房屋买卖不能够用占有改定交付吗

[律师回复] 当买房人与卖房人签署房屋买卖合同后，就可以交付首付，办理按揭。具体流程如下所示：买卖双方签署合同，确认房屋买卖意向。买方缴纳首付款，获得首付款支付凭证。买卖双方带上需要的各项材料，办理过户和贷款。买卖双方完成过户并交房。

[律师回复] 主要还是看解除的理由，哪一方违约。至于是否需要支付占用费或其他名义的费用都是由解除原因决定的。

[律师回复] 房屋买卖只签订了购房合同的，可以分三种情况更改名字：
1、如果购房人和开发商签定的商品房买卖合同没有备案，只需经过开发商的同意和配合，可以与原购房人办理退房手续，然后，你和开发商签定正式的买卖合同，也就更名了。　
2、如果合同已经在房产局备案，那就比较麻烦了，要经过开发商的一系列证明和手续，到房管局办理退房手续，恢复网上信息。然后再卖给你，就可以落你的名字了。这手续会比较麻烦，一般备案的合同，开发商是不会轻易这样做的！
3、一般来说，合同备案了，就只能等房产证办下来再办理买卖过户，这样税费会多很多。

[律师回复] 您好，可以的，您可以接受对方百分之20的违约金，也可以要求继续履行房屋买卖合同，协商不成的话可以向法院起诉及时维权，如须帮助可电话联系，微信同号

[律师回复] 卖方：_______________(简称甲方) 身份证号码：_____________________ 　　买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________　 　　　根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 　　第一条　乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。（详见土地房屋权证第_______________号）。 　　第二条　上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。 　　第三条　付款时间与办法： 　　１、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付 　　首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人 　　民币____________元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在 　　缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。 　　2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支 　　付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款 　　人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。 　　第四条　甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。 　　第五条　税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。 　　第六条　违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。 　　第七条　本合同主体 　　
1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。 　　
2.乙方是____________，代表人是____________。 　　第八条　本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。 　　第九条　本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。 　　第十条　本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。 　　第十一条　本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。 　　第十二条　双方约定的其他事项：　 　　出卖方(甲方)：_________________ 　　　　　　购买方(乙方)：__________________ 　　身份证号码： __________________　 　　　　　身份证号码： ___________________ 　　地　　　址：___________________　　 　　　　地　　　址：____________________ 　　邮　　　编：___________________ 　　　　　　邮　　　编：____________________ 　　电　　　话：___________________　　 　　　　电　　　话：____________________ 　　代理人(甲方)：_________________ 　　　　　　代理人(乙方)： _________________ 　　身份证号码: ___________________　　 　　　　身份证号码： ___________________

[律师回复] 1、不可以。
2、我国《民法典》第四百二十九条规定，质权自出质人交付质押财产时设立。这里说的“质押财产”是动产。交付是交付占有，通常所说的交付，是指现实交付。观念交付是现实交付的对称，也称为拟制交付。观念交付：实际占有并不发生变化，标的物并不过手，只是占有的本权发生了变化。观念交付包括简易交付、占有改定和指示交付。

[律师回复]
1、出卖不满两年的房子需交税费：足额缴纳个人所得税（房价的1％或两次交易差额的20％）、增值税及其附加税（房价的5．6％）。
2、出卖满两年，但不满五年的房子需交税费：个人所得税（房价的1％或两次交易差价的20％）。
3、满五年的房子是家庭的唯一住房需交税费：无。非家庭唯一住房需交税费：因房子不是家庭唯一住房，需足额缴纳个人所得税（房价的1％或两次交易差额的20％）。
卖房满2年？
买卖房屋要交哪些税费
一、出售住房需缴纳的税费：
（1）营业税：根据规定，在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人。
（2）城市维护建设税：城市维护建设税随营业税征收，计税金额为营业税的实际缴纳税额。税率根据地区划分别是7％、5％、1％即市区7％、县城或镇5％、不在市区、县城或镇1％。
（3）土地增值税：出售房产属于有偿转让房地产的行为，出售方出售的房产应缴纳土地增值税。
（4）印花税：个人出售房产所签订的房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额万分之五缴纳印花税。
（5）个人所得税：根据《个人所得税法》的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20％。
二、个人购买房产需缴纳的税费：
（1）契税：根据规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税义务人。因此，个人购买房产应当缴纳契税。契税的计税依据为房产成交价格。契税适用税率为3％－5％。
（2）印花税：不只是房产出卖方要缴纳印花税，房产购买方也应缴纳印花税。出卖双方所签订的房地产买卖合同应缴纳的印花税数额和房产出卖方相同。
（3）另外，房产购买方还应对房地产证按件贴花5元。要缴纳的税费也会有所差异，在房屋买卖过程中需要按照当地的管理政策足额缴纳税费，这也是每个公民应尽的义务。

[律师回复] 你好，按买卖合同的约定来履行合同约定的义务，如任何一方违反，可以要求对方承担违约责任或者要求返还双倍定金。

[律师回复] 需要买卖双方协议。《合同法》第三十条规定：承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。

[律师回复] 您好，关于简易交付与占有改定指示交付的区别这个问题，我的解答如下, 首先要清楚它们分别在什么情况下才会发生。
1、简易交付，发生的前提是买受人基于某种原因，已经事先占有了要出卖的标的物，买卖合同一生效，标的物就视为已经交付。(关键词：买受人事先占有)
2、指示交付，发生的前提是出卖的标的物既不是由出卖人占有，也不是由买受人占有，而是由第三人占有，当出卖人将标的物的返还请求权转让给买受人的时候交付完成。(关键词：第三人占有)
3、占有改定，是指在动产交易中，出让标的物时，出让人基于生产、生活的需要仍需继续占有动产，此时双方可以通过协议，使受让人取得动产之间接占有，以取得现实交付而取得所有权。(关键词：出卖人继续占有)

[律师回复] 　　一次性付款是指一次性付清全费用(包括房产费、物业管理费、相关手续费)等等。　　二，一次性付款流程：
1.交付定金并签订《楼宇认购书》办理地点:销售接待中心
2.房款交付及收据换领
3.签订《商品房买卖合同》　　所需资料:身份证明、交款收据原件、《楼宇认购书》原件。
4.领取《商品房买卖合同》、购房发票、付清楼款证明　　所需资料:身份证明、交款收据原件。
5.办理商品房交付手续
6.办理房产证和领取房产证　　三，一次性付款的注意事项：　　
1.在合同中要明确规定，如果贷款办理不成功，就要无条件解除合同，退回全部定金和已交付的房款　　
2.要明确约定产权证办理的具体时间，同时要约定不能如期交付产权证的违约责任　　
3.要约定房屋及其附属设施的保质期及出现质量问题的解决方案　　
4.购房者可以要求开发商将公摊面积和套内面积明确地写出来，并附一张项目公摊的平面图纸　　
5.签订正式合同的时候，要确保合同无空白处。

[律师回复] 1、房屋买卖合同不可以抵押。
2、合同签订后，如果开发商没通知购房者就把房屋抵押给第三人，或故意隐瞒出售房屋已经抵押事实，导致无法购买该商品房的。
3、那么购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。开发商要支付不超过已付购房款1倍的赔偿金。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 普通的房屋买卖合同，作为买家是可以贷款的，一般都是向银行进行贷款，就是俗称的按揭贷款。选择科学的贷款方式，是买房人满足自己刚性需求同时，又不影响自己生活质量的关键。一般买房人都会选择公积金贷款和商业贷款相互结合，就是俗称的组合贷款。
《个人住房贷款管理办法》
第五条　借款人须同时具备以下条件：
一、具有城镇常住户口或有效居留身份；
二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
三、具有购买住房的合同或协议；
四、无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30作为购房的首期付款；
五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；
六、贷款人规定的其他条件。
第六条　借款人应向贷款人提供下列资料：
一、身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；
二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；
三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；
四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；
六、贷款人要求提供的其他文件或资料。
《中华人民共和国合同法》第一百三十一条

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 预售合同才可以转让，购房合同不可以转让。
但是转让是有条件的。1．转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。　2．预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的，正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时，预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。3．预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。　4．预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 预售合同才可以转让，购房合同不可以转让。
但是转让是有条件的。1．转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。　2．预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的，正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时，预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。3．预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。　4．预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。

[律师回复] 现在我国房地产市场依然比较火爆，房屋买卖数量依然很大，很多楼盘前都能看到买房人的身影，而他们买房的原因可能是投资、也可能是居住等，在买卖房屋过错中一定要保护好自己的合法权益。在房屋买卖交易中，发生纠纷的概率着实不小，最常见的就是房屋买卖合同纠纷。发生纠纷的原因可能是多种多样的，原因不同解决方法自然也就不尽相同。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 首先要清楚它们分别在什么情况下才会发生。
1、简易交付，发生的前提是买受人基于某种原因，已经事先占有了要出卖的标的物，买卖合同一生效，标的物就视为已经交付。(关键词：买受人事先占有)
2、指示交付，发生的前提是出卖的标的物既不是由出卖人占有，也不是由买受人占有，而是由第三人占有，当出卖人将标的物的返还请求权转让给买受人的时候交付完成。(关键词：第三人占有)
3、占有改定，是指在动产交易中，出让标的物时，出让人基于生产、生活的需要仍需继续占有动产，此时双方可以通过协议，使受让人取得动产之间接占有，以取得现实交付而取得所有权。(关键词：出卖人继续占有)

[律师回复] 法律对于双方约定违约金的数额并没有明确比例的规定，只有在出现纠纷而涉诉后，才规定了上限，合同法司法解释规定，一方主张违约金的，不得超过实际损失的30%，比如，一方因对方违约造成了1万元的损失，那违约金大致能主张3千元，也就是说我们可以主张1万3千元的赔偿，其立法目的在于违约金是以补偿为主，惩罚为辅。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 【法律意见】强制执行期间，房屋是不能买卖的。执行员可以指定被执行人负责保管。【法律依据】《民事诉讼法》第二百四十二条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。人民决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。第二百四十六条 被查封的财产，执行员可以指定被执行人负责保管。因被执行人的过错造成的损失，由被执行人承担。

[律师回复] 根据国家政府限定：
1、宅基地使用权不得单独转让。有下列转让情况，应认定无效：
（1）城镇居民买下
（2）法人或其他组织买下；
（3）转让人未经集体组织准许；
（4）向集体组织人员以外的人转让；
（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配要求。
2、宅基地使用权的转让[1]必须同时具有以下要求：
（1）转让人拥有二处以上的乡村住房（含宅基地）2）同一集体经济组织内部人员转让；
（3）受让人无住房和宅基地，符合宅基地使用权分配要求；
（4）转让做法征得集体组织认可；
（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。
看下跟您自身的情况对比下，详细问题能够查看您所在地的省级地方立法，但是通常情况下您是外省人买卖宅基地的话法律上是不认可的。