买到烂尾楼应该怎样维权

最新修订 | 2024-03-31
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包敬立律师
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专家导读 面对烂尾楼,业主维权可: 一、保存购房合同等文件,为与开发商、金融机构等磋商提供支持; 二、联系房贷银行,寻求协助调整或终止贷款合同; 三、依据购买合同提起法律诉讼,要求开发商赔偿并承担违约责任,业主有权选择提前结束协议并要求违约处罚金。
买到烂尾楼应该怎样维权

一、买到烂尾楼应该怎样维权

面对烂尾楼问题时,可行的维权手段包括以下几点:

第一,务必妥善保存购房合同等所有相关文件材料,以便在需要与开发商、金融机构以及保险公司等各方进行磋商之际提供有力支持;

第二,积极与负责您的房贷业务银行取得联系,寻求其协助,通过贷款银行出面与开发商协商,探究是否有可能终止或调整现有的房屋贷款合同条款

第三,根据购入房产时签订的购买合同提起法律诉讼,要求对方承担相应经济赔偿责任,在此基础上,业主有权选择提前结束买卖协议,并诉求获得合同所约定的违约处罚金。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条

出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任

二、买到烂尾楼房该怎么办?

解决方法:

1、保留所有合同资料,可以与开发商方面,相关的银行方面、保险公司方面进行交涉。

2、与还贷银行方面进行沟通,由贷款银行出面与开发商沟通,看能否终止房贷合同。

3、依据购买合同起诉要求赔偿,业主可解除合同,并索要违约金。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条

因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

在我们日常生活中,法律是一种无形的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。无论是在工作中,还是在生活中,我们都需要充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益。虽然法律可能看起来复杂和深奥,但是只要我们愿意花时间去学习和理解,就能够掌握它的基本原理和应用。正如本文的标题所提出的问题,“买到烂尾楼应该怎样维权”,每一篇文章都是一次学习和理解法律的机会,我们应该抓住这些机会,不断提高我们的法律素养,以便更好地适应社会的发展和变化。

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[律师回复] 您好,关于烂尾楼要怎样保全财产这个问题,我的解答如下, 烂尾楼怎么保全财产
申请
诉前财产保全,由利害关系人在之前向受诉提出申请。人民接受申请并裁定保全的,申请人在30日以内不的即解除裁定保全。诉讼财产保全可以在同时申请也可以在以后申请。
提供财产线索
与执行不同,人民不会在财产保全阶段为当事人查找债务人的财产,必须由申请人自己提供明确的财产线索。
以下类别的财产线索属于明确的财产线索:
1.银行账户:有明确的开户行、户名、账号;
2.房地产:有明确的地址和权利人名称,最好有相关的权利凭证复印件;
3.有价证券:知道债券品种的记名债券,或证券账号;
4.车辆:明确的车牌号和车主姓名;
5.股权:明确的公司名和债务人拥有的股权份额;
6.其他财产性权利:需要有相关的权利证明资料。
申请人未掌握财产线索或掌握不足够的,可以尝试悬赏方式。但目前以杭州市西湖区人民执行悬赏举报网为代表的公务悬赏,和以蒲公英协作网为代表的民间悬赏,均未支持在诉讼阶段悬赏。申请人可以自己尝试登报等方式进行悬赏。
担保
人民可以责令申请人提供担保,申请人不提供担保的,请求驳回.
裁定
当事人申请诉前保全的,人民接受申请后须在48小时内,作出裁定,裁定一旦作出即发生法律效力,当事人不服不得上诉,可申请复议一次,复议期间不停止对裁定的执行。
解除
财产保全裁定的效力至生效法律文书执行时止,如果诉讼过程中需要解除保全措施的,应及时作出裁定解除保全裁定,如财产保全的原因和条件发生变化,不需要保全的;被申请人提供相应担保的;诉前保全的申请人在30日内未提讼的等。
但需要注意的是,根据《最高人民法院关于人民民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,冻结银行存款及其他资金的期限不得超过六个月,查封、扣押动产的期限不得超过一年,查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。查封期限届满后,财产续行查封需经相关申请执行人依法提出续封的申请,才能继续保全,否则将自动解除。
赔偿
如果当事人申请财产保全有错误,被申请人因财产被保全而遭受损失的,申请人应当承担赔偿责任。
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烂尾楼拿不到打工工资怎么办
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 劳动者在与用人单位协商无果时,应当收集证据到劳动争议仲裁委员会申请仲裁,或到劳动监察大队投诉用人单位。
根据《劳动法》第五十条 工资应当以货币形式按月支付给劳动者本人。不得克扣或者无故拖欠劳动者的工资。
第七十七条 用人单位与劳动者发生劳动争议,当事人可以依法申请调解、仲裁、提讼,也可以协商解决。调解原则适用于仲裁和诉讼程序。
第七十八条 解决劳动争议,应当根据合法、公正、及时处理的原则,依法维护劳动争议当事人的合法权益。
第七十九条 劳动争议发生后,当事人可以向本单位劳动争议调解委员会申请调解调解不成,当事人一方要求仲裁的,可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。当事人一方也可以直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。对仲裁裁决不服的,可以向人民提讼。
第九十一条 用人单位有下列侵害劳动者合法权益情形之一的,由劳动行政部门责令支付劳动者的工资报酬、经济补偿,并可以责令支付赔偿金:
(一)克扣或者无故拖欠劳动者工资的
(二)拒不支付劳动者延长工作时间工资报酬的
(三)低于当地最低工资标准支付劳动者工资的
(四)解除劳动合同后,未依照本法规定给予劳动者经济补偿的。
烂尾楼拿不到打工工资怎么办
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 劳动者在与用人单位协商无果时,应当收集证据到劳动争议仲裁委员会申请仲裁,或到劳动监察大队投诉用人单位。
根据《劳动法》第五十条 工资应当以货币形式按月支付给劳动者本人。不得克扣或者无故拖欠劳动者的工资。
第七十七条 用人单位与劳动者发生劳动争议,当事人可以依法申请调解、仲裁、提讼,也可以协商解决。调解原则适用于仲裁和诉讼程序。
第七十八条 解决劳动争议,应当根据合法、公正、及时处理的原则,依法维护劳动争议当事人的合法权益。
第七十九条 劳动争议发生后,当事人可以向本单位劳动争议调解委员会申请调解调解不成,当事人一方要求仲裁的,可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。当事人一方也可以直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。对仲裁裁决不服的,可以向人民提讼。
第九十一条 用人单位有下列侵害劳动者合法权益情形之一的,由劳动行政部门责令支付劳动者的工资报酬、经济补偿,并可以责令支付赔偿金:
(一)克扣或者无故拖欠劳动者工资的
(二)拒不支付劳动者延长工作时间工资报酬的
(三)低于当地最低工资标准支付劳动者工资的
(四)解除劳动合同后,未依照本法规定给予劳动者经济补偿的。
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楼房烂尾该怎么维权2024
1、先找银行沟通一下,看能不能向银行申请停息挂账,看能不能暂时不还房贷。2、澄清产权归属。3、向法院申请房屋保全。4、法律诉讼:联合业主聘请律师一起起诉房开商违约,一旦胜诉,就再申请强制执行。
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房产纠纷
业主买的房子变成了烂尾楼,该如何才能维护好自己的合法权益呢
[律师回复] 业主买的房子变成了烂尾楼,怎么才能维护好自己的合法权益呢
在搞清楚产权归属后,购房者则应尽量与其他业主一起,获得最大限度的法律支持。
首先,如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能,可以尝试给开发商一点时间,如果其能在短时间内筹措到资金,完成后续工程,购房者的损失便可降到最少。
其次,若是开发商因为资不抵债而破产,遭遇“烂尾”危机,则不可将房子退给发展商。因为退房以后,购房者拿不到购房款,只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系,将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商
最后因资不抵债,不得不宣布破产,其资产被拍卖,而根据破产法偿债先后的规定,消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款(特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。
另外,若决定要发展商时,业主也必须齐心一致。如果其他业主打了官司,并且获得胜诉、得到赔偿,而有的业主因为等待发展商完工没有及时,可能最终就得不到赔偿。
未雨绸缪也重要 选择实力房企
当然,作为消费者而言,在烂尾楼出现时购房者总是不免处于弱势地位。与其出事后费时费力维权,不如事前利用好手中的主动权,对开发商做一个全面的了解。由于目前房地产实行的是预售制,根据相关规定,没工商登记、税务登记,资质不全、手续不全开发商不能施工,包括房地产五证、两书不齐全的不能买,这都是老生常谈了。
另外,烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要。业内人士提醒,购买时
首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰,是否已被银行抵押了;
其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证;
然后了解房子是否被抵押,如有抵押,要弄清抵押期限,怎样解除抵押;
最后如果是拍卖房,应弄清产权过户手续是否已经办理等等。
业主买的房子变成了烂尾楼,该如何才能维护好自己的合法权益呢
[律师回复] 业主买的房子变成了烂尾楼,怎么才能维护好自己的合法权益呢
在搞清楚产权归属后,购房者则应尽量与其他业主一起,获得最大限度的法律支持。
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其次,若是开发商因为资不抵债而破产,遭遇“烂尾”危机,则不可将房子退给发展商。因为退房以后,购房者拿不到购房款,只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系,将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商
最后因资不抵债,不得不宣布破产,其资产被拍卖,而根据破产法偿债先后的规定,消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款(特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。
另外,若决定要发展商时,业主也必须齐心一致。如果其他业主打了官司,并且获得胜诉、得到赔偿,而有的业主因为等待发展商完工没有及时,可能最终就得不到赔偿。
未雨绸缪也重要 选择实力房企
当然,作为消费者而言,在烂尾楼出现时购房者总是不免处于弱势地位。与其出事后费时费力维权,不如事前利用好手中的主动权,对开发商做一个全面的了解。由于目前房地产实行的是预售制,根据相关规定,没工商登记、税务登记,资质不全、手续不全开发商不能施工,包括房地产五证、两书不齐全的不能买,这都是老生常谈了。
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首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰,是否已被银行抵押了;
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最后如果是拍卖房,应弄清产权过户手续是否已经办理等等。
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楼房烂尾该怎么维权2024
很多时候我们会发现,其实无论我们是在购物、出行、学习还是工作中,都是离不开法律知识的,我们应该要学会运用法律的武器来保护好自己的合法权益。如果您的生活正面临着与楼房烂尾该怎么维权相关的问题而无法解决的话,那么可以从本文内容中来寻找答案。
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业主买的房子变成了烂尾楼,应该怎么样才能维护好自己的合法权益呢
[律师回复] 业主买的房子变成了烂尾楼,怎么才能维护好自己的合法权益呢
在搞清楚产权归属后,购房者则应尽量与其他业主一起,获得最大限度的法律支持。
首先,如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能,可以尝试给开发商一点时间,如果其能在短时间内筹措到资金,完成后续工程,购房者的损失便可降到最少。
其次,若是开发商因为资不抵债而破产,遭遇“烂尾”危机,则不可将房子退给发展商。因为退房以后,购房者拿不到购房款,只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系,将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商
最后因资不抵债,不得不宣布破产,其资产被拍卖,而根据破产法偿债先后的规定,消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款(特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。
另外,若决定要发展商时,业主也必须齐心一致。如果其他业主打了官司,并且获得胜诉、得到赔偿,而有的业主因为等待发展商完工没有及时,可能最终就得不到赔偿。
未雨绸缪也重要 选择实力房企
当然,作为消费者而言,在烂尾楼出现时购房者总是不免处于弱势地位。与其出事后费时费力维权,不如事前利用好手中的主动权,对开发商做一个全面的了解。由于目前房地产实行的是预售制,根据相关规定,没工商登记、税务登记,资质不全、手续不全开发商不能施工,包括房地产五证、两书不齐全的不能买,这都是老生常谈了。
另外,烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要。业内人士提醒,购买时
首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰,是否已被银行抵押了;
其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证;
然后了解房子是否被抵押,如有抵押,要弄清抵押期限,怎样解除抵押;
最后如果是拍卖房,应弄清产权过户手续是否已经办理等等。
快速解决“房产纠纷”问题
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烂尾楼业主退房流程是什么,退房有什么补偿
[律师回复] 烂尾楼业主退房流程是什么,退房有哪些补偿
烂尾楼业主退房流程是什么?
第一步:购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。
第二步:督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续。
第三步:督促开发商将全部购房款返还给购房人。
第四步:办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。
至此,消费者与银行解除借款合同,而在开发商退回全部房款后,购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。
烂尾楼业主退房有哪些补偿?
双方有在合同里约定了违约金,那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外,还包括业主前期已支出的一些费用,如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等,这些都算入消费者实际损失范围内,由开发商补偿。
在退房款方面,采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息,但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。
实践中,都是开发商将应退购房款分成两部分,属于买家首付款的部分直接退还给买家。属于买家向银行借款的部分直接交还给银行,并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同,开发商支付购房人首付款利息,即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段,开发商同样应归还购房人月供及利息支出。
若购房者要求退房时,已居住了一段时间,这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中,若责任方为开发商,购房者可不对房屋折旧进行补偿,若是购房者的责任,开发商则可以不赔偿业主装修费。
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楼房烂尾该如何维权2024
我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着楼房烂尾该如何维权的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
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施工单位能怎么保证烂尾楼工程的优先受偿权
[律师回复] 最高人民法院关于优先受偿权的行使期限为竣工或约定竣工之日起6个月,由于烂尾楼没有竣工,因此只能以合同约定竣工之日作为起算点,这样施工单位往往在提讼时发现早已过了合同约定竣工之日起6个月,已丧失行使优先权。因此,在合同履行过程中,发生因建设单位原因造成工期延误的,施工单位一定要申请延长工期并办理好工期签证。
优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。
狭义优先受偿权包括破产费用的优先权及职工工资、劳动保险费用、税款等优先权,以及民事诉讼法(第204条)类似的规定、商业银行法规定银行破产的优先权(第71条清算费用、职工工资和保险、保险金、税款)、海商法规定的请求权人对扣押船只的优先权等。这些优先受偿权,依现行法规定只具有债权性,只是相对其他债权人的优先,而不具有物权性,不能对抗其他物权,因此,对优先权人的保护力度不够,应考虑赋予其物权性,规定为一种担保物权,就叫优先受偿权(狭义的),而且是一种法定的担保物权,不是任意的,以确保对权利人权利的保护。
狭义优先受偿权不包括我国民法通则、合同法、担保法规定的留置权中的优先受偿权,更不包括承租人对承租房屋的优先购买权及担保法规定的质权、抵押权中的优先权,也不包括可能为我国法律规定的合伙人的优先购买权等一切非担保物权。
“烂尾楼”工程价款优先受偿权的起算时间分四种情况。
(一)自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算
有些严格按照《批复》第4条的规定,承包人行使优先受偿权,若建设工程实际竣工的,自竣工之日起计算;建设工程未竣工的,自合同约定的竣工之日起计算。所以,针对“烂尾楼”工程,承包人主张优先受偿权,必须在合同约定的竣工之日起六个月内行使,否则将丧失优先受偿权。
(二)自建设工程合同解除或合同终止之日起计算
有些在法律未明确规定的情况下,类推适用,若建设工程未实际竣工的,建设工程合同解除的或合同终止的,自合同解除之日或合同终止之日起计算。
《深圳市中级人民关于建设工程合同若干问题的指导意见》第29点明确规定:在工程竣工验收合格前,建设工程合同被解除的,承包人对已完工程享有建设工程价款优先受偿权,承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程合同解除之日起计算。
(三)自停工之日起计算
若建设工程未实际竣工,且停工日期晚于合同约定的竣工日期的,自停工之日起计算。
(四)法律未明确规定的,放宽适用
在合同约定的竣工日期不明,工程也未实际竣工的情况下,适用《合同法》第286条规定,尽量保护承包人的优先受偿权。
1、单项索赔:单项索赔就是采取一事一索赔的方式,即在每一件索赔事项发生后,报送索赔通知书,编报索赔报告书,要求单项解决支付,不与其他的索赔事项混在一起。
2、综合索赔:综合索赔又称总索赔,俗称一揽子索赔。即对整个工程(或某项工程)中所发生的数起索赔事项,综合在一起进行索赔。也是总成本索赔,它是对整个工程(或某项目工程)的实际总成本与原预算成本之差额提出索赔。
快速解决“工伤赔偿”问题
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烂尾楼业主退房流程是什么,退房包括哪些补偿
[律师回复] 烂尾楼业主退房流程是什么,退房有哪些补偿
烂尾楼业主退房流程是什么?
第一步:购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。
第二步:督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续。
第三步:督促开发商将全部购房款返还给购房人。
第四步:办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。
至此,消费者与银行解除借款合同,而在开发商退回全部房款后,购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。
烂尾楼业主退房有哪些补偿?
双方有在合同里约定了违约金,那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外,还包括业主前期已支出的一些费用,如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等,这些都算入消费者实际损失范围内,由开发商补偿。
在退房款方面,采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息,但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。
实践中,都是开发商将应退购房款分成两部分,属于买家首付款的部分直接退还给买家。属于买家向银行借款的部分直接交还给银行,并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同,开发商支付购房人首付款利息,即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段,开发商同样应归还购房人月供及利息支出。
若购房者要求退房时,已居住了一段时间,这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中,若责任方为开发商,购房者可不对房屋折旧进行补偿,若是购房者的责任,开发商则可以不赔偿业主装修费。
施工单位该怎么保证烂尾楼工程的优先受偿权
[律师回复] 最高人民法院关于优先受偿权的行使期限为竣工或约定竣工之日起6个月,由于烂尾楼没有竣工,因此只能以合同约定竣工之日作为起算点,这样施工单位往往在提讼时发现早已过了合同约定竣工之日起6个月,已丧失行使优先权。因此,在合同履行过程中,发生因建设单位原因造成工期延误的,施工单位一定要申请延长工期并办理好工期签证。
优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。
狭义优先受偿权包括破产费用的优先权及职工工资、劳动保险费用、税款等优先权,以及民事诉讼法(第204条)类似的规定、商业银行法规定银行破产的优先权(第71条清算费用、职工工资和保险、保险金、税款)、海商法规定的请求权人对扣押船只的优先权等。这些优先受偿权,依现行法规定只具有债权性,只是相对其他债权人的优先,而不具有物权性,不能对抗其他物权,因此,对优先权人的保护力度不够,应考虑赋予其物权性,规定为一种担保物权,就叫优先受偿权(狭义的),而且是一种法定的担保物权,不是任意的,以确保对权利人权利的保护。
狭义优先受偿权不包括我国民法通则、合同法、担保法规定的留置权中的优先受偿权,更不包括承租人对承租房屋的优先购买权及担保法规定的质权、抵押权中的优先权,也不包括可能为我国法律规定的合伙人的优先购买权等一切非担保物权。
“烂尾楼”工程价款优先受偿权的起算时间分四种情况。
(一)自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算
有些严格按照《批复》第4条的规定,承包人行使优先受偿权,若建设工程实际竣工的,自竣工之日起计算;建设工程未竣工的,自合同约定的竣工之日起计算。所以,针对“烂尾楼”工程,承包人主张优先受偿权,必须在合同约定的竣工之日起六个月内行使,否则将丧失优先受偿权。
(二)自建设工程合同解除或合同终止之日起计算
有些在法律未明确规定的情况下,类推适用,若建设工程未实际竣工的,建设工程合同解除的或合同终止的,自合同解除之日或合同终止之日起计算。
《深圳市中级人民关于建设工程合同若干问题的指导意见》第29点明确规定:在工程竣工验收合格前,建设工程合同被解除的,承包人对已完工程享有建设工程价款优先受偿权,承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程合同解除之日起计算。
(三)自停工之日起计算
若建设工程未实际竣工,且停工日期晚于合同约定的竣工日期的,自停工之日起计算。
(四)法律未明确规定的,放宽适用
在合同约定的竣工日期不明,工程也未实际竣工的情况下,适用《合同法》第286条规定,尽量保护承包人的优先受偿权。
1、单项索赔:单项索赔就是采取一事一索赔的方式,即在每一件索赔事项发生后,报送索赔通知书,编报索赔报告书,要求单项解决支付,不与其他的索赔事项混在一起。
2、综合索赔:综合索赔又称总索赔,俗称一揽子索赔。即对整个工程(或某项工程)中所发生的数起索赔事项,综合在一起进行索赔。也是总成本索赔,它是对整个工程(或某项目工程)的实际总成本与原预算成本之差额提出索赔。
买房遇到烂尾楼有什么解决办法注意事项有哪些
[律师回复] 买房遇上烂尾楼怎么办购房者与房地产开发公司签订了合同之后,公司的法定代表人出现破产、外逃、刑事拘留等个人状况,并不影响买卖合同的法律效力。网签合同中关于延期交房的违约责任的约定按照商品房网签合同示范文本关于“延期交房的违约责任”条款的约定:开发商如未能按合同约定的期限交房的,每日按总房价款0.05%的标准向购房人支付违约金,同时购房合同继续履行;超过合同约定的宽限期仍未能交房的,购房人有权单方面解除合同。这里需要注意的是,购房人的解约权是合同赋予购房人的一种选择权,即购房人可以选择行使该权利——解除合同,也可以选择不行使该权利——合同继续履行。根据购房人的不同选择,开发商承担不同的违约责任。一旦发生开发商逾期交房的情况,律师建议购房人立即向人民提起相关违约金索赔诉讼,获得有效的法律判决,从而将开发商违约的事实和违约金计算等重要事项以法律认可的形式和手段固定下来,往后无论开发商何时实际交付房屋,均不影响购房人获得违约赔偿的权利,同时也不影响购房合同的继续履行。至于后期违约金能否拿到手,则是判决是否能得到有效执行的问题。若房屋无法按时交付买家应尽早提出还有另外一种房屋无法按时交付的情况,即房地产开发公司在房屋建成前倒闭,楼盘烂尾,无法交付。遇到这种情况,建议购房人立刻进行,由对开发商包括烂尾楼盘和土地在内的财产进行司法查封,后续通过拍卖变卖财产,偿还购房人的购房款。对购房者十分有利的是,最高人民曾就上述问题发出《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,明确:建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权银行;消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。现在,一套房屋的价格动辄上百万,甚至上千万,买一套房子往往集中了一个家庭的大部分金钱财产,任何购房过程中的差错都可能给购房者造成重大的经济损失。因此,律师建议购房者在签订购房合同、收楼或发生任何违约情形时,可向专业人士寻求指导和建议,切忌盲目与开发商签订补救性的书面协议,造成合法权益受损或难以维权的情况。
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