开发商违约仲裁怎么办

最新修订 | 2024-04-17
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专家导读 合同违约时,当事人可选择仲裁或诉讼解决争议。未约定违约条款,违约方仍需承担履约、补救及赔偿等责任。双方应积极协商,无果可向法院起诉。购房签约需谨慎,明确违约责任,维护自身权益。
开发商违约仲裁怎么办

一、开发商违约仲裁怎么办

依据相关法律法规的规定,合同发生违约时,对于争议事项,当事方可选择将其诉诸于仲裁委员会,通过精心编写并提交仲裁申请书的方式启动仲裁程序

即便在合同中未明确约定关于违约责任的具体条款,若一方当事人违规,则仍应承担包括但不仅限于继续履约、采取有效补救措施以及支付赔偿金等职责和义务。

而针对违约行为,当事人双方应该积极展开磋商与协商,争取达成共识和平解决。

然而,在双方磋商无果且对合同争议事项分歧巨大的情况下,当事人有权利向当地基层人民法院提起诉讼,请求进行公正裁判。

民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

二、开发商违约交房怎么办

1、出卖人延期交付房屋的,应当支付违约金或者赔偿损失

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

2、合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

3、如果合同中约定的延期交房的违约金较高,发生纠纷诉诸司法后,开发商以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;

如果合同中约定的延期交房的违约金过低,购房者可以请求增加,法院会支持以违约造成的实际损失确定违约金数额。

合同既约定违约金又约定了赔偿损失的,不能同时适用,可择一较高者适用。

《民法典》第四百九十五条

当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。

法律的力量不仅仅在于它的约束力,更在于它的教育和引导作用。它教育我们如何正确地行事,如何尊重他人的权益,如何维护社会的公正和公平。正如本文的标题所提出的问题,“开发商违约仲裁怎么办”,我们可以从中得到许多有价值的启示和教训。我们应该珍视这些教训,将它们内化为我们的行为准则,以便更好地遵守法律,更好地生活在这个法治社会中。

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[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
一、劳动争议仲裁实行地域管辖原则。劳动争议仲裁按照行政区域的划分,由县、市、区劳动仲裁委员会负责管理本行政区内发生的劳动争议。而民商事纠纷的双方当事人可以协议选择任何一个仲裁机构,而无行政管辖区域的限制。
二、劳动争议的仲裁程序是向人民的必须程序。劳动法第79条规定:“劳动争议发生后,当事人可以向本单位劳动争议调解委员会申请调解;调解不成,当事人一方要求仲裁的,可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。对仲裁不服的,可以向人民提讼。”从这一规定可以看出,劳动争议发生后必须先经过仲裁程序。将仲裁作为诉讼的前置程序,这体现了劳动争议的特殊性。负责解决的劳动争议劳动仲裁委员会是由劳动行政主管部门的代表、工会的代表和用人单位方面的代表组成,对争议的标的了解得更直接,更具体。同时,劳动争议仲裁的期限也较短,便于及时解决争议。而按照《仲裁法》的规定,一般的民商事纠纷,必须双方当事人协商一致达成仲裁协议,仲裁委员会才对纠纷进行受理,同时人民将不再予以受理,仲裁机构对民商事纠纷所作出的仲裁裁决是终局性的,若一方当事人不服,再向人民诉讼的,将不予受理。只有裁决被人民依法裁定撤销或不予执行的情况下,才予以受理。
三、劳动纠纷当事人一方即可提请仲裁。劳动纠纷经调解无效的,当事人一方可以向劳动仲裁委员会申请仲裁,当事人一方也可以直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。这同一般民商事纠纷的仲裁截然不同。依据《仲裁法》中规定的当事人自愿原则,双方协议仲裁,当事人一方提请仲裁的仲裁机构将不予受理,因为民商事纠纷仲裁实行的是或裁或审的制度,若当事人选择了仲裁即意味着放弃了诉讼权,如果不采取双方协议仲裁的原则,就意味着剥夺了另一方当事人的诉讼权利。而劳动争议的仲裁当事人一方选择了仲裁方式解决,另一方当事人如不服仲裁裁决还可以向人民。
四、劳动争议的仲裁机构由法定部门的代表组成,仲裁员由仲裁委员会指定。我国《劳动法》规定,劳动争议仲裁委员会的组成由劳动行政主管部门的代表、同级工会的代表、用人单位方面的代表组成。而《仲裁法》对民商事纠纷的仲裁机构规定,由有关法律、经济贸易专家、有关知名人士及有关部门人员组成,当事人可依据仲裁机构提供的仲裁员名册选择仲裁员组成仲裁庭。
五、劳动争议仲裁实行一裁二审制度。一裁即劳动争议仲裁委员会在受理了仲裁案件后经过审理作出裁决,当事人若服从就应自动履行,当事人不服从的,也不能向上一级仲裁委员会申请复议或重新仲裁。只能在法定期限内向人民提讼。而民商事纠纷的仲裁规定的是一裁终局的制度,即使对裁决不服,既不能向上一级仲裁委员会提请复议或重新仲裁,也不能再向。
仲裁协议约定了两个仲裁机构,仲裁协议是否有效
[律师回复] 仲裁协议约定了两个仲裁机构,仲裁协议有效吗
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国仲裁法》若干问题的解释》第五条规定:仲裁协议约定两个以上仲裁机构的,当事人可以协议选择其中的一个仲裁机构申请仲裁;当事人不能就仲裁机构选择达成一致的,仲裁协议无效。
许多国家的商事仲裁机构都不只一个。中国现有仲裁机构已经超过200家。在这种情况下,当事人拟订仲裁条款时可能选定两个或两个以上的仲裁机构。在此前的仲裁实践中,包括最高人民在内的各级,对于约定两个仲裁机构的仲裁条款,均持宽容的态度。但按2020年司法解释第五条规定,则在仲裁协议约定两个以上仲裁机构且当事人未能协议选择其中的一个仲裁机构申请仲裁时,仲裁协议无效。该规定推翻了此前司法实践和最高人民自己原有对于该问题的看法。
一种特殊的情形是当事人约定了两家仲裁机构,但作了唯一性限定。例如,深圳市粮食集团有限公司诉来宝资源有限公司(新加坡)买卖合同纠纷案中,双方当事人在主合同中约定:“由合同履行引起的争议,任何一方可提交仲裁,如果被告是买方,争议提交国际仲裁中心;如果被告是卖方,争议提交给伦敦谷物与饲料贸易协会仲裁。由合同引起的争议均按照英国法解决。”最高人民作出《关于深圳市粮食集团有限公司诉来宝资源有限公司(新加坡)买卖合同纠纷一案的请示的复函》认为,当事人在主合同中签订的仲裁协议虽然涉及两个仲裁机构,但从其具体表述看,无论是买方还是卖方申请仲裁,其指向的仲裁机构均是明确的且只有一个,仲裁协议应认定有效。对于因主合同产生的纠纷,深圳市粮食集团有限公司应依据约定的仲裁协议通过仲裁方式解决,人民无管辖权。
国外一些并不简单认定两个仲裁机构约定的条款无效。例如,合同在不同地方分别规定了在法国仲裁协会进行仲裁和在国际商会进行仲裁的条款。上诉认为指定两个不同的仲裁机构是相互矛盾的,需要当事人新的仲裁意愿才能使仲裁条款生效,因此上诉对所涉案件具有管辖权。最高否定了上诉的理由。最高认为,如果要认定仲裁条款无效或无法适用,该条款必须表明当事人没有仲裁的意愿。
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仲裁协议约定了两个仲裁机构,仲裁协议有法律效力吗
[律师回复] 仲裁协议约定了两个仲裁机构,仲裁协议有效吗
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国仲裁法》若干问题的解释》第五条规定:仲裁协议约定两个以上仲裁机构的,当事人可以协议选择其中的一个仲裁机构申请仲裁;当事人不能就仲裁机构选择达成一致的,仲裁协议无效。
许多国家的商事仲裁机构都不只一个。中国现有仲裁机构已经超过200家。在这种情况下,当事人拟订仲裁条款时可能选定两个或两个以上的仲裁机构。在此前的仲裁实践中,包括最高人民在内的各级,对于约定两个仲裁机构的仲裁条款,均持宽容的态度。但按2020年司法解释第五条规定,则在仲裁协议约定两个以上仲裁机构且当事人未能协议选择其中的一个仲裁机构申请仲裁时,仲裁协议无效。该规定推翻了此前司法实践和最高人民自己原有对于该问题的看法。
一种特殊的情形是当事人约定了两家仲裁机构,但作了唯一性限定。例如,深圳市粮食集团有限公司诉来宝资源有限公司(新加坡)买卖合同纠纷案中,双方当事人在主合同中约定:“由合同履行引起的争议,任何一方可提交仲裁,如果被告是买方,争议提交国际仲裁中心;如果被告是卖方,争议提交给伦敦谷物与饲料贸易协会仲裁。由合同引起的争议均按照英国法解决。”最高人民作出《关于深圳市粮食集团有限公司诉来宝资源有限公司(新加坡)买卖合同纠纷一案的请示的复函》认为,当事人在主合同中签订的仲裁协议虽然涉及两个仲裁机构,但从其具体表述看,无论是买方还是卖方申请仲裁,其指向的仲裁机构均是明确的且只有一个,仲裁协议应认定有效。对于因主合同产生的纠纷,深圳市粮食集团有限公司应依据约定的仲裁协议通过仲裁方式解决,人民无管辖权。
国外一些并不简单认定两个仲裁机构约定的条款无效。例如,合同在不同地方分别规定了在法国仲裁协会进行仲裁和在国际商会进行仲裁的条款。上诉认为指定两个不同的仲裁机构是相互矛盾的,需要当事人新的仲裁意愿才能使仲裁条款生效,因此上诉对所涉案件具有管辖权。最高否定了上诉的理由。最高认为,如果要认定仲裁条款无效或无法适用,该条款必须表明当事人没有仲裁的意愿。
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国际商事仲裁机构与仲裁步骤是如何的
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 国际商事仲裁机构与仲裁程序是如何的
一、国际商事仲裁含义
国际商事仲裁是指在国际商事活动中,当事人双方依事先或事后达成的仲裁协议,将有关争议提交给某临时仲裁庭或常设仲裁机构进行审理,并作出具有约束力的仲裁裁决的制度。
二、国际商事仲裁规则
1、当事人收到仲裁委员会转交的仲裁员的声明书及/或书面披露后,如果以仲裁员披露的事实或情况为理由要求该仲裁员回避,则应于收到仲裁员的书面披露或10天内向仲裁委员会书面提出。逾期没有申请回避的,不得以仲裁员曾经披露的事项为由申请该仲裁员回避;
2、当事人对被选定或者被指定的仲裁员的公正性和性产生具有正当理由的怀疑时,可以书面向仲裁委员会提出要求该仲裁员回避的请求,但应说明提出回避请求所依据的具体事实和理由,并举证;
3、对仲裁员的回避请求应在收到组庭通知之日起15天内以书面形式提出;如果要求回避事由的得知是在此之后,则可以在得知回避事由后15天内提出,但不应迟于最后一次开庭终结;
4、仲裁委员会应当立即将当事人的回避申请转交另一方当事人、被提请回避的仲裁员及仲裁庭其他成员。如果一方当事人申请回避,另一方当事人同意回避申请,或者被申请回避的仲裁员主动提出不再担任该仲裁案件的仲裁员,则该仲裁员不再担任仲裁员审理本案;
6、除上述第5款规定的情形外,仲裁员是否回避,由仲裁委员会主任作出终局决定并可以不说明理由;
7、在仲裁委员会主任就仲裁员是否回避作出决定前,被请求回避的仲裁员应当继续履行职责。
三、国际商事仲裁形式
1、临时仲裁又称特别仲裁,是指根据双方当事人的仲裁协议,在争议发生后由双方当事人推荐的仲裁人临时组成仲裁庭,负责按照当事人约定的程序规则审理有关争议,并在审理终结作出裁决后即不再存在的仲裁。临时仲裁与机构仲裁相比较,有较机构仲裁更大的自治性、灵活性及费用更低和速度更快等优点;
2、国际商事仲裁法常设仲裁机构:是指依国际公约或一国国内法成立的,有固定的名称、地址、组织形式、组织章程、仲裁规则和仲裁员名单,并具有完整的办事机构和健全的行政管理制度,用以处理国际商事争议的仲裁机构;
3、国际商事仲裁法友好仲裁:也称友谊仲裁,是指在国际商事仲裁中,允许仲裁员或仲裁庭根据公平和善意原则或公平交易和诚实信用原则对争议实质问题作出裁决。
仲裁程序:
(一)申请和受理
仲裁的申请是指合同纠纷或财产权益纠纷的一方当事人根据仲裁协议,将所发生的争议依法请求仲裁机构进行仲裁的意思表示。
(二)仲裁庭的组成
仲裁机构仲裁案件,不是仲裁委员会直接进行仲裁,而是通过一定的组织实现的。这个组织称为仲裁庭。仲裁庭行使仲裁权基于当事人的授权。
(三)开庭、裁决
开庭是指由仲裁庭主持,当事人和其他仲裁参与人参加下,对仲裁请求进行实体审理和裁断的活动。它是仲裁活动的实质阶段。其目的是查清事实、分清是非、解决纠纷,使当事人之间的争议得到解决。根据《仲裁法》的规定,仲裁一般应开庭进行,但对于当事人协议不开庭的,仲裁庭可以书面审理。
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[律师回复] 您好,关于劳动仲裁逾期未裁决违法吗这个问题,我的解答如下, 仲裁委已经开过庭了,他们必然要结案的。所以裁决是肯定会下的。估计是由于案件太多,没来得及下。所以你还是耐心等待。如果仲裁委答复你由于其他原因不下裁决了,那你可以要求他们出具一个书面材料,凭此材料再向。劳动仲裁逾期未作出仲裁裁决,劳动者可以直接到.会受理并作出判决。仲裁庭裁决劳动争议案件,应当自劳动争议仲裁委员会受理仲裁申请之日起四十五日内结束。案情复杂需要延期的,经劳动争议仲裁委员会主任批准,可以延期并书面通知当事人,但是延长期限不得超过十五日。逾期未作出仲裁裁决的,当事人可以就该劳动争议事项向人民提讼。申请劳动争议仲裁需注意什么

一,应注意写好申诉书。根据规定,当事人申请劳动争议仲裁时应提交申诉书,并按被诉人数提交副本。申诉书应当写明下列事项:
(1)当事人的身份事项,包括职工当事人的姓名、年龄、性别、工作单位、住址、职务,用人单位的名称、地址及法定代表人的姓名、职务;
(2)仲裁请求所根据的事实和理由,申诉人应当将自己与被申诉人发生争议的原因、过程、希望如何处理等问题全面、准确、简练地写清;
(3)证据和证人的姓名、住址,提供有关争议情况的各种证据和证人,务必确实充分;
(4)申请日期。

二,应注意申诉期限。根据《劳动法》第82条规定,当事人要求仲裁的,应当自劳动争议发生之日起60日内提出书面申请。在规定的时效期内,当事人未提出书面申请的,时效届满后就不再有申请权,仲裁机构也不再受理。但因不可抗力或者有其他正当理由超过60日期限而行使申诉权利的,仲裁机构可以受理。

三,要向有管辖权的仲裁机构提出申请。根据《劳动争议处理条例》第17条关于“县、市、市辖区仲裁委员会负责本行政区域内发生的劳动争议”的规定,当事人应当向劳动争议发生地的县(市)、市辖区仲裁委员会提出申请。但是,按规定应当由设区市的仲裁委员会受理的除外。如果发生劳动争议的单位与职工不在同一个仲裁委员会管辖地区的,当事人应当向职工当事人一方工资关系所在地的仲裁委员会申请仲裁。

四,要按规定的期限履行调解书或裁决书确定的义务。一方当事人对生效的调解书或裁决书不履行的,另一方可申请强制执行。
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申请执行商事仲裁流程
[律师回复] 对于申请执行商事仲裁流程这个问题,解答如下, 第一步:确定管辖。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国仲裁法若干问题的解释》
第二十九条规定:“当事人申请执行仲裁裁决案件,由被执行人住所地或者被执行的财产所在地的中级人民管辖。”第二步:写好强制执行申请书,至少准备三份。被申请人有多人的,按照被申请人人数增加相应的份数。
第三步:联系仲裁委工作人员出具“关于当事人申请执行仲裁裁决给人民的函”,如果路途较远,不方便到仲裁委领取,可电话联系仲裁委工作人员邮寄送达,并表示感谢。
第四步:制作提交资料清单,具体包括如下项目:
1、强制执行申请书原件,2份;
2、申请人身份证复印件,1份;
3、被申请人身份证复印件,1份;
4、深圳仲裁委员会出具的关于当事人申请执行仲裁裁决给人民的函原件,1份;
5、仲裁裁决书原件、复印件,各1份;
6、授权委托书原件,1份,注意写明是一般授权或特别授权;
7、律师事务所出具的所函原件,1份;
8、代理律师的执业证复印件,1份;(若有律师助理一起接受代理的,还需附助理的身份证复印件,1份。)
9、送达确认书,此文件到填写即可,注意送达地址一定要核对准确。
第五步:到管辖递交材料申请执行立案;
第六步:取得受理通知书及其他后续跟进事宜。
双方可以约定异地仲裁管辖吗
[律师回复] 您好,关于双方可以约定异地仲裁管辖吗这个问题,我的解答如下, 双方可以约定异地仲裁管辖
仲裁协议中要有以下内容:
一、要有申请仲裁的意思表示。
二、仲裁事项。仲裁事项必须与当事人有特定的法律关系,而且只能是合同纠纷或其他财产权益纠纷。婚姻、收养、监护、抚养、继承等民事纠纷不能申请仲裁。
三、选定仲裁委员会当事人在协议中必须写明具体的仲裁委员会,如中国国际经济贸易仲裁委员会(简称贸仲)。仅有仲裁地点(如北京)而没有仲裁机构的,仲裁协议无效。以下是贸仲的示范仲裁条款:凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议,均应提交中国国际经济贸易仲裁委员会,按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的,对双方均有约束力。
民商事仲裁不实行地域管辖和级别管辖,而实行协议管辖。通过仲裁解决合同纠纷,前提条件是当事人之间存在有效的仲裁协议,仲裁协议包括合同中设置的仲裁条款和在合同之外就解决该合同纠纷专门达成的仲裁协议。根据我国《仲裁法》的规定,仲裁协议应当具备下列内容:
(一)请求仲裁的意思表示;
(二)仲裁事项;
(三)选定的仲裁委员会。仲裁协议对仲裁事项和仲裁委员会应当明确约定。
对照上述要求,你公司与某金融机构所签合同中的仲裁约定是无效的。
首先,“可依约定向有关仲裁机构申请仲裁”并非明确的仲裁意思表示,且仲裁机构约定不明。
其次,该条款中“或向合同签订地的基层人民”的约定,与约定仲裁是矛盾的。一般认为,在仲裁法生效以后,民商事争议解决方式中,要么选择仲裁,要么选择诉讼,不能作或然的选择。诉讼是一种强制管辖,假若合同中没有有效的仲裁条款,也没有另外达成有效的仲裁协议,即使合同中没有约定诉讼,当事人仍有权就该合同纠纷向人民。你公司与某金融机构之间如果不能补充达成有效仲裁协议,那么该合同纠纷不能提交仲裁。鉴于该合同标的额超过了基层人民的管辖范围,“向合同签订地的基层人民”的约定也属无效,而只能向有管辖权的中级人民。今后,如果你公司有意通过仲裁快捷地、不公开地解决可能发生的合同争议,建议你们在签订合同时注意依照《仲裁法》的规定,在解决合同争议方式项下设置有效的仲裁条款。如果对方提供了格式合同文本,你们有权对合同条款提出修改,有权增加或减少条款,也当然有权修改仲裁条款。武汉仲裁委员会的标准示范仲裁条款为:“因履行本合同所产生的或者与本合同有关的争议,双方友好协商解决,协商不成时,任何一方可以将该争议提交武汉仲裁委员会仲裁”。
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[律师回复] 仲裁也是民事纠纷解决方式之
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仲裁的法定程序主要分为四个阶段:
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仲裁程序是以当事人向仲裁机构申请仲裁为起始。仲裁委员会收到当事人提交的仲裁申请书后,认为符合受理条件的,在收到仲裁申请书之日起五日内向申请人发出受理通知书,同时向被申请人发出仲裁通知书及附件。双方当事人在收到受理通知书或仲裁通知书后,应当做好以下几项工作:
1、申请人须在规定的期限内预交仲裁费用,否则将视为申请人撤回仲裁申请;
2、被申请人可在仲裁通知书规定的期限内向仲裁委员会提交书面答辩书;
3、分别做好证据材料的核对及整理工作,必要时可提交补充证据;
4、及时提交仲裁员选定书、法定代表人证明书、详细写明委托权限的授权委托书等有关材料;
5、在被申请人下落不明的情况下,申请人应主动查找其下落,并向仲裁委员会提交被申请人的确切住所,否则将影响仲裁程序进行;
6、被申请人若要提出仲裁反请求,则必须在仲裁规则规定的期限内提出。 此外,双方当事人均有权向仲裁委员会申请财产保全和证据保全,有权委托律师和其他代理人进行仲裁活动。
二、组庭阶段
双方当事人应当在规定的期限内约定仲裁庭的组成方式和选定仲裁员。若当事人在规定的期限内未能约定仲裁庭的组成方式或者选定仲裁员的,由仲裁委员会主任指定。仲裁庭组成后,仲裁委员会向双方当事人发出组庭通知书。当事人在收到组庭通知书后,对仲裁员的公正性有怀疑时,可以在首次开庭前提出回避申请,同时应当说明理由。若回避事由在首次开庭后知道的,可以在最后一次开庭终结前提出。因回避而重新选定或指定仲裁员后,当事人可以请求已进行的仲裁程序重新进行,是否准许,由仲裁庭决定。
三、开庭审理阶段
仲裁委员会应当在仲裁规则规定的期限内将开庭日期通知双方当事人。当事人在收到开庭通知书后,应当注意以下几个问题:
1、当事人若确有困难,不能在所定的开庭日期到庭,则可以在仲裁规则规定的期限内向仲裁庭提出延期开庭请求,是否准许:由仲裁庭决定。申请人经书面通知,无正当理由不到庭或未经仲裁庭许可中途迟庭的,视为撤回仲裁申请。被申请人经书面通知,无正当理由不到庭或者未经仲裁庭许可中途退庭的,仲裁庭可以缺席裁决;
2、在庭审过程中,当事人享有进行辩论和表述最后意见的权利;
3、双方当事人应当严格遵守开庭纪律。 当事人申请仲裁后,有自行和解的权利。达成和解协议的,可以请求仲裁庭根据和解协议作出裁决书,也可撤回仲裁申请。在庭审过程中,若双方当事人自愿调解的,可在仲裁庭主持下先行调解。调解成功的,仲裁庭依据已达成的调解协议书制作调解书,当事人可以要求仲裁庭根据调解协议制作裁决书。调解不成的,则由仲裁庭及时作出裁决。仲裁庭对专门性问题认为需要鉴定的,可以交由当事人共同约定的鉴定部门鉴定,也可以由仲裁庭指定的鉴定部门鉴定,鉴定费用由当事人预交。
四、裁决阶段
仲裁庭在将争议事实调查清楚、宣布闭庭后,应进行仲裁庭评议,并按照评议中的多数仲裁员的意见作出裁决。若仲裁庭不能形成多数意见时,则按照首席仲裁员的意见作出裁决。在裁决阶段,双方当事人享有以下几项权利:
1、有权根据实际情况,要求仲裁庭就事实已经清楚的部分先行裁决;
2、在收到裁决书后的三十日内,当事人有权对裁决书中的文字、计算错误或者遗漏的事项申请仲裁庭补正。 双方当事人在收到裁决书后,应当自觉履行仲裁裁决。
开发商违约交房,不给违约金该如何办
[律师回复] 对于开发商违约交房,不给违约金该如何办这个问题,解答如下,
一、开发商延期交房不给违约金
1、找当地房管部门或消协投诉,协商索赔
2、交房后,拒交物业费管理费或采暖费(延期交房问题解决后再补交)
3、协商未果,依法,要求开发商赔偿损失。
二、延期交房违约金的确定
我国《合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时,应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
根据以上规定,购房者可以依据合同要求开发商按银行贷款利息支付违约金若认为该违约金不足以弥补开发商延期交房带来的损失,则可以“以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加”。
关于违约金,一般是有约定就遵照约定,如果没有约定就根据法律规定主张相应的违约金。
三、注意事项
应注意搜集开发商延期交房的证据,保留延期交房的额外损失证据,还应注意诉讼实效,了解延迟交房退房条件,开放商延迟交付超过30-90天,买受人就有权要求退房,一般情况下开发商应向买受人双倍退还定金或支付房款利息。
购房者应依合同约定行使权力,对于开发商逾期交付房屋的,购房者应根据自己所要达到的目的,结合合同的具体约定,来行使自己的权力。解除权的行使期限为,经对方当事人催告后,解除权行驶的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行驶。如果合同中对逾期交房的处理有明确约定的,一般按照约定处理。在合同中对逾期交房的处理没有约定,或约定不明确,或者违反法律、行政法规的禁止性规定等情形的,按照相关法律规定处理。购房者对于开发商逾期交付的房屋进行使用的,仍可以追究开发商的违约责任。违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。开发商逾期交付,购房者催告后应给予三个月的合理期限,期限届满时,开发商仍不能按时交付的,购房者请求解除合同方能得到支持。
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