合同解除后违约条款是否还适用

[律师回复] 违约责任，即违反合同的民事责任，是指合同当事人违反合同义务所承担的责任。合同一旦生效，即在当事人之间产生法律拘束力，非依法变更或解除，当事人应按照合同的约定全面、严格地履行合同义务①。任何一方当事人因违反合同所规定的义务均应承担违约责任。我国合同法上设定的违约责任的种类包括继续履行、采取补救措施或者承担损失、支付违约金或者定金损失等②。继续履行最能实现合同守约方的订约目的，因而在司法实践中广泛使用。一、继续履行的概念和特点继续履行也称为强制履行，是指在一方违反合同时，另一方有权要求其依据合同的规定继续履行。根据履行标的不同，可分为对金钱债务的强制履行和对非金钱债务的强制履行两种情况，具有如下特点：（一）继续履行是一种违约后的补救方式。即一方违约后，另一方有权要求违约方继续履行合同，也有权要求违约方支付违约金和损害赔偿金等责任。是否请求继续履行是非违约方的一项权利。违约方非依法律规定，违约方无权选择违约责任的承担形式，否则将置守约方于不利地位，违反公平诚信的基本原则。（二）继续履行的基本内容是要求违约方继续依据合同规定作出履行。这也是我国合同法第60条规定的具体体现。对金钱债务，如果一方不支付价款或报酬，另一方当然有权要求对方支付价款或报酬。而对于非金钱债务，非违约方原则上可以要求实际履行，但在法律上有一定的限制③。（三）继续履行可以与违约金、损害赔偿金和定金责任并用，但不能与解除合同的方式并用。因为解除合同旨在使合同关系不存在，债务人不再负履行义务，它是与继续履行对方的补救方式。二、继续履行的适用条件继续履行一般应具备下列条件（一）须有违约行为只有一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情况下，另一方才有权要求其继续履行。包括明示与默视违约两种情形。迟延履行和不适当履行因违约方已经作出了履行，因而不适用继续履行，可采取违约金、损害赔偿及修理、重作、更换等补救措施。因此，可适用继续履行的违约行为主要是拒绝履行和部分履行。（二）须由非违约方在合理期限内提出继续履行的请求我国合同法从保护非违约方的利益出发，将是否请求实际履行的选择权交给非违约方。由非违约方决定是否采取继续履行的方式③。一般情况下，当事人订立合同的目的不是为了违约后寻求违约金或其他金钱赔偿，而是为了实现其订立约目的，如果不赋予非违约方请求继续履行的权利，则不利于保护非违约方利益，也是对合同法上的鼓励交易原则的违反。根据合同法第110条，如果一方违约后，另一方如未在合理期限内提出继续履行的请求，可视为放弃提出继续履行请求，不能再提出此种请求，而采取其他违约责任以弥补损失。（三）须违约方能够继续履行合同金钱给付的债务，一方不支付价款或报酬的，另一方有权要求继续履行，违约的一方不得拒绝，合同法金钱给付债务的继续履行未作任何限制。对非金钱给付债务，合同法作了一定的限制，如有以下情形，则违约方可以拒绝继续履行的要求。1、继续履行在法律上不可能，继续履行则违反相关法律规定。如债务人已经进入破产程序，则债权人只能按破产程序得到清偿，而不能依据合同法要求继续履行，否则是破产法的违反。2、不宜强制履行的合同。主要为提供个人服务的合同，因与人身相关联，继续履行则侵犯公民的人身自由权利。如强制某个演员登台表演，强制某人教师为他人讲课等，都将侵犯债务人的人身自由。3、基于人身依赖关系订立的合同。此种合同的成立赖于当事人之间的信任，一方违约已是对相互信任关系的违反，如继续履行则与合同的根本性质相违背，即使强制履行也难实现合同目的。如合伙合同、委托合同等。4、实际履行在事实上不可能。主要指合同标的物为特定物的情况下，该特定物已经毁损灭失或已为第三人善意取得，如违约方将已经出售但尚未过户的房屋卖与不知情的第三人并已办理产权登记转移。根据物权理论，同一标的物上，既有物权又有债权时，物权有优先于债权的效力。再如甲同意将10吨水泥卖给乙，乙就取得了请求甲交付该10吨水泥的债权。后来甲又将这10吨水泥卖给丙，并交付给丙，丙就取得了这10吨水泥的所有权，而乙只能请求甲承担债务不履行的责任④。5、实际履行在经济上不合理。对违约的补救也应体现经济上的合理性，如果继续履行费用过高，而债权人通过取得损害赔偿金后可在市场获得与合同标的同种类的商品（不包括特定物的商品），则不宜采取继续履行的方式。综上，我们认为，为充分保护合同一方当事人的合法权利，当事人原则是可以要求债务人继续履行合同，债务人非依法律规定，不得要求解除合同以其他方式代替继续履行合同的义务。　附注：⑴《合同法》第60条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”②《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”③《合同法》第109条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”④法律出版社《2006年国家司法考试辅导用书第三卷》第67页。

[律师回复] 依据《合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。即违约罚则和定金罚则只能择其一而适用。定金，是一种债的担保方式，是指合同一方当事人为了担保合同的履行而预先向对方支付一定数额的金钱的行为。违约金，是指合同当事人预先设定的或法律直接规定的，在一方不履行合同时或履行合同不符合合同约定时，给付另一方一定数额的金钱的行为。因为定金和违约金在目的、性质、功能等其他方面具有相似性，基于合同的公平性原则，如果二者并用会加重违约方的责任，对违约方是非常不公平的。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 那个经济适用房和商品房的重要区别在什么地方呢，另外经济适用房和商品房的价位大概能差多少。需要注意几点事项呢经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费‘小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1％一3％的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其成本价由7项因素（征地折迁费‘勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5％以内的利润）构成。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。并定期公布不得擅自提价销售。经济适用房和普通商品房最大的区别有：1、土地是划拨而非转让，所以经济适用房买到的时候没有土地使用权；2、经济适用房的面积套型都有国家严格的规定；3、经济适用房的购买必须满足国家相应的规定，也就是人均居住面积和家庭人均收入必须达到当地的相应标准；4、经济适用房的价格执行政府指导价，开发商不能随意定价、调价；5、经济适用房在不同地区在转让中有不同规定，一般都是在一定年限中不允许转让；6、经济适用房在转让中需向国家补缴土地出让金。个人认为经济适用房的价格会比商品房的价格会比较便宜，但是商品房的质量会比经济适用房的好，看你自己怎么选择了。如果资金够的话可以选择商品房优惠会比较多。