台州开发商违约延期交房怎么办

最新修订 | 2024-04-29
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王淳律师
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专家导读 当事人应积极协商解决纠纷。购房者可选择终止合同并要求开发商承担违约责任及支付违约金。如协商无果,可依据合约向仲裁机关申请或向法院起诉,维护自身权益并催促开发商履行合同。
台州开发商违约延期交房怎么办

一、首付付完后开发商违约怎么办

1. 首先,当事人应当与对方展开积极的协商谈判以寻求妥善解决之道。

2. 对于商品房购买者而言,他们拥有选择实施终止合同权力的权利,但需由房地产开发企业奉行相关的违约责任,并且需要承担支付违约金作为赔偿的义务。

3. 若双方无法通过友好协商达成一致意见,则申请人可依据房屋销售合约中的具体规定向公正合理的仲裁机关提出申请,或者向具有司法权能的人民法院发起诉讼,以此来保护自己的合法权益,并催促开发商严格执行该份商品房销售合约。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

二、期房开发商违约怎么办

一、对于开发商的延期交房购房者可以根据法律和合同的相关规定选择解除合同或者索赔违约金;

二、联合多数业主进行投诉,引起主管部门的重视,来帮助大家排除楼盘的不合法因素。

《民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法律是一种强大的工具,它可以保护弱者,制约强者,维护社会的公正和公平。但是,法律的力量并不仅仅在于它的规定和惩罚,更在于我们每个人的理解和遵守。正如本文的标题所提出的问题,“首付付完后开发商违约怎么办”,我们每个人都有责任和义务去学习和理解法律,去遵守法律,去维护法律的尊严和权威。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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台州开发商违约延期交房怎么办
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开发商延期交房构成违约吗
构成,开发商延期交房一般分为两种情况:1、在合同上约定的入住的时间到来的,开发商未能完工,却通知了买房者入住。2、房屋实际并没有完工,也没有达到入住条件,开发商未按合同约定时间办理入住手续,也通知买房都入住。
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房产纠纷
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开发商违约延期交房违约金怎么算?
开发商违约延期交房违约金应当按照双方当事人当初的合同约定来进行计算,当然了,如果双方当事人关于违约金的具体金额并没有做出约定的,就是适当的根据当事人的实际损失来进行确定,但是不能够超过实际损失的30%。
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开发商延期交房违约金帐务怎么处理
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 逾期交房违约金一般在1-1‰之间约定违约金按房价款的总额计算消费者没有损失不能成为开发商免责理由。约定的逾期交房违约金都要依约支付,除非开发商存在免责事由,如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因,并及时履行了告知义务,则可以不承担逾期交房的违约责任如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定,就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定如果开发商逾期交房不存在免责事由,则开发商需承担商品房逾期交付的责任,包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定,这时则应按合同约定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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开发商延迟交房不给违约金该怎样办
[律师回复] 您好,关于开发商延迟交房不给违约金该怎样办这个问题,我的解答如下, 开发商延迟交房不给违约金怎么办?
1、找当地房管部门或消协投诉,协商索赔;
2、交房后,拒交物业费管理费或采暖费;(延期交房问题解决后再补交)
3、协商未果,依法,要求开发商赔偿损失。
延期交房违约金该如何确定
我国《合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时,应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金;也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
根据以上规定,购房者可以依据合同要求开发商按银行贷款利息支付违约金;若认为该违约金不足以弥补开发商延期交房带来的损失,则可以“以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加”。
关于违约金,一般是有约定就遵照约定,如果没有约定就根据法律规定主张相应的违约金。
注意事项
应注意搜集开发商延期交房的证据,保留延期交房的额外损失证据,还应注意诉讼实效,了解延迟交房退房条件,开放商延迟交付超过30-90天,买受人就有权要求退房,一般情况下开发商应向买受人双倍退还定金或支付房款利息。
购房者应依合同约定行使权力,对于开发商逾期交付房屋的,购房者应根据自己所要达到的目的,结合合同的具体约定,来行使自己的权力。解除权的行使期限为,经对方当事人催告后,解除权行驶的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行驶。如果合同中对逾期交房的处理有明确约定的,一般按照约定处理。在合同中对逾期交房的处理没有约定,或约定不明确,或者违反法律、行政法规的禁止性规定等情形的,按照相关法律规定处理。购房者对于开发商逾期交付的房屋进行使用的,仍可以追究开发商的违约责任。违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。开发商逾期交付,购房者催告后应给予三个月的合理期限,期限届满时,开发商仍不能按时交付的,购房者请求解除合同方能得到支持。
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开发商延期交房违约金怎么算?
开发商延期交房违约金的计算方式是按照合同当中的约定来进行确定的,当然了,可能有一些人在签订购房合同的时候,并没有约定具体的违约金的计算方式,是按照实际的损失来进行计算,但是不能超过实际损失的30%。
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房产纠纷
商品房延期交付违约金赔偿过低怎么办
[律师回复] 对于商品房延期交付违约金赔偿过低怎么办这个问题,解答如下, 根据《合同法》第一百一十四条的规定,当事人双方可以根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。如果违约金过低,可以根据实际损失确定违约金。
最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使逾期不行使的,解除权消灭。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
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开发商延期交房,违约金怎么计算,延期多年,能够追几年的
[律师回复]
一、延期交房的违约金从交房到期日次日开始计算,2个月内缴纳,2个月外,购房者有权退房,要求更多的违约金。
二、例如:交房日期为10月1日,那么应该在12月1日前缴纳。
1、非抗力因素(重大的自然灾害事故)以外的各种原因,开发商不能按时交房都要赔付违约金。
2、逾期60日以内:开发商按日每天赔付万分之3的违约金。
3、逾期60日以上:业主有权解除购房合同,开发商要在收到解除合同通知之日起60内退还已付房款,并按已付房款的5赔付违约金。业主也可以要求继续履行合同,开发商按日每天赔付万分之5的违约金。
扩展资料:根据合同法:《合同法》第114条第1款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以,违约金具有惩罚性的特征,它不以非违约方遭受损失为前提。一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30。但是如果过高或者过低是可以请求给予减少或者增加的。《合同法》第114条第2款规定:约定的违约金低于造成的损失,当事人可以请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失,当事人可以请求适当减少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算,与违约后守约方的实际损失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。法律规定预定违约金,除了给当事人施加心理压力外,也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦,使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。因此,当事人如需要增加违约金额、或者当违约金过分高于损失时,则需承担证明损失大小的责任。
买期房开发商延期交房能怎么赔偿违约金
[律师回复] 您好,关于买期房开发商延期交房能怎么赔偿违约金这个问题,我的解答如下, 由延期交房引发的房屋买卖合同纠纷因其数量多、涉及面广而成为近年来市有关及仲裁机构受理的最主要的一类房地产纠纷案件。对于卖方来说,延期交房需承担的直接法律后果有两个:一是违约赔偿;二是若延期交房超过一定期间,可能导致买方单方解除合同。本文仅就延期交房所引发的违约赔偿中的若干问题进行分析。
一、延期交房违约金的标准及其调整
按照深圳市有关房地产主管部门印制的《深圳市房地产买卖合同(预售)》(下称示范合同)规定,卖方不能按约定时间交付房地产的,每延期一日应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。实践中买卖双方多采纳了本条的约定。对于每日万分之五的违约金标准,笔者碰到的或仲裁机构的判决或裁决意见有:
1、认为该违约金标准是双方当事人自愿约定,根据合同自由(意思自治)原则,予以支持;
2、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高,应予适当减少,调整为每日万分之三;
3、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高,应予适当减少,调整为按购房款计算的同期贷款利息。
上述判决或裁决意见的分歧焦点集中在该违约金标准是否过高。对此,笔者认为应当从违约金的性质及延期交房给买方造成的损失两方面来分析:
(一)关于违约金的性质
在《中华人民共和国》(下称《合同法》)实施以前,有些学者认为违约金不仅具有赔偿守约方损失的功能,还具有惩罚违约方的功能。《合同法》确立了全新的违约责任制度,《合同法》第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。它从合同当事人地位平等及市场经济原则出发,摒弃了违约金的惩罚性功能,而确定了违约金的补偿性,即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失,其性质属于赔偿金的预定。《合同法》第一百一十四条关于约定违约金低于或过分高于损失的调整制度,从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质。
我国《合同法》中关于违约责任的规定在很大程度上借鉴了英家的违约责任制度。对于违约金的补偿性原则,1971年俄勒冈州最高审理的哈蒂诉白伊案是个很好的说明。该案中原告作为农场主请被告打水井,约定1967年4月1日完工,每延迟一天付50美元的损失赔偿,被告超过21天才完工。诉讼中,被告提出证据证明这口井迟至6月才需启用浇灌。据此判决该违约金条款不得强制执行。可见,就迟延履行约定的违约金在没有任何损失的情况下,甚至可将约定的违约金调整为零,不予赔偿。
(二)延期交房引致的买方损失
《合同法》第一百一十三条对违约的损害赔偿范围进行了界定,即赔偿因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。具体到延期交房而言,如果卖方按期交房,买方就可以按合同约定的日期自用或出租房屋,这部分自用或出租房屋的利益可以用房屋的租金利益来统一衡量。因此,一般而言租金损失即为我国《合同法》规定的可得利益的损失,也相当于英美法中的期待利益的损失。
从买卖关系角度来说,买方取得房屋的对价是支付了约定的购房款,也即买方可以取得租金利益的前提是买方为履行合同而支付了购房款。因此,如果将 合同履行后可以获得的利益 理解为净利益的话,买方在卖方延期交房的情况下损失的可得利益就是租金利益扣除购房成本,包括分摊的购房款及利息损失。可见,所谓买方购买房屋所占用或借贷资金在延期交房期间的利息损失是包含在租金利益损失中的。
这种利益损失构成分析在实践应用中会碰到一个问题,即以目前深圳市有关政府部门发布的房屋指导租金为标准计算出来的房屋租金,普遍低于该房屋购房款的同期银行贷款利息,造成以指导租金计算的买方租金利益损失尚少于利息损失的情况。如果以市场租金为
标准计算的租金利益损失仍少于利息损失的,这部分损失差额不应由卖方来承担,因为这部分损失差额是买方所受的交易的损失,与卖方延期交房没有相当的因果关系,换句话说,不论卖方是否按期交房,买方所受的这部分损失差额总是存在的。
综上分析,按照每日万分之五的违约金标准计算每月违约金为房地产价款的
1.5%,对照我国目前银行贷款利息月息0.465%,约定的违约金是银行贷款利息的三倍多,也大大高于该房屋的实际租金,根据违约赔偿的补偿性原则,显然存在约定违约金过高的情形。当然,由于《合同法》对 过分高于 的规定过于抽象,在实践中容易引发争议。对于违约金 过分高于 实际损失的标准问题,最高人民在《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释
(二)》(下称《解释
(二)》)(草案)中规定以超过30%为标准,该解释一旦颁布,有助于统一司法实践,使合同法第一百一十四条更具可操作性。必须注意的是,对过高违约金的调整应当由当事人提出,否则法律并没有规定或仲裁机构可以主动予以调整。
至于对过高违约金应当调整到什么程度,法律并无明文规定,从而留给了法官或仲裁员自由裁量的余地。如前所述,实践中有将过高的延期交房违约金调整为按贷款利息的,也有调整为每日万分之三的。若参照最高人民法院《解释
(二)》(草案)关于以超过实际损失30%作为 过分高于 的标准,则每日万分之三仍有过高之嫌。笔者认为,从审判实践出发考虑到此类纠纷所引发的社会成本参考中国人民银行关于逾期贷款滞纳金的规定,目前将过高的延期交房违约金标准调整为每日万分之二点
一,似乎不失为一种较为合理可行的调整程度。
二、可预见规则在延期交房违约赔偿中的适用
在延期交房引起的房屋买卖合同纠纷案件中,有些买方还提出其它损失,如因信赖卖方会按期交房而将子女从外地接来深圳准备入学,因延期交房又不得不送回的差旅费损失等。若买方要求卖方赔偿这类损失,在诉讼中买方将面临两大法律难题。
首先,买方应证明这类损失与延期交房之间的因果关系。
其次,买方将受到《合同法》一百一十三条规定的可预见规则的限制,即违约方赔偿的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此,买方还需证明其损失是卖方在订立合同时可预见的而不是过分的远隔。笔者整理出影响决定可预见范围的事实包括如下情况:违约人的身份、原告的身份、对特别情事的实际了解、商品的性质和用途、受害人支付的对价大小等。本文对此不展开分析,仅就延期交房的通常情况而言,买方买房通常是为了自用或出租,因此,租金损失是卖方在订立合同时可预见的。而对于前面提到的差旅费损失,由于买方的自身情况千差万别,卖方不可能也没有义务对此一一了解,从通情达理人角度出发,差旅费损失不具备可预见性,除非买方在订立合同时即已明确告知卖方其购房是为了让子女入学。
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开发商延期交房违约金怎么算?
开发商和业主之间签订有商品房买卖合同,开发商应当按照合同约定进行交房,如果开发商延期交房,也应当按照合同约定来支付违约金,商品房买卖合同中对违约金都有相应的约定,一般是总房价的日万分之二,实际违约金就是总房款乘日万分之二再乘以实际延期的交房天数,这样就可以计算出来了。
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房产纠纷
买期房开发商延期交房该怎么赔偿违约金
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 由延期交房引发的房屋买卖合同纠纷因其数量多、涉及面广而成为近年来市有关及仲裁机构受理的最主要的一类房地产纠纷案件。对于卖方来说,延期交房需承担的直接法律后果有两个:一是违约赔偿;二是若延期交房超过一定期间,可能导致买方单方解除合同。本文仅就延期交房所引发的违约赔偿中的若干问题进行分析。
一、延期交房违约金的标准及其调整
按照深圳市有关房地产主管部门印制的《深圳市房地产买卖合同(预售)》(下称示范合同)规定,卖方不能按约定时间交付房地产的,每延期一日应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。实践中买卖双方多采纳了本条的约定。对于每日万分之五的违约金标准,笔者碰到的或仲裁机构的判决或裁决意见有:
1、认为该违约金标准是双方当事人自愿约定,根据合同自由(意思自治)原则,予以支持;
2、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高,应予适当减少,调整为每日万分之三;
3、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高,应予适当减少,调整为按购房款计算的同期贷款利息。
上述判决或裁决意见的分歧焦点集中在该违约金标准是否过高。对此,笔者认为应当从违约金的性质及延期交房给买方造成的损失两方面来分析:
(一)关于违约金的性质
在《中华人民共和国》(下称《合同法》)实施以前,有些学者认为违约金不仅具有赔偿守约方损失的功能,还具有惩罚违约方的功能。《合同法》确立了全新的违约责任制度,《合同法》第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。它从合同当事人地位平等及市场经济原则出发,摒弃了违约金的惩罚性功能,而确定了违约金的补偿性,即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失,其性质属于赔偿金的预定。《合同法》第一百一十四条关于约定违约金低于或过分高于损失的调整制度,从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质。
我国《合同法》中关于违约责任的规定在很大程度上借鉴了英家的违约责任制度。对于违约金的补偿性原则,1971年俄勒冈州最高审理的哈蒂诉白伊案是个很好的说明。该案中原告作为农场主请被告打水井,约定1967年4月1日完工,每延迟一天付50美元的损失赔偿,被告超过21天才完工。诉讼中,被告提出证据证明这口井迟至6月才需启用浇灌。据此判决该违约金条款不得强制执行。可见,就迟延履行约定的违约金在没有任何损失的情况下,甚至可将约定的违约金调整为零,不予赔偿。
(二)延期交房引致的买方损失
《合同法》第一百一十三条对违约的损害赔偿范围进行了界定,即赔偿因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。具体到延期交房而言,如果卖方按期交房,买方就可以按合同约定的日期自用或出租房屋,这部分自用或出租房屋的利益可以用房屋的租金利益来统一衡量。因此,一般而言租金损失即为我国《合同法》规定的可得利益的损失,也相当于英美法中的期待利益的损失。
从买卖关系角度来说,买方取得房屋的对价是支付了约定的购房款,也即买方可以取得租金利益的前提是买方为履行合同而支付了购房款。因此,如果将 合同履行后可以获得的利益 理解为净利益的话,买方在卖方延期交房的情况下损失的可得利益就是租金利益扣除购房成本,包括分摊的购房款及利息损失。可见,所谓买方购买房屋所占用或借贷资金在延期交房期间的利息损失是包含在租金利益损失中的。
这种利益损失构成分析在实践应用中会碰到一个问题,即以目前深圳市有关政府部门发布的房屋指导租金为标准计算出来的房屋租金,普遍低于该房屋购房款的同期银行贷款利息,造成以指导租金计算的买方租金利益损失尚少于利息损失的情况。如果以市场租金为
标准计算的租金利益损失仍少于利息损失的,这部分损失差额不应由卖方来承担,因为这部分损失差额是买方所受的交易的损失,与卖方延期交房没有相当的因果关系,换句话说,不论卖方是否按期交房,买方所受的这部分损失差额总是存在的。
综上分析,按照每日万分之五的违约金标准计算每月违约金为房地产价款的
1.5%,对照我国目前银行贷款利息月息0.465%,约定的违约金是银行贷款利息的三倍多,也大大高于该房屋的实际租金,根据违约赔偿的补偿性原则,显然存在约定违约金过高的情形。当然,由于《合同法》对 过分高于 的规定过于抽象,在实践中容易引发争议。对于违约金 过分高于 实际损失的标准问题,最高人民在《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释
(二)》(下称《解释
(二)》)(草案)中规定以超过30%为标准,该解释一旦颁布,有助于统一司法实践,使合同法第一百一十四条更具可操作性。必须注意的是,对过高违约金的调整应当由当事人提出,否则法律并没有规定或仲裁机构可以主动予以调整。
至于对过高违约金应当调整到什么程度,法律并无明文规定,从而留给了法官或仲裁员自由裁量的余地。如前所述,实践中有将过高的延期交房违约金调整为按贷款利息的,也有调整为每日万分之三的。若参照最高人民法院《解释
(二)》(草案)关于以超过实际损失30%作为 过分高于 的标准,则每日万分之三仍有过高之嫌。笔者认为,从审判实践出发考虑到此类纠纷所引发的社会成本参考中国人民银行关于逾期贷款滞纳金的规定,目前将过高的延期交房违约金标准调整为每日万分之二点
一,似乎不失为一种较为合理可行的调整程度。
二、可预见规则在延期交房违约赔偿中的适用
在延期交房引起的房屋买卖合同纠纷案件中,有些买方还提出其它损失,如因信赖卖方会按期交房而将子女从外地接来深圳准备入学,因延期交房又不得不送回的差旅费损失等。若买方要求卖方赔偿这类损失,在诉讼中买方将面临两大法律难题。
首先,买方应证明这类损失与延期交房之间的因果关系。
其次,买方将受到《合同法》一百一十三条规定的可预见规则的限制,即违约方赔偿的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此,买方还需证明其损失是卖方在订立合同时可预见的而不是过分的远隔。笔者整理出影响决定可预见范围的事实包括如下情况:违约人的身份、原告的身份、对特别情事的实际了解、商品的性质和用途、受害人支付的对价大小等。本文对此不展开分析,仅就延期交房的通常情况而言,买方买房通常是为了自用或出租,因此,租金损失是卖方在订立合同时可预见的。而对于前面提到的差旅费损失,由于买方的自身情况千差万别,卖方不可能也没有义务对此一一了解,从通情达理人角度出发,差旅费损失不具备可预见性,除非买方在订立合同时即已明确告知卖方其购房是为了让子女入学。
开发商延迟交房不给违约金应该怎么样办
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 开发商延迟交房不给违约金怎么办?
1、找当地房管部门或消协投诉,协商索赔;
2、交房后,拒交物业费管理费或采暖费;(延期交房问题解决后再补交)
3、协商未果,依法,要求开发商赔偿损失。
延期交房违约金该如何确定
我国《合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时,应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金;也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
根据以上规定,购房者可以依据合同要求开发商按银行贷款利息支付违约金;若认为该违约金不足以弥补开发商延期交房带来的损失,则可以“以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加”。
关于违约金,一般是有约定就遵照约定,如果没有约定就根据法律规定主张相应的违约金。
注意事项
应注意搜集开发商延期交房的证据,保留延期交房的额外损失证据,还应注意诉讼实效,了解延迟交房退房条件,开放商延迟交付超过30-90天,买受人就有权要求退房,一般情况下开发商应向买受人双倍退还定金或支付房款利息。
购房者应依合同约定行使权力,对于开发商逾期交付房屋的,购房者应根据自己所要达到的目的,结合合同的具体约定,来行使自己的权力。解除权的行使期限为,经对方当事人催告后,解除权行驶的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行驶。如果合同中对逾期交房的处理有明确约定的,一般按照约定处理。在合同中对逾期交房的处理没有约定,或约定不明确,或者违反法律、行政法规的禁止性规定等情形的,按照相关法律规定处理。购房者对于开发商逾期交付的房屋进行使用的,仍可以追究开发商的违约责任。违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。开发商逾期交付,购房者催告后应给予三个月的合理期限,期限届满时,开发商仍不能按时交付的,购房者请求解除合同方能得到支持。
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开发商延期交房怎么给违约金
首先,有约定的从约定。一般购房合同中都会对开发商逾期违约金的数额计算方法和支付条件作出约定。如果预售合同中约定了违约金的标准的,则应当按照合同中约定的违约金标准支付违约金。其次,无约定的按法定。合同没有约定的,按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定违约金的数额。
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房产纠纷
开发商延期交房违约金应该多长时间给业主
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 延期交房的违约金从交房到期日次日开始计算,2个月内缴纳,2个月外,购房者有权退房,要求更多的违约金。
例如:交房日期为2014年10月1日,那么应该在2014年12月1日前缴纳。
非抗力因素(重大的自然灾害事故)以外的各种原因,开发商不能按时交房都要赔付违约金。
逾期60日以内:开发商按日每天赔付万分之3的违约金。
逾期60日以上:业主有权解除购房合同,开发商要在收到解除合同通知之日起60内退还已付房款,并按已付房款的5%赔付违约金。业主也可以要求继续履行合同,开发商按日每天赔付万分之5的违约金。
根据《个人所得税法》的规定,未经财政部门确定征税的其它所得,不应缴纳个人所得税。因开发商原因支付给客户的违约金,应区分具体情况和具体内容,看是否经财政部门确定征税的其它所得。
根据《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》(国税函[2006]865号)的规定,商品房买卖过程中,有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系,造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续,从而无法缴纳后续房屋价款,致使房屋买卖合同难以继续履行,房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。
根据个人所得税法的有关规定,购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入,应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税,税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
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开发商延期交房违约金需要什么时候给业主
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 延期交房的违约金从交房到期日次日开始计算,2个月内缴纳,2个月外,购房者有权退房,要求更多的违约金。
例如:交房日期为10月1日,那么应该在12月1日前缴纳。
非抗力因素(重大的自然灾害事故) 以外的各种原因,开发商不能按时交房都要赔付违约金。
逾期60日以内:开发商按日 每天赔付万分之3的违约金。
逾期60日以上:业主有权解除购房合同,开发商要在收到解除合同通知之日起60内退还已付房款,并按已付房款的5%赔付违约金。业主也可以要求继续履行合同,开发商按日 每天赔付万分之5的违约金。
根据《个人所得税法》的规定,未经财政部门确定征税的其它所得,不应缴纳个人所得税。因开发商原因支付给客户的违约金,应区分具体情况和具体内容,看是否经财政部门确定征税的其它所得。
根据《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》(国税函[2020]865号)的规定,商品房买卖过程中,有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系,造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续,从而无法缴纳后续房屋价款,致使房屋买卖合同难以继续履行,房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。
根据个人所得税法的有关规定,购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入,应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税,税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。
因此,对于个人因房地产开发企业延期交房而取得的违约金不属于个人所得税的征税范围,与国税函[2020]865号文规定的违约金性质不同,不属于经财政部门确定征税的其它所得,房地产开发企业不需要代扣代缴个人所得税。
期房延期交房违约金
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。  影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。
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