产品生产者、销售者责任纠纷怎样处理?

[律师回复] 王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效，李某因之诉至。
本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何，对此有三种意见。
第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。
第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某未取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。
第三种意见认为合同有效，理由为：王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。
审理本案的
第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力，结合上文的分歧意见，我们归纳出本案中有争议的法律问题为：王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分如果上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何如果上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。现分析如下：
《合同法》第52条第1款的第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款，第
一、在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款第
二、《城市房地产管理法》是颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性第
三、从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用，所以在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围第
四、买卖合同标的物的特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。

[律师回复]
一、售楼广告是不是要约最高人民于2003年4月28日公布了《商品房买卖司法解释》，该解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。
二、购房者如何避免售楼广告纠纷广告是针对不特定多数人发布的，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，《商品房买卖司法解释》中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视，不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。《商品房买卖司法解释》中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定，即：
1、在开发规划范围内；
2、说明和允诺具体确定；
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则仍是要约邀请。但是，司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这将最终将交由法官自由量裁，而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。不难看出，“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容，也是实践中最难认定和准确把握的，因而也是近年争议一个突出问题。对这个问题，至少有一点可以明确，就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同，就具有了法律效力，并且只要要约邀请一旦具体化，应该被视为要约，也就具有了法律效力。对于消费者，要想开发商对消费者的广告承诺有保证，最保险的办法还是请律师协助，把广告写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。

[律师回复]
一、消费者的社会监督权利
《产品质量法》第22条规定：“消费者有权就产品质量问题，向产品的生产者、销售者查询 ；向产品质量监督部门，工商行政管理部门及有关部门申诉，接受申诉的部门应当负责处理 .”第23条规定：“保护消费者权益的社会组织可以就消费者反映的产品质量问题建议有关 部门负责处理，支持消费者对因产品质量造成的损害向人民。”社会组织主要指各 级消费者协会及质量管理协会等。
二、销售者必须对消费者购买的产品质量负责
《产品质量法》第40条规定：
售出的产品有下列情况之一的，销售者应当负责修理、更换、退货；给购买产品的消费者 造成损失的，销售者应当赔偿损失：
1 不具备产品应当具备的使用性能而事先未作说明的；
2 不符合在产品或者其包装上注明采用的产品标准的；
3 不符合以产品说明、实物样品等方式表明的质量状况的。
三、消费者有权要求获得损害赔偿
《产品质量法》第44条规定：因产品存在缺陷造成受害人人身伤害的，侵害人应当赔偿医疗 费、治疗期间的护理费、因误工减少的收入等费用；造成残疾的，还应当支付残疾者生活自 助具费、生活补助费、残疾赔偿金以及由其扶养的人所必需的生活费等费用；造成受害人死 亡的，并应当支付丧葬费、死亡赔偿金以及由死者生前扶养的人所必需的生活费用等。
因产品存在缺陷造成受害人财产损失的。侵害人应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭 受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。
四、解决产品质量纠纷的方式
《产品质量法》规定，消费者可以通过协商方式解决产品质量纠纷，也可以请社会团体、行 政主管部门进行调解，还可向仲裁机构申请裁决，也可直接向人民。
消费者在消费过程中因产品质量引发问题，有权要求生产者、销售者承担产品质量责任。
这里的产品质量问题分为两类，一类是一般产品质量问题，即产品质量不符合国家有关法律 、法规规定的要求（称为默示保证条件），或不符合生产者、销售者对产品质量作出的保证和 承诺（称为明示担保条件）。如国家法律规定，产品必须符合安全、卫生标准，具备应有的使 用性能。还有很多产品都有产品说明、产品标签、广告、样品等，只要生产者、销售者以上 述任何一种方式表明了产品的质量，消费者就可以此作为判定质量的依据，只要认定产品与 其说明名不符实，就可以判定产品质量有问题。另一类是产品存在缺陷，并使消费者造成了 人身伤害和财产损失，表明产品质量问题的严重。在这种情况下，消费者不仅可以要求赔偿 该产品损失，还有权要求赔偿该产品造成的其他损失。
五、损害赔偿的有关时限规定
消费者因产品缺陷造成人身财产损害，根据《产品质量法》第45条规定：
“因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期间为二年，自当事人知道或者应当知道其 权益受到损害时起计算。
因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的请求权，在造成损害的缺陷产品交付最初消费者满十年 丧失；但是，尚未超过明示的安全使用期的除外。”
消费者在因产品缺陷造成人身、财产损害后，应及时向，以免丧失诉权。
请求赔偿的权利又叫请求权，指的是消费者因产品缺陷受到损害后，要求侵权人（包括生产 者、经销者）给予赔偿的权利。

[律师回复]
一、消费者的社会监督权利
《产品质量法》第22条规定：“消费者有权就产品质量问题，向产品的生产者、销售者查询 ；向产品质量监督部门，工商行政管理部门及有关部门申诉，接受申诉的部门应当负责处理 .”第23条规定：“保护消费者权益的社会组织可以就消费者反映的产品质量问题建议有关 部门负责处理，支持消费者对因产品质量造成的损害向人民。”社会组织主要指各 级消费者协会及质量管理协会等。
二、销售者必须对消费者购买的产品质量负责
《产品质量法》第40条规定：
售出的产品有下列情况之一的，销售者应当负责修理、更换、退货；给购买产品的消费者 造成损失的，销售者应当赔偿损失：
1 不具备产品应当具备的使用性能而事先未作说明的；
2 不符合在产品或者其包装上注明采用的产品标准的；
3 不符合以产品说明、实物样品等方式表明的质量状况的。
三、消费者有权要求获得损害赔偿
《产品质量法》第44条规定：因产品存在缺陷造成受害人人身伤害的，侵害人应当赔偿医疗 费、治疗期间的护理费、因误工减少的收入等费用；造成残疾的，还应当支付残疾者生活自 助具费、生活补助费、残疾赔偿金以及由其扶养的人所必需的生活费等费用；造成受害人死 亡的，并应当支付丧葬费、死亡赔偿金以及由死者生前扶养的人所必需的生活费用等。
因产品存在缺陷造成受害人财产损失的。侵害人应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭 受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。
四、解决产品质量纠纷的方式
《产品质量法》规定，消费者可以通过协商方式解决产品质量纠纷，也可以请社会团体、行 政主管部门进行调解，还可向仲裁机构申请裁决，也可直接向人民。
消费者在消费过程中因产品质量引发问题，有权要求生产者、销售者承担产品质量责任。
这里的产品质量问题分为两类，一类是一般产品质量问题，即产品质量不符合国家有关法律 、法规规定的要求（称为默示保证条件），或不符合生产者、销售者对产品质量作出的保证和 承诺（称为明示担保条件）。如国家法律规定，产品必须符合安全、卫生标准，具备应有的使 用性能。还有很多产品都有产品说明、产品标签、广告、样品等，只要生产者、销售者以上 述任何一种方式表明了产品的质量，消费者就可以此作为判定质量的依据，只要认定产品与 其说明名不符实，就可以判定产品质量有问题。另一类是产品存在缺陷，并使消费者造成了 人身伤害和财产损失，表明产品质量问题的严重。在这种情况下，消费者不仅可以要求赔偿 该产品损失，还有权要求赔偿该产品造成的其他损失。
五、损害赔偿的有关时限规定
消费者因产品缺陷造成人身财产损害，根据《产品质量法》第45条规定：
“因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期间为二年，自当事人知道或者应当知道其 权益受到损害时起计算。
因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的请求权，在造成损害的缺陷产品交付最初消费者满十年 丧失；但是，尚未超过明示的安全使用期的除外。”
消费者在因产品缺陷造成人身、财产损害后，应及时向，以免丧失诉权。
请求赔偿的权利又叫请求权，指的是消费者因产品缺陷受到损害后，要求侵权人（包括生产 者、经销者）给予赔偿的权利。

[律师回复] 所谓产品标识，是指用于识别产品及其特征、特性所做的有关表示的统称。产品标识由生产者提供，其主要作用是表明产品的有关信息，帮助消费者了解产品的质量状况和其他有关情况，说明产品的正确使用、保养方法，指导消费。产品标识指示不当或者故意作出欺骗性标示，将会对消费者产生误导，损害消费者的利益；对涉及人体健康和人身、财产安全的产品标识不当，还可能造成危及人身、财产安全的严重后果。 《产品质量法》第27条、第36条规定，除裸装的食品和其他根据产品的特点难以附加标识的裸装产品之外，其他产品不仅要具有相应的产品标识，而且强调产品标识必须真实。《消费者权益保护法》第55条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。” 在交易中常见的欺诈行为有：以虚假的商品说明、商品标准、实物样品等方式销售商品的；不以自己真实的名称和标记销售商品的；销售掺杂、掺假，以假充真，以次充好的商品的；利用广播、电视、、报刊等大众传播媒介对商品作虚假宣传的等等。 在交易过程中，销售者销售的商品标识不真实，属误导消费者的行为, 即使该商品质量合格，其行为仍涉嫌欺诈，依法应当承担法律责任。

[律师回复] 生产者或销售者生产或销售了不符合产品质量要求，造成了消费者的人身伤亡或财产损失的，且二者之间存在因果关系的，生产者或销售者应承担损害赔偿责任。其责任按以下方式承担：一．生产者的严格责任。生产者的严格责任是指因产品存在缺陷造成他人人身、财产损害的，无论生产者处于什么样的主观心里状态，生产者都应当承担赔偿责任。但严格责任不同于绝对责任，它仍然是一种有条件的责任。产品质量法同时规定了法定免责条件，即生产者能够证明有下列情形之一的，不承担赔偿责任：
1.未将产品投入流通的；
2.产品投入流通时，引起损害的缺陷尚不存在的；
3.虽已将产品投入流通，但当时的科学技术水平尚不能发现缺陷的存在的。二．销售者的过错责任由于销售者的过错使产品存在缺陷，造成他人人身、财产损害的，其应当承担赔偿责任；但销售者如果能够证明自己没有过错，则不必承担赔偿责任。这种过错是一种推定过错，销售者负有举证责任，否则不能免除赔偿责任。三．损害赔偿
1.求偿对象。因产品存在缺陷造成人身、他人财产损害的，受害者可以向产品的生产者要求赔偿，也可以向产品的销售者要求赔偿。其次，对于属于产品的生产者的责任，销售者赔偿后，有权向产品的生产者追偿。属于产品的销售者的责任，产品的生产者赔偿后，有权向产品的销售者赔偿。
2.赔偿范围（
1）人身损害的赔偿范围。分为三种情况：
第
一，产品缺陷造成受害者人身伤害的，侵权人应当赔偿：医疗费、护理费、误工费等费用；
第
二，造成残疾的，还应支付残疾者的生活自助具费、生活补助费、残疾赔偿金、被抚养人生活费等；
第
三，造成受害人死亡的，并应支付丧葬费、死亡赔偿金，被抚养人所必需的生活费等（
2）财产损害的赔偿范围。因产品存在缺陷造成受害人财产损失的，侵权人应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵权人应当赔偿损失。北京市雄志律师事务所柳丽爽

[律师回复] 根据《产品质量法》第四十条规定，对于售出的产品有本条规定的三种情形之一的，销售者应当负责修理、更换、退货；造成损失的，应当赔偿损失。售出产品的质量问题，首先应当对购买者、消费者承担责任的主体是销售者（因产品缺陷造成他人损害的侵权责任除外）。销售者和消费者存在直接合同关系，销售者不能以其售出产品存在质量问题是生产者或者供货者造成的，来推卸自己应对消费者承担的责任。如果销售者不按法律规定履行义务，由有关主管部门责令改正。 销售者负责修理、更换、退货、赔偿损失后，属于生产者责任或者供货者责任的，销售者有权向生产者、供货者追偿。对此，生产者或者供货者也不能推卸自己的责任。

[律师回复] 您好，关于生产者、销售者要承担哪些产品质量责任这个问题，我的解答如下, 生产者，销售者一般需要承担三类产品质量责任： 生产者、销售者违反有关产品质量行政监督规定的，依照《产品质量法》规定给予行政处罚，追究其行政法律责任。例如，对生产、销售《产品质量法》规定禁止生产、销售的有严重质量问题的产品尚未构成犯罪的，除责令停止生产、销售外，没收违法生产、销售的产品，并处法律规定数额的罚款，有违法所得的没收违法所得，情节严重的，吊销其营业执照。 生产者、销售者的产品质量民事责任。
（1）销售者售出的产品不具备产品应当具备的使用性能（例如，保温瓶不保温，电冰箱不制冷）而事先未作说明的，不符合在产品或者其包装上注明采用的产品标准的，或者不符合以产品说明、实物样品等方式表明的质量状况的，应当依照《产品质量法》第四十条的规定，承担修理、更换、退货的民事责任，给消费者造成损失的，还应当赔偿损失。鉴于销售者与购买商品的消费者之间构成买卖合同关系，销售者对其售出的产品质量负有默示担保（除事先有特别说明的外，应保证其出售产品的质量具备该产品应具备的使用性能）和明示担保（保证产品质量符合注明采用的产品标准或与产品说明、实物样品等明示表明的质量状况相一致）的义务。销售者违反其对产品质量的默示担保和明示担保义务的，构成对购买商品的消费者的违约，依照《产品质量法》第四十条的规定，应承担违约民事责任。当然，导致销售者对消费者承担违约责任的产品质量问题，如果是由于产品的生产者或者其他供货者造成的，销售者可以向生产者、供货者追偿。（２）因产品存在缺陷造成他人人身、财产损害的，产品的生产者依照《产品质量法》规定承担侵权损害的赔偿责任，即通常所说的产品责任。这里要指出的是，关于产品质量的民事责任问题，在民法通则、民法总则、合同法等民事法律中也有相关的规定。 生产者、销售者的严重质量违法行为的刑事责任问题。我国刑法第三章第一节“生产、销售伪劣商品罪”，对各类生产、销售伪劣商品的犯罪构成和刑事处罚作了具体规定。生产者、销售者违反《产品质量法》的规定，同时依照刑法有关规定已构成犯罪的，应依照刑法规定追究刑事责任。

[律师回复] 对于销售过期食品消费者该怎么维权这个问题，解答如下, 销售过期食品消费者如何维权
消费者可以去工商部门投诉。这种行为属于违法行为。
消费者在购买食品的时候，一定要仔细查看食品的生产日期和保质期，如发现过期食品可以拨打12020向工商部门进行投诉、举报或者申诉。如果发现销售者明知是过期食品还进行销售的，消费者可根据《食品安全法》第九十六条规定，除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。
如果销售食品过期几天的没有来得及清理要被罚款吗
一般情况下说的“保质期”，是指在那个期限内，食品的任何一方面都没有发生明显的变化。换言之，这是厂家的一个承诺——在此期限内，食品的风味、口感、安全性各方面都会有保证。如果出了问题，厂家需要负责。而过了保质期，并不意味着就坏了，只是厂家不再担保。有时候，食品过期可能只是外观不那么诱人，或者口感没有那么好了。这样的食品，也还是能吃的。不过，问题在于，它也完全可能是致病细菌数量很多了，吃了生病的可能性增高。而且，你无法判断它发生了什么变化。
《中华人民共和国食品安全法》第八十五条规定：违反本法规定，有下列情形之一的，由有关主管部门按照各自职责分工，没收违法所得、违法生产经营的食品和用于违法生产经营的工具、设备、原料等物品;违法生产经营的食品货值金额不足一万元的，并处二千元以上五万元以下罚款;货值金额一万元以上的，并处货值金额五倍以上十倍以下罚款;情节严重的，吊销许可证：
(一)用非食品原料生产食品或者在食品中添加食品添加剂以外的化学物质和其他可能危害人体健康的物质，或者用回收食品作为原料生产食品;
(二)生产经营致病性微生物、农药残留、兽药残留、重金属、污染物质以及其他危害人体健康的物质含量超过食品安全标准限量的食品;
(三)生产经营营养成分不符合食品安全标准的专供婴幼儿和其他特定人群的主辅食品;
(四)经营变质、油脂酸败、霉变生虫、污秽不洁、混有异物、掺假掺杂或者感官性状异常的食品;
(五)经营病死、毒死或者死因不明的禽、畜、兽、水产动物肉类，或者生产经营病死、毒死或者死因不明的禽、畜、兽、水产动物肉类的制品;
(六)经营未经动物卫生监督机构检疫或者检疫不合格的肉类，或者生产经营未经检验或者检验不合格的肉类制品;
(七)经营超过保质期的食品;
(八)生产经营国家为防病等特殊需要明令禁止生产经营的食品;
(九)利用新的食品原料从事食品生产或者从事食品添加剂新品种、食品相关产品新品种生产，未经过安全性评估;
(十)食品生产经营者在有关主管部门责令其召回或者停止经营不符合食品安全标准的食品后，仍拒不召回或者停止经营的。
过期食品销售涉五大问题
问题
一：公然不标生产日期
记者跟随执法人员在辖区内最大的贸易开发区市场内检查炒货摊位时发现，一商户销售的花生、瓜子虽然有塑料包装，但是上面只是标注了商品名称、生产厂家，而按《食品安全法》规定必须标明的生产日期和保质期却都没有。经营者告诉记者说：“这些炒货大多是批发给一些食杂店的，他们不太注意这个。”执法人员依法扣留了不合格炒货60公斤。
问题
二：隐蔽销售过期食品
在七里海一超市内，执法人员边逐一检查着货架上的方便面，边对记者说：“有时摆在外面的方便面都在保质期内，但里面的就不好说了。”果然，在货架里面的角落里摆放的两袋方便面已经过期两天，执法人员当即对该商户依法进行了处理。
问题
三：搭售商品竟然过期
“买一赠一”的食品因为实惠而吸引了不少消费者。但是，记者跟随工商宁河分局执法人员来到光华路一家大型超市内，发现大桶食用油的生产日期和保质期没有问题，可搭售的小桶食用油保质期则是到6月4日，明显已属过期食品。执法人员当即依法对商家进行了处理。
问题
四：过期食品改头换面
在对潘庄一家位于农贸市场内的糕点加工厂进行检查时，执法人员发现，库房内存放着一些已经超过保质期的蛋糕，加工点的负责人说：“这是(商家)退回来的过期蛋糕，正准备销毁。”但执法人员进一步检查却发现，在加工车间也发现了其他厂家已经开封的过期蛋糕。显然，这家加工厂是在用回收的过期蛋糕重新加工糕点。执法人员当即没收了全部12公斤过期食品，并做进一步调查处理。
问题
五：生产日期随便乱标
在商业道一家食杂店，执法人员发现在货架上销售的一种桃罐头全部没有标签。当执法人员向经营者询问时，对方马上拿出一大沓标签说：“我们还没来得及贴上呢。”执法人员认真检查标签后，发现上面虽然有生产日期一栏，但没有具体内容。这时经营者又拿出了可变化日期的印戳，说：“标哪天都行。”执法人员当即扣留了全部没有标签的罐头27瓶，并对涉案人立案处理。

[律师回复] 销售者应该负赔偿责任。我国《合同法》有这样的规定：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同。由此可见，成立赠与关系要满足两个要件，一是赠与人将自己所有的财产无偿地转移给受赠人所有；二是受赠人在接受财产时也接受该赠与行为。但是，必须要注意的是：“买一赠一”中的“赠与”，并不是无偿的，而是有条件或附义务的。消费者必须先购买价值较大的商品，然后才能获得赠品，这实际还是通过有价交换而取得的，只不过消费者不必直接就该赠品的价格负担付款义务而已。但该付款义务并非不存在，而是已经转移到了赠与前的商品买卖中去了，这个商品买卖就是赠与的前提条件。因此，销售者应该对其赠品的质量给予保证。当商品出现质量问题时，销售者也应该承担相应的责任。该问题涉及到的相关文件：《合同法》

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
(一)迟延办理房屋所有权证及土地使用权证的行为开发商在商品房预售合同中均承诺将于正式交房办理入住手续后若干日为业主办理房屋产权证和土地所有权证但交房之后，部分开发商未按照合同约定为业主办理两证，有的甚至拖延四五年之久此类行为极易引发群体性诉讼
(二)对房屋设施或户型结构进行单方变更的行为开发商在房屋建设过程中因种种原因单方改变房屋原设计，使最终交付业主的房屋在设施或户型结构等方面发生局部变更，业主不同意开发商的单方变更行为而与开发商发生纠纷
(三)楼盘商业广告的夸大或虚假宣传行为开发商为推销其开发的商品房，在前期广告中进行夸大其词的宣传，甚至做出虚假承诺和保证，业主收房时才发现房屋和楼盘实际状况与广告宣传不符，从而引发纠纷
(四)交付房屋质量达不到合同约定或法定标准的行为

[律师回复]
一、售楼广告是不是要约最高人民于2003年4月28日公布了《商品房买卖司法解释》，该解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。
二、购房者如何避免售楼广告纠纷广告是针对不特定多数人发布的，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，《商品房买卖司法解释》中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视，不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。《商品房买卖司法解释》中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定，即：
1、在开发规划范围内；
2、说明和允诺具体确定；
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则仍是要约邀请。但是，司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这将最终将交由法官自由量裁，而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。不难看出，“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容，也是实践中最难认定和准确把握的，因而也是近年争议一个突出问题。对这个问题，至少有一点可以明确，就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同，就具有了法律效力，并且只要要约邀请一旦具体化，应该被视为要约，也就具有了法律效力。对于消费者，要想开发商对消费者的广告承诺有保证，最保险的办法还是请律师协助，把广告写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 产品缺陷销售者的举证责任是什么
由于销售者的过错使产品存在缺陷，造成他人人身、财产损害的，其应当承担赔偿责任;但销售者如果能够证明自己没有过错，则不必承担赔偿责任。这种过错是一种推定过错，销售者负有举证责任，否则不能免除赔偿责任。
生产者的严格责任
生产者的严格责任是指因产品存在缺陷造成他人人身、财产损害的，无论生产者处于什么样的主观心里状态，生产者都应当承担赔偿责任。但严格责任不同于绝对责任，它仍然是一种有条件的责任。产品质量法同时规定了法定免责条件，即生产者能够证明有下列情形之一的，不承担赔偿责任：
1.未将产品投入流通的;
2.产品投入流通时，引起损害的缺陷尚不存在的;
3.虽已将产品投入流通，但当时的科学技术水平尚不能发现缺陷的存在的。
产品缺陷的认定标准
根据杨立新教授的分类，产品缺陷的认定标准可以分为：消费者期待标准、成本效益分析标准、生产者特定的产品标准和法定标准。
消费者期待标准，是指判断产品是否具有不合理的危险应以一般消费者的知识水平为据，如果该产品的危险程度超过了一个更改消费者所能预见的程度，则具有危险性，该产品为缺陷产品。例如行驶速度超过每小时100公里的轮胎会爆胎，这就明显低于消费者的期待标准，因此是缺陷产品，即使有警示也不能免责。同样的警示如果出现在备胎上，因为这个备胎明显比一般正常胎细小了很多，如果超速导致爆胎，生产商是不应当承担责任的。因为消费者对常规轮胎和备胎的期待不一样，所以消费者对备胎的期待值远远低于对常规轮胎的期待值。
成本效益分析标准，是指通过比较更安全的设计方案以及警示方法所需要增加的成本与因此可能避免发生的损害，来确定产品销售者的严格责任。大家都知道配备安全气囊、ABS和EBD系统的小车比没有配备的安全很多，因此我们是否可以认为没有这些安全设备的小车就是缺陷产品呢，显然不能。因为如果我们要求所有小车都配备这些安全设备的话，很多车特别是经济型小车的成本将会大增加，由此导致社会上很多人买不起车。而且买这些小车的人一般是将其仅作为代步的工具，因此几乎也用不上这些安全设备。这个例子就是成本效益分析标准在体现。
生产者特定的产品标准和法定标准。产品的质量、性能，生产者自身制定有相应的标准，产品的安全状态偏离生产者的预期目的致人损害的，生产者特定的标准可以作为判断缺陷产品是否存在的客观标准。例如有的汽车生产者称自己的产品达到欧洲汽车安全标准，如果事实上该没有达到该标准，该产品就可认定为缺陷产品。另外，如果国家行业对某些产品制定了保障人体健康，人身和财产安全的专门标准，我们将这种标准称为法定标准，如果产品达不到或不符合这一法定标准，即可认定该产品存在不合理的危险，属于缺陷产品。若产品符合法定标准，但是仍然致人损害的，是不是说该产品就不存在缺陷，答案是不一定。因为法定标准只是一种辅助性标准，也只是判定产品是否存在缺陷的最低标准。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　销售者应当赔偿。　　我国产品质量法规定，销售者不得销售国家明令淘汰并停止销售的产品和失效、变质的产品。食品卫生法规定，销售者禁止生产经营变质、油脂酸败、霉变、生虫、污秽不洁、混有异物或者其他感官性状异常，可能对人体健康有害的食品。商场销售变质的鱼肉肠，违反了法律规定，应承担赔偿责任。此外，依据民法的有关规定，销售者赔偿后，可以向有责任的生产者追偿。

[律师回复] 生产者或销售者生产或销售了不符合产品质量要求，造成了消费者的人身伤亡或财产损失的，且二者之间存在因果关系的，生产者或销售者应承担损害赔偿责任。其责任按以下方式承担：一．生产者的严格责任。生产者的严格责任是指因产品存在缺陷造成他人人身、财产损害的，无论生产者处于什么样的主观心里状态，生产者都应当承担赔偿责任。但严格责任不同于绝对责任，它仍然是一种有条件的责任。产品质量法同时规定了法定免责条件，即生产者能够证明有下列情形之一的，不承担赔偿责任：
1.未将产品投入流通的；
2.产品投入流通时，引起损害的缺陷尚不存在的；
3.虽已将产品投入流通，但当时的科学技术水平尚不能发现缺陷的存在的。二．销售者的过错责任由于销售者的过错使产品存在缺陷，造成他人人身、财产损害的，其应当承担赔偿责任；但销售者如果能够证明自己没有过错，则不必承担赔偿责任。这种过错是一种推定过错，销售者负有举证责任，否则不能免除赔偿责任。三．损害赔偿
1.求偿对象。因产品存在缺陷造成人身、他人财产损害的，受害者可以向产品的生产者要求赔偿，也可以向产品的销售者要求赔偿。其次，对于属于产品的生产者的责任，销售者赔偿后，有权向产品的生产者追偿。属于产品的销售者的责任，产品的生产者赔偿后，有权向产品的销售者赔偿。
2.赔偿范围（
1）人身损害的赔偿范围。分为三种情况：
第
一，产品缺陷造成受害者人身伤害的，侵权人应当赔偿：医疗费、护理费、误工费等费用；
第
二，造成残疾的，还应支付残疾者的生活自助具费、生活补助费、残疾赔偿金、被抚养人生活费等；
第
三，造成受害人死亡的，并应支付丧葬费、死亡赔偿金，被抚养人所必需的生活费等（
2）财产损害的赔偿范围。因产品存在缺陷造成受害人财产损失的，侵权人应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵权人应当赔偿损失。北京市雄志律师事务所柳丽爽

[律师回复] 你好,属于违法.若后续还有不明白的，可在下方进一步对我进行追加咨询或带资料详谈。

[律师回复] 您好，针对您的商品房预售合同纠纷该怎样解决问题解答如下, 合同纠纷解决的办法有3种：
第一是和解，当事人在尊重双方利益的基础上，就争议的事项协商一致达成和解协议，从而解决纠纷。
第二是调解，双方在人民调解委员会的主持下，通过运用说服教育等方法来解决当事人之间的合同纠纷。双方当事人接受调解达成协议的，可以向人民申请制作调解书，调解书与生效判决具有同等效力。
第三是仲裁和诉讼，争议发生后，双方当事人无法和解调解的，可以按照仲裁协议的约定提起仲裁或者直接向人民提讼。值得大家注意的是，如果开发商将房屋一房二卖，买受人在合同无效或者被撤销以后，可以请求开发商返还已付购房款及利息、还可以要求开发商赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

[律师回复]
一、商品房销售有哪些付款方式商品房销售中的付款方式包括一次性付款、分期付款和双方约定的其他方式付款。选择一次性付款可能会得到开发商一定幅度的折扣，但购房者必须以足够的资金做后盾，且这种付款方式风险比较大。分期付款对购房者比较有利，尤其对于期房项目，购房者可以按工程形象进度分几次向开发商支付房款，直至商品房验收合格后再支付尾款，这样对买卖双方都比较公平。其他方式主要是指买卖双方协商的结果，只要不违反法律规定，买卖双方在协商一致的基础上达成任何付款方式及期限都是允许的。本款在购房实践中主要涉及银行贷款的问题。
二、买房如何避免银行按揭纠纷
1、买房之前应该先充分了解银行的贷款政策，哪些房产是不能办理按揭的，哪些有额度要求等等，目前，银行的四类房产是不能办理按揭贷款业务的，即面积小、房龄老、安置房和土地性质属划拨的房子。所以购房人要想办理按揭贷款，应该避免购买这四类房源。同时在签订二手房买卖合同之前，应该请房产经纪人一同到银行，了解所购买的房屋是否符合贷款政策，确认后再签订合同或支付定金，办理相关手续。
2、在合同中可以约定若按揭办不下来的解决办法以及由此产生的责任承担问题。因为合同是意定的产物，有约依约，现在的二手房买卖合同基本上都是格式合同，所以在此合同项目加上有关按揭不下来的解决办法尤显必要，这样可以保障在遇到按揭办不下来时候有效的解决问题，也能比较明确的责任承担，降低买卖的风险，保障交易的平稳运行。
3、在选择中介公司上，应该尽量选择实力强、品牌好的公司，因为这些公司一般都是银行的大客户，在贷款政策和贷款额度上都具备一定优势；如果贷款在合同约定的时间内还未办理完成，还可以申请中介公司垫资，以确保交易顺利进行。近来，国家房产政策多次调整，银行房产按揭贷款逐渐收紧，对二手房贷款审核更严了。因此，房产买卖合同签订之后，银行按揭贷款办不下来，导致房产买卖纠纷的发生也比较多。建议购房者咨询一下律师这种“无法按揭”该如何避免、发生纠纷该怎么办，以免发生纠纷后不知道怎么办。

[律师回复]
一、售楼广告是不是要约最高人民于2003年4月28日公布了《商品房买卖司法解释》，该解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。
二、购房者如何避免售楼广告纠纷广告是针对不特定多数人发布的，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，《商品房买卖司法解释》中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视，不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。《商品房买卖司法解释》中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定，即：
1、在开发规划范围内；
2、说明和允诺具体确定；
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则仍是要约邀请。但是，司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这将最终将交由法官自由量裁，而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。不难看出，“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容，也是实践中最难认定和准确把握的，因而也是近年争议一个突出问题。对这个问题，至少有一点可以明确，就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同，就具有了法律效力，并且只要要约邀请一旦具体化，应该被视为要约，也就具有了法律效力。对于消费者，要想开发商对消费者的广告承诺有保证，最保险的办法还是请律师协助，把广告写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。

[律师回复] 您好，针对您的用未上市销售产品受伤，生产者需担责？问题解答如下, 　　因产品鉴定不合格等原因，生产厂家没有将产品上市销售，有使用者通过其他渠道获得产品，使用后造成人身财产损害的，生产厂家不需要承担赔偿责任。　　《产品质量法》第四十一条，因产品存在缺陷造成人身、缺陷产品以外的其他财产（以下简称他人财产）损害的，生产者应当承担赔偿责任。　　生产者能够证明有下列情形之一的，不承担赔偿责任：　　
（一）未将产品投入流通的；　　
（二）产品投入流通时，引起损害的缺陷尚不存在的；　　
（三）将产品投入流通时的科学技术水平尚不能发现缺陷的存在的。