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预售房屋合同是否有效
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2024-05-22
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巩海冬律师
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专家导读
房屋预售合同若由具备预售许可证明的卖方签订则有效。未获许可的认购书无效，但卖方在诉讼前取得许可则合同有效。签约双方需具备书写能力、真实意愿，且合同内容合法、形式合规。
一、预售房屋合同是否有效
根据相关法律法规，经由具备商品房预售许可证明的主体所签订的房屋预售合同，其有效性毋庸置疑。
然而，若卖方未能成功获取商品房预售许可证明而擅自与买方签署认购书，该认购书将被视为无效，但只要在诉讼提起之前，卖方能够顺利取得商品房预售许可证明，那么此份合同即会被认定为有效。
除此之外，签约双方也需具有书写能力并表明自愿且真实的意思表示，且合同内容必须合法，符合法律规定的形式要求。
《城市商品房预售管理办法》第六条
商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
二、一房二卖合同是否有效
在一房二卖中，部分合同有效。
无效合同的当事人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销或确认无效，要求返还已付购房款及利息、承担不超过已付购房款一倍的赔偿。
《民法典》第一百四十六条
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
第一百四十八条
一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
法律的力量不仅仅在于它的约束力，更在于它的教育和引导作用。它教育我们如何正确地行事，如何尊重他人的权益，如何维护社会的公正和公平。正如本文的标题所提出的问题，“预售房屋合同是否有效”，我们可以从中得到许多有价值的启示和教训。我们应该珍视这些教训，将它们内化为我们的行为准则，以便更好地遵守法律，更好地生活在这个法治社会中。
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预售房屋合同是否有效
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房屋出售预售合同是否有效
商品房预售协议在取得预售许可证明后签署才具效力，无许可证明则认购书无效。但卖方在诉讼前取得许可证明，认购书可视为有效。双方需具书写能力，自愿真实表达意思，合同内容须合法并符合法规形式要求。
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房产纠纷
房屋预售合同的效力？
[律师回复] 1、依法成立的房屋预售合同成立即生效。预售合同是指对于还在建设中的期房，买房人为保障在房屋建成，可以转让后，签订预售合同的人对房屋具有优先购买权。此外，签订房屋预售合同后需要到房地产主管部门进行登记备案。
2、法律依据：
《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
2、法律依据：
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（一）行为人具有相应的民事行为能力；
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《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
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快速解决“房产纠纷”问题
房屋预售合同有效还是无效
[律师回复] 房屋预售合同是否有效，分为两种情况：
一、出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。
二、但是出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定房屋预售合同有效。
【法律依据】
《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
一、出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。
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我朋友现在想要买房子，已经看上了一处还没有开发的楼盘，于是签订了合同，房屋预订合同有效吗?
[律师回复] 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
据此，商品房的订购书符合以下两个条件，应当认定为商品房买卖合同：
1、协议内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；
2、出卖人已经收受购房款。
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签订房屋预售合同有效吗
[律师回复] 以取得商品房预售许可证明订立的房屋预售合同有效；出卖人未取得商品房预售许可证明的与买受人订立的认购书无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效；同时当事人必须具有书写能力、意思表示必须自愿真实；合同内容必须合法、符合法律规定的形式。
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房屋预售合同是否有效
房屋预售合同的有效性取决于出卖方是否获得商品房预售许可证。若出卖方并未获得相应的商品房预售许可证便与买受方签订了商品房预售合同，此合同无效，但在提起诉讼前取得许可证的，合同有效。
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签定金时没有预售证，但有房屋预售证，合同是否有效
[律师回复] 在签定金时没有商品房预售证后来有了证定金合同有效吗?
按现在的商品房预售制度，在未取得预售证的情况下，收取定金、预售款都是不允许的。遇到有楼盘这样收取费用，最好不要交纳，因为通常退款都是很麻烦的，也很难为权。建议您还是先找开发商协商，如不行，建议您还是通过法律手段来解决。
首先，我国商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
依照上述规定，具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件，换句话讲，也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。因为无论是商品房买卖合同还是认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。没有取得预售许可证开发商是不能销售商品房的。
商品房预售许可证过期后的商品房买卖
商品房预售许可证过期即意味着失效，商品房预售许可证失效后，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”由此可以看出，开发商在前取得预售许可的，可以认定预售合同有效，这是给开发商挽救违规行为、维护交易稳定的机会。那么，如果开发商在前仍未取得预售许可的，将可能承担购房款一倍的赔偿责任。虽然开发商没有取得预售许可证或者取得但已失效，但还是有途径避免承担违约责任，那就是在前获得预售许可证。
据悉，通常预售证有效期限为一年，过期之后需要重新申请，得到审批之后才可以销售。预售证超过期限之后，如果楼盘已经售完，已为现房，则可以直接办理大证，如果项目没有销售完毕，需要申请新的预(销)售证，否则不具有销售资格。没有取得销售资格的部分楼幢，在这种情况下销售则属于违规销售，但一般情况下不会影响到之前已经签订合同的部分。
如果开发商因原预售许可证期满失效而无效，购房人要对此高度关注，与开发商积极协商、督促其尽快办理。
购买预售商品房有什么注意事项?
1、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。
2、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》;期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。
3、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》该合同文本内容比较全，并且规范;二是注意把开发商承诺的内容写进合同。
4、如果你买的是住宅，在交房时，要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。办房地产权证时应该注意：产权面积和合同面积是否相同，如果不同，可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理，另外办理了《房屋所有权证》后，还要办《土地使用权证》。相关费用注意除了楼上那位说的外，还有交易费和测量费，是应该开发商出的，但是开发商经常利用购买人不熟悉法规，转嫁给购买人。
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快速解决“房产纠纷”问题
房屋预售合同具有法律效力吗
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 所谓商品房预售合同，就是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议，它属于合同的一种，受《合同法》调整。
根据《合同法》第三十二条、第四十四条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。因此，预售合同当然具有法律效力!不过，根据我国法律规定，没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。购房者在签订房屋预售合同时应当对房地产开发商是否具有商品房预售许可证进行核实。
简而言之，预售合同具有一定的法律效力，如果违反预售合同的约定，当事人需要承担相应的法律责任。
《中华人民共和国合同法》第三十二条
当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。
根据《合同法》第三十二条、第四十四条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。因此，预售合同当然具有法律效力!不过，根据我国法律规定，没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。购房者在签订房屋预售合同时应当对房地产开发商是否具有商品房预售许可证进行核实。
简而言之，预售合同具有一定的法律效力，如果违反预售合同的约定，当事人需要承担相应的法律责任。
《中华人民共和国合同法》第三十二条
当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。
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请问一下房屋预售合同有效吗
[律师回复] 房屋预售合同是否有效，分为两种情况：
一、出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。
二、但是出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定房屋预售合同有效。
【法律依据】
《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
一、出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。
二、但是出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定房屋预售合同有效。
【法律依据】
《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
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房屋预购书有法律效力吗？预购书签订时房屋还未拿到预售证
[律师回复] 你好，很高兴为你提供法律咨询。房屋预购书如果具备商品房买卖合同的主要内容，可以认定为商品房买卖合同。如果现在已经取得预售许可证，则合同是有效的。有其他问题，可再与我们联系。
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房屋预售合同是否有效
无论我们是在工作、学习还是生活中，我们都可能会遇到各种法律方面的问题，所以我们平常就需要多了解一些法律知识，这样在遇到了法律问题时，就能够很好的去处理去维护自己的合法权益了。本篇内容中整理了一些与房屋预售合同是否有效相关的法律知识，希望能对您有帮助。
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[律师回复] 以下是对你的房屋预售合同有效吗问题的解答
最高人民法院关于适用lt;中华人民共和国合同法gt;若干问题的解释（一）》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。再次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同，这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是附条件合同，在所附条件“卖方拿到房产证或者具备转让条件”成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就合同就生效；如果合同所附条件确定不会实现，该就成为一份无效合同了。最后，只有符合一定条件的合同才是无效合同。比如说：双方都知道卖方没有房产证，却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同；买方或者卖方有欺诈、胁迫或者乘人之危行为；双方恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；等等。
最高人民法院关于适用lt;中华人民共和国合同法gt;若干问题的解释（一）》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。再次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同，这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是附条件合同，在所附条件“卖方拿到房产证或者具备转让条件”成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就合同就生效；如果合同所附条件确定不会实现，该就成为一份无效合同了。最后，只有符合一定条件的合同才是无效合同。比如说：双方都知道卖方没有房产证，却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同；买方或者卖方有欺诈、胁迫或者乘人之危行为；双方恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；等等。
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没有房屋预售许可证售房合同是不是有效的
[律师回复] 1、没有房屋预售许可证售房合同是无效的，因为违反了法律和行政法规的强制性规定。
2、法律依据：
《民法典》第一百五十三条
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
2、法律依据：
《民法典》第一百五十三条
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
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我想咨询一下房屋预售合同有效吗
[律师回复] 房屋预售合同是否有效，分为两种情况：
一、出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。
二、但是出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定房屋预售合同有效。
【法律依据】
《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
一、出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。
二、但是出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定房屋预售合同有效。
【法律依据】
《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
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订了一套预售房，已签订协议，现在这套房房主不打算卖了，要解除合同，咨询下房屋预售解除补充协议有效吗？
[律师回复] 《中华人民共和国合同法》第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款、报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定
所以房屋预售解除补充协议是有效的
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房屋的预售合同是否有效
倘若购买之房屋不幸成为烂尾楼，欲主张自身经济损失，首当其冲应先行办理房屋产权证书，随后妥善保存购房过程中的相关凭证，并依法向法院提起诉讼。首先，购房者需前往当地工商行政管理部门进行查询，以确认所购房屋是否已经合法注销。
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房屋预售合同的效力是怎么规定的
[律师回复] １．出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定：“出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
２．当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”
２．当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”
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开发商没有预售证可以预售房屋吗
[律师回复] 开发商预售商品房需要先取得一定的资质，也就是要先取得预售许可证，在尚未取得《商品房预售许可证》的情况下，就是不允许开发商预售商品房。
所以，要是开发商没有按照国家规定取得预售资格证，那么就是不能卖房，否则就会构成违法，需要承担一定的法律责任。
【法律依据】《城市商品房预售管理办法》第六条，商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
所以，要是开发商没有按照国家规定取得预售资格证，那么就是不能卖房，否则就会构成违法，需要承担一定的法律责任。
【法律依据】《城市商品房预售管理办法》第六条，商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
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没有房屋预售许可证的房屋买卖合同有效吗
[律师回复] 合同时无效的。根据最高院的司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但司法解释在条款中作了新的突破，在前开发商取得商品房预售许可证明的，此预售合同可以认定有效。此突破保证了交易的稳定性，不轻易认定合同无效担顶曹雇丨概查谁肠京。商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。
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我最近有购房的打算，目前看中了一套140平米的预售房 预计一年后盖好 ，开发商要求现在出售 ，我们签了预售合同，现在我想办理房产过户，请问预售屋房屋过户手续如何办理？
[律师回复] 预售屋房屋过户，预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。办理产权过户手续一般包括登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证等程序。
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预售房屋买卖合同是否有效
商品房预售合同具有强法律约束力，违约方须担责。此类合同经预售方与购买者协商一致签订，预售方承诺按期转移建成商品房所有权给购买者，后者则需支付定金或部分房款并在约定日期接受房产。此合同类型严格遵循《民法典》相关规定。
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房产纠纷
我看中了一套预售的房子，和中介说要买了，请问房屋预售合同有效吗，规定是怎么样的，谢谢啦
[律师回复] 《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 ”不动产权属证书只是证明，仅仅起到证据的作用，证明那套房子是你的，不是别人的。此外，无任何别的意义。物权法是调整静态财产的归属和利用关系，不涉及对合同效力的判断。因此，在调整物的交易流转领域还是应当适用合同法，并结合其他法律和行政法规对合同效力作出判断。其次，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分行为。《最高人民法院关于适用lt;中华人民共和国合同法gt;若干问题的解释（一）》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。再次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同，这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是附条件合同，在所附条件“卖方拿到房产证或者具备转让条件”成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就合同就生效；如果合同所附条件确定不会实现，该就成为一份无效合同了。最后，只有符合一定条件的合同才是无效合同。比如说：双方都知道卖方没有房产证，却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同；买方或者卖方有欺诈、胁迫或者乘人之危行为；双方恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；等等。
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没有预售许可证房屋买卖合同有效么
[律师回复] 没有预售许可证房屋买卖合同无效。开发商未取得预售许可证进行预售的行为属于违法，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但在起诉前取得合法有效预售许可证的可以认定为有效。 法律依据
《城市商品房预售管理办法》第五条
商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
《商品房销售管理办法》第六条
商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
《城市商品房预售管理办法》第五条
商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
《商品房销售管理办法》第六条
商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
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我去年在重庆市内购买了一套期房，并签订了预售房屋买卖合同。现在我由于资金紧张不想要这房子了。我发现该开发商没有取得商品房预售许可证明，请问我签订的这份重庆预售房屋买卖合同是否有效
[律师回复] 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
因此，若开发商在没有取得商品房预售许可证情况下与购房者签订商品房买卖合同，应属于欺诈行为。
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
因此，若开发商在没有取得商品房预售许可证情况下与购房者签订商品房买卖合同，应属于欺诈行为。
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无预售许可证的房屋买卖合同是否有效
[律师回复] 无效。
若开发商在没有取得商品房预售许可证情况下与购房者签订商品房买卖合同，应属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定，向法院起诉要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。
另外，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
【法律依据】
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
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