未经出租人同意承租人转租效力如何

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 按照我国法律上的明确规定，并没有明令禁止承租人转租房子的行为，但实际中，并不是所有情况都可以转租。对于未经出租人同意就将租房拿去转租，就有人担心这种转租合同会不会被否定效力，会不会被认定为不属于能够转租的范围。要是一旦认定为无效的行为，那么承租人可能就会失去这个租房，并且有可能会拿不回租金。
实际上，真实情况并非如此，擅自转租合同是否有效，在法律上并没明确规定，但实践中绝大多数做法是依法成立的转租合同有效，对转租人及次承租人均产生约束力，一旦某一方违约就需承担违约赔偿责任。
如果出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的，人民不予支持，亦即转租合同应当具有效力。
另外，在转租中需要注意如下几点：。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, t　　《中华人民共和国合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”如果经过出租人同意的转租行为，承租人可以转租。那么此时存在两个租赁关系，出租人与承租人之间的租赁合同关系，承租人与次承租人之间的租赁关系，而此时两个租赁合同都是合法有效的，对此学界和实务界并无异议。但是未经出租人同意的转租行为中，法律赋予了出租人租赁合同解除权，以保护其利益。而对于承租人与次承租人之间的转租合同是否依附于原租赁合同而存在其合同效力是认定为有效无效亦或效力待定却在理论和实务界有着不同的观点。t　　
一、对于未经出租人同意的转租合同的性认定t　　就转租合同需以租赁合同为前提而言，二者非常类似于主从合同关系、在主从合同关系中，主合同是指能够存在，不以其他合同的存在为前提的合同，从合同是依附于主合同而存在，以主合同为存在前提的合同，又称为附属合同。两个合同之间是否具有主从关系，应从如下六个方面加以分析：
(1)发生上的依附性，即从合同以主合同的存在为前提，
(2)效力上的从属性，主合同不能成立，从合同就不能成立;主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失去效力;
(3)转让的从属性，主合同转让，从合同不能单独存在;主合同的权利转让，从合同的权利必须依附于主合同发生转让;
(4)消灭上的从属性，主合同消灭，从合同亦应当随之终止;
(5)法律利益的从属性，即从合同的存在目的是为了保障主合同当事人的法律利益。就当事人的角度分析，有的从合同当事人与主合同当事人完全相同，如的定金合同，有的从合同的当事人则为主合同当事人之一与第三人，如保证合同。无论何种情形，从合同均服务于主合同债权人的法律利益;
(6)如果从合同在主合同当事人与第三人之间成立，则从合同之标的须有别于主合同之标的物。以第三人向借款合同之借款人提供抵押担保为例，主合同之标的物为一定数量的金钱，而抵押合同之标的物则为第三人提供的抵押物。t　　从主从合同的特点分析，可以看出，转租合同不是原租赁合同的从合同。虽然转租在发生上、效力上、转让上、消灭上均受到租赁合同的限制，即转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在，但就转租合同内容而言，转租人与次转租人均存在于租赁合同的法律利益，转租人为了获取租金，次承租人则为了获得租赁物的使用、收益之权，不符合主从合同的要求。另就标的物而言，转租合同的标的物系租赁合同的标的物或其一部，具有同一性，亦不符合主从合同的要求。t　　
二、对于分析t　　对此类合同的效力认定上，理论和实务界有三种不同意见：意见
一、承租人未经出租人同意签订的转租合同无效;意见
二、承租人未经出租人同意签订的转租合同，在前经出租人追认，合同应当认定有效。该种意见涉及对未经出租人同意的转租行为是否是无权处分行为的理解。认为未经出租人同意即将租赁物转租他人是一种无权处分行为，即未经出租人同意的转租合同是一种效力待定的合同，若出租人事后不追认转租合同的效力，该转租合同就是无效的，反之即为有效。意见
三、出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的，人民不予支持。笔者赞同第三种意见，而意见一和意见二反应了许多认识上的误区。t　　对于意见一，笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意或者事后追认而认定无效。
首先，从《合同法》第224条的文意，可以看出法律赋予出租人在承租人擅自转租时，出租人可以解除合同的权利，并不能得出承租人未经出租人同意而转租，转租合同当然无效的结论。《合同法》在存在转租行为的情况下对原出租人的保护方式，仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由，并不是一概禁止转租。
其次，无效合同指的是合同违反了法律和行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益，因而不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。《合同法》52条对于合同无效的情况进行了明确的规定，认定合同无效应当严格按照无效合同的法定事由予以适用，不能任意扩大合同无效的情形。而《合同法》第224条的规定，如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就排除了该条的适用，显然该条为任意性规定而不是法律的强制性规定。

[律师回复] 我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定：未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款以上是擅自转租合同效力的回答

[律师回复] 对于承包国有土地后擅自转租的效力这个问题，解答如下, 承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。人民主办法官认为《合同法》第224条规定：一。承租人转租的、转租房屋应当订立转租合同：承租人经出租人同意，仍不得擅自转租；三，承租人应当赔偿损失，可以将租赁物转租给第三人；二、征得出租人同意，在租赁有效期内享有对该房屋的实际使用权，第三人对租赁物造成损失的，即使承租人交清了租赁期限内的房租，审判实践中房屋转租必须具备三个条件、转租的期限应当在原租赁合同规定的期限内

[律师回复] 房屋转租，是指房屋承租人将其所承租的房屋再出租给他人居住使用，并从中获利的行为；而房屋分租则是转租的一种，是指房屋承租人将其所承租房屋的一部分再出租给他人居住使用。
一、承租人转租或分租房屋是否合法根据《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承担人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可知，承租人在租赁期间内确实需要将承租房屋的全部或部分转租给他人，但是必须得征得出租人的同意，也就是说，承租人是否有权将承租的房屋转租，取决于是否取得房东的同意。即只要取得了房东的同意，承租人转租或分租是合法的；未征得房东同意擅自转租房屋的，是不合法的。
二、承租人转租或分租房屋的效力
1、未经出租人同意承租人未经出租人同意擅自转租房屋的行为无效的，即承租人与第三人之间的租赁关系自始不存在原出租人，承租人依然不变，这种情况下出租人也可以解除合同，收回房屋。因为承租人擅自转租给元出租人造成损失的，承租人应当向出租人承担赔偿责任，如果出租人没有尽到审核义务的也应负部分责任。
2、经出租人同意承租人在经过出租人同意后转租房屋的，是合法行为，第三人可以取得租赁房屋的使用和收益权。转租期间房屋遭到损失的，转租人应当向原出租人承担赔偿责任。
三、办理房屋转租或分租的注意事项
1、房屋转租时必须订立转租合同，而且转租合同必须经原出租人书面同意，也要办理登记备案手续；
2、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外；
3、转租期间，元租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, t　　《中华人民共和国合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”如果经过出租人同意的转租行为，承租人可以转租。那么此时存在两个租赁关系，出租人与承租人之间的租赁合同关系，承租人与次承租人之间的租赁关系，而此时两个租赁合同都是合法有效的，对此学界和实务界并无异议。但是未经出租人同意的转租行为中，法律赋予了出租人租赁合同解除权，以保护其利益。而对于承租人与次承租人之间的转租合同是否依附于原租赁合同而存在其合同效力是认定为有效无效亦或效力待定却在理论和实务界有着不同的观点。t　　
一、对于未经出租人同意的转租合同的性认定t　　就转租合同需以租赁合同为前提而言，二者非常类似于主从合同关系、在主从合同关系中，主合同是指能够存在，不以其他合同的存在为前提的合同，从合同是依附于主合同而存在，以主合同为存在前提的合同，又称为附属合同。两个合同之间是否具有主从关系，应从如下六个方面加以分析：
(1)发生上的依附性，即从合同以主合同的存在为前提，
(2)效力上的从属性，主合同不能成立，从合同就不能成立;主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失去效力;
(3)转让的从属性，主合同转让，从合同不能单独存在;主合同的权利转让，从合同的权利必须依附于主合同发生转让;
(4)消灭上的从属性，主合同消灭，从合同亦应当随之终止;
(5)法律利益的从属性，即从合同的存在目的是为了保障主合同当事人的法律利益。就当事人的角度分析，有的从合同当事人与主合同当事人完全相同，如的定金合同，有的从合同的当事人则为主合同当事人之一与第三人，如保证合同。无论何种情形，从合同均服务于主合同债权人的法律利益;
(6)如果从合同在主合同当事人与第三人之间成立，则从合同之标的须有别于主合同之标的物。以第三人向借款合同之借款人提供抵押担保为例，主合同之标的物为一定数量的金钱，而抵押合同之标的物则为第三人提供的抵押物。t　　从主从合同的特点分析，可以看出，转租合同不是原租赁合同的从合同。虽然转租在发生上、效力上、转让上、消灭上均受到租赁合同的限制，即转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在，但就转租合同内容而言，转租人与次转租人均存在于租赁合同的法律利益，转租人为了获取租金，次承租人则为了获得租赁物的使用、收益之权，不符合主从合同的要求。另就标的物而言，转租合同的标的物系租赁合同的标的物或其一部，具有同一性，亦不符合主从合同的要求。t　　
二、对于分析t　　对此类合同的效力认定上，理论和实务界有三种不同意见：意见
一、承租人未经出租人同意签订的转租合同无效;意见
二、承租人未经出租人同意签订的转租合同，在前经出租人追认，合同应当认定有效。该种意见涉及对未经出租人同意的转租行为是否是无权处分行为的理解。认为未经出租人同意即将租赁物转租他人是一种无权处分行为，即未经出租人同意的转租合同是一种效力待定的合同，若出租人事后不追认转租合同的效力，该转租合同就是无效的，反之即为有效。意见
三、出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的，人民不予支持。笔者赞同第三种意见，而意见一和意见二反应了许多认识上的误区。t　　对于意见一，笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意或者事后追认而认定无效。
首先，从《合同法》第224条的文意，可以看出法律赋予出租人在承租人擅自转租时，出租人可以解除合同的权利，并不能得出承租人未经出租人同意而转租，转租合同当然无效的结论。《合同法》在存在转租行为的情况下对原出租人的保护方式，仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由，并不是一概禁止转租。
其次，无效合同指的是合同违反了法律和行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益，因而不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。《合同法》52条对于合同无效的情况进行了明确的规定，认定合同无效应当严格按照无效合同的法定事由予以适用，不能任意扩大合同无效的情形。而《合同法》第224条的规定，如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就排除了该条的适用，显然该条为任意性规定而不是法律的强制性规定。

[律师回复]
一、房屋转租合同的效力如何合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。我们认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效：
（一）房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的（默示），应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。
（二）房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意；一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效；如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。
（三）房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。
二、为什么会限制转租回答这些疑问，我们必须从法律限制的目的入手。法律之所以限制承租人不得原出租人同意不得擅自转租，是出于保护原出租人利益的考虑。具体说来，以下理由支撑着这一规定：
（一）与其他合同性质不同，租赁合同具有人格性。出租人将自己所有的动产出租给出租人使用，是对承租人一定程度的信赖。而承租人又将标的物转租给原出租人并不信赖的第三人使用，这是对租赁合同的人身信赖关系的破坏。
（二）转租违背了原权利人的意志，与“私权神圣”理念有违。在私权神圣的市民社会里，所有权人的意志应受最大程度的尊重，在租赁合同中，出租人之所以订立租赁合同，是希望对方即承租人占有使用其租赁物，而承租人的转租将导致是次承租人而非原承租人占有使用其租赁物，原出租人的这一意志并没有实现。
（三）承租人转租使得他人占有使用租赁物，致使延长了占有锁链，造成了多层次的占有关系；动产流动性极强，一旦转移至他处，原出租人无法对其了解和控制。转租易增强了租赁物被毁损的程度，增加了原出租人请求返还其物的困难。
（四）承租人之所以转租主要为了谋取高额转租租金，为了禁止其不劳而获、从中渔利，法律要规定未经出租人同意不能将租赁物进行转租。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 出租人知道承租人转租而不反对的，司法解释规定了两个规则： 第一，出租人知道承租人转租的事实，承租人构成擅自转租，司法解释规定了六个月的异议期限，在六个月内，出租人发现转租的事实，可以提出异议。该异议权是形成权，一经提出异议，转租就无效。六个月期限是除斥期间，为不变期间。 第二，超出六个月异议期，出租人没有提出异议的，推定出租人同意转租，转租合同有效，出租人应当认可承租人和次承租人之间的转租合同的效力。

[律师回复] 未经出租人同意的转租合同的效力未经出租人同意的转租合同的效力黄松《中华人民共和国合同法》第224条规定，那么无权转租人转租房屋合同效力是什么，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”如果经过出租人同意的转租行为，承租人可以转租。那么此时存在两个租赁关系，出租人与承租人之间的租赁合同关系，承租人与次承租人之间的租赁关系，而此时两个租赁合同都是合法有效的，对此学界和实务界并无异议。但是未经出租人同意的转租行为中，法律赋予了出租人租赁合同解除权，以保护其利益。

[律师回复] １、符合合同性质：根据《合同法》规定，租赁合同为诺成性合同。转租合同的效力随着出租人对原租赁合同是否行使解除权而发生变化。根据《合同法》中的的规定，发生非法转租时，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。
转租关系依然存在，转租合同当然有效。出租人解除合同时，原生效的转租合同只不过随着出租人解除合同行为的行使而发生终止的法律后果而非转租合同自始无效。
２、符合合同自由原则。
合同自由是合同法的一个重要原则，其目的是鼓励交易，维护稳定的市场秩序。非法转租合同本质上属债权合同，债权合同成立的效力不应当受第三人约束，因此转租合同虽未经出租人同意，亦应为有效合同。
３、符合合同功能：法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益，但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益，转租行为的发生并不影响出租人实现收益，
４、根据合同法的规定未经出租人同意的转租行为是非法行为，但承租人与次承租人所签订的转租合同却是有效合同，按照“规定优于普通规定”的原则，应优先适用合同法分则的规定。当然并非非法转租合同都有效的。

[律师回复]
一、房屋转租合同的效力如何合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。我们认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效：
（一）房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的（默示），应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。
（二）房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意；一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效；如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。
（三）房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。
二、为什么会限制转租回答这些疑问，我们必须从法律限制的目的入手。法律之所以限制承租人不得原出租人同意不得擅自转租，是出于保护原出租人利益的考虑。具体说来，以下理由支撑着这一规定：
（一）与其他合同性质不同，租赁合同具有人格性。出租人将自己所有的动产出租给出租人使用，是对承租人一定程度的信赖。而承租人又将标的物转租给原出租人并不信赖的第三人使用，这是对租赁合同的人身信赖关系的破坏。
（二）转租违背了原权利人的意志，与“私权神圣”理念有违。在私权神圣的市民社会里，所有权人的意志应受最大程度的尊重，在租赁合同中，出租人之所以订立租赁合同，是希望对方即承租人占有使用其租赁物，而承租人的转租将导致是次承租人而非原承租人占有使用其租赁物，原出租人的这一意志并没有实现。
（三）承租人转租使得他人占有使用租赁物，致使延长了占有锁链，造成了多层次的占有关系；动产流动性极强，一旦转移至他处，原出租人无法对其了解和控制。转租易增强了租赁物被毁损的程度，增加了原出租人请求返还其物的困难。
（四）承租人之所以转租主要为了谋取高额转租租金，为了禁止其不劳而获、从中渔利，法律要规定未经出租人同意不能将租赁物进行转租。

[律师回复] 你好。遗产房产 个别继承人不同意转让过户，协商不成，到 法院起诉解决。
《中华人民共和国继承法》
第十五条　继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。未经其他继承人同意转让房屋有没效力，遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。

[律师回复] 《合同法》并没有赋予次承租人主张转租无效的权利，因此次承租人与转租人之间的合同依然是有效。

[律师回复] 解答如下, 　根据《合同法》第224条的规定，承租人在出租人同意转租的情况下，可以将租赁物出租给
第三人，从而形成了出租人、转租人与次承租人三者之间相互联系的法律关系：　　
1、转租人与次承租人之间的法律关系　　转租人与次承租人之间的转租合同成立生效后，除合同有特别约定外，双方权利义务与普通租赁合同上当事人的权利义务内容并无差异。　　应注意的是，由于转租是建立在转租人租赁权基础上的行为，次承租人的新租赁权以转租人的租赁权为前提而成立，故次承租人对租赁物的使用收益权能受转租人使用收益权能范围的一定限制。例如转租合同上所定之租赁期限不得超过原租赁合同的期限，否则原租赁合同因期限届满而终止后，次承租人继续占有租赁物就属于对出租人构成无权占有，出租人可基于所有权向次承租人请求返还所有物。因此，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。　　
2、出租人与承租人(转租人)之间的法律关系　　
(1)出租人与承租人间的租赁合同效力不受转租行为影响继续有效存在，出租人和转租人各自继续享有合同上的权利和承受合同上的义务。　　
(2)次承租人对租赁物造成损失时，承租人应向出租人承担损害赔偿责任。《合同法》第224条规定的，“
第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失”，应解释为因可归责于第三人(即次承租人)的事由造成租赁物损失时，承租人才应向出租人承担损害赔偿责任，如果在转租期间如发生不可抗力致使租赁物毁损灭失的，承租人无须因此承担赔偿责任。　　
3、出租人与次承租人之间的法律关系　　在转租法律关系中，存在两个合同，即出租人与承租人之间的租赁合同和承租人与次承租人之间的转租合同。在这两个合同中，存在两对权利义务关系，即出租人与承租人之间的权利义务关系和承租人与次承租人的权利义务关系。基于合同相对性原理，出租人与次承租人并不发生直接的法律关系，虽然转租得到了出租人的同意，但出租人与次承租人之间并不存在租赁合同法律关系，出租人仅能向租赁合同相对人，即承租人要求其违约责任。　　这里说的出租人与次承租人不发生法律关系指的是基于合同责任的关系，在两种情况下，出租人可以基于其对出租房屋的所有权，与次承租人发生法律关系：　　
第一种情况是次承租人对出租房屋的破坏，此种情形下，出租人可以依照侵权请求权要求次承租人承担责任;　　
第二种情况是，当出租人与承租人合同中止后的情形。　　在原租赁合同中止后，发生两种法律结果，
第一是根据《解释》第15条规定，转租合同期限不得超过原合同，承租人与次承租人的转租合同自行中止，
第二是在原合同中止后次承租人对出租房屋的占有就从有权占有变成了无权占有。　　因此，基于这两种法律结果，出租人作为房屋所有权人有权要求次承租人挪房，对于逾期不挪房的次承租人，出租人也可以基于对房屋的侵权请求权要求次承租人承担因此产生的一切费用。《解释》在第18条作出规定，“房屋租赁合同中止履行后，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房使用费的，人民法院应予支持。”学者认为，这样的规定尚不全面，因为其忽略了承租人在次承租人逾期挪房中的作用问题。次承租人对房屋的合理占有基础是与承租人签订的转租合同，如果因为转租人(承租人)的过失致使转租合同期限超过了原合同期限的话，次承租人在向出租人交付逾期挪房费用后，应该有权向承租人追偿，当然，如果承租人没有过失的话，则不承担责任。此外，如果因为承租人的原因使转租合同没有得到出租人同意的话，那么，有过错的承租人应该承担缔约过失责任，责任的范围应该包括对善意次承租人腾房费用的承担，因此，在次承租人缴纳逾期费用后，可以向有过错的承租人追偿。

[律师回复]
一、房屋转租合同的效力如何合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。我们认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效：
（一）房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的（默示），应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。
（二）房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意；一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效；如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。
（三）房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。
二、为什么会限制转租回答这些疑问，我们必须从法律限制的目的入手。法律之所以限制承租人不得原出租人同意不得擅自转租，是出于保护原出租人利益的考虑。具体说来，以下理由支撑着这一规定：
（一）与其他合同性质不同，租赁合同具有人格性。出租人将自己所有的动产出租给出租人使用，是对承租人一定程度的信赖。而承租人又将标的物转租给原出租人并不信赖的第三人使用，这是对租赁合同的人身信赖关系的破坏。
（二）转租违背了原权利人的意志，与“私权神圣”理念有违。在私权神圣的市民社会里，所有权人的意志应受最大程度的尊重，在租赁合同中，出租人之所以订立租赁合同，是希望对方即承租人占有使用其租赁物，而承租人的转租将导致是次承租人而非原承租人占有使用其租赁物，原出租人的这一意志并没有实现。
（三）承租人转租使得他人占有使用租赁物，致使延长了占有锁链，造成了多层次的占有关系；动产流动性极强，一旦转移至他处，原出租人无法对其了解和控制。转租易增强了租赁物被毁损的程度，增加了原出租人请求返还其物的困难。
（四）承租人之所以转租主要为了谋取高额转租租金，为了禁止其不劳而获、从中渔利，法律要规定未经出租人同意不能将租赁物进行转租。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 2008年7月1日，小赵将自己的一间小店面出租给小李开小吃店，并简单签订一份租赁合同，租期为3年，自2008年7月1日起至6月30日止，租金每月1000元，一季度付一次，没有约定其他事项。后因地理条件、管理不善等诸多原因，小李的生意一直不景气。2009年3月3日，小李在小赵不知情的情况下把店面转租给小林，租期自2009年3月3日起至6月30日止，一次性付清租金为8万元。小赵知道后，认为小李转租店面未经其同意，小李无权出租房屋，且未办理登记备案。因此，小赵要求小林退还已支付租金8万元。那么小李的房屋转租合同是否有效呢?
律师解答：
小李与小林订立的店面房转租合同应为有效，应依法予以保护。我国法律没有规定未经出租人同意转租房屋无效。《合同法》第224条只是赋予了出租人在未经其同意下的对原房屋租赁合同的解除权。虽然我国建设部《商品房屋租赁管理办法》第11条规定，未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效。但《商品房屋租赁管理办法》只是部门规章不是法律或行政法规，其性质仅具有行政管理效力，并不具有司法效力。故小李与小林订立的店面转租合同不具有我国《合同法》第52条规定的合同无效条件，因此，小李与小林的房屋租赁合同有效，应依法予以保护。

[律师回复] 您好，针对您的店面转租合同的效力怎么问题解答如下, 2008年7月1日，小赵将自己的一间小店面出租给小李开小吃店，并简单签订一份租赁合同，租期为3年，自2008年7月1日起至6月30日止，租金每月1000元，一季度付一次，没有约定其他事项。后因地理条件、管理不善等诸多原因，小李的生意一直不景气。2009年3月3日，小李在小赵不知情的情况下把店面转租给小林，租期自2009年3月3日起至6月30日止，一次性付清租金为8万元。小赵知道后，认为小李转租店面未经其同意，小李无权出租房屋，且未办理登记备案。因此，小赵要求小林退还已支付租金8万元。那么小李的房屋转租合同是否有效呢?
律师解答：
小李与小林订立的店面房转租合同应为有效，应依法予以保护。我国法律没有规定未经出租人同意转租房屋无效。《合同法》第224条只是赋予了出租人在未经其同意下的对原房屋租赁合同的解除权。虽然我国建设部《商品房屋租赁管理办法》第11条规定，未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效。但《商品房屋租赁管理办法》只是部门规章不是法律或行政法规，其性质仅具有行政管理效力，并不具有司法效力。故小李与小林订立的店面转租合同不具有我国《合同法》第52条规定的合同无效条件，因此，小李与小林的房屋租赁合同有效，应依法予以保护。

[律师回复]
一、房屋转租合同的效力如何合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。我们认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效：
（一）房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的（默示），应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。
（二）房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意；一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效；如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。
（三）房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。
二、为什么会限制转租回答这些疑问，我们必须从法律限制的目的入手。法律之所以限制承租人不得原出租人同意不得擅自转租，是出于保护原出租人利益的考虑。具体说来，以下理由支撑着这一规定：
（一）与其他合同性质不同，租赁合同具有人格性。出租人将自己所有的动产出租给出租人使用，是对承租人一定程度的信赖。而承租人又将标的物转租给原出租人并不信赖的第三人使用，这是对租赁合同的人身信赖关系的破坏。
（二）转租违背了原权利人的意志，与“私权神圣”理念有违。在私权神圣的市民社会里，所有权人的意志应受最大程度的尊重，在租赁合同中，出租人之所以订立租赁合同，是希望对方即承租人占有使用其租赁物，而承租人的转租将导致是次承租人而非原承租人占有使用其租赁物，原出租人的这一意志并没有实现。
（三）承租人转租使得他人占有使用租赁物，致使延长了占有锁链，造成了多层次的占有关系；动产流动性极强，一旦转移至他处，原出租人无法对其了解和控制。转租易增强了租赁物被毁损的程度，增加了原出租人请求返还其物的困难。
（四）承租人之所以转租主要为了谋取高额转租租金，为了禁止其不劳而获、从中渔利，法律要规定未经出租人同意不能将租赁物进行转租。

[律师回复]
一、房屋转租合同的效力如何合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。我们认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效：
（一）房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的（默示），应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。
（二）房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意；一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效；如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。
（三）房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。
二、为什么会限制转租回答这些疑问，我们必须从法律限制的目的入手。法律之所以限制承租人不得原出租人同意不得擅自转租，是出于保护原出租人利益的考虑。具体说来，以下理由支撑着这一规定：
（一）与其他合同性质不同，租赁合同具有人格性。出租人将自己所有的动产出租给出租人使用，是对承租人一定程度的信赖。而承租人又将标的物转租给原出租人并不信赖的第三人使用，这是对租赁合同的人身信赖关系的破坏。
（二）转租违背了原权利人的意志，与“私权神圣”理念有违。在私权神圣的市民社会里，所有权人的意志应受最大程度的尊重，在租赁合同中，出租人之所以订立租赁合同，是希望对方即承租人占有使用其租赁物，而承租人的转租将导致是次承租人而非原承租人占有使用其租赁物，原出租人的这一意志并没有实现。
（三）承租人转租使得他人占有使用租赁物，致使延长了占有锁链，造成了多层次的占有关系；动产流动性极强，一旦转移至他处，原出租人无法对其了解和控制。转租易增强了租赁物被毁损的程度，增加了原出租人请求返还其物的困难。
（四）承租人之所以转租主要为了谋取高额转租租金，为了禁止其不劳而获、从中渔利，法律要规定未经出租人同意不能将租赁物进行转租。

[律师回复] 非法转租是指承租人未经出租人同意而进行的转租。在非法转租中，承租人的转租行为是违法行为，承租人应赔偿出租人因此所受的损害，出租人也有权终止合同。非法转租时，当事人之间发生如下法律后果：
1、转租人与次承租人之间租赁合同发生债权的效力，因而租赁合同可以有效，转租人负有使次承租人取得对租赁物为使用、收益权利的义务，因转租人不能使次承租人取得使用、收益的权利，次承租人有权向转租人请求损害赔偿。
2、出租人与承租人之间，因承租人转租为严重违约行为，出租人有权终止合同，并得请求损害赔偿;出租人不终止合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受影响。