婚前购房婚后一方加名怎么样认定归属

[律师回复] 房屋认购书也称之为购房意向书，是房地产开发商在房屋正式销售前，与有意向其购买房屋的购房者签定的书面协议，是目前大部分房地产开发公司在房屋买卖中的习惯做法，如果签订认购书后不买房了定金可以退吗 1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还卖方违约的，应双倍返还定金。5、还有一种情况，就是房屋认购书无效的情况，定金必然要返还。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 可以，购房合同和房产证名字必须是一致的，如果还没有进行房产证的办理，房产证上的名字必须和购房合同上的名字是一致的。下面具体说明一下：1、购房合同、购房发票、房产证名字必须是统一的。如果是贷款买房，银行借款合同上的抵押人也要统一，否则不予办理。如果是夫妻购房希望房产两人共有的话，可以申请共有产权证，也就是房产证上依然必须是一个人的名字，附带的共有产权证可以在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额，在出现财产纠纷时就可以进行合理分割了；2、如果是婚前购房并且全款付清的情况下，提出共有产权时，可以在合同上写两个人的名字，在办理房产证时可以申请共有产权证。如果是贷款买房，就必须要按照谁贷款谁签字的原则来进行办理，确保购房合同、贷款合同以及房产证上的姓名一，其原因是规避银行的贷款风险；3、房产证的产权人是根据购房合同的主体来定的，所以必须是同一个人，或者是几个人共同共有。得看具体情况，尤其是合同网上备案的。要在房产证上增加共有人，需要换新合同。如果原合同已备过案，应由开发商申请撤回，改签新合同后重新备案。

[律师回复] 对于地下车位,车库归属权怎样认定这个问题，解答如下, 地下车位、车库的归属及管理、使用的法律分析一、法条——《物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。二、法条简述住宅小区地下车库(规划用于停放汽车的车位、车库)的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于购房者共有。该观点的依据在于：其一，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，因此地下车库不可能单独获得土地使用权，地下车库所使用的土地是业主交纳土地使用费的土地，该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。其二，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如同道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。开发商根据政府规定兴建地下车库，是他的法定义务，该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位。《物权法》第74条第二款采用的就是“约定说”，但是对没有约定或约定不明情形下如何处理，物权法并没有作出规定。三、有关地下车库的产权归属问题的法律规定(一)《物权法》出台前，确认地下建筑物的所有权归属问题没有明确的法律依据。从现行房地产法律法规看，确认地下建筑物所有权归属问题却缺乏法律依据。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》只是对土地上的房屋权属登记作了规定，未包括地下建筑物。《城市房地产管理法》第二条：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。这里的“土地上”当指地表之上。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证书，必须要到房地局登记，而根据《中华人民共和国立法法》第八条规定，民事基本制度只能由法律规定，规章和地方法规无权对此立法。地下车位、车库的归属及管理、使用的法律分析，在1995年9月8日建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条“公用建筑面积由以下两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;”第九条“凡已作为使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”等规定可看出，无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。凡已作为使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。根据建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。由此来看，地下车库可作为一个的建筑部分，并可由开发商自行处分。从以上规定可知，与地下车库相关的法律法规是模糊的，明确界定产权并非易事。开发商之所以面对业主时强势地位难破，难说与此无关。(二)《物权法》第74条规定确立的“当事人约定归属”原则。《物权法》第七十四条规定了三款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。不难看出，物权法间接地承认了开发商对地下车库产权归属上的主动权。但对车库的权属没有直接规定，而是采用了“意思自治”原则，由当事人自行通过协商规定。但正如许多人质疑的那样，在开发商和购房者地位不平等的情况下，怎么能够保证约定是公平的?开发商的强势地位在实践中有目共赌，物权法这样规定的可操作性又如何?因此可见，关于地下车库的归属并没有从此尘埃落定，不难想象未来的纷争还会不断出现。四、《物权法》第74条规定的不足笔者认为《物权法》第74条能够在一定程度上解决现实生活中的纠纷，因而具有重大实践意义。但是同时也有失误或是遗漏，而且这些失误很有可能会给将来的司法实践留下诸多“隐患”。首先，《物权法》第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，但是这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义，也缺乏可操作性。何为业主的需要?怎么才算作满足了业主的需要?其次，《物权法》第74条第2款虽然将小区内车库归属交由当事人约定，但是没有规定约定不明或没有约定情况下的归属，更不能解决约定不能的情况如何解决，留下了“隐患”。事实上，这种隐患已经出现。据报道，广州有些小区原来每个车位月租400元，但在《物权法》实施前开发展商却突然贴出通告，取消月租制，车位将全部出售，每个30万元。发展商似乎也注意到了《物权法》的规定，在通告后面提到“车位将优先满足业主购买需要”。此类事例，恰恰反映了开发商在“当事人约定”中的强势地位，在此情况下，由当事人来约定地下车库的归属谈何容易。显而易见，物权法在制定过程中关于车库归属问题理论上一直存在重大争议，起草者对待此问题也摇摆不定，多次易稿。最终出台的《物权法》选择了由当时人约定，事实上是回避了这一问题，不能不说是一大遗憾。地下车位、车库的归属及管理、使用的法律分析。