房产抵押合同生效条件是怎样的

[律师回复] 根据我国法律规定，合同的担保形式有定金、保证、抵押、留置权、质押五种。　　(1)定金。定金是指缔约一方为了保证合同的履行，在订立合同前向对方给付一定数额的货币的担保形式。　　(2)保证。保证是指保证人以自己的名义作为一方当事人的关系人，向另一方当事人作履行合同的担保的一种方式。保证合同履行的第三人是保证人，被担保履行合同的义务人为被保证人。　　(3)抵押。抵押是合同当事人一方用自己或第三方财物为另一方当事人提供清偿债务的权利。　　(4)留置。留置是用标的物作为担保的一种形式，根据法律规定，当义务人未在法定或约定的期限内全面履行合同时，权利人有权处置所留置的财物。　　(5)质押。质押是当事质押人一方以动产或某种权利作为抵押的一种担保形式。

[律师回复] 解答如下, 一、《担保法》对于超额抵押担保的规定超额抵押是另一种常用的信用增级形式。超额抵押的信用增级结构利用了额外利差来支付债券本金，额外利差是在支付了所有费用和债券息票成本之后的金额。这种支付结构也称为是涡轮结构，因为它加速了债券本金的偿还从而为损失建立了一个超额抵押的缓冲。简单的说就是指抵押人以抵押物的同一个价值向一个或几个债权设定抵押，所担保的债权总额大于抵押物的价值。担保法第35条第1款规定:“抵押人所担保的债权不得超出抵押物的价值。”这一规定表明，担保法禁止抵押人超额抵押。二、《物权法》对于超额抵押担保的规定《中华人民共和国物权法》第199条规定，“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：物权法取消了担保法中的不得超出抵押物价值进行抵押的不合理规定，具体表现在物权法第13条“登记机构不得要求对动产进行评估”的规定中，将确定抵押价值的权利任由当事人行使。因此，抵押人可以超额抵押。以上《物权法》的规定改变了《中华人民共和国担保法》不允许重复抵押和超额抵押的规定。是否在同一财产上设定数个抵押权，由当事人根据实际情况判断和确定。三、《担保法》与《物权法》相冲突适用物权法根据新法优于旧法的原则，物权法的颁布晚于担保法，应当适用物权法的规定。其次从法理上讲，依据《担保法》第35条，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。按照这一规定，超额抵押在我国是被禁止的。但是，要做到抵押财产的价值始终大于被担保的债权，就必须要对抵押财产进行评估，可抵押财产的价值不是一成不变的，所以这样大大增加了交易成本。设定抵押权本来就是当事人之间的民事法律行为，应当充分尊重当事人意思自治原则，故《物权法》取消了《担保法》中关于不得超出抵押物价值进行抵押的不合理规定，《物权法》第十三条规定了登记机构不得有下列行为：(一)要求对不动产进行评估;(二)以年检等名义进行重复登记;(三)超出登记职责范围的其他行为。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 如今，房产抵押贷款俨然已经成为时下最主要的融资贷款方式。但想要办理房产抵押贷款，首先还是要了解自己的房产是否符合条件。下面我就来给大家介绍房产抵押贷款的具体条件是什么? 1、抵押房屋贷款需要是“已经拥有”而不是“即将拥有”的房产 这里需要强调的就是，房产的权属问题。首先，你的房产必须是无权属争议的房产。 2、一手房抵押贷款对房屋建筑有什么条件要求? 一手房办理抵押贷款一般要求房龄不超过20年，房龄加上贷款年限不超过40年，最高贷款年限分为三种情况：个人住房贷款最长能贷30年，消费类房产抵押贷款最长能贷10年，经营类房产抵押贷款最长能贷5年。 3、二手房抵押贷款对房屋建筑有什么条件要求? 二手房抵押贷款的话，房龄方面要求会比较苛刻，原则上来说是15年房龄以内的二手房可以办理抵押贷款。 除此之外，办理房产抵押贷款的借款人还需满足的一些基本条件有：年龄在22-60周岁，无不良征信记录，收入情况良好，负债率不超过50%。 法律依据： 《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第五条 借款人须同时具备以下条件： 一、具有城镇常住户口或有效居留身份; 二、有稳定的职业收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力; 三、具有购买住房的合同或协议; 四、不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期会款;享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款; 五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作业保证人; 六、贷款人规定的其他条件。