买房开发商违约怎么解决

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 开发商口头承诺违约怎么解决
口头承诺如果是在订立购房合同过程中，应当属于购房合同的一部分，具有法律效力，开发商应当遵守合同约定。口头承诺算作是合同的约定内容!但这需要证据证明如果证明是为事实并且是开发商故意的另外造成了损失的话，可以认定是欺诈!但实务中口头承诺证明难度较大，建议采取适当方式固定证据。
《合同法》
第十条　【合同形式】当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
【相关案例】
这里可以敲墙，那里可以改造，很多市民在买房的过程中都会听到售楼处销售人员这样那样的承诺。
南京市民董星辰、韦倩在得到售楼小姐表示可以将次阳台侧边凿掉并重新砌墙的承诺并再三确认后，决定认购房屋，并支付了定金2万元。在准备支付剩余首付款时，售楼小姐却又说将来不可以砌墙，这令董星辰顿感受骗，多次要求开发商南京朗润房地产开发有限公司退定金，均没有成功。开发商的理由是，工作人员口头承诺无效。为此，董星辰和韦倩将朗润公司告到了。
罗双江售楼小姐承诺变卦买房人告开发商
董星辰、韦倩一审诉称，8月8日，其与朗润公司签订《商品房认购协议》(以下简称《认购协议》)一份，约定购买朗润公司开发的“未来家”项目某幢1503室商品房。同日，董星辰、韦倩向朗润公司支付了定金2万元。
协议签订前，朗润公司的销售人员钱梦承诺，可将次阳台侧边墙凿掉并重新砌墙，做成与样板房一样的房间。董星辰、韦倩与钱梦再三确认后决定认购上述房屋。同年8月15日，董星辰等前往朗润公司售楼处准备支付剩余首付款11万元，出于慎重考虑，其让钱梦与销售组长确认，钱梦往返确认了两次，
第一次说要与物业协商，
第二次答复是不可以砌墙。
董星辰深感受骗，多次要求朗润公司退房退定金无果，遂将朗润公司告到，认为朗润公司构成欺诈销售，要求朗润公司返还定金2万元，并赔偿损失2万元。朗润公司提交《认购协议》、《签约须知》和样板间照片称，按照《认购协议》约定，董星辰、韦倩应于8月12日前与其签订预售合同，董星辰、韦倩无故未按时与其签订预售合同，违反了约定，所以不能退定金。说朗润公司存在欺诈行为，也与事实不符。
公司在样板间用图文的形式明确告知购房人房屋次阳台交付时的状态，《签约须知》亦明确写明交付时房屋阳台不封闭，是否封闭阳台是购房人成为业主后的事情，朗润公司作为建设单位无须作出所谓承诺。买房人认为自己的权利被限制董星辰、韦倩则认为，双方争议的是朗润公司是否承诺过可将次阳台侧壁凿掉并可重新砌墙，而不是房屋交付时阳台是否封闭。
为证明自己的主张，董星辰、韦倩提供了录音资料和样板房照片等证据。朗润公司对录音的真实性无异议，但认为只能证明销售人员向董星辰、韦倩说明可将阳台与储藏室改造成房间，并不能证明向董星辰、韦倩承诺可将次阳台侧边墙壁凿掉并重新砌墙。董星辰、韦倩还认为，《认购协议》是朗润公司提供的格式合同，明显限制了他们的权利。朗润公司应返还定金2万元，并按《消费者权益保护法》有关欺诈销售的规定，增加赔偿损失2万元。
认为售楼人员承诺存在误导一审审理后认为，《签约须知》已明确载明朗润公司工作人员个人的任何口头承诺均为无效，也就是说，即使朗润公司工作人员存在上述口头承诺，董星辰、韦倩亦应知晓该口头承诺是无效的。判决驳回董星辰、韦倩的诉讼请求。
董星辰、韦倩不服判决，向南京中院提起上诉。
南京中院审理后认为，《签约须知》中约定的工作人员口头承诺无效，显然属于免除朗润公司责任的条款，亦有违诚信原则，故应当认定上述约定条款无效。
录音证据可以反映出钱梦的介绍致使董星辰等产生错误认识，所以朗润公司存在过错，董星辰作为购房者亦存在过错。南京中院判决朗润公司返还董星辰、韦倩定金2万元，驳回其他诉讼请求。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 开发商口头承诺违约怎么解决
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《合同法》
第十条　【合同形式】当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
【相关案例】
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董星辰、韦倩一审诉称，8月8日，其与朗润公司签订《商品房认购协议》(以下简称《认购协议》)一份，约定购买朗润公司开发的“未来家”项目某幢1503室商品房。同日，董星辰、韦倩向朗润公司支付了定金2万元。
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董星辰、韦倩不服判决，向南京中院提起上诉。
南京中院审理后认为，《签约须知》中约定的工作人员口头承诺无效，显然属于免除朗润公司责任的条款，亦有违诚信原则，故应当认定上述约定条款无效。
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【相关案例】
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董星辰、韦倩一审诉称，8月8日，其与朗润公司签订《商品房认购协议》(以下简称《认购协议》)一份，约定购买朗润公司开发的“未来家”项目某幢1503室商品房。同日，董星辰、韦倩向朗润公司支付了定金2万元。
协议签订前，朗润公司的销售人员钱梦承诺，可将次阳台侧边墙凿掉并重新砌墙，做成与样板房一样的房间。董星辰、韦倩与钱梦再三确认后决定认购上述房屋。同年8月15日，董星辰等前往朗润公司售楼处准备支付剩余首付款11万元，出于慎重考虑，其让钱梦与销售组长确认，钱梦往返确认了两次，
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为证明自己的主张，董星辰、韦倩提供了录音资料和样板房照片等证据。朗润公司对录音的真实性无异议，但认为只能证明销售人员向董星辰、韦倩说明可将阳台与储藏室改造成房间，并不能证明向董星辰、韦倩承诺可将次阳台侧边墙壁凿掉并重新砌墙。董星辰、韦倩还认为，《认购协议》是朗润公司提供的格式合同，明显限制了他们的权利。朗润公司应返还定金2万元，并按《消费者权益保护法》有关欺诈销售的规定，增加赔偿损失2万元。
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董星辰、韦倩一审诉称，8月8日，其与朗润公司签订《商品房认购协议》(以下简称《认购协议》)一份，约定购买朗润公司开发的“未来家”项目某幢1503室商品房。同日，董星辰、韦倩向朗润公司支付了定金2万元。
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董星辰、韦倩不服判决，向南京中院提起上诉。
南京中院审理后认为，《签约须知》中约定的工作人员口头承诺无效，显然属于免除朗润公司责任的条款，亦有违诚信原则，故应当认定上述约定条款无效。
录音证据可以反映出钱梦的介绍致使董星辰等产生错误认识，所以朗润公司存在过错，董星辰作为购房者亦存在过错。南京中院判决朗润公司返还董星辰、韦倩定金2万元，驳回其他诉讼请求。

[律师回复] 你也要起诉才行，每个房子就是一个案子，有了前人胜诉的机会，你基本上不会输

[律师回复] 由于施工进度原因导致开发商能按期交房合同约定延期交房违约方每日应支付购房人已付房款万分之三。违约金对于次性付款业主来说毫无疑问开发商应该按照已付房款计算违约金。开发商延期交房的违约金首先按照双方当时签订的商品房买卖合同的约定进行支付，如果没有约定的情况下，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 你好，开发商违约，你可以起诉追求对方违约责任。约定违约金或直接经济损失，只能择其一主张。违约金数额不得超过实际经济损失的30%，超出的部分无效。如果商品房买卖合同约定了违约金，但开发商拒绝支付的，那么购房者则可以直接向法院起诉要求开发商支付违约金，在法院判决支持购房者的要求后，如果开发商继续拒绝支付违约金的话，那么购房者则可以拿着法院的判决书申请对开发商进行强制执行。如果商品买卖合同没有约定违约金，但是法院根据法律的规定判决开发商支付违约金的话，此时若开发商拒绝支付违约金，那么购房者则不需要再起诉要求开发商支付违约金，而是直接向法院申请强制执行。按照法律的规定，法院的强制执行措施主要有：查询、冻结、划拨被申请执行人的存款；扣留、提取被申请执行人的收入查封、扣押、拍卖、变卖被申请执行人的财产；搜查被申请执行人隐匿的财产；强制被申请执行人交付法律文书指定交付财物；强制被申请执行人迁出房屋或者退出土地；强制执行法律文书指定的行为；强制加倍支付迟延履行期间支付迟延履行金；强制办理有关财产权证照转移手续。以上就是对“开发商的违约金好要吗”所作的解答。

[律师回复] 逾期交房违约金一般在1-1‰之间约定违约金按房价款的总额计算消费者没有损失不能成为开发商免责理由。约定的逾期交房违约金都要依约支付，除非开发商存在免责事由，如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 向法院提起诉讼，要求商场赔偿因商场违约所给当事人造成的损失和合同规定的违约金等，违约金应按照合同的约定进行计算。违约是指合同当事人完全没有履行合同或者履行合同义务不符合约定的行为。

[律师回复] 依据我国相关司法解释的规定，开发商不按时办理房产证时违约金过低的，购房者可以向要求按实际造成的损失进行赔偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复]
一、开发商违约能索要违约金吗违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。开发商违约能要求违约金吗这应当分两种情况：
1、商品房买卖合同约定了违约金。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、法律对商品房买卖合同直接规定了违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中就对某些商品房买卖违约行为规定了违约金。因此，只要商品房买卖合同约定了违约金，或者法律对商品房买卖合同直接规定了违约金，那么开发商违约时，购房者就可以要求违约金。
二、开发商违约要惩罚性赔偿吗惩罚性赔偿在我国运用的不是很多，一般都是依据“填平原则”，由违约方支付守约方相当于损失的赔偿，并不给予违约方课以过多义务。但是在某些领域，惩罚性赔偿还是存在的，比如商品房买卖纠纷中就约定了惩罚性赔偿。导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 商品房开发商违约的退房流程 第一步 买房人发出退房通知 买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商违约导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等；如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿；因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的，开发商无需承担赔偿责任。 第二步 15天内办好各种手续 买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。 第三步 开发商退还房款 开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付总房款千分之一的违约金。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, (一)先找开发商协商，协商不成再诉讼。如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。 (二)索要违约金及相关税费。如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。 (三)首付、月供利息都可获赔。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。 开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。 若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

[律师回复] （合同法116条）【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。关于三金（还有一个是赔偿损失，又称损害赔偿、损害赔偿金，即因对方违约给非违约方所造成的损失）的问题，注意，1违约金与定金罚则，二者不可并用，只能选择其中一个主张。2违约金与补偿性法定损害赔偿金（简称赔偿金）（1）违约金小于损失，（非违约方）可要求增加（当然最多可增加到损失的数额）（2）违约金大于损失（高于损失但不过分），（非违约方可要求）适用违约金（3）违约金大于损失（过分高于损失），（违约方）可要求予以适当减少

[律师回复] 对于开发商违约却不承担违约责任这个问题，解答如下, 对于开发商恶意违约的责任承担方式，主要体现在在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定中，我们了解一下：
如果出现商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；或者是出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，针对先卖后抵、一房数卖的行为适用惩罚性赔偿，规定无法取得房屋的买受人，可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并且可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
同出卖人恶意违约相同，在存在欺诈行为的情况下，出卖人也需要承担较重的责任，即在出卖人订立商品房买卖合同时，如果故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，或提供虚假商品房预售许可证明；或者故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，或者隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，最终导致合同无效或被撤销、解除的，买受人也是可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的。

[律师回复] 关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。 不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。
　　影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。

[律师回复] 1、开发商构成违约的需付违约金。违约金是一方违约需要对另一方进行补偿而制定的。违约金的数额首先会根据当事人签订的购房合同中约定的内容要求赔偿。但是，如果违约金过分高于或过分低于所造成的损失，另一方可以请求减少或增加违约金的赔偿数额。
2、法律依据：《民法典》
第五百八十五条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

[律师回复] 请具体询问银行你签订贷款合同违约金的计算方式

[律师回复] 您好，您具体是想咨询什么问题，建议您详细阐述案件情况方便律师更好的为您解答

[律师回复] 你好，逾期交房违约金一般是按日计算的，开发商每逾期一日并产生一日的违约金，违约越久，违约金总数会越多。在诉讼时，开发商会援引《民法通则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以违约金过高为由要求人民或者仲裁机构适当减少违约金数额。
　　按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。　　二、开发商延期交房要分情况处理
　　
(一)正常延期交付的处理：正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种情况下，业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任，这里提醒业主，如合同约定的违约金不能弥补你的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照)，你可以要求开发商赔偿你的经济损失。
　　
(二)非正常延期交付的处理：非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商负债已经超过其资产，业主还可以向申请开发商破产，以最大限度的保护业主的利益。