征地拆迁补偿如何确认所有权人

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 被拆迁人的主体资格如何确认
1、主体的重要性
一份合法有效的协议首要内容就是要有适格的主体，《中华人民共和国合同法》第九条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。其中的民事权利能力是指公民、法人或其他组织依法享有权利与承担义务的资格，民事行为能力是指公民、法人或其他组织通过自己的行为享有权利与承担义务的资格。拆迁协议中，主体是公民的其应当是完全民事行为能力人，主体是法人或者其他组织的，应当依法登记注册，法人的权力能力与行为能力始于登记，终于注销登记。
2、被拆迁人主体资格是否适格
仅仅根据以上的规定不能简单的确定被拆迁人的主体资格是否适格。在现实生活中会出现各种各样的情况。
所有资格的认定。在一般情况下，被拆除房屋及其附属物的所有权人应以房屋产权证明上所记载的所有权人为准，但是还有很多不同的情况出现。因财产分割导致的房屋产权或者附属物归属不明确的情况，以双方签订的书面协议为准;因房屋的原产权人死亡所引起房屋产权不明的，以被继承人之间订立的遗嘱或者继承人之间的财产分割书面协议为准，或者以生效的判决、裁定为准;因房屋买卖所引起的产权纠纷，以生效的房屋买卖合同为准，或者是的生效的判决、裁定为准;对于设定抵押权的房屋，抵押权人依在办理有关抵押房屋的过户手续的，可以以抵押权人为产权人，如果仍然在抵押协议规定的抵押期间的，应当以抵押人为产权人;改建、翻建、扩建或者新建的房屋，应经城市规划管理部门批准，但因有关的原因，产权没有在法定的期间各有关部门申请登记的，应当以经规划部门批准的申请人为房屋产权人，或者责令有关当事人办理产权登记后依法确认。
3、被拆迁人的认定标准
一般认为，在拆迁范围内的单位和个人，具备以下条件之一的即可认定为被拆迁人：
(1)私有房屋的所有人。
所有人必须提供当地产权产籍管理机关或区、县人民政府发给的房屋产权证及身份证明。
(2)公有房屋的产权人，即国家授权的国有房屋的管理人，通常称之为产权人。
国家授权管理的房屋又分为直管房和代管房。产权人必须提供当地产权产籍管理机关或区县机关或区、县人民政府发给的房屋产权证书以及身份证明。
(3)被拆迁房屋的代管人。
代管有两种形式：国家代管和代理人代管。国家代管是指所有人下落不明又无合法代理人或所有权归属不明的私有房屋。其代管部门为房屋所在地房管机关，其权责关系由法律法规直接规定。代理人代管是城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋时，委托他人代为管理，其所有人与代理人的权利义务关系应当适用民事法律关系中的代理制度来调整。这里所讲的被拆迁房屋的代管人是指国家代管的代管部门，即房屋所在地的房管机关。
对被拆迁人资格的认定，根本问题在于被拆迁房屋的所有人是否在拆迁公告前合法取得房屋所有权。凡是在拆迁公告前合法取得被拆迁房屋及其附属物所有权者，均是被拆迁人，否则，不应认定为被拆迁人。

[律师回复] 您好，关于被拆迁人的主体资格能怎么确认这个问题，我的解答如下, 被拆迁人的主体资格如何确认
1、主体的重要性
一份合法有效的协议首要内容就是要有适格的主体，《中华人民共和国合同法》第九条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。其中的民事权利能力是指公民、法人或其他组织依法享有权利与承担义务的资格，民事行为能力是指公民、法人或其他组织通过自己的行为享有权利与承担义务的资格。拆迁协议中，主体是公民的其应当是完全民事行为能力人，主体是法人或者其他组织的，应当依法登记注册，法人的权力能力与行为能力始于登记，终于注销登记。
2、被拆迁人主体资格是否适格
仅仅根据以上的规定不能简单的确定被拆迁人的主体资格是否适格。在现实生活中会出现各种各样的情况。
所有资格的认定。在一般情况下，被拆除房屋及其附属物的所有权人应以房屋产权证明上所记载的所有权人为准，但是还有很多不同的情况出现。因财产分割导致的房屋产权或者附属物归属不明确的情况，以双方签订的书面协议为准;因房屋的原产权人死亡所引起房屋产权不明的，以被继承人之间订立的遗嘱或者继承人之间的财产分割书面协议为准，或者以生效的判决、裁定为准;因房屋买卖所引起的产权纠纷，以生效的房屋买卖合同为准，或者是的生效的判决、裁定为准;对于设定抵押权的房屋，抵押权人依在办理有关抵押房屋的过户手续的，可以以抵押权人为产权人，如果仍然在抵押协议规定的抵押期间的，应当以抵押人为产权人;改建、翻建、扩建或者新建的房屋，应经城市规划管理部门批准，但因有关的原因，产权没有在法定的期间各有关部门申请登记的，应当以经规划部门批准的申请人为房屋产权人，或者责令有关当事人办理产权登记后依法确认。
3、被拆迁人的认定标准
一般认为，在拆迁范围内的单位和个人，具备以下条件之一的即可认定为被拆迁人：
(1)私有房屋的所有人。
所有人必须提供当地产权产籍管理机关或区、县人民政府发给的房屋产权证及身份证明。
(2)公有房屋的产权人，即国家授权的国有房屋的管理人，通常称之为产权人。
国家授权管理的房屋又分为直管房和代管房。产权人必须提供当地产权产籍管理机关或区县机关或区、县人民政府发给的房屋产权证书以及身份证明。
(3)被拆迁房屋的代管人。
代管有两种形式：国家代管和代理人代管。国家代管是指所有人下落不明又无合法代理人或所有权归属不明的私有房屋。其代管部门为房屋所在地房管机关，其权责关系由法律法规直接规定。代理人代管是城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋时，委托他人代为管理，其所有人与代理人的权利义务关系应当适用民事法律关系中的代理制度来调整。这里所讲的被拆迁房屋的代管人是指国家代管的代管部门，即房屋所在地的房管机关。
对被拆迁人资格的认定，根本问题在于被拆迁房屋的所有人是否在拆迁公告前合法取得房屋所有权。凡是在拆迁公告前合法取得被拆迁房屋及其附属物所有权者，均是被拆迁人，否则，不应认定为被拆迁人。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　
一、户口迁移是个人的自由
　　只要接受方同意，迁出方一般不会阻拦的。
　　土地确权后，娘家的土地使用权，依法受法律保护；
　　不过到婆家后，一般情况下，在婆家也就不能再拥有当地的集体经济组织的土地使用权了。
　　
二、农村土地确权，确的是什么权
　　是农村土地的承包经营权，即土地使用权。不是土地所有权，所有权属于农村集体经济组织，也就是我通常说的地是村里的。
　　
三、户口迁出后，土地是否会被收回
　　
1、不能收回，土地使用权经确权后，依法受法律保护！
　　
2、确权到期后，以后就不再拥有继续承包经营的资格了。因为土地是集体的，你户口已经迁出，也就不具备再承包经营的权利了。如果婆家这边有土地，也允许你承包经营的，当然也可以了，不过这类情况很难了。
　　
3、法律依据：
　　
（
1）《中华人民共和国农村土地承包法》于2003年3月1日起施行，该法第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”
　　第三十三条规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：
　　
（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；
　　
（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；
　　
（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；
　　
（四）受让方有农业经营能力；
　　
（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”
　　根据上述规定，可以看出，村委无权收回确权后的土地。
　　
（
2）在下列情况下村委有权收回土地：
　　2-
1、举家外迁出地级市以外的地方（并给予承包方适当补偿）；
　　2-
2、承包人死亡，按照继承法无法继承的。
　　
四、村里如果有下列情况之一的，应当承担停止侵害，返还原物，恢复原状，排除妨害，消除危险，赔偿损失等民事行为：
　　
（一）干涉承包方依法享有的生产经营自主权；
　　
（二）违反本法规定收回、调整承包地；
　　
（三）强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；
　　
（四）假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地承包经营权流转；
　　
（五）以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包；
　　
（六）将承包地收回抵顶欠款；
　　
（七）剥夺、侵害妇女依法享有的土地承包经营权；
　　
（八）其他侵害土地承包经营权的行为。
　　你有风险：娘家的土地确权是有期限的，一旦到期，村里是可以收回的。到时候，在婆家你也可能没有土地。农村的土地使用权，现在还不值钱，将来不好说呢。

[律师回复] “协议拆迁”和“征地拆迁”，无论是从拆迁流程上、还是法律效力上，都具有显著的区别。
“协议拆迁”，是指在没有取得土地征收批复的情况下，通过征询被拆迁人的意愿，由镇政府或者土地储备机构作为实施主体，与被拆迁人签订补偿安置协议后拆除房屋。补偿安置协议的内容由拆迁实施单位与被拆迁人协商确定，如果被拆迁人拒绝签订协议，拆迁实施单位没有强制拆迁房屋的权利。
“征地拆迁”，是指在取得土地征收批复的情况下，按照征地房屋补偿制度规定的流程，由区土地管理部门(例如区土地征收中心)作为实施主体，与被拆迁人签订补偿安置协议后拆除房屋。补偿安置协议的内容按照公示的征地房屋补偿方案执行。如果被拆迁人拒绝签订协议，实施单位可以申请政府裁决交出土地、强制补偿，也就是俗称的“强迁”。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 征地拆迁的程序如下：
1、用地单位(拆迁人)取得征地以及规划等批准文件，然后经申请由区县建委发布暂停办理相关手续的公告；
2、拆迁人拟定、报批、公布拆迁实施方案；
3、拆迁人向区县建委申请核发房屋拆迁许可证；
4、区县建委审核发证，并发布拆迁公告；
5、拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿安置协议；
6、在公告的搬迁期限内未达成拆迁补偿安置协议，由区县建委裁决；
7、规定拆迁期限；
8、拆迁结案。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。
征求意见期限不得少于30日。
第十一条规定，市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

[律师回复] 您好，关于政府征地拆迁所需要的批文有哪些这个问题，我的解答如下, 　　政府征地拆迁需要的文件建议参考以下内容，认真学习。　　
一、征地的含义　　征地，是征收农民集体所有土地的简称。国家为公共利益的需要，可以按照法定程序强制征收农民集体所有土地，并根据补偿标准一次性给予被征地者一定的货币补偿。土地被征收后，其所有权属于国家，不再属于农民集体。　　
二、征地的程序　　征地的程序分前后衔接的两大块，即征地的批准程序和征地的实施程序。　　
（一）征地的批准程序（以大型建设项目为例）　　
1、建设项目依法经或省政府批准。　　
2、建设单位向市、县政府地政部门提出建设用地申请。　　
3、市、县政府地政部门审查后拟订征收土地等方案。　　
4、经市、县政府同意后逐级上报。　　
5、征收土地等方案依法由或者省政府批准。　　
（二）征地的实施程序　　
1、发布征地公告　　
（
1）发布机关：市县政府。　　
（
2）发布范围：被征收土地所在地的乡（镇）、村。　　
（
3）公告内容：批准征地机关、批准文号、征收土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿的期限等。　　
（
4）发布后果：公告发布后抢栽、抢种的农作物或抢建的建筑物不列入补偿范围。　　
2、办理征地补偿登记　　（
1）登记机关：征地公告指定的政府地政部门。　　（
2）登记申请人：被征收土地的所有权人、使用权人。　　（
3）登记期限：征地公告规定的期限。　　（
4）登记所需材料：土地权属证书证书、地上附着物产权证明等文件。　　
（
5）不办理登记的后果：列入补偿范围。　　
3、拟订征地补偿安置方案　　（
1）拟订机关：市、县政府地政部门会同有关单位。　　（
2）拟订根据：土地登记资料、现场勘测结结果、经核对的征地补偿登记情况、法律法规规定的征地补偿标准。　　（
3）方案内容：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费等事项。　　（
4）方案公告：市、县政府地政部门在被征收土地所在地的乡（镇）、村公告方案，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。　　（
5）报批：由市、县政府地政部门报市、县政府批准。　　
4、确定征地补偿安置方案　　确定和批准机关：市、县政府（并报省政府地政部门备案）。　　
5、实施征地补偿安置方案　　（
1）组织实施机关：县级以上政府地政部门。　　（
2）费用支付：在方案之日起3个月内侠客支付给被征地的单位和个人，未按规定支付费用的，被征地的单位和个人有权拒交土地。　　
6、土地交付　　被征地单位和个人应当按规定的期限交付土地。　　
三、征地补偿费用项目　　
1、土地补偿费　　用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征收造成经济损失而支付的一种经济补偿。　　
2、青苗补偿费　　用地单位对被征收土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。　　
3、附着物补偿费　　用地单位对被征收土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。　　
4、安置补助费。　　用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。　　
四、征地补偿标准数额　　
1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。　　
2、土地被征收前3年平均年产值的确定（有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准）：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。　　
3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。　　
五、补偿费用的管理、归属　　
（一）各项补偿费用由被征地单位收取后，按如下方式处理：　　
1、土地补偿费、依法应支付给集体的安置补助费、集体所在的青苗补偿费和附着物补偿费，由被征地单位管理和使用。　　
2、青苗补偿费和附着物补偿费归青苗和附着物的所有者所有。　　
3、安置补助费的归属、使用：　　（
1）由农村集体经济组织安置的，支付给农村集体经济组织，由其管理和使用。　　（
2）由其他单位安置的，支付给安置单位。　　（
3）不需要统一安置的，发放给安置人员个人或经被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。　　
（二）集体所有的补偿费用的使用收益分配办法：　　
1、在当地金融机构设立专户存放。　　
2、使用情况公开，接受村民监督。　　
3、分配办法经村民会议或村民代表会议过半数通过，报乡政府备案。　　
六、征地补偿纠纷及解决方式　　
1、补偿标准争议　　先由县级以上政府协调，协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。　　
2、补偿费用分配纠纷　　其性质为民事纠纷，当事人为村委会或农村集体经济和村民，当事人可以通过民事诉讼解决。　　
3、征地信息公开纠纷　　属于行政争议，当事人可以通过行政复议和行政诉讼的方式解决。

[律师回复] 您好，关于政府征地拆迁所需要的批文有哪些这个问题，我的解答如下, 　　政府征地拆迁需要的文件建议参考以下内容，认真学习。　　
一、征地的含义　　征地，是征收农民集体所有土地的简称。国家为公共利益的需要，可以按照法定程序强制征收农民集体所有土地，并根据补偿标准一次性给予被征地者一定的货币补偿。土地被征收后，其所有权属于国家，不再属于农民集体。　　
二、征地的程序　　征地的程序分前后衔接的两大块，即征地的批准程序和征地的实施程序。　　
（一）征地的批准程序（以大型建设项目为例）　　
1、建设项目依法经或省政府批准。　　
2、建设单位向市、县政府地政部门提出建设用地申请。　　
3、市、县政府地政部门审查后拟订征收土地等方案。　　
4、经市、县政府同意后逐级上报。　　
5、征收土地等方案依法由或者省政府批准。　　
（二）征地的实施程序　　
1、发布征地公告　　
（
1）发布机关：市县政府。　　
（
2）发布范围：被征收土地所在地的乡（镇）、村。　　
（
3）公告内容：批准征地机关、批准文号、征收土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿的期限等。　　
（
4）发布后果：公告发布后抢栽、抢种的农作物或抢建的建筑物不列入补偿范围。　　
2、办理征地补偿登记　　（
1）登记机关：征地公告指定的政府地政部门。　　（
2）登记申请人：被征收土地的所有权人、使用权人。　　（
3）登记期限：征地公告规定的期限。　　（
4）登记所需材料：土地权属证书证书、地上附着物产权证明等文件。　　
（
5）不办理登记的后果：列入补偿范围。　　
3、拟订征地补偿安置方案　　（
1）拟订机关：市、县政府地政部门会同有关单位。　　（
2）拟订根据：土地登记资料、现场勘测结结果、经核对的征地补偿登记情况、法律法规规定的征地补偿标准。　　（
3）方案内容：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费等事项。　　（
4）方案公告：市、县政府地政部门在被征收土地所在地的乡（镇）、村公告方案，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。　　（
5）报批：由市、县政府地政部门报市、县政府批准。　　
4、确定征地补偿安置方案　　确定和批准机关：市、县政府（并报省政府地政部门备案）。　　
5、实施征地补偿安置方案　　（
1）组织实施机关：县级以上政府地政部门。　　（
2）费用支付：在方案之日起3个月内侠客支付给被征地的单位和个人，未按规定支付费用的，被征地的单位和个人有权拒交土地。　　
6、土地交付　　被征地单位和个人应当按规定的期限交付土地。　　
三、征地补偿费用项目　　
1、土地补偿费　　用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征收造成经济损失而支付的一种经济补偿。　　
2、青苗补偿费　　用地单位对被征收土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。　　
3、附着物补偿费　　用地单位对被征收土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。　　
4、安置补助费。　　用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。　　
四、征地补偿标准数额　　
1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。　　
2、土地被征收前3年平均年产值的确定（有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准）：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。　　
3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。　　
五、补偿费用的管理、归属　　
（一）各项补偿费用由被征地单位收取后，按如下方式处理：　　
1、土地补偿费、依法应支付给集体的安置补助费、集体所在的青苗补偿费和附着物补偿费，由被征地单位管理和使用。　　
2、青苗补偿费和附着物补偿费归青苗和附着物的所有者所有。　　
3、安置补助费的归属、使用：　　（
1）由农村集体经济组织安置的，支付给农村集体经济组织，由其管理和使用。　　（
2）由其他单位安置的，支付给安置单位。　　（
3）不需要统一安置的，发放给安置人员个人或经被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。　　
（二）集体所有的补偿费用的使用收益分配办法：　　
1、在当地金融机构设立专户存放。　　
2、使用情况公开，接受村民监督。　　
3、分配办法经村民会议或村民代表会议过半数通过，报乡政府备案。　　
六、征地补偿纠纷及解决方式　　
1、补偿标准争议　　先由县级以上政府协调，协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。　　
2、补偿费用分配纠纷　　其性质为民事纠纷，当事人为村委会或农村集体经济和村民，当事人可以通过民事诉讼解决。　　
3、征地信息公开纠纷　　属于行政争议，当事人可以通过行政复议和行政诉讼的方式解决。

[律师回复] 你好，有纠纷吗

[律师回复] 您好，农村房屋拆迁一般有三种补偿安置方式，第一种是重新安排宅基地建房。也就是农村房屋被征收之后，经自然资源行政主管部门、规划部门批准，由村集体在就近区域或者村镇集中规划区安排一块宅基地，由被征收人重建房屋。第二种是提供安置房安置。农村房屋被征收后，拆迁方以建造或购买的房屋（安置房）与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价结算调换差价。第三种是货币补偿。农村房屋被征收之后，直接对被拆迁房屋进行现金补偿，由被征收人自行购房解决居住问题。

[律师回复] 进行征地的程序：
1、办理用地申请。
2、拟定征地方案。
3、征地审查。
4、征地审核与批复。
5、征用土地方案的公告。
6、制定征地补偿安置方案。
7、征地补偿、安置方案的公告。
8、补偿安置的实施。
9、颁发建设用地批准书。
拆迁的程序：
1、用地单位申请领取规划用地许可证。
2、申请拆迁许可。
3、进行拆迁宣传。
4、房屋拆迁管理部门发布拆迁公告。
5、暂停有关活动。
6、拆迁人向房管部门确定拆迁实施方案。
7、拆迁人委托评估机构对被拆迁范围内的房屋建筑物等进行拆迁评估。
8、拆迁人与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议。
9、拆迁安置。
《土地管理法》第四十六条，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

[律师回复] 进行征地的程序：
1、办理用地申请。
2、拟定征地方案。
3、征地审查。
4、征地审核与批复。
5、征用土地方案的公告。
6、制定征地补偿安置方案。
7、征地补偿、安置方案的公告。
8、补偿安置的实施。
9、颁发建设用地批准书。
拆迁的程序：
1、用地单位申请领取规划用地许可证。
2、申请拆迁许可。
3、进行拆迁宣传。
4、房屋拆迁管理部门发布拆迁公告。
5、暂停有关活动。
6、拆迁人向房管部门确定拆迁实施方案。
7、拆迁人委托评估机构对被拆迁范围内的房屋建筑物等进行拆迁评估。
8、拆迁人与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议。
9、拆迁安置。
《土地管理法》第四十六条，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 在征地拆迁中,如何进行拆迁谈判
一、对自己能获得的补偿有一个心理预期
能获得多少补偿不是张口就来的，而是通过自己的初步估算来的。以房屋征收为例，弄清楚自己的房子值多少钱、装饰装修花了多少钱等问题十分有必要。这样我们了解自己能获得多少补偿时心里就有了一个底，不至于漫天要价，也不至于要个“白菜价”。
二、启动法律程序调查项目的违法点
启动法律程序调查项目的违法点十分必要，补偿谈判类似于商业谈判都必须有自己的筹码，否则就丧失了谈判的主动权或者不过是在浪费时间说话而已。启动法律程序调查项目，找到项目的违法点就相当于增加了谈判的筹码。找到的违法点越多，谈判的筹码也就越多，谈判中掌握的主动更多，提高补偿的可能性也就更高。
三、制定好谈判的策略和方案
在谈判开始前要制定谈判的测量和方案。了解自己有哪些筹码，在哪些地方可以提高补偿，在哪些地方可以让步等。同时也要了解征迁人的情况，如征迁期限是多少，征迁人和与自身情况差不多的被征迁户是怎么谈的等问题。结合自己的优势和被征迁人的劣势，制定出合理的谈判策略和方案。
四、不卑不亢
谈判过程中面对各种，我们都要保持冷静。既不能表现得唯唯诺诺，征迁人说什么就是什么，也不能表现得太蛮横，对征迁人抱有强烈的敌意。我们要明白的是：征地拆迁中，补偿谈判一般都有多次，这次谈不拢只能说明我们的筹码还不足以让被征迁人妥协或者我们的心理预期确实偏高。我们要做的就是继续走法律途径找找更多的筹码或者审视一下是否是我们的预期太高，如果太高则需要根据实际情况进行调整。

[律师回复] 您好，针对您的在征地拆迁中,怎样进行拆迁谈判问题解答如下, 在征地拆迁中,如何进行拆迁谈判
一、对自己能获得的补偿有一个心理预期
能获得多少补偿不是张口就来的，而是通过自己的初步估算来的。以房屋征收为例，弄清楚自己的房子值多少钱、装饰装修花了多少钱等问题十分有必要。这样我们了解自己能获得多少补偿时心里就有了一个底，不至于漫天要价，也不至于要个“白菜价”。
二、启动法律程序调查项目的违法点
启动法律程序调查项目的违法点十分必要，补偿谈判类似于商业谈判都必须有自己的筹码，否则就丧失了谈判的主动权或者不过是在浪费时间说话而已。启动法律程序调查项目，找到项目的违法点就相当于增加了谈判的筹码。找到的违法点越多，谈判的筹码也就越多，谈判中掌握的主动更多，提高补偿的可能性也就更高。
三、制定好谈判的策略和方案
在谈判开始前要制定谈判的测量和方案。了解自己有哪些筹码，在哪些地方可以提高补偿，在哪些地方可以让步等。同时也要了解征迁人的情况，如征迁期限是多少，征迁人和与自身情况差不多的被征迁户是怎么谈的等问题。结合自己的优势和被征迁人的劣势，制定出合理的谈判策略和方案。
四、不卑不亢
谈判过程中面对各种，我们都要保持冷静。既不能表现得唯唯诺诺，征迁人说什么就是什么，也不能表现得太蛮横，对征迁人抱有强烈的敌意。我们要明白的是：征地拆迁中，补偿谈判一般都有多次，这次谈不拢只能说明我们的筹码还不足以让被征迁人妥协或者我们的心理预期确实偏高。我们要做的就是继续走法律途径找找更多的筹码或者审视一下是否是我们的预期太高，如果太高则需要根据实际情况进行调整。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 征地拆迁,被拆迁人享有哪些权利
1、被拆迁人实体权利
(1)所有权，被拆迁人对房屋的所有权是被拆迁人享有其他权利的基础。根据相关法律规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产;征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。可以说被拆迁人享有的一系列权利都是为了保证最后公平合理的补偿。
(2)经营权，商业性用房所有权人和承租人均拥有此权利，要求经营性损失补偿。对于这项的权利的法律规定在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有明确规定，对于房屋的拆迁补偿中含有停产停业的经营损失补偿。
2、被拆迁人主要的程序性权利
(1)知情权，相关法律明确规定，老百姓在征地拆迁过程中有知情权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条明确规定：市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。第十五条规定：房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
国土资源部《征用土地公告办法》第三条规定：征收农民集体所有土地的，征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中，征收乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民政府所在地进行公告。
在《关于深化改革严格土地管理的决定》中规定：在征地依法报批前，要将征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民。批复结果知情权，在征收集体土地时，通常都需要经过或是省级人民政府的审批，在土地征收批复文件下达后的10日内，相关部门应当将批复结果进行公告，告知被征收人。
(2)听证权，《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定，在安置补偿方案制定过程中如果大多数被征收人对补偿方案有异议时，征收方应当组织召开听证会，并且要根据在听证会被征收人提出的意见进行修改方案。
从《土地管理法》以及《土地管理法实施条例》和《征收土地公告办法》中的相关规定可知，在征地方案报批之前、征地公告公示之后及安置补偿方案制定过程中被征收人均有听证权。
但是在实践过程中，老百姓就以上的两种权利经常被征收方给剥夺，尤其是听证权，老百姓对补偿方案有异议的，征收方通常都不召开听证会，即便老百姓要求组织听证，征收方也无动于衷，直接剥夺被征收人合法权利。
被征收人要在规定的时间内，向正确的部门以书面的形式或是其他形式提出，被征收人要充分的使用征地拆迁中自己仅有的一点权利，来维护自己的合法权益。
(3)选择权，《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
其次，根据相关法律规定，对于拆迁补偿方式方面，通常有两种补偿方式，一种是货币补偿，另一种是产权置换。对于这两种补偿方式，被拆迁人是有权利选择适合自己的补偿方工的。
可在实践过程中，其评估机构通常情况下都是征收方私自指定的，其补偿方式方面也是征收方强行被拆迁人选择的。而对于这种违法行为带来的后果就是评估出来的补偿与实际有很大的出入，让被拆迁人直接遭受损失。
在征地拆迁中，被征收人一定要主动的去行使评估机构的选择权。如果在自己不知道的情况下，评估结果已经出来且非常的低的话，被征收人对评估结果也是享有异议的权利。根据相关法律规定，被征收人认为评估结果存在问题的有权利申请复核，对复核结果不服的可在10内可以申请专家评审。
(4)申请行政复议、提起行政诉讼的权利，行政复议和行政诉讼可以说是老百姓手上最后的权利。根据590号令第十三条第一款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”另第十四条规定：“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”
其次，在集体土地上房屋拆迁过程中，如果出现影响被拆迁人实际权益的行政行为比如责令交出土地决定、限期拆除通知等，被拆迁人是可以通过行政复议和行政诉讼来维护自己的合法权益的
被征迁人提起行政复议或行政诉讼的时间不能超过法定期限，复议是60日，而诉讼是6个月。

[律师回复] 您好，针对您的在征地拆迁中,怎么进行拆迁谈判问题解答如下, 在征地拆迁中,如何进行拆迁谈判
一、对自己能获得的补偿有一个心理预期
能获得多少补偿不是张口就来的，而是通过自己的初步估算来的。以房屋征收为例，弄清楚自己的房子值多少钱、装饰装修花了多少钱等问题十分有必要。这样我们了解自己能获得多少补偿时心里就有了一个底，不至于漫天要价，也不至于要个“白菜价”。
二、启动法律程序调查项目的违法点
启动法律程序调查项目的违法点十分必要，补偿谈判类似于商业谈判都必须有自己的筹码，否则就丧失了谈判的主动权或者不过是在浪费时间说话而已。启动法律程序调查项目，找到项目的违法点就相当于增加了谈判的筹码。找到的违法点越多，谈判的筹码也就越多，谈判中掌握的主动更多，提高补偿的可能性也就更高。
三、制定好谈判的策略和方案
在谈判开始前要制定谈判的测量和方案。了解自己有哪些筹码，在哪些地方可以提高补偿，在哪些地方可以让步等。同时也要了解征迁人的情况，如征迁期限是多少，征迁人和与自身情况差不多的被征迁户是怎么谈的等问题。结合自己的优势和被征迁人的劣势，制定出合理的谈判策略和方案。
四、不卑不亢
谈判过程中面对各种，我们都要保持冷静。既不能表现得唯唯诺诺，征迁人说什么就是什么，也不能表现得太蛮横，对征迁人抱有强烈的敌意。我们要明白的是：征地拆迁中，补偿谈判一般都有多次，这次谈不拢只能说明我们的筹码还不足以让被征迁人妥协或者我们的心理预期确实偏高。我们要做的就是继续走法律途径找找更多的筹码或者审视一下是否是我们的预期太高，如果太高则需要根据实际情况进行调整。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 拆迁协议订立后可确认无效的情形有哪些
在拆迁双方当事人签订补偿安置协议之后，协议并非一定有效，在一下七种情况下可请求确认协议无效：
(1)法人或者其他组织作为拆迁人时，没有办理有关拆迁手续的，其所实施的拆迁行为应当被确认为无效。
(2)拆迁人与非被拆迁人订立的房屋拆迁协议无效。
(3)被拆迁人是无民事行为能力人或者限制民事行为能力人依法不能订立的拆迁协议无效。
(4)代理人超越代理权限或者无代理权所签订的拆迁协议无效。
(5)拆迁协议违反法律法规规定的无效。
(6)拆迁当事人一方以欺诈、胁迫等方式，使对方在违背真实意思表示的情况下所签订的拆迁协议无效。
(7)拆迁人和被拆迁人相互勾结，有意规避有关法律的规定，用合法的形式来掩盖非法目的而订立拆迁协议无效。

[律师回复] 对于2020征地拆迁流程这个问题，解答如下,
一、用地单位（拆迁人）取得征地以及规划等批准文件，然后经申请由区县建委发布暂停办理相关手续的公告
征地拆迁，要取得市人民政府批准征用集体土地的批复；
暂停办理事项包括：
??
（一）新批宅基地和其他建设用地；
??
（二）审批新建、改建、扩建房屋；
??
（三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外；
??
（四）核发工商营业执照；
??
（五）房屋、土地租赁；
???
（六）改变房屋、土地用途。
二、拆迁人拟定、报批、公布拆迁实施方案
征地拆迁的，实施方案报区县建委批准。
拆迁实施方案应当在区县建委发布拆迁公告之日前（含拆迁公告发布当日）公布。公布期限不少于１０日。
三、拆迁人向区县建委申请核发房屋拆迁许可证
申请时，提交下述文件：用地批准文件、规划批准文件、拆迁实施方案、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。
区县建委应自收到申请之日起３０日内审查完毕。
四、区县建委审核发证，并发布拆迁公告
区县建委核发房屋拆迁许可证后，应当在拆迁范围内发布拆迁公告。
拆迁公告主要内容：房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、工程名称、拆迁范围、搬迁期限等。
区县建委核发房屋拆迁许可证后，应报市建委备案。
五、拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿安置协议
协议内容：
１、实行货币补偿的，协议应当包括补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容。
２、实行房屋安置的，协议应当包括安置房屋地点、安置房屋面积、差价及结算方式、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容；期房安置的，还应当明确搬迁过渡方式和过渡期限等内容。
３、另行审批宅基地安置的，协议应当包括地上物补偿、新批宅基地地点、面积、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容。
拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人应将原土地使用证、房屋所有权证交给拆迁人，由拆迁人移交房地权属管理部门。
六、如果在公告的搬迁期限内未达成拆迁补偿安置协议，由区县建委裁决
未达成拆迁补偿安置协议的户数超过项目拆迁总户数的４０％的，区县建委在受理拆迁人裁决申请前，应当组织听证。
裁决可复议、诉讼。
七、裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的
属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区县建委申请人民法院强制执行。
自复议、诉讼期限届满之日起三个月内，依照《行政强制法》的规定申请人民法院强制执行。
申请前，应先催告当事人履行义务，催告书送达十日后当事人仍未履行义务的，即可以申请人民法院强制执行。
八、拆迁期限（１年＋６个月）
房屋拆迁许可证规定的拆迁期限最长为１年。拆迁人在规定的拆迁期限内未完成拆迁的，应当在期限届满１５日前向核发房屋拆迁许可证的区县建委申请延期，延期不超过６个月。
九、拆迁结案
拆迁人应当按照规定及时整理并妥善保管拆迁档案资料，在完成拆迁后１个月内向区县建委移交拆迁档案资料并办理有关手续。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、用地单位（拆迁人）取得征地以及规划等批准文件，然后经申请由区县建委发布暂停办理相关手续的公告
征地拆迁，要取得市人民政府批准征用集体土地的批复；
暂停办理事项包括：
??
（一）新批宅基地和其他建设用地；
??
（二）审批新建、改建、扩建房屋；
??
（三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外；
??
（四）核发工商营业执照；
??
（五）房屋、土地租赁；
???
（六）改变房屋、土地用途。
二、拆迁人拟定、报批、公布拆迁实施方案
征地拆迁的，实施方案报区县建委批准。
拆迁实施方案应当在区县建委发布拆迁公告之日前（含拆迁公告发布当日）公布。公布期限不少于１０日。
三、拆迁人向区县建委申请核发房屋拆迁许可证
申请时，提交下述文件：用地批准文件、规划批准文件、拆迁实施方案、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。
区县建委应自收到申请之日起３０日内审查完毕。
四、区县建委审核发证，并发布拆迁公告
区县建委核发房屋拆迁许可证后，应当在拆迁范围内发布拆迁公告。
拆迁公告主要内容：房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、工程名称、拆迁范围、搬迁期限等。
区县建委核发房屋拆迁许可证后，应报市建委备案。
五、拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿安置协议
协议内容：
１、实行货币补偿的，协议应当包括补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容。
２、实行房屋安置的，协议应当包括安置房屋地点、安置房屋面积、差价及结算方式、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容；期房安置的，还应当明确搬迁过渡方式和过渡期限等内容。
３、另行审批宅基地安置的，协议应当包括地上物补偿、新批宅基地地点、面积、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容。
拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人应将原土地使用证、房屋所有权证交给拆迁人，由拆迁人移交房地权属管理部门。
六、如果在公告的搬迁期限内未达成拆迁补偿安置协议，由区县建委裁决
未达成拆迁补偿安置协议的户数超过项目拆迁总户数的４０％的，区县建委在受理拆迁人裁决申请前，应当组织听证。
裁决可复议、诉讼。
七、裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的
属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区县建委申请人民法院强制执行。
自复议、诉讼期限届满之日起三个月内，依照《行政强制法》的规定申请人民法院强制执行。
申请前，应先催告当事人履行义务，催告书送达十日后当事人仍未履行义务的，即可以申请人民法院强制执行。
八、拆迁期限（１年＋６个月）
房屋拆迁许可证规定的拆迁期限最长为１年。拆迁人在规定的拆迁期限内未完成拆迁的，应当在期限届满１５日前向核发房屋拆迁许可证的区县建委申请延期，延期不超过６个月。
九、拆迁结案
拆迁人应当按照规定及时整理并妥善保管拆迁档案资料，在完成拆迁后１个月内向区县建委移交拆迁档案资料并办理有关手续。

[律师回复] 您好，针对您的2020征地拆迁程序问题解答如下,
一、用地单位（拆迁人）取得征地以及规划等批准文件，然后经申请由区县建委发布暂停办理相关手续的公告
征地拆迁，要取得市人民政府批准征用集体土地的批复；
暂停办理事项包括：
??
（一）新批宅基地和其他建设用地；
??
（二）审批新建、改建、扩建房屋；
??
（三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外；
??
（四）核发工商营业执照；
??
（五）房屋、土地租赁；
???
（六）改变房屋、土地用途。
二、拆迁人拟定、报批、公布拆迁实施方案
征地拆迁的，实施方案报区县建委批准。
拆迁实施方案应当在区县建委发布拆迁公告之日前（含拆迁公告发布当日）公布。公布期限不少于１０日。
三、拆迁人向区县建委申请核发房屋拆迁许可证
申请时，提交下述文件：用地批准文件、规划批准文件、拆迁实施方案、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。
区县建委应自收到申请之日起３０日内审查完毕。
四、区县建委审核发证，并发布拆迁公告
区县建委核发房屋拆迁许可证后，应当在拆迁范围内发布拆迁公告。
拆迁公告主要内容：房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、工程名称、拆迁范围、搬迁期限等。
区县建委核发房屋拆迁许可证后，应报市建委备案。
五、拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿安置协议
协议内容：
１、实行货币补偿的，协议应当包括补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容。
２、实行房屋安置的，协议应当包括安置房屋地点、安置房屋面积、差价及结算方式、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容；期房安置的，还应当明确搬迁过渡方式和过渡期限等内容。
３、另行审批宅基地安置的，协议应当包括地上物补偿、新批宅基地地点、面积、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容。
拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人应将原土地使用证、房屋所有权证交给拆迁人，由拆迁人移交房地权属管理部门。
六、如果在公告的搬迁期限内未达成拆迁补偿安置协议，由区县建委裁决
未达成拆迁补偿安置协议的户数超过项目拆迁总户数的４０％的，区县建委在受理拆迁人裁决申请前，应当组织听证。
裁决可复议、诉讼。
七、裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的
属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区县建委申请人民法院强制执行。
自复议、诉讼期限届满之日起三个月内，依照《行政强制法》的规定申请人民法院强制执行。
申请前，应先催告当事人履行义务，催告书送达十日后当事人仍未履行义务的，即可以申请人民法院强制执行。
八、拆迁期限（１年＋６个月）
房屋拆迁许可证规定的拆迁期限最长为１年。拆迁人在规定的拆迁期限内未完成拆迁的，应当在期限届满１５日前向核发房屋拆迁许可证的区县建委申请延期，延期不超过６个月。
九、拆迁结案
拆迁人应当按照规定及时整理并妥善保管拆迁档案资料，在完成拆迁后１个月内向区县建委移交拆迁档案资料并办理有关手续。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 被拆迁房屋的房地产补偿费由四部分组成，即：
1、房屋本身的市场价格；
2、附属设施补偿值（普通单元式楼房没有此项）；
3、超额土地补偿值（平房总建筑面积/总占地面积，即容积率＜ 0.6
5，则土地超额部分补偿；
4、附属物及装修补偿。
其中1=房屋所在区位的房地产市场平均价格×综合修正系数（由专业评估师根据被拆迁房屋的区位、用途、环境、朝向、年代、楼层、配套设施、使用状况等因素修正确定）；2=所在区位普通单元式楼房的市场平均价格×0.38（平房）；3=（占地总面积-总建筑面积/06
5）本区位平房的市场价格×50%；4=先由拆迁当事人协商，协商不成再由评估单位进行评估确定。