购房定金有没有时效

最新修订 | 2024-05-23
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包敬立律师
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专家导读 购房定金有效期和诉讼时效统一为三年,自权益受损日起算。一般定金合同在此期间有效。如权益受损超过二十年,法院不予受理。特殊情况可申请延期,但须经法院酌情决定。
购房定金有没有时效

一、购房定金有没有时效

根据当前实施的相关法律法规,购房定金的使用期限与相关诉讼时效被统一划分为同一时间段,也就是说,购房定金的有效期限相对于诉讼时效来说更加严格,被明确规定在固定的三年内,具体时间从当事人知晓自身权益受到损害的那一刻开始计算。

因此,在绝大部分情况下,涉及房屋交易的定金合同有效期通常会被限定在这短短的三年之内。

但需要指出的是,如果在现实生活中遇到特殊情况,例如自权利受侵害之日起已经超过了二十年,那么这种情况将不属于人民法院的受理范围,无法得到法律保护。

鉴于某些案件中可能存在的特殊情况,人民法院有权根据权利主张方提交的申请,酌情决定是否给予延期处理。

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条

向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的,依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

法律另有规定的,依照其规定。

但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护,有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

二、非房主收定金有没有效

视具体情况而定。

如果非房主是受房主委托,那么就是有效的。

委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。

受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。

需要变更委托人指示的,应当经委托人同意;

因情况紧急,难以和委托人取得联系的,受托人应当妥善处理委托事务,但是事后应当将该情况及时报告委托人。

《民法典》第九百一十九条

委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。

法律的力量不仅仅在于它的约束力,更在于它的教育和引导作用。它教育我们如何正确地行事,如何尊重他人的权益,如何维护社会的公正和公平。正如本文的标题所提出的问题,“购房定金有没有时效”,我们可以从中得到许多有价值的启示和教训。我们应该珍视这些教训,将它们内化为我们的行为准则,以便更好地遵守法律,更好地生活在这个法治社会中。

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一、购房合同生效的条件合同成立,是指订约当事人就合同的主要条款达成合意,包括要约和承诺两个阶段。根据《合同法》的相关规定,承诺生效时合同即成立;但合同当事人如果采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同即可成立。商品房买卖合同的成立,是指开发商与买受人之间就尚未建成或者已竣工房屋的出售达成一致的意见。一般商品房买卖合同均采用书面形式订立合同,根据《合同法》第32条的规定,开发商与买受人在商品房买卖合同上签字或者盖章时合同即可成立。
二、购房合同无效的情形
(一)商品房买卖合同本身的无效
1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;
2、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,比如,出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,买受人可请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效;
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4、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押、所售房屋已经出卖给第三人、或者为拆迁补偿安置房屋的事实的,买受人请求撤销的;
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(2)特殊主体要求。为了维护房屋交易秩序,现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制,必须符合特定要求。在商品房现售中,房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中,预售方除具备上述条件外,还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。商品房出卖方如违反上述要求,就会被认为不符合签订房屋买卖合同的主体资格,应当宣告合同无效,赔偿买受方因此而遭受的损失。此外,政府确认的城市低收人家庭才符合主体资格有权购买经济适用房,仅本单位的职工符合主体资格有权购买单位自管公房,机关、学校和部队等单位经批准才符合主体资格有权购买城市私房等。
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一、什么是买房认购书买房认购书即房屋认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来,即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人,认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务,而并非最终达到签约。买房认购书中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订商品房买卖合同的时间。认购人在购房前作为签订商品房买卖合同的保证,向开发商支付一定数额的定金房屋认购协议书与商品房买卖合同不同。认购书的性质属于意向书,一方不履行承担的是缔约过失责任,而承担缔约过失责任的方式是定金。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况:一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证,以向内部职工认购的名义进行销售,俗称内部认购;另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房,开发商为购房人保留预订的房屋,作为交换,要求购房人签订认购书,并交纳一定数额的认购款,如果在规定的时间里,购房人不想购买该房屋,就可能无权要回所交纳的认购款。
二、什么情况下认购书没有法律效力认购书没有法律效力的情况主要有一下两种:
(一)购房人前未取得预售许可证的认购书由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定,在未取得预售许可证前,是不能预售商品房的,而依据我国《合同法》第52条的规定,违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效,因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民于2003年4月28日公布,于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高解释》)第2条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在前取得商品房预售证明的,可以认定有效。根据该条规定,在取得预售许可证之前所签订的认购书,如果开发商在购房人前仍未取得预售许可证,该认购书肯定是无效的;如果开发商在购房人前取得预售许可证,那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样的。
(二)未满足合同应具备基本条款的认购书需要看认购书是否满足了合同成立的要件,主要是看合同条款是否完备。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同,肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款,那么该认购书未满足合同应具备的基本条款,不具有法律效力。
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购房定金有没有法律效应
购房定金协议显著地具备法律约束力。在法律意义上,定金的本质乃是一种以货币作为保障手段的担保措施,它伴随着相关合同的有效性而持续存在,并具有预先支付的性质。在双方当事人签订定金合同之际,定金合同自交付定金之日起正式生效。
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房产纠纷
购房合同无效如何维权,购房合同无效该怎么处理?
[律师回复] 购房合同无效的情况下,有过错的一方应当赔偿另一方损失。这里的损失是指信赖利益损失,通俗的讲,就是因为一方相信对方能够诚实信用的履行合同而蒙受的直接损失,也就是因为信赖合同的有效所支出的各种费用。具体包括以下几点:
1、因为信赖对方订立合同的邀请而与对方联系、赴实地考察、检查合同标的物的费用;
2、因为信赖对方订立合同的邀请而做的各种准备工作并且为此支出的费用。比如,因为相信对方要卖房,四处筹款、提起支取定期存款的损失;
3、为洽谈合同所支付的劳务,误工的损失;
4、为支出以上费用所损失的利息。
除了以上一般的情况外,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条又规定,如果是因为“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;”或者“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”而导致的无效,买受人还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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购房合同无效如何维权,购房合同无效应该怎么办
[律师回复] 购房合同无效的情况下,有过错的一方应当赔偿另一方损失。这里的损失是指信赖利益损失,通俗的讲,就是因为一方相信对方能够诚实信用的履行合同而蒙受的直接损失,也就是因为信赖合同的有效所支出的各种费用。具体包括以下几点: 1、因为信赖对方订立合同的邀请而与对方联系、赴实地考察、检查合同标的物的费用; 2、因为信赖对方订立合同的邀请而做的各种准备工作并且为此支出的费用。比如,因为相信对方要卖房,四处筹款、提起支取定期存款的损失; 3、为洽谈合同所支付的劳务,误工的损失; 4、为支出以上费用所损失的利息。 除了以上一般的情况外,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条又规定,如果是因为“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;”或者“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”而导致的无效,买受人还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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