了，购房者在以后使用过程中，若发生诸如房屋质量的问题，往往找不到投诉对象，引起不必要的纠纷。
②《资质证书》上标明的等级。根据国家有关规定，开发企业的资质自高至低分为一至五级。资质的高低表明了开发商在资金规模、技术力量、开发业绩和信誉度方面的实力。从某种程度上反映了开发商所开发的商品房，在性能、质量和售后服务方面的水平。
③《资质证书》的合法性和时效性。《资质证书》一般情况下每年审核一次，购房者应留意开发商是否以旧充新。（
2）了解开发商的实力。开发商的实力是保证项目正常进行的最关键因素。有实力的开发商自有资金充足，一般可以保证材料的及时供给和施工的正常进行，避免工期延误等状况的发生。从以下几方面，可以了解开发商的实力：①市场占有率。了解开发商所主持的项目总开发量和开工量。同期开工项目较多的开发商，一般来讲具有一定的实力。没有金刚钻，谁敢揽瓷器活但是已知革开发商本身实力并不雄厚，却主持了过多的项目，就要慎重考虑。②工程工期和进度情况。建设工期过长是开发商缺少资金保障的表现之一。③银行贷款的发放情况。中国人民银行“121”决议的出台，对开发商自有资金量有一定的限制，对开发商的资质进行了更严格的审核。
④上市公司公开的财务年报、股票汇走势等。良好的融资渠道在一定程度上保证了企业有较为充实的运转资金。（
3）了解开发商的信誉信誉是保证期房承诺兑现的根本，随着房地产行业品牌销售的临近，寻求长远发展的开发商必定要顾及企业形象，打造品牌。如果开发商将每一个项目的成败当作是影响企业形象化的关键，那么他们对信誉的重视程度就高，选择这样的开发商，出现质量问题可能性也比较小。即便出现了问题，获得妥善解决的可能性也比较大。从以下几方面，可以了解到开发商的信誉：①“翻旧账”。从开发商以往的作品当中，可以容易地看出其对信誉的重视度。楼盘是否都能按时交工楼盘品质如何楼盘是否发生过严重的纠纷都是需要你认真了解的情况。②登录当地的以房地产为主要内容的网站中的“业主”。从这些中，你会了解到已经购买了你选择的楼盘的购房人对楼盘及开发商的种种评价。（
4）考察销售的资质。商品房的销售分为开发商自行销售和委托物业代理两种。由于委托物业代理要支付相当于售价1%-3%的拥金，所以在以下几种情况下，开发商愿意自行销售：①大型房地产开发商有自己专门的营销队伍和销售网络；②房地产市场高涨，市场供应短缺，所开发的项目受到使用者和投资人士的欢迎；③开发商所开发的项目已较为明确的，甚至是固定的销售对象。如果是开发商所属的营销部门售房，则要查实其能否及时提供购房者所需资料，并要查看其与开发商的从属关系。对于各物业代理，则要查看其是否有开发商的委托代理书，是合代理还是独家代理代理权限、时间期限等有哪些规定审查这些资格文件的目的，是要弄清开发商授予物业代理哪些权利，哪些问题仍由开发商负责，代理商是否有合法售房的权利，开发商是否认可物业代理的销售行为，并是否承担物业代理相应的责任。物业代理有全权代理和一般代理的区别。全权代理是开发商只委托一家代理，并要求代理方对委托事项承担责任；一般代理是开发商委托一定或几家代理，但不一定要求代理方对委托事项承担责任。在涉及商品房定价、房号选择、签订《认购书》或《商品房购销合同》等重要问题时，如由物业代理代办，购房者一定要核实开发商对物业代理的授权委手书，以及约定物业代理能承担和应承担的各项责任。
3、如何识别“假热销”（
1）认购时间看长短。大部分楼盘上市之前都有一个内部认购阶段。所谓内部认购，是指期房项目在尚未获得预售许可证的情况下，先行对楼盘进行购买资格的认证，这种认证的方式同经济适用住房的“倒号”类似，虽然曾被主管机关明令禁止，但至今仍十分流行。从内部认购判断楼盘是否热销是较可靠的方式。买房人可以根据内部认购时间长短和认购期所结识的客户之间的信息交流进行判断。一般情况下楼盘项目的内部认购时间越短，造“假热销”的可能越大。从2004年各地市场的情况来看，上市楼盘内部认购的时间有逐渐缩短之热，三天、两天，个别项目甚至只有一天。如果一个新楼盘经过较长时间的内部认购，就会有相对较多数量的客户积累。这种情况下，想买房的人可以通过搜弧焦点网的网上“社区准业主”了解项目的详细情况，特别是其他准客户对楼盘的评价反映，从中即可了解到大部分买家对该楼盘的举程度。对于内部认购时间较短的楼盘来说，判断是否热销是门很深的学问，市场上经常可以看到，内部认购时间越短的楼盘，排队的人越多，楼盘好像更热销。这其中多数有诈。除非性价比极突出，或位置的独特性极具吸引力，否则排队者中一定有相当部分是“托儿”。（
2）莫中“雇托炒房”计。“雇托炒楼”现象绝非偶然。从早期外销房，到之后的一些高档住宅以及近期的小户型楼盘，炒房已是再普遍不过的现象。开发商在内部认购或者是销售阶段，先期给予“托儿”们认购权，而后迫使真正的买房人花更高的价钱从“托儿”的手中买回认购权或房屋，而价格高出的部分将由开发商和托儿们按照一定的比例进行分成。实质上，“雇托炒楼”同样是营造稀缺房源现象的一种手段，只不过其目的不仅在于营造一个热销的假象，更要制造出“楼盘遭到抢购”的书面，这不仅有利于开发商获得更高的利润，而且还会给买房人造成相当程度的心理压力，使其作出非理性的判断和购买决策，从而使开发商有机可乘。当你发现你来得很早，而“房号”定是这样的：售楼人员会告诉你，你想的户型或者朝向的房子已经被别人认购了，不过如果你真的想要的话，还有商量的余地，当然一定是要付出更高的价格。遇到这种情况，一定要冷静，建议你千万不要草率作出决断。

[律师回复] 空格就是您要注意的：房屋租赁合同　出租方（甲方）：＿＿＿　承租方（乙方）：＿＿＿根据国家、省、市有关法律、法规，甲乙双方本着平等，互利的原则，经协商一致订立本合同，并共同遵守。
第一条：出租地的地址，面积及用途：　甲方同意将坐落在——————————————————————（档）约＿＿＿平方米，出租给乙方作办公、商铺、仓库使用。
第二条：租赁期间租金递增及卫生、治安费用交纳方式：1．甲乙双方商定的租赁期限为＿＿＿年，即从＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止。2．甲乙双方商定从＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日开始计算租金，每月租金为：￥＿＿＿（另每月计加卫生，管理费￥＿＿＿）。3．在双方签定合同当天，乙方需向甲方交纳的租赁保证金为：￥＿＿＿，大写为：＿＿＿＿＿＿，在租赁期满或解除合同5个工作日内由甲方无息退还或抵押后期相应时间的租金和卫生、管理费用及水电费。
4、租金和卫生、治安费用按月计算，由乙方以现金的形式在每月＿＿＿日前缴纳本月租金和卫生、管理费以及上月水电费给甲方（水电费按供水、电部门规定用水、电的计算标准和分摊办法交纳），甲方收到乙方交纳上述费用（按实际到账）5个工作日内向乙方提供收据。其他因乙方经营管理而发生的费用由乙方自行向有关部门交纳。
第三条：双方的主要职责：
1、甲乙双方应当按照《民法通则》，《中华人民共和国合同法》，《广东省城镇物业租赁条例》，《广州市物业管理规定》等有关法律法规的规定和义务。
2、甲乙应协助、配合有关部门做好物业租赁、物业安全、消防安全及生产销售假冒伪劣商品的查处工作。
第四条：租赁期内乙方负责承担的责任：
1、未经甲方同意，乙方不允许对房屋进行改造，转租，分租给其他人使用，并保证不改变房屋的用途。
2、因使用不当或因人为原因造成房屋结构或设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复。
3、租赁期满或解除合同之日应交还承租房屋和原配置的设备给甲方，如需继续承租房屋，应提前＿＿＿天与甲方协商，双方另签订合同。
4、爱护和正常使用物业及其水电，消防器材设备，应保持消防器材及消防设备前的通畅。
第五条：违约责任：
1、任何一方未按照合同约定履行义务，即构成违约，守约方拥有按照合同约定行使单方提起解除合约权，造成的损失由责任方承担。行使单方解除合同使用书面通知方式，解除合同通知由对方签收或送达到对方在本合同中确定的地址为送达成立。若乙方违约，须支付三个月的租金违约金给甲方。
2、租赁期满或终止合同，乙方应按甲方规定的期限内交回租用场地，乙方逾期不交出场地的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金的50%收取违约金。
第六条：其他约定：
1、本合同未尽事宜，甲乙双方另行商议，并签定补充协议，其协议与本合同具有同等法律效力。
2、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，依法向人民。
3、本合同一式两份，出租、承租方各持一份。自签订之日起生效。甲方：＿＿＿（盖章）乙方：＿＿＿（盖章）甲方代表人：＿＿＿（签名）乙方代表人：＿＿＿（签名）甲方身份证号码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿　乙方身份证号码：＿＿＿＿＿＿＿＿签约时间：＿＿年＿＿月＿＿日签约时间：＿＿年＿＿月＿＿日

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 签订股权转让协议至少需要关注以下这几个方面：
1、要注意确定股权转让的主体，一方面，个人股东和企业股东作为出让人需要缴纳的税款是不一样的，另一方面股权内部转让和外部转让需要履行的程序也不同，例如对外转让股权的，需要获得其他股东半数以上同意；
2、签协议之前一定要对目标企业进行详尽调查，包括目标企业的生产经营状况、资产负债情况、法律风险等；
3、调查所转让的股权有没有质押、隐名出资等情况；
4、协议中一定要对交割事项作出详尽的约定，例如价款支付的时间节点、支付方式、股权变更登记的时间、义务人等等；
5、要注意明确违约责任、争议解决方式等，防患未然。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 在与客户签订合同的时候，为了有效减少纠纷，避免不必要的经济损失发生，需要注意以下几个方面。
（一）严格审查主合同效力。在签订定金合同时注意审查主合同是否有效。因为定金合同是主合同的从合同，主合同无效，则定金合同无效。
（二）签订书面定金合同。签订书面定金合同是证明定金合同的存在，避免定金合同纠纷发生，并且有利于纠纷发生后划分责任，提供依据。合同双方应对定金作出书面约定，特别要对违反主合同条款或补充合同条款时如何处理定金作出约定。
（三）适当约定定金数额。使用定金必须掌握定金数额的有关法律规定，否则会造成部分定金的无效。
（四）在合同中约定交付定金的时间、期限。定金合同为实践合同，从实际支付定金之日起生效。交付定金的期限就是定金合同的履行期限，是定金合同的最基本条款，可以防止因交付期限约定不明确拖延交付定金和发生纠纷。
（五）注意收集和保存相关证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，证据将可能成为诉讼成败的关键。无论是在定金合同还是在主合同履行中，相关的凭据、合同、提单等都可能在发生纠纷时成为对己方有利的证据。因此，要增强证据意识，随时注意收集和妥善保存。

[律师回复] 您好，关于签订商铺买卖合同要注意什么关键问题这个问题，我的解答如下,
1、合同中明确约定公摊的面积。
2、明确约定交房的期限。在签订商铺买卖合同时应就交房期限做严格的规定，并约定一旦逾期交房时，开发商除了承担延期交房的外还应当承担购房者的租金损失。
3、明确注意物业管理问题。
4、注意相邻权的问题。
5、明确约定商铺的交房条件。
《合同法》第12条，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
(一)当事人的名称或者姓名和住所；
(二)标的；
(三)数量；
(四)质量；
(五)价款或者报酬；
(六)履行期限、地点和方式；
(七)违约责任；
(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

[律师回复] 您好，关于签订装修水电合同要注意哪些细节问题？这个问题，我的解答如下,
(一)选择正规的家装公司，签订合同之前，业主应先审查装饰公司的手续是否齐全。
(二)参观装饰公司正在施工的装修现场，检查工地施工工艺以及工人的素质，还应该着重检查施工工地的管理、卫生和防火情况。
(四)在签订合同时，应详细注明施工工期、几次验收程序(包括材料、隐蔽工程、局部和整体验收等)、详细制作过程的说明、甲乙双方各自提供的材料的明细表和日期等，同时还应约定好违约金的赔付比例。在约定装修的材料标准时，一定要非常细致，包括外墙内墙、顶棚、地面、厨房、卫生间、阳台等，每个部位使用材料的品牌、型号都要清楚标明，不能笼统地用“国内名牌”、“国际名牌”之类的字眼。
(五)验收方式可在合同上约定由政府质检站来验收，这样你就可以不为请质检站而另付费用。
(六)合同要由法定代表人签订，如有委托代理人的，需要复印委托书，同时向装饰公司索要工商执照的复印件和资质证明的复印件，这两个复印件都应该加盖公司章，还要索要项目经理和工程负责人的身份证复印件或公司正式职工的工作证复印件以及联系电话。
(七)交付的工程款要由业主亲自交到公司财务，并索要建筑安装专用发票，尽量防止出现其他人代收工程款的情况。
(八)工程完工后不同的项目有不同的保修期，客户可依具体情况与公司商议，保留原证件或扣留部分工程款作为装修的质量保证金。
(九)上述装修合同有三种形式：即承包人包工包料，部分包料，承包人包工、住户自己包料，在装修中还应注意以下几种情况，装修公司包料的，要向其索要购买的材料明细表合格证、发票业主自己包料的，选用的材料必须符合国家标准，有质量检验合格证明、有中文标志的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等，禁止使用国家明令淘汰的装修材料。
(十)另外，在装修工程竣工后，空气质量应符合国家标准，检测不合格的，如属承包人的责任，承包人应返工，并承担相应损失。

[律师回复] 对于签订装修水电合同要注意哪些细节问题？这个问题，解答如下, 在整个家装中，水电可以说是非常重要的一项，因为它是隐蔽工程，没有安装好的话，维修就非常不方便的，所以水电装修签合同应该说是最为重要的一步。而很多装修公司利用业主对施工的不了解，而在合同中签订不平等条约。那么签订装修水电合同要注意哪些细节问题
一：签订合同的细节
1.在合同签订前，最好先预约水电的工程师到房子的现场进行规划，以便做出工程的预算，避免在工程结算时出现超支现象。
2.合同中一定要明确管件，水管，单铜线，阻燃电工管，网络线，电话线，等材料的品牌、规格和型号，以杜绝材料假冒现象。
3.水电材料进场的验收特别重要，一定要细看、细查，对照材料清单进行规格或标准的对照，以免材料进场时有偷梁换柱之状况。
二：装修公司的真假水电改造合同需要签订什么内容，具体怎么签订，以及签订时需要了解什么方面的知识，网上一搜索，合同样本，全同范例，什么都有，大家都可以借鉴，在此不想给大家介绍这些，只想告诉大家，合同制订的内容在规范，设计的内容在全，关于违约等的制订多么详细，如果和一家不合法的公司签订，什么效力也起不到，所以，强调水电改造合同签订前，一定要先验证对方营业资格的合法性，确定后，才可以商定后续的事情。
三：装修公司的资质装修公司有资质的区别，有一级、二级和。每一级的资质都有相应的要求。由于现在的不良商家太多，因此，对于水电改造之前的合同签订，业主们不得不提高警惕，做到格外留心，以防被装修公司蒙骗。如果在房屋装修好之后出现问题，就要大费周章的进行修复，并且会对生活造成很多不便，所以们一定要对这个水电装修合同重视起来，如果有遇到不符合的条款，便可以要求维护自己的正当权益。

[律师回复] 您好，关于农民工签订劳动合同应该注意哪些问题？这个问题，我的解答如下,
一、仔细了解情况，莫签不知情合同。《劳动合同法》规定，招用劳动者时，应当如实告知工作内容、条件、地点、职业危害、安全生产状况、劳动报酬等情况。打工者签订劳动合同前，应尽量对用人单位的这些情况以及企业文化、发展趋势、员工管理等进行全面了解，尽量与资质和声誉较好的单位签订劳动合同，从源头防范非法用工和侵害合法权益的情形发生。
二、签约落在纸上，莫签口头承诺合同。《劳动合同法》规定，建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。口头约定一旦发生纠纷各执一词，打工者往往有口难辩。所以，打工者要主动提出签订书面劳动合同。如单位不签，可向当地劳动保障部门反映并由其督促签订。
三、查清用人资格，莫签主体不适格合同。事先了解单位名称、法人是谁等情况，注意与具备用工主体资格的人直接签订劳动合同，对于转包严重的行业要特别小心。比如，《关于加强建设等行业农民工劳动合同管理的通知》规定，建筑工程项目部、项目经理、包工头等都不具备用工主体资格。
四、细读合同条款，莫签条款不全合同。《劳动合同法》规定，劳动合同应当具备单位名称、住所和法定代表人;劳动者姓名、住址和居民身份证号码;合同期限;工作内容和地点;工作时间和休息休假;劳动报酬;社会保险;劳动保护、劳动条件和职业危害防护等。外出打工，可向劳动保障部门索取规范合同文本，避免遗漏重要条款。若单位事先起草了文本，要仔细阅读对于报酬、岗位、试用期、合同终止与解除等重要条款以及岗位说明书、劳动纪律、工资支付规定等规章制度。
五、重要条款纸上约定，莫签模糊不清合同。根据《劳动法》和《工资支付暂行规定》等规定，工资应以人民币形式支付，且至少每月支付一次。根据《最低工资规定》，工资在剔除加班工资和中班、夜班、高温、低温、有毒有害等特殊工作环境、条件下的津贴以及法定福利待遇等之后，不得低于当地最低工资标准。根据《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》规定，工资严禁发放给“包工头”或其他不具备用工主体资格的组织和个人。而根据《劳动合同法》规定，试用期包含在劳动合同期限内。仅约定试用期的，试用期不成立。试用期工资不低于本单位相同岗位最低档工资或合同约定工资的80%。具体岗位、报酬、试用期限等未按上述要求表述清楚的，要及时说明并要求修订才可签订合同。
六、牢记基本权利，莫签侵犯权益合同。《劳动法》规定，劳动者每周至少休息一日。《关于职工工作时间的规定》规定，标准工作时间每日8小时、每周40小时。还规定元旦、春节、劳动节、国庆节和其他法定休假日应安排休假。

[律师回复] 签订租房合同应注意的问题如下：
　　
1、出租房的主体资格，即签约对方是否为房产权人(如不是房产权人则至少应拥有房产权人的相应授权)，实践中曾有人与不是产权人签约，造成了很多不必要的麻烦
　　
2、租房时房屋的状况及房屋的装潢及随房物品(如随房提供的电话之类用品)应填写仔细，以防退租时发生纠纷
　　
3、应对租房者是否有权转租明确约定
　　
4、应明确约定房屋修缮责任(一般均应由出租方负责)
　　
5、应约定出租方在收纳每月房租时须出具相应的收款凭证(也可以转账至约定的账号)
　　
6、要看清转租给你的人和房东的租赁期,他和你签定的合同租赁期不可以超过他自己和房东的租赁期
　　
7、要看房屋是否设定了抵押权等用益物权如有的话，抵押权人是否允许出租，万一抵押权实现，如何承担责任等

[律师回复] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
遇到签订了认购协议，交纳定金，因主合同或补充协议达不成一致意见，无法继续履行定金协议的情况，根据上述最高的司法解释的有关规定，属于“不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”，卖方应当将定金返还买方。
在二手房交易实践中，此类纠纷较为常见。为避免纠纷发生，在签订定金协议时，应当以最高上述司法解释为依据据理力争，明确在定金中写明“如果双方就有关合同条款协商不成，卖方应返还定金”，这样将更为有利。