二手房买卖合同有法律效力吗

最新修订 | 2024-05-20
浏览10w+
包敬立律师
包敬立律师
执业认证 平台保障
咨询我
评分5.0分服务:5470人
专家导读 二手房买卖协议一旦依法成立,即具法律效力。双方需秉持诚实信用原则,明确真实意愿,并具备相应的民事行为能力和认知能力。合同条款必须合法公正,遵循法定程序。此外,交易不得违反公共秩序和善良风俗,亦不得触犯法律规章的强制性规定。
二手房买卖合同有法律效力吗

一、二手房买卖合同法律效力

依法设立的二手房房屋买卖协议,其法律效力是无可置疑的。

在这样的交易中,买卖双方均应按照诚实信用原则,表达老实、真实的意愿;

同时,他们还需具备与交易相适应的民事行为能力及清晰的认知能力;

最后,合同的条款必须符合相关法律法规的要求,内容合法公正,并且具备合乎法定程序的形式。

此外,买卖关系的建立不得侵犯公共秩序或善良风俗,也不能违反任何法律规章制度中的强制性规定

民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗

二、二手房买卖违约情形有哪些

二手房买卖常见的违约情形:

1、出卖人将房屋直接卖给第三人

如果出卖人将房屋另外卖给了第三人,但未办理过户手续,根据法律规定,原买房人有优先过户的权利,可以向法院请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人,并已办理了过户,那么出卖人就已经构成了恶意违约,造成合同不能继续履行,这时买房人可以向法院提起诉讼,要求解除合同,同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任

2、出卖人要求提高房价办理过户

在实际买卖过程中,很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了,要求另外加钱过户。

在这种情况下,买房人应该立即向法院提起诉讼,要求冻结所购房屋,进行财产保全,防止出卖人将房屋卖与第三人,进而使所签订的合同不能继续履行,同时要求法院判定出卖人继续履行合同。

3、出卖人卖房后反悔并要求合同无效

在这种情况下,买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人,并且未经过共有人同意而购买房屋的,在共有人要求判定合同无效时,是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋,在房屋买卖合同中,一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。

《民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法律是一种强大的工具,它可以保护弱者,制约强者,维护社会的公正和公平。但是,法律的力量并不仅仅在于它的规定和惩罚,更在于我们每个人的理解和遵守。正如本文的标题所提出的问题,“二手房买卖合同有法律效力吗”,我们每个人都有责任和义务去学习和理解法律,去遵守法律,去维护法律的尊严和权威。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

文章涵盖面广,如需要针对性解答,可立即咨询小助手
咨询助手
24小时在线
立即咨询 >
本文4.2k字,预估阅读时间15分钟
浏览全文
投诉/举报
免责声明:以上内容由律图网结合政策法规及互联网相关知识整合,不代表平台的观点和立场。若内容有误或侵权,请通过右侧【投诉/举报】联系我们更正或删除。
展开
问题没解决? 125200人选择咨询律师
3788位律师在线平均3分钟响应99%好评
二手房买卖合同有法律效力吗
一键咨询
  • 147****3703用户3分钟前提交了咨询
    无锡用户2分钟前提交了咨询
    南通用户3分钟前提交了咨询
    徐州用户4分钟前提交了咨询
    155****2111用户1分钟前提交了咨询
    174****5482用户3分钟前提交了咨询
    苏州用户3分钟前提交了咨询
    宿迁用户2分钟前提交了咨询
    宿迁用户2分钟前提交了咨询
    连云港用户2分钟前提交了咨询
    143****4570用户2分钟前提交了咨询
    158****7030用户3分钟前提交了咨询
    153****8146用户4分钟前提交了咨询
    南通用户1分钟前提交了咨询
    154****5706用户2分钟前提交了咨询
  • 137****3227用户3分钟前提交了咨询
    宿迁用户4分钟前提交了咨询
    157****3820用户3分钟前提交了咨询
    163****3153用户2分钟前提交了咨询
    镇江用户1分钟前提交了咨询
    158****5815用户1分钟前提交了咨询
    156****8863用户4分钟前提交了咨询
    166****4444用户1分钟前提交了咨询
    130****0606用户3分钟前提交了咨询
    苏州用户1分钟前提交了咨询
    淮安用户1分钟前提交了咨询
    泰州用户2分钟前提交了咨询
    南京用户3分钟前提交了咨询
    扬州用户4分钟前提交了咨询
    154****3235用户4分钟前提交了咨询
律图法律咨询
汇聚全国海量律师、律师实名认证
快速问律师
无需等待
最快9秒回复、24小时不限次沟通
优选律师
根据问题为您优选专业律师
服务保障
亿万用户使用好评率98%
正在服务的律师
胡静律师 胡静律师
四川胡云律师事...
都燕果律师 都燕果律师
四川循定律师事...
邢环中律师 邢环中律师
上海金茂凯德律...
薛小玲律师 薛小玲律师
天津德敬律师事...
彭彦林律师 彭彦林律师
四川兴蓉律师事...
郑小克律师 郑小克律师
重庆瀚沣律师事...
信金国律师 信金国律师
北京家问律师事...
韩佩霞律师 韩佩霞律师
江苏大昶律师事...
张嘉宝律师 张嘉宝律师
广东生龙律师事...
邓霞律师 邓霞律师
重庆海力律师事...
谭海波律师 谭海波律师
广东江湾律师事...
易轶律师 易轶律师
北京家理律师事...
郑桃林律师 郑桃林律师
湖北楚同律师事...
罗钟亮律师 罗钟亮律师
浙江绣湖律师事...
孙术校律师 孙术校律师
河北英利律师事...
李胜春律师 李胜春律师
湖南公言(深圳...
吴伟涛律师 吴伟涛律师
海南国社律师事...
黄谊欣律师 黄谊欣律师
广东广荣律师事...
立即问律师 99%用户选择

大家也在问

为你推荐
二手车买卖合同有法律效力吗
二手车买卖合同有法律效力吗?只要符合法律规定的,协议就有效,过户并不是车辆买卖的必要条件,但是二手车不办过户,只签协议存在着法律风险。因此,买家在签订合同支付了对价之后,应当尽快办理二手车过户手续。
10w+浏览
合同事务
遭遇一房二卖该怎样处理一房二卖效力
[律师回复] 对于遭遇一房二卖该怎样处理一房二卖效力这个问题,解答如下, 一房二卖法律效力
关于“一房二卖”,应视情况而分别处理:
1、在房屋尚未交付的情况下,已经办理房产过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。根据《物权法》
第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。由此可知房屋的过户登记属于物权的变更,所以办理了房屋过户登记手续的买受人就拥有了该房屋的所有权,成为房屋产权人。
2、两个购房人均未办理房屋过户登记手续,且房屋尚未交付,房屋所有权应归已经办理不动产预告登记手续的购房人所有。根据我国《物权法》
第二十条
第一款规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
3、如果卖房人所签的两份合同均未办理登记手续,那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。因为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。其中的一份合同得到了实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行是合法履行,我们应当遵守合同的实际履行原则,维护已完成的交易。
4、两份合同均未办理过户登记和预告登记手续,且标的房屋尚未交付,那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权。因为预先支付房屋对价就意味着履行了房屋买卖合同,因此履行了合同义务的购房人,应该拥有争议房屋的所有权。这样既可以维护正常的市场秩序,促进合同的善意履行,同时也能维护当事人的合法权益。
5、一份合同在先已经办理商品房过户登记手续,一份合同在后交付了标的物房屋。那么已经办理商品房过户登记手续的购房人应该拥有房屋所有权。依据物权公示性及对抗性原理,对于已登记的房屋所有权应被认定为合同已经得到实际履行,不管房屋是否交付,将都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。
6、还有一种情况是,一份合同在先,且房产已实际交付使用,但未办理商品房过户登记手续,另一份合同在后,未实际交付房屋,但办理了商品房过户登记手续。依然应该确认已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。已经登记的不动产物权,具有对抗相对人的请求权,以及对抗
第三人的支配权的性质,即未办理登记的前买受人无法依据所谓的“物权请求权”主张后买受人返还房屋并承担“侵权”责任,只能依据其享有的债权请求出卖人承担违约责任。
7、如果上述所列的几种情况均未发生,则签约在先的买受人拥有房屋所有权。根据公平、诚实信用的民事行为基本原则,两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行,而合同未得到履行的一方购房人可以从卖房人处得到违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。
快速解决“损害赔偿”问题
当前3788位律师在线
立即咨询
一房二卖合同效力如何,什么样的一房二卖合同无效?
[律师回复]
一、一房二卖合同效力如何商品房一房二卖,指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。商品房一房二卖的合同效力如何要根据《合同法》的具体规定来判断,一般来说,以下三种情况下,一房二卖买卖合同是有效的:一是出卖人为在后的买受人办理了房屋过户手续,二是出卖人对在后的买受人属于无权处分,依据《买卖合同解释》无权处分合同有效,三是两次出售都未办理过户手续。详细介绍如下:
(一)在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。如前所述,两个房屋买卖合同均属有效。
(二)在一房二卖中,出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。在一房二卖中,这种情形也很普遍。此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物即属于无权处分行为,依据《买卖合同解释》无权处分合同有效。
(三)在一房二卖中,二次买卖均未完成过户登记的处理。在一房二卖中,二次买卖均未办理过户登记的情形下,房屋所有权仍为出卖人享有,而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲,买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。也就是说,一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。
二、什么样的一房二卖合同无效以下三种情形下,商品房一房二卖买卖合同无效,一是出卖人与第三人串通损害买受人利益,二是预告登记期间的房屋买卖,三是补偿安置房屋的一房二卖。具体介绍如下:
(一)出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付损害买受人利益的。商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(二)预告登记期间的商品房一房二卖。预告登记完成后,并不导致不动产物权的设立或变动,而只是使登记申请人取得一种请求将来将要发生物权变动的权利。合同无效的情形下,出卖人应当承担缔约过失责任,赔偿买受人为达成交易而花费的合理费用。
(三)补偿安置房屋的一房二卖。拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
二手房买卖协议的法律效力
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记、再次上市交易的行为。二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产交易二级市场的俗称,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
该二手房协议是否有效,需要先确定是否依法成立。
一般而言,合同成立要件有三:
(1)当事人意思表示须一致,即合意,这是合同成立的根本要件。凡意思表示不一致的,虽经协议但未达合意的,合同不能成立。
(2)有明确的主体,即有两个或两个以上的当事人。仅有一方当事人是不可能产生合意的,因而也就不可能成立合同。
(3)当事人的意思表示须以签订合同为目的。不以订立合同为目的意思表示,即使达成合意,也不能成立合同。
根据《合同法》的相关规定,依法成立的合同,对当事人双方具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自改变或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护,当然有效。
《中华人民共和国合同法》第八条
依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
怎么确定一物二卖合同效力
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 在现实生活中,如果遇到一房有两主的情况,该怎么办?这个房子应该归属谁呢?判定一物二卖合同效力的原则是什么呢?请大家阅读下文了解!
如何确定一物二卖合同效力
对一房二卖纠纷,实务中应分别不同情况予以不同的处理:
1.在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。
一房二卖中,这种情形最为普遍。在该情形下,如前所述,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。
前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权,该债权请求权系一种对出卖人的请求给付,尤其是受领其给付的权利,对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物,因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人,故其对该房屋的占有即失去法律上的基础,构成无权占有,应负返还房屋的义务。依据《合同法》
第一百一十条第
(一)项的规定,出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,在法律上或者事实上不能履行情况下,买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务,即应承担相应的法律后果。也就是说,合同的标的物已经归他人所有,实际履行已不能,在该种情形下,没有强制实际履行问题。此时,合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定,对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。
关于债务不履行的损害赔偿,值得讨论的是,前买受人可否向出卖人请求相当于其再出售房屋所获取价金的损害赔偿,亦即赔偿的范围如何。我们认为,损害赔偿,除法律另有规定或合同另有约定外,应以填补债权人所受损害及所失利益为限。实务中,出卖人往往在房地产升值时,见利背信而与后买受人成交,对此买卖标的物的涨价部分,系前买受人可期待利益,应视为所失利益,列人赔偿范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。
2.在一房二卖中,出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。
在一房二卖中,这种情形也很普遍。此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定:出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物,不构成买卖合同的标的物。换言之,《合同法》不承认出卖他人之物的合同的效力。违反《合同法》第一百三十二条第一款的规定,即属于无权处分行为。
关于无权处分制度,《合同法》
第五十一条规定:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。对该条作反对解释,即权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的,合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的,由出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿。
3.在一房二卖中,二次买卖均未完成过户登记的处理。
在一房二卖中,二次买卖均未办理过户登记的情形下,房屋所有权仍为出卖人享有,而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲,买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。然而,基于先后买卖合同而生的此二重债权,系处于平等地位,并无位序关系,不因先后而异其效力,故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。也就是说,一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。在这种情形下,出卖人是否得以所有人的地位对将要履行的合同有选择权呢?
有学者指出,我国原则上应坚持登一记要件主义,但同时应当对房屋买卖中登记效力作为例外的规定。允许考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。我们认为,此观点有其合理处。虽然登记对不动产物权变动具有决定性意义,但是,有条件地承认未经登记的物权变动行为体现了效率和公平。实践中,应当区别不同情况,予以合理的处理:
(1)出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的
主要指以下几种情形:产权证书交由买受人保管的;产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的;已经在登记机关办理产权过户手续的。
在这几种情形下,可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同,该合同的履行就此优先于另一合同。
(2)二次买卖行为均不存在登记的意思表示情形下,应当审查买受人行使请求权时间上的先后
房屋买卖合同买受人的权利之
一,也是履行的重要内容,就是行使房屋所有权过户登记请求权。因为就买受人而言,其目的是欲取得房屋所有权,而取得合同标得物所有权的惟一途径为移转登记的完成。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下,谁先取得登记申请权,谁就有优先的效果。
故就两个合同的履行而言,首先应当以请求办理过户登记的先后,确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的,应以约定的履行期届至日的先后,确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权;一合同约定了履行期限,另一合同没有约定履行期限,应认为没有约定履行期限的合同的买受人得随时请求履行合同,可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权;均没有约定履行期限的,原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权,但订立在先的合同的买受人获得的行使登记申请权的时间在前,宜以订立合同的先后,来确定其取得房产权利行使的先后,即保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权,而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权,登记机关应优先受理前买受人的登记申请,可判决强制出卖人履行前一合同,督促其及时办理登记手续。 在这一点上还可以借鉴德国民法典中的先买权制度。所谓先买权,指的是排除他人而优先购买的权利。德国民法中的先买权是以物权方法对未来物权变动的请求权进行保全的一种法律制度,它划分为债权先买权和物权先买权。德国民法典第505条规定,先买权行使权利的意思应该向承担义务的出卖人表示,而且先买权人与出卖人之间的合同按照出卖人与
第三人所订立的合同的条件成立(债权先卖权)。该法第1098条第2款又规定:先买权具有针对第三人的保全权利人行使转移所有权的请求权的预登记的效力。(物权先买权)这样规定,既有利于稳定房地产交易秩序,又能避免因单纯确认物权变动行为不成立而使两个合同均无法履行的状况。
4.在一房二卖中,后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同,仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的处理。
值得讨论的是,后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同,但仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的情况,是否属《民法通则》第五十八条第
(四)项规定的恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效的情形?
因为一旦认定该种行为属于恶意串通,则依据《合同法》第五十二条
第二项的规定,合同无效。
民法上的恶意与善意相对。善意和恶意与过错一样,也是用以表示行为人主观状态的术语。但对于善意、恶意这一对概念,似乎很难下明确的定义,一般都是通过具体的制度来加以说明。一般来说,善意,指不知情;恶意,指知情。在恶意串通中,仅指知情呢,还是指专以损害他人的利益为目的?
恶意串通,是指行为人双方为牟取不正当利益,互相勾结串通而实施的有损于国家、集体或第三人利益的民事行为。
(1)当事人双方在实施民事法律行为时有损害国家利益、集体利益或他人利益的故意;
(2)行为人双方在实施民事行为时有串通一气、互相勾结的行为,如无这种勾结、串通,民事行为将不可能实施或以另外的内容实施;
(3)该民事行为履行的结果损害国家、集体或第三人的利益。
后买受人在明知出卖人已将标的物出卖于他人,但仍与出卖人就该标的物成立买卖合同,揣其合同目的,可能性有二:只为取得标的物;主要为了损害前买受人的利益。在只为取得标的物而无其他因素关联的情形下,后一合同在债的履行上与前一合同构成竞争关系,前一合同尚有履行的可能。退一步讲,即使在后一合同履行情况下,前一合同的损失亦可因违约损害赔偿得到填补。故一般情况下,不适用恶意串通,损害第三人利益而导致合同无效的规定。
但是,在后买受人专以损害前买受人利益为目的,订立房屋买卖合同的情形下,就构成第三人侵害债权,前买受人可以此主张后一合同无效,并请求前一合同的实际履行(撤销所有权变更登记)。
所谓侵害债权,是指债的关系以外的第三人故意实施或与债务人恶意通谋实施旨在侵害债权人的行为并造成债权人损害。依传统民法合同相对性原则,合同仅能约束合同定的当事人,在此外的第三人不应承担损害赔偿的责任。亦即否认债权可作为侵权的客体。此种理论含有一项基本的价值观念,即保护第三人的活动自由,不因故意或过失侵害债务人或给付标的,便须对债权人负责。然而,绝对贯彻此种理论,有时难免损害债权人利益。因此,现代许多国家已承认债权具有不可侵害性并设立了侵害债权法律制度。
在一房二卖中,后买受人出于恶意与出卖人订立合同并取得所有权,前买受人可否依第三人侵害债权要求后买受人负侵权行为损害赔偿责任?
例如,后买受人明知前买受人已投资规划其所购买的土地使用权,准备兴建商品房出售,而引诱出卖人违约,以打击前买受人商誉并使其遭受重大损失。在此情形下,笔者认为,后买受人应负侵害债权赔偿责任。
在一房二卖中,由于房屋买卖是特定物买卖,标的物一般具有不可替代性,因此后买受人非法引诱出卖人违约给前买受人带来的损害是难以挽回的。由后买受人或后买受人与出卖人连带负侵权责任,既有弥补前买受人损害的性质,又有制裁其不法行为的性质。当然,侵害债权责任并非一种普遍性的民事责任,其有严格的适用条件。就一房二卖而言,如上述案例存有特别情事,即只有后买受人出于不正当竞争目的而与出卖人订立合同并取得所有权,致使前买受人遭受重大损失的,才构成对前买受人债权的侵害。
商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》基于对开发商缺乏诚信行为的规制角度,创制了新的物权变动规则。因此,关于商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理,在法律适用上,应首先适用最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》,该解释未尽之处,方可依一般原则进行处理。
1. 根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》
第八条第二项的规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
2.根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》
第十条的规定,买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
3.在一房二卖中,预售合同登记的,是否具有对抗其他买受人的效力
预售合同登记是否具有对抗其他买受人的效力问题,涉及该登记是否具有预告登记的效力问题。
所谓预告登记,是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。预告登记与一般不动产登记的区别表现在:一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记。即登记申请人为了取得或移转某项已经完成的不动产物权而进行的登记。而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记完成后,并不导致不动产物权的设立或变动,而只是使登记申请人取得一种请求将来将要发生物权变动的权利。预告登记主要具有三方面的作用:
一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力,因此通过预告登记使债权以登记的方式记载下来并予以公示,这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的,从而使债权的请求权得以保全。
二是顺位保证的作用。为了防止未来可能发生的因同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾,通过预告登记的方法,将各项权利按照时间的先后顺序予以排列,并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。
三是破产保护作用。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人,从而保障请求权人取得不动产物权,而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人,从而保全请求权得到实现。 但我国民法对预告登记未作系统规定,特别是对商品房预售登记的效力如何并不明确。根据《城市房地产管理法》
第四十四条的规定,商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。但这只是行政管理部门的一种合同管理措施,其是否具有预告登记效力并未在民法上得到明确。
我们认为,一般情况下,法官适用法律应以法律规定为准。但就商品房预售登记的作用问题,无论从社会的一般观念还是就实务处理情况来看,对商品房预售登记的效力均有所认识,我们应当根据个案的不同情况,有条件地对预售登记的效力予以承认。
我们认为,买受人购买预售商品房,是较为特殊的交易,应当对《城市房地产管理法》第四十四条规定的商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案的义务及其性质有所认识。从法条的内容分析,预售登记是预售人的义务。但作为买受人来说,出卖人的义务即为自己的权利,其在交易中对预售合同是否由预售人登记问题应当引起足够的注意。通过预售登记,将物权的公示手段用于对债权的保护。使该项请求权具有对抗第三人的效力。
4.在一房二卖中所卖的房屋若是被拆迁房屋,被拆迁人对补偿安置房屋的优先权
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》
第七条规定:拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议,实际上包括两方面的内容:
一是拆迁人与被拆迁人就房屋的拆迁事项达成协议;
二是就补偿的房屋问题达成协议。如果用于产权调换的房屋属于商品房的,实际上在拆迁人与被拆迁人之间形成了商品房买卖关系,应当适用房屋买卖的一般规则。而且因为买卖合同的标的物-拆迁安置用房的特殊性,该债权的性质为特种债权,具有物权的优先效力,该效力可以对抗第三人。于是,被拆迁人享有请求优先取得补偿安置房屋的权利。
浏览更多不如直接问
获取专业解答,125200 人正在咨询
二手房居间买卖合同有效力吗
为了更好的应对生活中可能会发生的法律问题,我们需要学习一些相关的法律知识,为了帮助大家更好的了解一些相关的法律知识,本站整理了一些与二手房居间买卖合同有效力吗相关的法律内容,我们一起来了解一下吧。
10w+浏览
房产纠纷
如何认定一房二卖的合同效力
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 合同一经签订,关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性,开发商又将房屋卖给他人,属于严重的违约行为,购房者在选择签订购买该房屋,事先可能是付出了一定的财力和精力的,如果不能购买该房屋再选择其他房屋,也会给购房者带来一定的市场风险,所以开发商一房二卖的情况下,购房者可以到开发商,要求开发商继续履行双方签订的认购协议,同时还有权要求开发商支付违约金。
根据我国《合同法》第130条规定,买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同。根据此条规定,买卖合同因出卖人与买受人意思表示一致而成立,除违反《合同法》第52条规定的以外,即使一物存在多重买卖行为也均应认定有效,并不涉及标的物所有权转移的问题。不动产买卖也是如此。从单个合同看,合同是有效的。但是由于“一房二卖”,造成没有交付的买卖合同目的不能实现,其根本原因是出卖人的不诚信行为造成的,对此应当重点惩处。《司法解释》第8条规定:“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
怎样认定一房二卖的合同效力
[律师回复] 对于怎样认定一房二卖的合同效力这个问题,解答如下, 合同一经签订,关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性,开发商又将房屋卖给他人,属于严重的违约行为,购房者在选择签订购买该房屋,事先可能是付出了一定的财力和精力的,如果不能购买该房屋再选择其他房屋,也会给购房者带来一定的市场风险,所以开发商一房二卖的情况下,购房者可以到开发商,要求开发商继续履行双方签订的认购协议,同时还有权要求开发商支付违约金。
根据我国《合同法》第130条规定,买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同。根据此条规定,买卖合同因出卖人与买受人意思表示一致而成立,除违反《合同法》第52条规定的以外,即使一物存在多重买卖行为也均应认定有效,并不涉及标的物所有权转移的问题。不动产买卖也是如此。从单个合同看,合同是有效的。但是由于“一房二卖”,造成没有交付的买卖合同目的不能实现,其根本原因是出卖人的不诚信行为造成的,对此应当重点惩处。《司法解释》第8条规定:“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
问题紧急?在线问律师 >
3788 位律师在线,高效解决问题
二手房买卖合同有法律效力吗
二手房买卖协议一旦依法成立,即具法律效力。双方需秉持诚实信用原则,明确真实意愿,并具备相应的民事行为能力和认知能力。合同条款必须合法公正,遵循法定程序。 此外,交易不得违反公共秩序和善良风俗,亦不得触犯法律规章的强制性规定。
10w+浏览
房产纠纷
问题未解决?即刻提问 >
已帮助 3亿+ 用户解决法律难题
二手房居间买卖合同有没有效力
为了更好的应对生活中可能会发生的法律问题,我们需要学习一些相关的法律知识,为了帮助大家更好的了解一些相关的法律知识,本站整理了一些与二手房居间买卖合同有没有效力相关的法律内容,我们一起来了解一下吧。
10w+浏览
房产纠纷
该怎么认定一房二卖的合同效力
[律师回复] 您好,关于该怎么认定一房二卖的合同效力这个问题,我的解答如下, 合同一经签订,关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性,开发商又将房屋卖给他人,属于严重的违约行为,购房者在选择签订购买该房屋,事先可能是付出了一定的财力和精力的,如果不能购买该房屋再选择其他房屋,也会给购房者带来一定的市场风险,所以开发商一房二卖的情况下,购房者可以到开发商,要求开发商继续履行双方签订的认购协议,同时还有权要求开发商支付违约金。
根据我国《合同法》第130条规定,买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同。根据此条规定,买卖合同因出卖人与买受人意思表示一致而成立,除违反《合同法》第52条规定的以外,即使一物存在多重买卖行为也均应认定有效,并不涉及标的物所有权转移的问题。不动产买卖也是如此。从单个合同看,合同是有效的。但是由于“一房二卖”,造成没有交付的买卖合同目的不能实现,其根本原因是出卖人的不诚信行为造成的,对此应当重点惩处。《司法解释》第8条规定:“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
快速解决“合同事务”问题
当前3788位律师在线
立即咨询
二手房买卖合同效力应该如何判断
[律师回复] 您好,针对您的二手房买卖合同效力应该如何判断问题解答如下,
一、当事人的姓名、住所,有助于搞清当事人的具体情况、联系办法,以免受骗。  
二、标的。即双方要进行交易的二手房,这是合同的关键。要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况写明房屋产权归属,是否共有财产原售房单位是否允许转卖是否存在房屋所有权纠纷是否有私搭乱建部分房屋的物业管理费及其他费用交费状况房屋相关文字资料的移交过程。
三、价款。写明总价款付款方式付款条件如何申请贷款定金尾款。
四、履行期限、地点、方式。写明交房时间条件办理相关手续的过程如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务各种税费、其他费用如何分摊遇有价格上涨、下跌时如何处理。
五、违约责任说明。违约责任及如何承担违约责任违约金的计算与给付在什么情况下可免责担保的形式等。
六、解决争议的方式。写明是采取仲裁方式还是诉讼方式,若采取仲裁方式解决争议,应按《仲裁法》的有关规定写明条款。
七、合同生效条款。合同生效时间生效或失效条件生效或失效期限致使合同无效的情况无效的免责条款当事人要求变更或撤销合同的条件合同无效或被撤销后,财产如何进行返还。
八、合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务解除权的行使期限补救措施合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还等。
问题紧急?在线问律师 >
3788 位律师在线,高效解决问题
二手车买卖合同是否具有法律效力
二手车买卖合同是否具有法律效力?只要符合法律规定的,协议就有效,过户并不是车辆买卖的必要条件,但是二手车不办过户,只签协议存在着法律风险。因此,买家在签订合同支付了对价之后,应当尽快办理二手车过户手续。
10w+浏览
合同事务
应该如何认定一房二卖的合同效力
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 合同一经签订,关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性,开发商又将房屋卖给他人,属于严重的违约行为,购房者在选择签订购买该房屋,事先可能是付出了一定的财力和精力的,如果不能购买该房屋再选择其他房屋,也会给购房者带来一定的市场风险,所以开发商一房二卖的情况下,购房者可以到开发商,要求开发商继续履行双方签订的认购协议,同时还有权要求开发商支付违约金。
根据我国《合同法》第130条规定,买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同。根据此条规定,买卖合同因出卖人与买受人意思表示一致而成立,除违反《合同法》第52条规定的以外,即使一物存在多重买卖行为也均应认定有效,并不涉及标的物所有权转移的问题。不动产买卖也是如此。从单个合同看,合同是有效的。但是由于“一房二卖”,造成没有交付的买卖合同目的不能实现,其根本原因是出卖人的不诚信行为造成的,对此应当重点惩处。《司法解释》第8条规定:“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
快速解决“合同事务”问题
当前3788位律师在线
立即咨询
二手房房屋买卖协议有法律效力吗
[律师回复] 对于二手房房屋买卖协议有法律效力吗这个问题,解答如下, 二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记、再次上市交易的行为。二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产交易二级市场的俗称,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
该二手房协议是否有效,需要先确定是否依法成立。
一般而言,合同成立要件有三:
(1)当事人意思表示须一致,即合意,这是合同成立的根本要件。凡意思表示不一致的,虽经协议但未达合意的,合同不能成立。
(2)有明确的主体,即有两个或两个以上的当事人。仅有一方当事人是不可能产生合意的,因而也就不可能成立合同。
(3)当事人的意思表示须以签订合同为目的。不以订立合同为目的意思表示,即使达成合意,也不能成立合同。
根据《合同法》的相关规定,依法成立的合同,对当事人双方具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自改变或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护,当然有效。
《中华人民共和国合同法》第八条
依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
二手房买卖合同如何判断合同效力
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,
一、当事人的姓名、住所,有助于搞清当事人的具体情况、联系办法,以免受骗。  
二、标的。即双方要进行交易的二手房,这是合同的关键。要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况写明房屋产权归属,是否共有财产原售房单位是否允许转卖是否存在房屋所有权纠纷是否有私搭乱建部分房屋的物业管理费及其他费用交费状况房屋相关文字资料的移交过程。
三、价款。写明总价款付款方式付款条件如何申请贷款定金尾款。
四、履行期限、地点、方式。写明交房时间条件办理相关手续的过程如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务各种税费、其他费用如何分摊遇有价格上涨、下跌时如何处理。
五、违约责任说明。违约责任及如何承担违约责任违约金的计算与给付在什么情况下可免责担保的形式等。
六、解决争议的方式。写明是采取仲裁方式还是诉讼方式,若采取仲裁方式解决争议,应按《仲裁法》的有关规定写明条款。
七、合同生效条款。合同生效时间生效或失效条件生效或失效期限致使合同无效的情况无效的免责条款当事人要求变更或撤销合同的条件合同无效或被撤销后,财产如何进行返还。
八、合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务解除权的行使期限补救措施合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还等。
二手房买卖合同的法律效力有哪些
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下,
一、当事人的姓名、住所,有助于搞清当事人的具体情况、联系办法,以免受骗。  
二、标的。即双方要进行交易的二手房,这是合同的关键。要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况写明房屋产权归属,是否共有财产原售房单位是否允许转卖是否存在房屋所有权纠纷是否有私搭乱建部分房屋的物业管理费及其他费用交费状况房屋相关文字资料的移交过程。
三、价款。写明总价款付款方式付款条件如何申请贷款定金尾款。
四、履行期限、地点、方式。写明交房时间条件办理相关手续的过程如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务各种税费、其他费用如何分摊遇有价格上涨、下跌时如何处理。
五、违约责任说明。违约责任及如何承担违约责任违约金的计算与给付在什么情况下可免责担保的形式等。
六、解决争议的方式。写明是采取仲裁方式还是诉讼方式,若采取仲裁方式解决争议,应按《仲裁法》的有关规定写明条款。
七、合同生效条款。合同生效时间生效或失效条件生效或失效期限致使合同无效的情况无效的免责条款当事人要求变更或撤销合同的条件合同无效或被撤销后,财产如何进行返还。
八、合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务解除权的行使期限补救措施合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还等。
浏览更多不如直接问
获取专业解答,125200 人正在咨询
律图 > 法律知识 > 房产纠纷 > 二手房纠纷 > 二手房买卖合同有法律效力吗