买卖不破租赁的限制适用有哪些

[律师回复] 1、动产租赁的限制适用<br/>2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用<br/>3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用<br/>4、破产财产处理过程中的限制适用

[律师回复] 法院拍卖的不动产限制买卖不破租赁，不适用于买卖不破租赁的情形主要包括，<br/>1、动产租赁的限制适用<br/>从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。<br/>2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用<br/>3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用<br/>查封本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。<br/>4、破产财产处理过程中的限制适用<br/>破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。<br/>实际上，除了通过人民法院正规的拍卖程序取得了该不动产的产权，否则的话，在不动产已经被法院查封了的情况下，一般来说其产权人也不会在法院不知情的情况下私自就给卖出去了，这样一来反而要承担更严重的法律后果。