销售合同主要包括的条款有什么?

[律师回复] 您好，关于商品房销售中包括什么违规行为这个问题，我的解答如下, 商品房销售中有哪些违规行为
商品房销售，应严格按照建设部《商品房销售管理办法》的规定执行，下列行为是房地产开发商违反《商品房销售管理办法》的违规行为：
一、未按规定的现售条件现售商品房的;
二、未按规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;
三、返本销售或者变相返本销售商品房的;
四、采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工的商品房的;
五、分割拆零销售商品房住宅的;
六、不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的;
七、未按规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房管理办法》的;
八、委托没有资格的机构代理销售商品房的。

[律师回复] 对于商品房销售合同成立条件包括什么这个问题，解答如下,
一、商品房销售合同成立的条件
1、卖方必须要具有房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。如果购房者通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。
5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转让登记和土地使用权变更登记并公证。
二、商品房买卖合同的特点
商品房买卖合同作为不动产买卖合同的主要类型，具有如下法律特征:
1、标的物在法律上呈现出复杂的形态。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。
2、标的物所有权的转移以登记为成立条件。我国《合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
3、行政干预强烈。由于土地房屋类不动产价值巨大，对国计民生影响很大，国家对房地产行政监管相对较为严格。如国家实行登记制度、推行合同示范文本、实行限购政策等。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 食品相关的范围都包括了,预包装,散装,或者餐饮,都行,但是必须得办理相关的食品经营许可证才可以经营。一般超市的经营范围有：经营保健食品；零售酒、食盐、定型包装食品、散装直接入口食品（含乳冷食品）、粮油制品、熟食制品、鲜肉、水产品、禽蛋、蔬菜、干鲜果品；现场制售：炸烤制品、主食、面包、冷食糕点；加工熟肉制品。 零售百货、服装、建筑材料、五金交电、工艺美术品、通讯器材、金银饰品、珠宝（一般贸易项下钻石交易除外）；国内产品出口业务；自营商品进出口业务；仓储服务；出租商业设施；为自营商品设计、制作广告 等等

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 生产销售伪劣商品罪的特征有哪些
作为破坏市场经济秩序犯罪中的一类犯罪，生产、销售伪劣商品罪具有下列犯罪构成特征：
1、犯罪主体特征
作为生产、销售伪劣商品罪的犯罪主体，依据刑法的规定，既可以是个人，也可以是单位。而单位既可以是合法成立的，也可以是未经工商部门登记注册的非法单位。无论是合法成立的，还是非法成立的，不影响单位构成犯罪。作为个人犯本罪的，为一般主体，即凡达到刑事责任年龄，具有刑事责任能力的自然人，即可成为本罪的主体。当然不具有完全行为能力的人不能成为本罪的主体。
2、犯罪主观方面特征
生产、销售伪劣商品犯罪为故意犯罪，要求行为人对其生产、销售的伪劣商品在主观上必须是出于明知。所谓明知，是指行为人在主观上已经确实知道生产、销售的物品属于伪劣商品或者根据客观证据、情形证明行为人确实可能知道其所生产、销售的物品是伪劣商品而不是其他物品的情况。“明知”不等于“确知”。只要根据客观实际情况，结合行为人主观情形，证实行为人在主观上出于能明知而且可能明知而行为人不能否认即可。根据本类犯罪的性质和实际生活中的发案情况，本类犯罪主体在主观上大都具有谋取非法经济利益之目的。过失不构成本类犯罪。
如果行为人对其生产、销售的伪劣商品不是出于故意，而是由于生产技术水平达不到要求或者受他人欺骗等完全客观原因导致行为人对其生产、销售的伪劣商品在主观上出于过失，而非出于故意的，则行为人不构成本类犯罪。
3、犯罪客体特征
本类犯罪的犯罪客体为复杂客体，因行为人所生产、销售的伪劣商品的品种、性质、用途不同，其所侵犯的具体复杂客体有所不同。例如：生产、销售伪劣产品罪的犯罪客体为市场经济秩序和消费者的财产权;生产、销售假药罪、劣药罪的犯罪客体是药品管理制度和消费者的财产权、人身权。在这些生产、销售伪劣商品所侵犯的复杂的犯罪客体中，市场经济秩序是最基本的、最主要的犯罪客体，决定着生产、销售伪劣商品罪的类罪性质，其他犯罪客体处于次要地位。因此，生产、销售伪劣商品罪属于破坏市场经济秩序犯罪范畴，属于经济犯罪，而非属于有关侵犯财产权犯罪，或者侵犯人身权利犯罪或危害公共安全犯罪。
4、犯罪客观方面特征
生产、销售伪劣商品罪在客观方面最显著的特征是行为人在客观上实施了生产、销售伪劣商品的行为。所谓生产、销售伪劣商品，就是指行为人故意在生产、销售的产品中掺杂、掺假，以假充真，以次充好或者以不合格产品冒充合格产品的情形。由于行为人所生产、销售的伪劣商品的种类、性质、用途不同，刑法对行为人所构成的具体的有关生产、销售伪劣商品方面的犯罪的客观要件的要求也有所不同。因此，在认定有关生产、销售伪劣商品罪时，必须具体分析行为人所生产、销售的伪劣商品的种类、性质、用途，并以此来确定其犯罪成立在客观上所要求的构成要件，从而科学而又准确地界定罪与非罪、此罪与彼罪，做到定罪准确，量刑适当，罚当其罪。

[律师回复] 您好，关于销售地沟油法律的处罚规定包括什么这个问题，我的解答如下, 根据新颁布的《关于办理危害食品安全刑事案件适用法律若干问题的解释》，利用“地沟油”加工食用油等，将适用刑法规定的“在生产、销售的食品中掺入有毒、有害的非食品原料”进行定罪。新通过的《刑法修正案》明确规定，在生产、销售的食品中掺入有毒、有害的非食品原料的，或者销售明知掺有有毒、有害的非食品原料的食品的，处五年以下有期徒刑，并处罚金;对人体健康造成严重危害或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;致人死亡或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑，并处罚金或者没收财产。明知他人生产、销售不符合安全标准的食品，有毒、有害食品，提供资金、许可证件、经营场所、运输、贮存、网络销售渠道、生产技术等各种帮助或者便利条件的，应当以生产、销售不符合安全标准的食品罪或者生产、销售有毒、有害食品罪的共犯论处。因此，在经营中使用地沟油是违反刑法的行为，可能会被判刑。明知他人使用地沟油还为其提供方便的，有可能构成共犯。

[律师回复] 您好，针对您的个人销售住房需缴纳的税费包括哪些问题解答如下,
(一)营业税
根据规定，在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人。因而，个人销售房产应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。
个人将购买不足5年的住房(包括普通住房和非普通住房)对外销售，按销售全额征收营业税。
个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房及未经税务机关批准免税的普通住宅对外销售，按其售房收入减去购买房屋价款后的余额征收营业税。
2005年6月1日之前已购入再销售的，以购房发票或房屋产权证上的价款作为征税扣除依据;在2005年6月1日以后(含6月1日)购入再销售的，以购房发票上的价款作为征税扣除依据。
(二)个人所得税
根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20%。
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
1、支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
(1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%;
(2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。
2、支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
3、纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例暂定为：普通住房按住房转让收入
1.5%核定;非普通住房按住房转让收入3%核定。
(三)土地增值税
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额是纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。采用30%-60%的四级超率累进税率计算征收。扣除项目包括房地产原价和与转让房地产有关的税费。
个人将购买的普通标准住宅再转让的，免征土地增值税。普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超过五年的(含五年)免征土地增值税;居住满三年不满五年的，减半征收土地增值税。
(四)城市维护建设税按实际缴纳营业税税额的1%计算缴纳。
(五)教育费附加按实际缴纳营业税税额的3%计算缴纳。
(六)印花税
所签订的房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额万分之五计税贴花。
个人购买住房需缴纳的税费
(一)契税
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税义务人。房屋买卖的计税依据为成交价格。我市契税适用税率为3%。对个人购买自用普通住房的，暂减半征收契税，适用税率为
1.5%。
(二)印花税
所签订的房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额万分之五计税贴花。另房地产证按件贴花5元。

[律师回复] 您好，关于个人销售住房需缴纳的税费包括什么这个问题，我的解答如下,
(一)营业税
根据规定，在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人。因而，个人销售房产应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。
个人将购买不足5年的住房(包括普通住房和非普通住房)对外销售，按销售全额征收营业税。
个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房及未经税务机关批准免税的普通住宅对外销售，按其售房收入减去购买房屋价款后的余额征收营业税。
2005年6月1日之前已购入再销售的，以购房发票或房屋产权证上的价款作为征税扣除依据;在2005年6月1日以后(含6月1日)购入再销售的，以购房发票上的价款作为征税扣除依据。
(二)个人所得税
根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20%。
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
1、支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
(1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%;
(2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。
2、支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
3、纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例暂定为：普通住房按住房转让收入
1.5%核定;非普通住房按住房转让收入3%核定。
(三)土地增值税
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额是纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。采用30%-60%的四级超率累进税率计算征收。扣除项目包括房地产原价和与转让房地产有关的税费。
个人将购买的普通标准住宅再转让的，免征土地增值税。普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超过五年的(含五年)免征土地增值税;居住满三年不满五年的，减半征收土地增值税。
(四)城市维护建设税按实际缴纳营业税税额的1%计算缴纳。
(五)教育费附加按实际缴纳营业税税额的3%计算缴纳。
(六)印花税
所签订的房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额万分之五计税贴花。
个人购买住房需缴纳的税费
(一)契税
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税义务人。房屋买卖的计税依据为成交价格。我市契税适用税率为3%。对个人购买自用普通住房的，暂减半征收契税，适用税率为
1.5%。
(二)印花税
所签订的房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额万分之五计税贴花。另房地产证按件贴花5元。

[律师回复] 您好，关于房屋销售欺诈双倍赔偿情形包括什么这个问题，我的解答如下, 购买商品房可双倍赔偿的情形
1、合同订立后——《商品房买卖合同解释》第8条规定，具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
2、合同订立时——《商品房买卖合同解释》第9条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之
一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：
(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
3、交房阶段——《商品房买卖合同解释》第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
(2)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
购买商品房关于双倍赔偿执行需要注意三点：
1、消费者购买商品房受到欺诈的，不能依据《消费者权益保护法》的规定主张双倍惩罚性赔偿;
2、该惩罚性赔偿仅适用于房地产开发企业与购房者之间的房屋买卖合同，如果房屋的出卖人不是房地产开发企业，则不适用;
3、该惩罚性赔偿的双倍，不是合同标的额的双倍，而是已付房款的双倍，这是其与《消费者权益保护法》的不同之处。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 内销商品房出售合同
甲方(卖方)：______________
住所：______________________ 邮编：_____________
营业执照号码：______________
资质证书号码：______________
法定代表人：________________ 联系电话：_________
委托代理人：________________ 联系电话：_________
乙方(买方)：______________
国籍：______________________ 性别：_____________ 出生年月：______________
住所(址)：________________ 邮编：_____________
身份证/护照/营业执照号码：__ 　联系电话：_________
委托代理人：________________
住所(址)： ______________ 联系电话：_________
乙方(买方)：______________
国籍：______________________ 　性别：_____________ 出生年月：______________
住所(址)：________________ 　邮编：_____________
身份证/护照/营业执照号码：__ 联系电话：_________
委托代理人：________________
住所(址)：________________ 　联系电话：_________
甲，乙双方在平等，自愿，协商一致的基础上，就乙方购买甲方出售的《_______》内销商品房事宜，订立本合同。
第一条 甲方通过______________方式取得_______区/县_______地块使用权后，依法投资建造的《_______》内销商品房业已竣工，并经_______检验合格。
《_______》内销商品房已依法登记，取得了房地产权证(证书编号：_______)，可依法出售。
第二条 乙方向甲方购买_______路《_______ 》_______幢(号)_______层_______室(以下简称该房屋)。据上海市房屋土地管理局认定的测绘机构测绘该房屋建筑面积为_______平方米，其中套内面积为 平方米，公用分摊面积为_______平方米，该房屋相应占有的土地使用权分摊面积为_______平方米。
该房屋平面图见本合同附件一;该房屋建筑结构，装修及设备标准见本合同附件二;该房屋土地使用权状况见附件三;该房屋相关情况(抵押关系，租赁关系，相邻关系等)见本合同附件四;该房屋的使用公约或有关承诺见本合同五。
第三条 乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为_______币_______元。
(大写)：_____________________。
根据该房屋的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款为_______币_______元。
(大写)：_____________________。
该房屋的总价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权总价格。
第四条 双方确认在签定本合同前，即 年_______月_______日，乙方已向甲方支付了购买该房屋的全部房价款/部分房价款/定金共_______币_______元。
(大写)：_____________________。甲方已向乙方出具了发票/收据。
双方确认该房屋剩余部分房价款/该房屋全部房价款共_______币_______元。
(大写)：_____________________。
乙方应于本合同生效之日起 天内一次性当面交付甲方或汇入甲方指定的_______银行(银行帐户名称：_______帐号：_______)。上述甲方已收定金可冲抵房价款。甲方受到该房屋全部房价款时应即开具发票。
第五条 乙方如未按合同约定的时间付款，甲方有权按逾期应付款向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的应付款期限之
第二天起算至实际付款之日止，利息按_______利率计算。逾期超过_______天后，甲方有权选择下列第_______种方案追究乙方的违约责任：
1.乙方除支付逾期利息外，还应逾期应付款的_______%向甲方支付违约金，合同继续履行。
2.甲方有权单方面书面通知乙方终止合同，乙方应在接到书面通知之日起 天内逾期付款的_______%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
3._________________________________________________。
第六条 乙方支付房价款若采用银行贷款的。而银行未按本合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款。
第七条 甲，乙双方按下列第_______种约定确定该房屋交付使用日期：
1.本合同生效之日起_______天内，甲方向乙方交付该房屋。
2.本合同经_______公证处公证之日起 天内，甲方向乙方交付该房屋。
3.甲方在收到乙方全部房价款之日起 天内，甲方向乙方交付该房屋。
第八条 甲方保证在向乙方交付该房屋时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交付该房屋时已清除原由甲方设定的抵押权。如交付该房屋后发生的该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷或设定的抵押权未解除，由甲方承担所有责任。
第九条 乙方在合同约定的房屋交接期限内到甲方要求的地方办理验收交接手续。验收交接时乙方按本合同附件五约定付清应缴之款项，甲方将房屋钥匙交给乙方。验收交接完毕双方签署房屋交接单，即为该房屋正式交付。
该房屋正式交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。
第十条 如乙方已付清全部房价款而未按约定期限办理交付该房屋手续的，则自约定的交付期限之第二天起视为甲方已将该房屋正式交付给乙方。该房屋的风险责任自该日起均转移给乙方。
如本合同
第四条第
(二)款约定支付完全部房价款的日期迟于本合同
第七条约定的房屋交付使用日期的，乙方(未支付完全部房价款时)未按约定期限办理交付该房屋手续的，自约定的交付期限之_______天起，甲方有权将该房屋转售给他人。
第十一条 除不可抗力外，甲方如未按本合同约定期限内将该房屋交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追偿逾期利息。预期利息自本合同第七条约定的最后交付期限第二天起算至实际交付日止，利息按_______利率计算。若逾期超过_______天，乙方有权选择下列第_______种方案追究甲方的违约责任：
1.甲方除支付逾期利息外，还应按乙方累计已支付房价款的_______%向乙方支付违约金，合同继续履行。
2.乙方有权单方面书面通知甲方终止本合同。甲方在接到书面通知之日起_______天内将乙方已缴付的全部房价款(包括利息，利息按_______利率计算)退还乙方，并按本合同约定的房价款总额 %向乙方支付违约金。乙方的实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金差额部分，由甲方据实赔偿。
3.__________________________________________ 。
第十二条 自该房屋正式交付之日起，甲方对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。
第十三条 甲方交付的该房屋装修，设备标准达不到本合同附件二约定的标准，乙方在办理该房屋交接手续时有权退房或要求甲方补偿 倍的装修，设备差价。
双方对标准的认定产生争议时，以上海市建设工程质量监督总站/ 区(县)建设工程质量监督站/_______出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。
第十四条 甲方交付该房屋有工程质量问题的，乙方在二年保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须赔偿_______倍的修复费;工程质量问题影响乙方居住安全的，乙方有权要求退房或调房。
对工程质量问题的认定双方有争议的，以上海市建设工程质量监督总站/ 区(县)建设工程质量监督站/_______出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。
第十五条 该房屋交接之日前所有已产生而未缴税费均由甲方承担，该房屋交付之日起，所产生的一切税费及管理公约约定范围内应缴付的费用均由乙方承担。
第十六条 乙方同意，根据在签署本合同时已经/同时签署的使用公约或有关的承诺书，自该房屋交接之日起，乙方即应将房屋交甲方指定的房屋管理企业统一进行管理，并遵守使用公约。
甲方指定房屋管理企业承担该房屋的前期房屋管理，管理的期限至业主委员会成立后选聘的新的房屋管理企业接手管理之日。
第十七条 甲方出售的该房屋仅作 使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋之房屋结构和用途。除本合同附件另有约定者外，乙方在使用期间有权享用与该房屋有关联的公共通道和设施，同时应自觉遵守该房屋所在地的有关法律，法规和尊重社会公德，维护公共设施和公共利益。
第十八条 乙方购买的房屋及其相应占有的土地使用权不可分离。自该房屋交付之日起，甲方与_______签定的土地使用权出让/转让合同中约定的权利，义务和责任依法转移给乙方。乙方必须遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》，《上海市实施中华人民共和国土地管理法办法》，《上海市土地使用权出让办法》等有关法律，法规，规章，并按规定交纳有关税费。
第十九条 本合同由甲，乙双方签字/______________公证处公证之日起生效。本合同生效及乙方付清全部房价款后，甲，乙双方应向_______办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证，因甲方的原因乙方无法申领房地产权证的，甲方应承担责任。本合同签订后，凡乙方需委托甲方办理公证，过户，登记及申领房地产权证的，乙方应在签订本合同时，一并签署有关委托文件。
第二十条 乙方在取得该房屋的房地产权证后，可依法转让，抵押，出租。如发生上述事实，本合同及其附件中的有关约定对乙方之受让人或继承人或其他权利人具有同等效力。乙方之受让人或继承人或其他权利人均应

[律师回复] 您好，关于小规模纳税人销售额包括营业外收入吗这个问题，我的解答如下, 　　小规模纳税人销售额不包括营业外收入，销售额属于主营业务收入。　　营业外收入是指企业确认与企业生产经营活动没有直接关系的各种收入。营业外收入并不是由企业经营资金耗费所产生的，不需要企业付出代价，实际上是一种纯收入，不需要与有关费用进行配比。　　因此，在会计核算上，应当严格区分营业外收入与营业收入的界限。通俗一点讲就是，除企业营业执照中规定的主营业务以及附属的其他业务之外的所有收入视为营业外收入。一般采用贷方多栏式明细账格式进行分类核算。　　主营业务取得的收入就是主营业务收入，兼营业务取得的收入就是其他业务收入，营业执照上没有的就是营业外收入。主营业务收入指企业(集团)从事某种主要生产、经营活动所取得的营业收入。其他业务收入，是指除上述各项主营业务收入之外的其他业务收入。包括材料销售、外购商品销售、废旧物资销售、下脚料销售，提供劳务性作业收人，房地产开发收入，咨询收入，担保收入等其他业务收入。营业外收入指企业发生的与生产经营无直接关系的各项收入。

[律师回复] 一般的情况是不能拆开来销售的，因为食品是有生产日期和保质期的，如果拆开了消费者的知情权就给剥夺了。
不过有的厂家在做预包装的时候，就会考虑到拆散销售的，里面会有包装，且包装上面印有生产日期和保质期，如果里面的包装展开面积大于10平方厘米，就必须有营养成分表和配料表，如果以上条件都具备，那就可以拆开来做散装销售，如果里面有的条形码那就可以按小包装销售。

[律师回复] 销售额的确定
一、 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税 务总局另有规定的除外。
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。
（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
二、销售额以人民币计算。纳税人按照人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算，折合率可以选择销售 额发生的当天或者当月 1 日的人民币汇率中间价。纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后 12 个月内不得变更。
三、 纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征 收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
四、一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或 者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。 本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。
五、纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别 核算的，不得免税、减税。
六、纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红 字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。
七、纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。 第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格成本×（1成本利润率） 成本利润率由国家税务总局确定。
不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟 缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、商品销售收入中不包括增值税额。
2、商品销售是指商品生产企业通过货币结算出售所经营的商品，转移所有权并取得销售收入的交易行为。对于商品销售的核算，同样由于企业所采用的核算方法不同，其账务处理也有所不同。
3、在采用售价金额核算的情况下，零售企业每日营业终了时，各营业柜组清点销货款，填制商品进销存日报表及内部缴货单，连同销货款送交企业财会部门据以入账。应当注意的是，这里所说的商品售价与批发企业不同，零售企业销售商品的售价是含税售价，即在商品的售价里包含了增值税销项税额，则零售商品实际销售额和增值税销项税额的计算方法为：商品销售额=含税收入÷(1+增值税税率)增值税销项税额=商品销售额×税率零售企业由于采用售价金额核算法，对库存商品实行售价记账实物负责制，商品销售出去，库存商品减少，实物负责人的实物责任也相应的减少了。因此，在借记“银行存款”，贷记“商品销售收入”、“应收税金——应交增值税(销项税额)”等科目

[律师回复] 不包括休假期间产生的销售提成。实行提成工资的，年休假的工资报酬按照您休年休假前12个月剔除加班工资后的月平均工资计算。不满12个月的按实际月份平均工资计算。《职工带薪年休假条例》
第十一条计算未休年休假工资报酬的日工资收入按照职工本人的月工资除以月计薪天数（21.75天）进行折算。前款所称月工资是指职工在用人单位支付其未休年休假工资报酬前12个月剔除加班工资后的月平均工资。在本用人单位工作时间不满12个月的，按实际月份计算月平均工资。职工在年休假期间享受与正常工作期间相同的工资收入。实行计件工资、提成工资或者其他绩效工资制的职工，日工资收入的计发办法按照本条
第一款、
第二款的规定执行。

[律师回复] 不包括休假期间产生的销售提成。实行提成工资的，年休假的工资报酬按照您休年休假前12个月剔除加班工资后的月平均工资计算。不满12个月的按实际月份平均工资计算。r《职工带薪年休假条例》
第十一条计算未休年休假工资报酬的日工资收入按照职工本人的月工资除以月计薪天数（21.75天）进行折算。rr前款所称月工资是指职工在用人单位支付其未休年休假工资报酬前12个月剔除加班工资后的月平均工资。在本用人单位工作时间不满12个月的，按实际月份计算月平均工资。rr职工在年休假期间享受与正常工作期间相同的工资收入。实行计件工资、提成工资或者其他绩效工资制的职工，日工资收入的计发办法按照本条
第一款、
第二款的规定执行。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 借条主要包括的内容都有哪些
欠条要包含以下内容法律才承认。
标题，欠条的标题一般由文种名构成，即在正文上方中间欠条格式以较大字体写上“欠条”两字。也有的在此位置写上“暂欠”或“今欠”字样作为标题，但这种标题正文则在下一行顶格写。
正文，欠条的正文要写清欠什么人或什么单位什么东西、数量多少，并要注明偿还的日期。
落款，落款要署上欠方单位名称和经手人的亲笔签名，是个人出具的欠条则需署上立欠方个人的姓名。并同时署上欠条的日期。单位的要加盖公章，个人的要加盖私章。
欠条是个人或单位在欠款、欠物时写给有关单位或个人的凭证性应用文。欠条今天也有人称作“白条”。 欠条也是在日常生活中常见的为证明一方欠另一方财物而立下的字据,一种凭据类应用文体。
欠条的有效期是多久
(一)从诉讼时效的角度看，如果借条注明了还款日期，那么诉讼时效就从还款日期的次日起计算两年。
(二)如果没有注明还款日期，则表明该合同系履行期限不明确的合同，债权人有权随时要求债务人履行债务，但须给对方必要的准备时间。在此情形下，确定诉讼时效期间的起算点，实际上存在以下几种类型：
1、债权人催告当时债务人就表示立即履行，实际上却未履行的，诉讼时效应自催告次日起计算。债权人何时催告并没有时间上的限制。
2、如果当事人协商一致，确定了一个明确的履行期限，实际上，双方当事人变更了合同内容，将履行期限不明确的债务变成了履行期限明确的债务，那么，债务人于该期限届满未履行债务的，诉讼时效自该期限届满之次日起计算。
对欠条能否证明借贷关系成立的认定规则
1.在民间借贷纠纷中，当事人仅凭欠条要求对方归还借款的，需要对欠条形成的事实基础予以审查并作区分处理
欠条与借条不是一回事，关于欠条能否作为认定借贷关系成立的依据的问题，在审判实践中情况比较复杂，概括起来大致包括以下四种情况：
第一种是名义上是欠条但是实际上是借条的情况。例如，借款人向出借人借钱，拿到钱之后不写借条而写欠条，写的是借款人欠出借人多少钱，这种欠条实际上是借条。

[律师回复] (1)可能判处管制、拘役或者适用附加刑的;
(2)可能判处有期徒刑以上刑罚，采取取保候审，不致发生社会危险性的;
(3)应当逮捕的犯罪嫌疑人患有严重疾病，或者是正在怀孕，哺乳自己未满一周岁的婴儿的妇女;
(4)对拘留的犯罪嫌疑人，证据不符合逮捕条件的;
(5)提请逮捕后，不批准逮捕，需要复议、复核的;
(6)犯罪嫌疑人被羁押的案件，不能在法定期限内办结，需要继续侦查的;
(7)移送后，决定不，需要复议、复核的。对累犯、犯罪集团的主犯，以自伤、自残办法逃避侦查的犯罪嫌疑人，危害国家安全的犯罪、暴力犯罪，以及其他严重犯罪的犯罪嫌疑人，不得取保候审。
二、销售假冒伪劣产品罪立案标准
1、犯罪主观方面本罪在主观方面表现为犯罪故意，一般具有牟利的目的。既包括直接故意，也包括间接故意。过失行为，如生产者不知原材料有假或者不符合质量标准，销售者不知产品系伪劣产品，因不负责任、疏忽大意而生产或销售的，不能构成本罪。从司法实践看，绝大多数生产、销售伪劣产品的都是为了牟取暴利，但法律对本罪的犯罪目的没有要求，所以，无论行为人出于何种目的和动机，均不影响本罪的成立。
2、犯罪客观方面本罪在客观方面表现为生产者、销售者实施了违反国家的产品质量管理法律、法规，在产品中掺杂、掺假，以假充真，以次充好或者以不合格产品冒充合格产品的行为，且销售金额达到5万元以上。具体地说，主要包括四种表现形式：
1、掺杂、掺假。
2、以假充真。
3、以次充好
4、以不合格产品冒充合格产品。
三、销售假冒伪劣产品罪量刑标准
1、销售金额5万元以上不满20万元的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金;
2、销售金额20万元以上不满50万元的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金;
3、销售金额50万元以上不满200万元的，处七年以上有期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金;
4、销售金额200万元以上的，处十五年有期徒刑或者无期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金或者没收财产;
5、单位犯本罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依上述规定处罚。

[律师回复] 而按照一般的法理的解释，主要是指供方（卖方）同需方（买方）根据协商一致的意见《中华人民共和国印花税暂行条例》是根据过去的《中华人民共和国经济合同法》进行列举应税合同的，购销合同，需方接受产品并按规定支付价款的协议，由供方将一产品交付给需方，按照合同法的解释、采购，它同买卖合同的要求基本上是一致的，购销合同是买卖合同的变化形式。但是《中华人民共和国经济合同法》并未对购销合同进行了解释，包括供应、购销结合及协作，固定资产的购销合同也属于购销合同的范围。另外。因此、预购、调剂等合同

[律师回复] 《中华人百民共和国印花税暂行条例》是根据过去的《中华人民共和国经济合同法》进行列举应税合同的。但是《中华人民共和国经济合同法》并未对购销合同进行了度解释。而按照一般的法理的解释，购销合同是买卖合同的变化形式，它同买卖合同的要求基本上是一致的，主要是指供方（卖方）同需方（买方）根据协商一致的意版见，由供方将一产品交付给需方，需方接受产品并按规定支付价款的协议。另外，按照合同法的解释，购销合权同，包括供应、采购、预购、购销结合及协作、调剂等合同。因此，固定资产的购销合同也属于购销合同的范围。

[律师回复] 对于遗产包括的主要法律范围包括什么这个问题，解答如下, 遗产包括的主要法律范围有哪些？
遗产是继承法律关系的客体，也是继承权的标的，它是指死者生前个人所有的财产和根据法律规定可以继承的其他合法权益。主要包括：
1、死者死亡时遗留的个人所有合法财产（收入、房屋、储蓄和生活用品）；
2、林木、牲畜和家禽；
3、法律允许所有的生产资料；
4、文物、资料、债权、债务和法律规定的其他合法权益（如著作权、财产权——稿酬、奖金等以及其他合法财产。
应该说明的是，如果家庭财产未分割，应先析产，确定哪些财产属死者所有，只有属死者的那份财产才能列入遗产范围。死者生前赠与他人的财产也不能列入遗产范围。只有使用权而没有所有权的财产，不能当做遗产（如租赁的房屋、承包地、自留地、鱼塘等）经国家有关机关鉴定认为应由国家保存的文物、档案、文件、物件等，应归国家所有，不能列入遗产。上交国家后，有关机关给予的报酬，可列入遗产范围。与人身相联系的权利、义务不能列入遗产范围（如死者生前由国家给予的抚养费、残废扶助费等）。死者死后家属所领取的抚恤金、家庭生活困难补助金，是国家用来抚恤和帮助死者扶助生活困难的家庭和依靠死者生活的未成年人和丧失劳动能力的亲属的，也不属于遗产范围。如果是夫事一方死亡，夫妻共同生活时的一些生活必需品，原则上不应作为遗产分割，应留给死者生前的配偶继续使用。