物业管理费具体包括哪些费用

[律师回复] 物业管理具体指什么,物业管理的主要内容有哪些
一、物业管理具体指什么
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。[1]物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。
二、物业管理的主要内容有哪些
1、常规性的公共服务
是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务。主要有以下8项：
(1)房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;
(2)房屋设备、设施的管理;
(3)环境卫生的管理;
(4)绿化管理;
(5)配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作;
(6)车辆道路管理;
(7)公众代办性质的服务;
(8)物业档案资料的管理
2、针对性的专项服务
是指物业管理企业面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。包括：
(1)日常生活类;
(2)商业服务类;
(3)文化、教育、卫生、体育类;
(4)金融服务类;
(5)经纪代理中介服务;
(6)社会福利类;
3、委托性的特约服务
物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定
第
二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

[律师回复] 解答如下, 担保物权的特征
　　担保物是传统民法上典型的物权形式。在我国市场经济条件下，担保物权制度的目的就是维护经济秩序和保护当事人的合法权益。担保物权是以确保债务履行为目的，在债务人或
第三人所有的特定财产上设定的一种物权，其特征在于：
　　
第
一，担保物权以确保债务的履行为目的。
　　
第
二，担保物权是在债务人或第三人的特定财产上设定的权利。
　　第
三，担保物权支配担保物的价值为内容，属于物权的一种，与一般物权具有同一性质。
　　
第
四，担保物权具有从属性和不可分性。

[律师回复] 本罪在主观方面表现为过失。即行为人对违反危险品管理规定的行为所造成的危害结果具有疏忽大意或者过于自信的主观心理。至于行为人对违反危险物品管理规定的本身则既可能出于过失，也可能出于故意。

[律师回复] 担保物权，是与用益物权相对应的他物权，指的是为确保债权的实现而设定的，以直接取得或者支配特定财产的交换价值为内容的权利。

[律师回复] 《中华人民共和国刑法》将管制规定为主刑的一种，由人民法院判决，公安机关执行。管制的期限为 3个月以上2年以下，但是在数罪并罚时，可以延长到3年。管制的刑期，从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押1日折抵刑期2日。管制刑期的上限虽然比拘役长，但由于管制只是限制人身自由，而拘役是剥夺人身自由。从性质上讲，管制仍轻于拘役。

[律师回复]
一、质押权的含义
质押权也叫做质权。质押，是指债务人或者第三人将其动产或权利移交债权人占有，用以担保债权履行的担保。质押后，当债务人不能履行债务时，债权人依法有权就该动产或权利优先得到清偿。债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产或权利为质物。质权是一种约定的担保物权，以转移占有为特征。
二、质押的分类
质押权包括动产质押和权利质押。
(一)动产质押：是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。
(二)权利质押：一般是将权利凭证交付质押人的担保。可以质押的权利包括：
(1)汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单;
(2)依法可以转让的股份、股票;
(3)依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产担保。
(4)依法可以质押的其他权利。
三、效力
(一)担保的债权
有约定的依约定，没有约定的按照质押担保的范围进行。质押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。
(二)对标的物的效力
1、从物的效力
质权的效力及于从物，但是从物没有交付的，对从物无效。
2、对孳息
质权人有权收取孳息，以孳息清偿收取孳息的费用、利息和主债权。
(三)对质权人的效力
1、质权人的权利
(1)占有质物，质权人有权在债权受清偿前占有质物。
(2)收取孳息。
(3)转质。
质权人在质权存续期间，为担保自己的债务，经出质人同意，以其所占有的质物为第三人设定质权的，应当在原质权所担保的债权范围之内，超过的部分不具有优先受偿的效力。转质权的效力优于原质权。
质权人在质权存续期间，未经出质人同意，为担保自己的债务，在其所占有的质物上为第三人设定质权的无效。质权人对因转质而发生的损害承担赔偿责任。
(4)处分质物并就其价金优先受偿。
(5)费用支付请求权。
有请求出质人支付保管标的物之费用的权利。
(6)保全质权的权利。质物有损坏或者价值明显减少的可能，足以危害质权人权利的，质权人可以要求出质人提供相应的担保。出质人不提供的，质权人可以拍卖或者变卖质物，并与出质人协议将拍卖或者变卖所得的价款用于提前清偿所担保的债权或者向与出质人约定的第三人提存。
2、质权人的义务
(1)保管标的物。
(2)返还质物的义务——质权消灭时。
(四)对出质人的效力——出质人的权利
1、出质人在质权人因保管不善致使质物毁损灭失时，有权要求质权人承担民事责任。
2、质权人不能妥善保管质物可能致使其灭失或者毁损的，出质人可以要求质权人将质物提存，或者要求提前清偿债权而返还质物。将质物提存的，质物提存费用由质权人负担;出质人提前清偿债权的，应当扣除未到期部分的利息。
3、债务履行期届满，债务人履行债务的，或出质人提前清偿所担保的债权的，出质人有权要求质权人返还质物。

[律师回复] 经营管理职能包括五个方面的内容，即战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公共关系职能。
（一）战略职能
战略职能是企业经营管理的首要职能。因为，企业所面对的经营环境是一个非常复杂的环境。影响这个环境的因素很多，变化很快，而且竞争激烈。在这样一个环境里，企业欲求长期稳定的生存与发展，就必须高瞻远瞩，审时度势，随机应变。经营管理的战略职能包括五项内容：经营环境分析、制定战略目标、选择战略重点、制定战略方针和对策、制定战略实施规划。
（二）决策职能
经营职能的中心内容是决策。企业经营的优劣与成败，完全取决于决策职能。决策正确，企业的优势能够得到充分的发挥，扬长避短，在风险经营环境中以独特的经营方式取得压倒的优势，决策失误，将使企业长期陷于困境之中。
（三）开发职能
开发不仅仅限于人、财、物，经营管理的开发职能的重点在于产品的开发、市场的开发、技术的开发，以及能力的开发。企业要在激烈的市场竞争中稳操胜券，企业就必须拥有第一流的人才，第一流的技术，制造第一流的产品，创造出第一流的[[市场竞争力]]。只有企业在技术、人才、产品、服务、市场适应性方面都出类拔萃 ，企业才能在瞬息万变的市场竞争中，得心应手，应付自如。
（四）财务职能
财务过程，是指资金的筹措、运用与增值的过程。财务职能集中表现为资金筹措职能；资金运用职能；增殖价值分配职能以及经营分析职能。企业经营的战略职能、决策职能、开发职能，都必须以财务职能为基础，并通过财务职能做出最终的评价。
（五）公共关系职能
企业同它赖以存在的社会经济系统的诸环节保持协调，这种同外部环境保持协调的职能，被称为社会关系职能或公共关系职能。
公共关系的内容包括：企业与投资者的关系，与往来厂商的关系、与竞争者的关系、与顾客的关系、与职工的关系、与地区社会居民的关系、与公共团体的关系、与政府机关的关系。

[律师回复]
(一)合同台账涉及的管理岗位：业务内勤、采购/销售会计、合同管理专员。
(二)基本要求：
1、同一份合同，不同的岗位分管，基础信息须一致;
2、各岗位监管的合同要素(电子表格体现为字段)不同，侧重点不一样，要做好合同内容的分配，即每个岗位关注哪些合同要素，要作出一个分配表;
3、各岗位交叉职能是管理重点，防止人人应管但无人管的真空，与开票、回款有关的事项都是核心利益点，要做好跨部门交叉与牵制;
4、各岗位的台账内容与合同每个季度核对一次，核对时，逐个合同签字确认;
5、已经结束的合同，逐个按合同进行数据统计，然后与财务核对，存在合同约定利益与实际利益差异的，须核实原因;
6、新增合同、新增补充协议要作为专项进行核查。
7、每个合同一年至少做一次“合同体检”，核查合同执行进度、价格及盈利状况、存在的问题、有无扩展的机会、是否存在违约风险、是否存在不续约风险。
8、每季度或每个月做一次产品或服务与“甲方“的匹配度测评，防止因产品问题导致合同风险。
9、预警，当出现以下情况时，须立即通报管理层：甲方超过信用期限未付款、甲方拒收发票、多次出现抱怨的，预警前须调查清楚问题出现的原因、解决问题的预案。
(三)激励
1、合同、合同台账、财务开票额与回款额/付款额，三方不核对的，涉事岗位逾期一次负激励300元。
2、出现合同风险不预警的每发生一次负激励500元。
3、台账数据彼此不一致/与合同不一致/与财务不一致的每次负激励500元
上述为合同管理办法的有哪些解答。

[律师回复] 级别管辖，是指各级法院之间受理第一审民商事案件、知识产权案件以及其他各类案件之间的职权范围和具体分工。地域管辖、专属管辖、协议管辖均不得违反级别管辖的规定。
1.1第一审案件由基层人民法院管辖
《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民诉法》）第17条规定：“基层人民法院管辖第一审民事案件，但本法另有规定的除外”。
例外情形，详见第
1.2、
1.3、4部分的内容。
1.2中级人民法院管辖的第一审案件
《民诉法》第18条规定：“中级人民法院管辖下列第一审民事案件：
（一）重大涉外案件；
（二）在本辖区有重大影响的案件；
（三）最高人民法院确定由中级人民法院管辖的案件”。
其中，依据2015年2月4日施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 [1] （以下简称《民诉法解释》）的规定，重大涉外案件的判断标准包括：
（1）争议标的额大、
（2）案情复杂、
（3）一方当事人人数众多，以及（4）其他具有重大影响的情形。
同时，依据《民诉法解释》和《最高人民法院关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规定》的规定，最高人民法院确定由中级人民法院管辖的案件包括：
（1）专利纠纷案件由知识产权法院和最高人民法院确定的中级、基层人民法院管辖；
（2）海事、海商案件由海事法院管辖；
（3）公益诉讼由侵权行为地或被告住所地中级人民法院管辖；
（4）虚假陈述证券民事赔偿案件，由省、直辖市、自治区人民政府所在的市、计划单列市和经济特区也有中级人民法院管辖。
另外，依据2015年4月30日发布的《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》 [2] ，争议标的额达到较大的第一审案件，也由中级人民法院管辖。
1.3高级、最高人民法院管辖的第一审案件
第十九条　高级人民法院管辖在本辖区有重大影响的第一审民事案件。
第二十条　最高人民法院管辖下列第一审民事案件：
（一）在全国有重大影响的案件；
（二）认为应当由本院审理的案件。
地域管辖编辑
2.1当事人的住所地
依据《中华人民共和国民法通则》和《民诉法解释》的规定，公民以其户籍所在地的居住地为其住所，经常居住地与住所不一致的，经常居住地视为住所。
法人或其他组织的住所地为其主要办事机构所在地，主要办事机构所在地不能确定的，以其注册地或登记地为住所地。
2.2一般由被告住所地管辖
《民诉法》第21条规定：“对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。
对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖。
同一诉讼的几个被告住所地、经常居住地在两个以上人民法院辖区的，各该人民法院都有管辖权”。
因此，除非法律另外规定，一般由被告住所地法院管辖。
2.3原告住所地管辖的情形
《民诉法》第22条规定：“下列民事诉讼，由原告住所地人民法院管辖；原告住所地与经常居住地不一致的，由原告经常居住地人民法院管辖：
（一）对不在中华人民共和国领域内居住的人提起的有关身份关系的诉讼；
（二）对下落不明或者宣告失踪的人提起的有关身份关系的诉讼；
（三）对被采取强制性教育措施的人提起的诉讼；
（四）对被监禁的人提起的诉讼”。
其中，有关身份关系的案件包括：
（1）身份关系案件，以及
（2）与身份关系紧密相关的财产案件，如追索赡养费、抚育费、抚养费的案件。
同时，依据《民诉法解释》的规定，如果原被告双方均被监禁或被采取强制性教育措施，被告被监禁或被采取强制性教育措施不满一年的，仍由被告原住所地人民法院管辖；一年以上的，由被告被监禁地或被被采取强制措施地人民法院管辖。
此外，依据《民诉法解释》和其他法律、司法解释的规定，以下案件也可以由原告住所地人民法院管辖：
（1）仅是被告被注销户籍的，由原告住所地人民法院管辖。
（2）追索赡养费、抚育费、扶养费案件的几个被告住所地不在同一辖区的，可以由原告住所地人民法院管辖；
（3）不服指定监护或者变更监护关系的案件，可以由被监护人住所地人民法院管辖。
（4）夫妻一方离开住所地超过一年，另一方提起离婚诉讼的，可以由原告住所地人民法院管辖。
（5）在国内结婚但定居国外的华侨，如定居国法院以离婚诉讼须由婚姻缔结地法院管辖为由不予受理，当事人向人民法院提出离婚诉讼的，由婚姻缔结地或者一方在国内的最后居住地人民法院管辖。
（6）在国外结婚并定居国外的华侨，如定居国法院以离婚诉讼须由国籍国法院管辖为由不予受理，当事人向人民法院提出诉讼的，由一方的原住所地或者在国内的最后居住地人民法院管辖。
（7）中国公民一方居住在国外，一方居住在国内，不论哪一方向人民法院提起离婚诉讼的，国内一方住所地人民法院都有权管辖。国外一方在居住国法院起诉，国内一方向人民法院起诉的，受诉人民法院有权管辖。
2.4被告住所地、法律关系发生地管辖的情形
A.合同纠纷
《民诉法》第23条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”。
依据《民诉法解释》的规定，合同履行地按照如下规则确定：
（1）合同约定履行地点的，以约定的地点为合同履行地。
（2）合同没有约定履行地或约定不明确的，争议标的为给付货币的，以接受货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，以不动产所在地为合同履行地；交付其他标的物的，以履行义务一方所在地为合同履行地；即时结清的合同，以交易行为地为合同履行地；
（3）财产租赁或融资租赁合同，以租赁物使用地为合同履行地；
（4）以信息网络方式订立的买卖合同，通过信息网络交付标的物的，以买受人住所地为合同履行地；通过其他方式交付的，收货地为合同履行地。
B.保险合同纠纷
《民诉法》第24条规定：“因保险合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者保险标的物所在地人民法院管辖”。
依据《民诉法解释》的规定，保险标的物所在地按照如下规则确定：
（1）如果保险标的物的是运输工具或运输中的货物，可以有运输工具登记地、目的地或者保险事故发生地人民法院管辖；
（2）因人身保险合同纠纷提起的诉讼，可以有被保险人住所地人民法院管辖。
C.票据纠纷、公司诉讼、运输合同纠纷
第二十五条　因票据纠纷提起的诉讼，由票据支付地或者被告住所地人民法院管辖。
第二十六条　因公司设立、确认股东资格、分配利润、解散等纠纷提起的诉讼，由公司住所地人民法院管辖。
第二十七条　因铁路、公路、水上、航空运输和联合运输合同纠纷提起的诉讼，由运输始发地、目的地或者被告住所地人民法院管辖。
D.侵权之诉
第二十八条　因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。
第二十九条　因铁路、公路、水上和航空事故请求损害赔偿提起的诉讼，由事故发生地或者车辆、船舶最先到达地、航空器最先降落地或者被告住所地人民法院管辖。
第三十条　因船舶碰撞或者其他海事损害事故请求损害赔偿提起的诉讼，由碰撞发生地、碰撞船舶最先到达地、加害船舶被扣留地或者被告住所地人民法院管辖。
其中，侵权行为地包括：
（1）侵权行为实施地，以及
（2）侵权结果发生地。
E.只以法律关系发生地管辖的情形
第三十一条　因海难救助费用提起的诉讼，由救助地或者被救助船舶最先到达地人民法院管辖。
第三十二条　因共同海损提起的诉讼，由船舶最先到达地、共同海损理算地或者航程终止地的人民法院管辖。
2.5专属管辖
《民诉法》第33条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：
（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；
（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖”。
其中，依据《民诉法解释》的规定，不动产纠纷是指因不动产权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。同时，农村土地承包经营合同、房屋租赁合同、建设工程施工合同、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
2.6协议管辖
第三十四条　合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法级别管辖与专属管辖的规定。
2.7共同管辖
第三十五条　两个以上人民法院都有管辖权的诉讼，原告可以向其中一个人民法院起诉；原告向两个以上有管辖权的人民法院起诉的，由最先立案的人民法院管辖。
移送管辖编辑
移送管辖，是指人民法院受理案件后，发现本院对该案件无管辖权，依照法律规定将案件移送给有管辖权的人民法院审理的情况。
《民诉法》第36条规定：“人民法院发现受理的案件不属于本法院管辖的，应当移送给有管辖权的人民法院，受移送的人民法院应当受理。受移送的人民法院认为受移送的案件依照规定不属于本院管辖的，应当报请上级人民法院指定管辖，不得再自行移送。”
依据上述规定，移送管辖的要件包括：
（1）人民法院已经受理案件。
尚未受理的案件，经审查不归本法院管辖的，裁定不予受理。因此，不存在移送管辖情形，作出不予受理裁定的人民法院应当告知当事人向有管辖权的人民法院起诉。
（2）受诉法院发现本院对该案无管辖权。
只有依法享有管辖权的人民法院才有权行使审判权，因此无管辖权的人民法院无权审理案件。
（3）受诉法院单方决定将案件移送给它认为有管辖权的法院。
受诉法院无需征得受移送法院的同意，可以直接将案件移送给它认为由管辖权的法院。
（4）受移送的同级法院发现本院对移送的案件无管辖权的，不得再自行移送，而应报请上级人民法院指定管辖。
（5）受移送的上级人民法院发现移送错误的，可以直接裁定撤销。

[律师回复]
一、返还原物纠纷诉讼的法律适用
　　处理返还原物纠纷的法律依据主要是《物权法》第34条的规定。
　　
二、确定该案由应当注意的问題
　　适用本案由时要注意，返还原物与返还财产并不完全相同。返还原物是指物的返还，返还财产是指财产的返还，财产的形态既包括物也包括权利。所以，返还财产的范围要大于返还原物的范围。返还原物是指对物质形态的物的返还。
　　
三、返还原物纠纷诉讼的管辖
　　返还原物纠纷区分返还物属于不动产和动产而分别确定管辖。不动产返还纠纷，根据《民事诉讼法》第34条由不动产所在地人民法院专属管辖。动产返还纠纷，则根据当事人之间产生返还请求权基础法律关系确定管辖，如因合同关系占有动产的，按照合同纠纷案件的管辖规定处理，如因不当得利返还的，按照一般地域管辖的规定处理。
　　
四、返还原物诉讼中的举证责任
　　这类诉讼是指原告诉请被告返还其占有的动产或不动产的诉讼。在多数国家，这类诉讼的举证责任由不占有财产的一方当事人，即原告负担。不少国家的民法规定，对物的占有具有权利推定的效力。
　　我国民法通则及民法理论均未承认占有具有权利推定的效力，但从审判实践看，物品的占有者在举证责任问题上也是处于有利地位的。这是由于未占有物品的原告是提起诉讼的一方当事人，他首先必须证明作为诉讼请求根据的事实，即证明对所争执的物品享有合法权利的事实。如证明对该物品享有所有权，享有占有权等。如果原告主张的引起权利发生的法律事实得不到证明，而被告也未能证明对该物享有合法的权利，人民法院通常也会依据被告外观上占有物品的事实，作出有利于被告的裁判。
　　例如，在河北省廊坊地区中级人民法院审理的一起关于房屋地基纠纷的上诉案中，上诉人李某主张由廊坊镇卫生部门占有和使用的一块宅基地的使用权归其所有。在一审中，李某提出买房时的文契作为证据，但该文契的四至栏中有些疑点，经过多方调查，仍然无法消除这些疑点。一审法院认为此文契不足以证明地基使用权归李某所有，虽然被告也未能证明自己对该地享有使用权，但鉴于占有这一事实，一审法院作出了维持原状的判决。在二审中，上诉人未能提供新的证据，二审法院也未能收集到足以确定该地所属的其他证据，由于该地的历史归属不能认定，法院作出了驳回上诉、维持原判的判决。

[律师回复] 广义的投资公司，是指汇集众多资金并依据投资目标进行合理组合的一种企业组织。既包括信托投资公司、财务公司、投资银行、基金公司、商业银行和保险公司的投资部门等金融机构，也包括涉足产权投资和证券投资的各类企业。其业务范围包括购买企业的股票和债券、参加企业的创建和经营活动、提供中长期贷款、经营本国及外国政府债券、基金管理等，资金来源主要是发行自己的债券、股票或基金单位，从其他银行取得贷款，接受委托存款等。
狭义的投资公司，则专指公司型投资基金的主体，这是依法组成的以营利为目的的股份有限公司，投资者经由购买公司股份成为股东，由股东大会选定某一投资管理公司来管理该公司的资产。
投资公司经营范围广阔，主要包括以下：
1、建设项目投资、商业贸易投资、教育基础设施及其咨询服务；
2、实业投资、风险投资、融资理财、助贷咨询服务，委托理财、企业、个人贷款服务、个人投资理财服务、房产抵押贷款咨询服务、在建工程项目贷款及短期垫资咨询服务，汽车租赁。（法律法规规定应经审批的，未获审批前不得经营）
3、城市建设、商业、教育投资，投资咨询服务，信用担保及相关担保咨询服务，金融信息咨询服务（均不含中介服务）建材销售、劳务技术咨询代理。（涉及行政许可的，凭许可证经营）；
4、企业管理咨询、形象策划、营销策划、市场调查、民意调查、提供劳务服务、新产品代理、技术开发、转让(均不含中介服务)。
5、投资管理、投资咨询服务；创业投资、企业及个人投资；家庭理财；（法律法规规定应经审批的，未获审批前不得经营）。
6、项目投资、理财咨询服务、投资咨询服务。（法律法规规定应经审批的，未获审批前不得经营）
7、工程项目投资；实业投资；创业投资；房地产投资；投资管理；咨询服务。（法律法规规定应经审批的，未获审批前不得经营）
8、商业、贸易、城建投资；投资信息咨询；金融信息咨询；委托投资业务。(法律法规规定应专项审批的、未获审批前不得经营)

[律师回复] 物业管理的范围有哪些
1、房屋的维护与修缮管理，这是房屋物业管理的主要方面。房屋及其设备的维护管理保证房屋及设备在正常状态下适用，不因不合理设施、不正确的使用造成损害，保持房屋及设备的完好。通过房屋及设备、设施的修缮延长房屋及设备、设施的使用年限，减少自然淘汰。充分发挥房屋及设备的效用，做到维护产权人、使用人的合法权益。
2、绿化管理。制定和实施管区内的绿化管理条例，为产权人、使用人提供一个温馨、优雅的生活环境。
3、卫生管理。为产权人、使用人提供一个高品质的卫生环境区域，满足产权人、使用人的居住需求。
4、治安管理。包括对房屋建筑及其设备设施的安全管理、产权人和使用人的人身安全、财产安全管理，制定并落实防火防盗等安全措施。
5、车辆交通管理。对小区的主要通道，停放车场地及设施的管理。
6、公用市政设施管理。进行供水、供电、供气、供热、邮电、通讯等市政设施的委托管理，包括代收代交有关费用。
7、违章建筑的管理。配合违章建筑主管部门，对违章建筑进行举报监督管理。
8、多种生活服务。进行公共楼道、楼外道路及公厕的保洁清扫，垃圾清运等常规;开辟夜间收费停车场、收费农贸市场、旅游服务、养花种苗出售等经营。为产权人、使用人提供方便，增加收入，弥补管理经费的不足。
都包括哪些物业费
根据建设部和国家发改委印发的《关于印发物业服务收费管理办法的通知》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用。

[律师回复]
1、坠物没有人的意识，坠落时无人知道或者不能控制。往往是旧的建筑附着物等。而抛物是有行为人故意为之，是受控制的，或者说是可以阻止危险结果发生。抛物和坠物区分的意义是，考虑赔偿责任时承担责任的轻重等。
2、坠物案件中，无法证明自己不存在侵权行为的相关人承担的是赔偿责任。而抛物案件中，无法证明自己不存在侵权行为的相关人承担的是补偿责任。因此，责任的大小和数额的大小均有较大差异。
3、“高空抛物”与“高空坠物”区别的关键在于致人损害之物是否是在人力直接作用下发生了致人损害的后果。
如果人力作用是致人损害的根本原因，那么由此引起的责任当然应属于行为责任属于高空抛物;如果物件是在没有人力直接作用的情况下致人损害，通常是由于致害物件的所有人或占有人的管理疏忽，这种情况就属于物的责任属于高空坠物。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 技术转让费：企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的、待业保险费、国外借款担保费等、计提的坏账准备和存货跌价准备等、装卸费、物料消耗、劳动保险费、广告费、矿产资源补偿费、业务招待费，以及为销售本公司商品而专设销售机构的职工工资、房产税、咨询费（含顾问费）、低值易耗品的摊销等、工会经费、存货盘亏或盘盈（不包括应计入营业外支出的存货损失）、土地使用税、折旧费、福利费、聘请中介机构费、研究与开发经费、排污费、修理费，不包括在财务费用）、财务费用包括企业生产经营期间发生的利息支出（减利息收入），以及筹资发生的其他财务费用如债券印刷费、包装费、保险企业进行单独核算、差旅费。2、营业费用包括、汇兑净损失（有的企业如商品流通企业、展览费、董事会费、管理费用包括、无形资产摊销、车船使用税、租赁费（不包括融资租赁费）、职工教育经费：运输费，或者应当由企业统一负担的公司经费。3、保险费、诉讼费、金融机构手续费、办公费、印花税1

[律师回复]
1、这是某城市发布的有关公租房住房管理的《细则》:《细则》进一步扩大了公租房的保障范围,增加了异地务工人员类和住房困难家庭类;延伸了在保困难家庭再救助措施,明确了各类租金减免条件和标准;明确了要求细化的程序,强化了规范管理和可操作性,对审核结果、定期复核和退出等程序问题予以细化和规范。
2、公租房租赁期限一般不超过5年。公租房租赁合同应约定的租金数额,应当根据市、县级人民政府批准的公共租赁住房租金标准确定。承租人应当根据合同约定,按时支付租金。
3、公租房不得转借、转租或者擅自调换所承租的公租房
4、不得破坏或者擅自装修所承租公租房。
5、租赁期届满需要续租的,承租人应当在租赁期满3个月前向县保障性住房管理办公室提出申请。

[律师回复] 根据刑法第81条及有关司法解释的规定，被判处无期徒刑的犯罪分子，实际执行10年以上，才可以适用假释。对无期徒刑减为有期徒刑的罪犯，仍应按原判无期徒刑实际执行10年以上，才可以适用假释。对判处有期徒刑的罪犯适用假释，执行原判刑期1/2以上的起始时间，应从羁押之日起计算。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 根据相关法律法规的规定，物业管理费包括以下费用：
(一)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，包括：基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金。
(二)公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括：公共建筑内的各种土建零修费、给排水日常运行、维修及保养费、消防系统设备维修保养费、公共照明费等。
(三)绿化管理费。包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。
(四)清洁卫生费。包括：清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需的其他费用。
(五)保安费。包括：保安器材装备费、保安人员人身保险费、保安用房及保安人员住房租金。
(六)办公费。包括：交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金、其他杂项等。
(七)物业管理企业固定资产折旧率。固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。
(八)利润。利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。
(九)法定税费。法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是两税一费：营业税、城市建设维护税、教育附加费。

[律师回复] 您好，关于破产债权具体包括的分类包括哪些这个问题，我的解答如下, 破产债权具体包括的分类有哪些
一、以债权的权利主体为标准
以破产人为义务主体，以相对人为权利主体的债权和以破产人的管理人为权利主体，以破产人的债务人为义务主体的债权。以破产人为义务主体，相对人为权利主体的债权，称为破产债权，是企业破产程序中最普遍、最常见的现象。这种债权经依法申报，权利人即有权成为债权人会议成员，有权参加债权人会议，并依照法定清偿顺序参加分配。以破产人的管理人为权利主体，以破产人的债务人为义务主体的债权，是由管理人行使的财产请求权，从广义上说，也属于债权，但并非破产债权。《企业破产法》
第十七条规定：“人民受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。”对于债务人的债务人或者财产持有人对清偿债务或交付财产提出异议的，或者拒不履行义务的，依照该法
第二十一条规定，经管理人或相对人申请，可由受理破产案的人民按民事诉讼审理。
二、以清偿顺序为标准
优先清偿权：即破产费用、共益债务;
第一顺序债权。即破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用、所欠的应当列入职工个人帐户的基本养老保险、基本医疗保险费用、以及法律行政法规规定应当支付给职工的补偿金;第二顺序债权。即破产人欠缴的社会保险费用和所欠税款;
第三顺序债权。即普通破产债权，包括银行和其他债权人未设定财产担保的债权。
三、以债权的设定破产人是否提供了财产担保为标准
可分为有财产担保的债权和无财产担保的债权。有财产担保的债权享有优先受偿权;无财产担保的债权为普通债权。
四、以债权人是否在法定期限内申报债权为标准
可分为已申报债权、补充申报债权和未申报债权。
五、以债权人的债权在债权人会议是否享有表决权为标准
可分为有表决权的债权和无表决权的债权。有财产担保的债权，只要未放弃优先受偿权，即为无表决权的债权;无财产担保的债权即为有表决权的债权。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 破产债权具体包括的分类有哪些
一、以债权的权利主体为标准
以破产人为义务主体，以相对人为权利主体的债权和以破产人的管理人为权利主体，以破产人的债务人为义务主体的债权。以破产人为义务主体，相对人为权利主体的债权，称为破产债权，是企业破产程序中最普遍、最常见的现象。这种债权经依法申报，权利人即有权成为债权人会议成员，有权参加债权人会议，并依照法定清偿顺序参加分配。以破产人的管理人为权利主体，以破产人的债务人为义务主体的债权，是由管理人行使的财产请求权，从广义上说，也属于债权，但并非破产债权。《企业破产法》
第十七条规定：“人民受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。”对于债务人的债务人或者财产持有人对清偿债务或交付财产提出异议的，或者拒不履行义务的，依照该法
第二十一条规定，经管理人或相对人申请，可由受理破产案的人民按民事诉讼审理。
二、以清偿顺序为标准
优先清偿权：即破产费用、共益债务;
第一顺序债权。即破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用、所欠的应当列入职工个人帐户的基本养老保险、基本医疗保险费用、以及法律行政法规规定应当支付给职工的补偿金;第二顺序债权。即破产人欠缴的社会保险费用和所欠税款;
第三顺序债权。即普通破产债权，包括银行和其他债权人未设定财产担保的债权。
三、以债权的设定破产人是否提供了财产担保为标准
可分为有财产担保的债权和无财产担保的债权。有财产担保的债权享有优先受偿权;无财产担保的债权为普通债权。
四、以债权人是否在法定期限内申报债权为标准
可分为已申报债权、补充申报债权和未申报债权。
五、以债权人的债权在债权人会议是否享有表决权为标准
可分为有表决权的债权和无表决权的债权。有财产担保的债权，只要未放弃优先受偿权，即为无表决权的债权;无财产担保的债权即为有表决权的债权。

[律师回复] 规范的借条应具备如下内容：
　　
1、应约定清楚借款人和贷款人的法定全名；
　　
2、应约定清楚借款金额，包括大写和小写的金额；
　　
3、应约定清楚借款时间期限，包括借款的起止年月日和明确的借款期限；
　　
4、应约定清楚还款的具体年月日；
　　
5、应约定清楚借款的利息，应有明确的年利率或月利率，最终应支付的借款利息总额(包括大写和小写金额)等约定；
　　
6、应约定清楚借款本息偿还的年月日时间及付款方式；
　　
7、应由借款本人亲自签章、手印或亲笔书写的签字。