延期交房更换物业怎么办

[律师回复] 物业公司服务不到位，多次协调也没能解决问题，这时好的解决方法就是更换物业公司了。可是说到更换物业公司，很多人都不清楚应该如何更换？现在就让小编告诉大家更换物业公司的具体流程吧。
1、提出申请
如果你所居住的小区，物业已交付使用的建筑面积达到50以上，或者物业已交付使用的建筑面积达到30以上不足50，且使用超过一年的，那么业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处或镇人民政府提出书面申请，填报《业主大会筹备小组成立申请表》，成立业主委员会。
2、成立筹备小组
街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组。
3、开展筹备工作
筹备小组经批复成立后，应告知物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处，街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。
4、进行信息公示
筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见，并且将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。
5、选委员会候选人
筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人，并将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。
6、筹备业主大会
筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作。
7、召开大会选举委员
筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。
8、申请登记业主委员会
自产生之日起15日内，持业主委员会登记申请表、街道办事处核准证明、业主授权委托书等相关文件向所在区或县级市房地产主管部门申请办理备案登记手续。
9、核准批复
区或县级市房地产部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产部门及街道办事处备案。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 可以的，可以提前90天换证。
根据《机动车驾驶证申领和使用规定》第四十八条规定：机动车驾驶人应当于机动车驾驶证有效期满前九十日内，向机动车驾驶证核发地车辆管理所申请换证。
申请时应当填写申请表，并提交以下证明、凭证：
（一）机动车驾驶人的身份证明；
（二）机动车驾驶证；
（三）县级或者部队团级以上医疗机构出具的有关身体条件的证明。属于申请残疾人专用小型自动挡载客汽车的，应当提交经省级卫生主管部门指定的专门医疗机构出具的有关身体条件的证明。

[律师回复] 需要去银行办理的各种业务都会受到影响。根据中国人民银行《金融机构客户身份识别和客户身份资料及交易记录保存管理办法》规定，客户先前提交的身份证件或者身份证明文件已过有效期的，客户没有在合理期限内更新且没有提出合理理由的，金融机构应中止为客户办理业务。扩展资料工商银行的客服人员表示，身份证到期必须到银行报备。如果身份证已经到期，虽然不会对银行卡进行“冻结”等处理，但所有需要使用身份证办理的业务，就不能正常开展了，例如一些大额取款或者开通网银等业务。但也有个别银行表示，如果身份证号码没有变化，系统会自动更新，无需前往银行网点。信用卡方面，招商、民生、兴业等银行要求身份证到期后必需更新信息，一般是通过客户传真、拍照发邮件或邮寄资料到银行信用卡中心来办理信息变更，客户可将身份证正反面复印件传真至信用卡中心，注明“身份证更新有效期”，即会有专人处理。而广发、邮储、光大等银行客服则表示，并不需要到银行网点更新信息。“只要持卡人身份证号码不出现变化，信用卡相关内容并不需要更新，也不会发送相关提醒短信，”银行的客服说道。

[律师回复]
一、按照《物业管理条例》第7条第5款的规定，按时交纳物业服务费用，是业主的义不容辞的法定义务。
二、业主不履行交费的义务，导致物业公司无法生存，物业公司撤离前应提前15天在小区张贴公告，说明撤离原因。如果业主挽留的话，应尽快交费；如果不挽留的话，应尽快通过招投标方式聘用新的物业公司。公告30天业主如果没有反应，物业公司在经过物业行政管理主管部门备案后，可以依法撤离。
三、物业公司管理不善，业主可以通过业主委员会（未成立的话，可以推选业主代表）与物业公司协商，要求物业公司限期改正。在限期内物业公司如果积极整改的话，应该给予物业公司整改的机会。为了全体业主的根本利益，业委会一定要慎重，千万不要急于更换，草率从事。如果物业公司无动于衷的话，可以考虑另行选聘物业公司。
四、无论物业公司是否更换，均不影响业主缴纳的专项维修资金。因为专项维修资金是存在建设局（或房管局）物业管理科管理的您所在楼盘专项维修资金的账户上。没有该楼盘当事业主、业委会或业主代表、物业管理科的3道程序签字，物业公司是拿不走的。请放心！

[律师回复] 您好，关于该怎么更换物业公司这个问题，我的解答如下,
1、召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，三分之二以上同意，即可更换物业公司;
2、由业委会负责物业管理招标事宜，拟定管理要求和费用标准，做标书;
3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标;
4、由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允;
5、评标，并选出中标的物业公司;
6、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决;
7、表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场。

[律师回复] 您好，关于该怎么更换物业公司这个问题，我的解答如下,
1、召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，三分之二以上同意，即可更换物业公司;
2、由业委会负责物业管理招标事宜，拟定管理要求和费用标准，做标书;
3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标;
4、由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允;
5、评标，并选出中标的物业公司;
6、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决;
7、表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。法律依据：《物业管理条例》 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第 (五)项和第 (六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民予以撤销。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。法律依据：《物业管理条例》 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第 (五)项和第 (六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民予以撤销。

[律师回复] 小区业主不满物业服务2016年11月5日至11月21日，业委会召开小区业主大会，就是否要求更换新物业公司，并委托业委会重新招聘新物业公司进行表决。表决结果显示有过半数的业主要求更换新物业公司。随后，业委会向鲁谷社区行政事务管理中心传达上述决议，此后，鲁谷街道办事处下达责令业委会停止依据《决议》进行相关活动的决定。北宇物业据此拒绝退出小区。鲁谷街道办事处以大会程序违规为由，建议业委会暂缓业主大会的召开。对此，石景山诗景长安小区第一届业主委员会向提讼，请求判决撤销鲁谷社区行政事务管理中心作出的两项相关决定。目前，已经受理该案件。北宇物业的严经理接受记者采访时表示，“对于业主提出的问题，物业方面一直在积极整改，现在已经大部分得到解决。”6月14日，记者在诗景长安小区西区看到，小区业主的车辆可以出入自如。严经理说，物业并没有强收停车费，小区业主长期使用地下停车库，却不按时缴纳停车费，物业有权利要求缴费。“此外，小区有临时停车位可以免费供业主停车，但是车位数量有限，在车位不能容纳更多车辆的情况下，物业出于安全考虑无法让更多车辆进入小区，并不是不让业主进小区。”小区地下停车场并不对外经营，不需要备案，物业并没有违规。业主大会有哪些权利业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，每届2-3年，可连选连任。业主委员会委员由业主担任，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。一般说来，一个物业管理区域成立一个业主委员会，根据物业管理区域规模大小，由5-15人组成。如北京新规定：凡商品房、经济适用房入住率超过50%，或首户入住已满2年的新建居住小区，均可组建业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，其权利为：
(1)召集业主大会会议，修订业主公约、业主委员会章程;
(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(4)审议年度管理工作计划、年度费用预算;
(5)监督公共建设、公共设施的合理使用;
(6)监督业主公约的实施;
(7)业主大会赋予的其他职责。

[律师回复] 您好，需要经过半数以上的业主同意。根据《物权法》第76条规定，下列事项由业主共同决定：
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（6）改建、重建建筑物及其附属设施；
（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定第5项和第6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

[律师回复] 一般来说，首次成立业主委员会，只要满足以下任一条件，便可召开首次业主大会，同时选举产生业主委员会： 1、出售并交付使用的建筑面积达到开发商规划面积的50以上 其实，这句话简单说来就是小区入住率达到50以上。这是业主委员会成立条件最基础的部分。 2、首批物业交付满2年，并且入住率超过30的 当然，也有可能出现开发商规划建筑面积较大，首批入住率较低的现实情况。因此，针对这种情况，只要满足首批入住率超3成且已经使用两年这一业主委员会成立条件，同样可以成立业主文员会。 3、首批物业费交满3年以上的 现实情况中不排除开发商资债务危机的，在开发完首批项目之后，无力开发其他批次，但又暂时不能完成重组的现象(如鄂尔多斯)。只要满足首批物业费交满3年以上的业主委员会成立条件，同样是可以申请成立的。 当然，以上为业主委员会成立的充要条件。业主委员会成立条件还有，必须召开首次业主大会，到会业主(物业管理区)至少一半以上；须有合法并完善的《业主公约》、《业主委员也会章程》等文件，并报批具有投票权23以上的业主通过；公布成立结果、相关资料，经小区大多数业主核实无误后进行备案等等。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。法律依据：《物业管理条例》 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第 (五)项和第 (六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民予以撤销。

[律师回复] 小区业主不满物业服务2016年11月5日至11月21日，业委会召开小区业主大会，就是否要求更换新物业公司，并委托业委会重新招聘新物业公司进行表决。表决结果显示有过半数的业主要求更换新物业公司。随后，业委会向鲁谷社区行政事务管理中心传达上述决议，此后，鲁谷街道办事处下达责令业委会停止依据《决议》进行相关活动的决定。北宇物业据此拒绝退出小区。鲁谷街道办事处以大会程序违规为由，建议业委会暂缓业主大会的召开。对此，石景山诗景长安小区第一届业主委员会向提讼，请求判决撤销鲁谷社区行政事务管理中心作出的两项相关决定。目前，已经受理该案件。北宇物业的严经理接受记者采访时表示，“对于业主提出的问题，物业方面一直在积极整改，现在已经大部分得到解决。”6月14日，记者在诗景长安小区西区看到，小区业主的车辆可以出入自如。严经理说，物业并没有强收停车费，小区业主长期使用地下停车库，却不按时缴纳停车费，物业有权利要求缴费。“此外，小区有临时停车位可以免费供业主停车，但是车位数量有限，在车位不能容纳更多车辆的情况下，物业出于安全考虑无法让更多车辆进入小区，并不是不让业主进小区。”小区地下停车场并不对外经营，不需要备案，物业并没有违规。业主大会有哪些权利业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，每届2-3年，可连选连任。业主委员会委员由业主担任，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。一般说来，一个物业管理区域成立一个业主委员会，根据物业管理区域规模大小，由5-15人组成。如北京新规定：凡商品房、经济适用房入住率超过50%，或首户入住已满2年的新建居住小区，均可组建业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，其权利为：
(1)召集业主大会会议，修订业主公约、业主委员会章程;
(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(4)审议年度管理工作计划、年度费用预算;
(5)监督公共建设、公共设施的合理使用;
(6)监督业主公约的实施;
(7)业主大会赋予的其他职责。

[律师回复] 物业公司撤出小区后，仍然有权利收取其服务期间产生的物业费，如果业主一味不交，物业公司可以起诉至人民法院，请求人民法院依法执行。同时，小区更换物业，前后物业公司会办理交接手续，相关资料和帐目都会转交给现物业，你以前欠的物业费会有帐可查，应该要交纳。以前收的押金也同样会移交。
物业公司与业主之间形成的是物业合同关系，即物业公司应是接受全体业主的委托对小区进行维护和管理，由业主依照物业合同约定交纳服务费用。如果物业公司疏于管理，没有按照物业合同的约定履行自己的义务，业主可根据物业合同的具体条款与物业公司进行交涉，以提高物业管理服务质量。如果物业公司仍未履行服务合同，业主可以选择更换物业公司，或者走法律途径维护自身的合法权益。但很多业主的处理方式是拒交物业费，但其实交纳物业费是物业合同约定中业主的义务，而不能因物业公司的某些违约行为而拒交物业费。

[律师回复] 需要自己付费更换

[律师回复] 可以的，按照实际的劳动时间来计算经济补偿金。劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使原劳动合同无法履行，经当事人协商不能就变更劳动合同达成协议。用人单位未提前30日通知员工的，应当支付该员工当年一个月月平均工资的补偿金。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 当然可要求公司承担违约责任，至于具体责任怎么承担，要看合同约定，一般包括承担违约金、赔偿损失、解除合同等。如果双方能协商，则按自愿协商，如果无法协商，可到或到仲裁机构仲裁。
1、业主和装修公司双方可先坐下来相互协商一下，寻找妥善的方法得以解决；问题发生了要与装修公司积极协调解决。
2、实在无法妥协时，如果在签订合同时，已经确认当此类问题发生时的责任归属，则按照合同中的规定进行赔偿。如由第三方构成的拖延工期，返工费用应由业主承担；但是如果装修队在发现质量问题后没有及时向业主报告。造成后续更大的损失，装修队应当就扩大的损失部分承担责任。
3、如果在签订合同时，没有就拖延工期问题确认责任归属，双方又无法妥协时，可以找消费者协会或者装修行业协会进行投诉

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 《物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换很多业主还不了解业主委员会的重要作用，业主委员会它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权很多人觉得业主委员会和自己没有太大的关系，对于是否成立业主委员会也并不积极成立业主委员会是集合个人力量为集体力量外，更大的好处在于能够自己管理自己的物业在出现物业纠纷或者需要更换物业时，业主委员会的重要作用就会体现出来

[律师回复] 积极应诉，说明原因。

[律师回复] 对于更换物业基本手续和准备材料这个问题，解答如下,
1、提出申请物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：1)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上;2)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的
2、成立业主委员会筹备小组街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组
3、筹备小组开展筹备工作1)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处;街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组2)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主3)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人4)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主
4、提交相关材料召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票;审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》;公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布
5、申请登记业主委员会自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续：业主委员会登记申请表、街道办事处核准证明、业主委员会选票、业主代表选票、业主授权委托书、业主大会或业主代表大会签到表、业主委员会章程、业主公约、其他相关资料
6、核准批复区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案