延期交房退房怎么催告

[律师回复] 开发商延期交房，购房者可以催告开发商尽快交房，协商具体交房日期。
经购房者催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房者有权向法院请求解除合同。
开发商延期交房，应当按照购房合同的约定承担违约责任；购房合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的；
按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋；
或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，商品房买卖合同没有约定违约金数额；
或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 催告最好以快递等可保留凭证的方式进行。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；延期不行使的，解除权消灭。
【法律依据】
《民法典》第五百六十三条， 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

[律师回复] 开发商延期交房，购房者可以催告开发商尽快交房，协商具体交房日期。经购房者催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房者有权向法院请求解除合同。
开发商延期交房，应当按照购房合同的约定承担违约责任；购房合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 不经催告，可以直接起诉，但只能要求赔偿迟延交房违约金，不能要求解除房屋买卖合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　　交房流程：　　
1、通知　　取得商品房房地产权证后，开发商应通知购房者交接，通知应以书面形式，并明确说明交接时间。开发商收楼时限应该在交接完毕后，收楼通知书寄出一个月内，按照相关法律条款。购房者在约定时间内如果没有在指定地点办理相关手续，则视为开发商已实际将该房交付买家使用。　　
2、验收　　购房者应该及时对房屋工程质量及配套设施进行检验，并做好记载。验收时，购房者要核实相应的商品房房地产权证以及建设工程质量检验合格单。　　
3、提供相关文件　　开发商应提供包括《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在内的相关文件。开发商如果不提供这些文件，购房者可以拒签房屋交接书。　　
4、签署房屋交接书　　当购房者对房屋及其产权检验后，可以按照有关规定签订房屋交接书，对于不符合合同约定的需要做好记录，要求开发商签字，直至交付条件完全符合交房标准后，再签署房屋交接书。

[律师回复] 对于此类纠纷,2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。从切实维护购买方的合法利益角度出发,开发商在催告后三个月内履行的,同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的,购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失(损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算)的权利。对于延期履行合同,如果未约定违约金数额,可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。

[律师回复] 催告最好以快递等可保留凭证的方式进行。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；延期不行使的，解除权消灭。
【法律依据】
《民法典》第五百六十三条， 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 票据公示催告程序是怎样的 进行票据公示催告，必须按照下列规定进行： 一、申请 公示催告程序只能因申请人的申请而开始，申请人的申请必须同时符合下列条件： ①申请人必须是原合法票据持有人，其他人不能提起公示催告程序。至于申请人因何故对该票据拥有合法权利，则在所不问。 ②所申请的票据必须是可以背书转让的票据。 ③票据因被盗、遗失、灭失等原因不由原合法票据持有人掌握时，才能申请公示催告。至于被盗、遗失或者灭失的票据是否已设定权利，则不是法定条件。未设定权利的票据被盗、遗失或者灭失，有可能被他人在票据上设定权利，从而使原票据持有人的利益受损，也可以申请公示催告。 ④必须是相对人不明。相对人明确的，都属于票据诉讼。例如，因票据被涂改、伪造等原因，票据付款人拒绝付款的。 ⑤申请人必须是票据最后持有人，即票据丧失前持有该票据的人。经过背书转让的，背书人不得提出申请。 ⑥必须向票据支付地的基层人民申请，即票据付款人所在地。 ⑦必须提交申请书。申请书应当写明票面金额、发票人、持票人、背书人等票据主要内容和申请的理由、事实。 二、受理 人民收到申请书后，经审查，认为申请不符合条件的，应不予受理。经审查认为申请符合条件的，应在收到申请书之日起7日内决定受理，并通知申请人。 三、通知停止支付 为了保证将来宣告票据无效的判决能够得到切实执行，人民在决定受理申请的同时，应书面通知票据付款人停止支付该票据，至公示催告程序终结。票据付款人收到人民的停止支付通知后，应当停止支付。 四、公示催告 由于票据已被盗、遗失或者灭失，人民无人得知该被盗、遗失或者灭失的票据原来是否归申请人合法持有，或者有无同该票据有利害关系的公民、法人或者其他组织。因此，为了维护公民、法人和其他组织的合法权益，人民决定受理申请后，应在3日内发出公告，催告利害关系人申报票据权利。公示催告的期间，由人民根据情况决定，但不得少于60日。公告内容应包括申请人、所申请的票据、申报期间、申报以及在期间内不申报即失权等内容。公告除张贴于人民公共告示栏和票据付款人所在地外，还应登载于发行面比较广的报纸，或者通过诸如电视、电台等媒介手段，使大多数人有机会得知公告内容，从而向人民申报权利。 五、申报权利 同票据有利害关系的公民、法人或者其他组织，应当在人民指定的期限内申报权利。只能向发布公告的人民申报，可以书面申报，也可以口头申报。利害关系人在申报期间内向人民申报的，无论其有无理由或理由如何，人民均应裁定终结公示催告程序，因此时已有明确的相对人。申请人或者申报人可依照普通程序或者简易程序提起票据诉讼。 六、判决 在申报期间无人申报的，人民应当根据申请人的申请，作出判决，宣告票据无效。 七、对判决可能出现错误的补救 由于宣告票据无效的判决是一种推定的判决，难保一定正确。因此，为了维护法律的公正性，民事诉讼法规定，利害关系人因正当理由不能在判决前向人民申报的，自知道或者应当知道判决公告之日起1年内，有权以申请人为被告向人民提出票据诉讼。

[律师回复] 什么是“公示催告程序”公示催告程序有哪些特点根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定明确：公示催告程序，是票据持有人在票据丧失的情况下，申请人民公告告知并催促利害关系人在指定期限内向申报权利，否则将宣告票据或其他事项无效的程序。公示催告期间，转让票据权利的行为无效。公示催告程序具有以下特点：公示催告程序仅适用于基层人民；公示催告程序实行一审终审；公示催告程序中没有答辩程序；公示催告程序中没有开庭审理程序；公示催告程序，可由审判员一人独任审理；判决宣告票据无效的，应当组成合议庭审理。

[律师回复] 你好，你的处理方式是对的。请问不支付房租的原因是什么？

[律师回复] 依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定，公告送达只有在当事人一方下落不明或法律和司法解释另有特别规定的情形下才能适用，本案中大城某公司住所地明确，并非下落不明，某资产管理公司应直接向其送达主张权利的文书或以信件、数据电文的方式主张权利，因此，其公告催收并不能产生中断诉讼时效的效力，其起诉已超过诉讼时效。2018年10月1日施行的中华人民共和国民法总则第一百八十八条对诉讼时效的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的除外。上述案件诉讼时效相应作出修改。

[律师回复] 如果遇到开发商逾期交房的情形，购房人可以选择通过解除合同或者要求开发商支付违约金或者赔偿损失等途径维护自身合法权益。
　　一是购房人行使合同解除权：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”即开发商延期交房的话，购房人可以要求解除合同和退房，但是必须按照法定的条件和程序办理。因此，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，并最好以快递等可保留凭证的方式进行。
　　二是购房者可以要求开发商支付违约金或赔偿损失：《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”关于违约金的数额问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”即遇到此类问题，购房人须注意购房合同中针对延期交房违约赔偿的相关条款约定。合同有约定的，按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

[律师回复] 您好，针对您的公示催告流程中公示催告的期间问题解答如下,
一、公示催告程序中公示催告的期间
根据《民事诉讼法》第二百一十九条　人民决定受理申请，应当同时通知支付人停止支付，并在三日内发出公告，催促利害关系人申报权利。公示催告的期间，由人民根据情况决定，但不得少于六十日。
该条规定没有明确具体的公告期间，一般为缩短结案时间均采取六十日的公告期间。公告期确定为六十天，一旦公告期满，而票据尚未到到期日或提示付款日，往往会导致票据持有人不能及时申报权利，而会因无人申报，作出除权判决，宣告票据无效，票据持有人只能通过另行诉讼维护其合法权益。
二、公示催告申请程序需要具备哪些条件
申请公示催告程序必须具备以下条件：
(一)申请主体必须是按照规定可以背书转让的票据持有人即票据被盗、遗失、灭失前的最后持有人。
(二)申请的原因必须是可以背书转让的票据被盗、遗失或灭失，且利害关系人处于不明状态，对其他事项申请公示催告必须有法律的明文规定。
(三)公示催告程序必须由票据支付地的基层人民管辖。
(四)申请方式，须由申请人书面申请写明票面金额，发票人、持票人、背书人等主要内容，申请公示催告的理由和票据丢失的事实。
(五)公示催告申请人要求撤回申请的须在公示催告前提出，在公示催告期间要求撤回的可以迳行裁定终结公示催告程序。
人民受理公示催告申请后，同时应通知支付人停止支付直至公示催告程序终结。支付人拒不停止支付的，在判决除权后，支付人仍应承担支付义务，在公示催告程序期间，该票据被转让的，转让行为无效。决定受理公示催告程序的应当在三日内发出公告，催促利害关系人申报权利，公告时间不得少于60天。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、公示催告程序中公示催告的期间
根据《民事诉讼法》第二百一十九条　人民决定受理申请，应当同时通知支付人停止支付，并在三日内发出公告，催促利害关系人申报权利。公示催告的期间，由人民根据情况决定，但不得少于六十日。
该条规定没有明确具体的公告期间，一般为缩短结案时间均采取六十日的公告期间。公告期确定为六十天，一旦公告期满，而票据尚未到到期日或提示付款日，往往会导致票据持有人不能及时申报权利，而会因无人申报，作出除权判决，宣告票据无效，票据持有人只能通过另行诉讼维护其合法权益。
二、公示催告申请程序需要具备哪些条件
申请公示催告程序必须具备以下条件：
(一)申请主体必须是按照规定可以背书转让的票据持有人即票据被盗、遗失、灭失前的最后持有人。
(二)申请的原因必须是可以背书转让的票据被盗、遗失或灭失，且利害关系人处于不明状态，对其他事项申请公示催告必须有法律的明文规定。
(三)公示催告程序必须由票据支付地的基层人民管辖。
(四)申请方式，须由申请人书面申请写明票面金额，发票人、持票人、背书人等主要内容，申请公示催告的理由和票据丢失的事实。
(五)公示催告申请人要求撤回申请的须在公示催告前提出，在公示催告期间要求撤回的可以迳行裁定终结公示催告程序。
人民受理公示催告申请后，同时应通知支付人停止支付直至公示催告程序终结。支付人拒不停止支付的，在判决除权后，支付人仍应承担支付义务，在公示催告程序期间，该票据被转让的，转让行为无效。决定受理公示催告程序的应当在三日内发出公告，催促利害关系人申报权利，公告时间不得少于60天。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 一、公示催告程序终结的情形 除人民做出除权判决，公示催告程序正当终结外，以下几种情形将引起公示催告程序的非正常终结： 1.在申报的期间没有人申报，或者申报被驳回的，公示催告申请人逾期不申请除权判决的，终结公示催告程序。 2.公示催告期间申请撤回的，人民可以迳行裁定终结公示催告程序。 3.在公示催告期间，利害关系人向人民申报权利，未被驳回的，裁定终结公示催告程序，并及时通知申请人和支付人。 4.公示催告申请人的申请被驳回的，裁定终结公示催告程序。 5.支付人在接到停止支付的通知前已经对该票据支付的，裁定终结公示催告程序 二、公示催告的法律法规 民诉法： 第二百一十八条　按照规定可以背书转让的票据持有人，因票据被盗、遗失或者灭失，可以向票据支付地的基层人民申请公示催告，依照法律规定可以申请公示催告的其他事项，适用本章规定。申请人应当向人民递交申请书，写明票面金额、发票人、持票人、背书人等票据主要内容和申请的理由、事实。 第二百一十九条　人民决定受理申请，应当同时通知支付人停止支付，并在三日内发出公告，催促利害关系人申报权利。公示催告的期间，由人民根据情况决定，但不得少于六十日。 第二百二十条　支付人收到人民停止支付的通知，应当停止支付，至公示催告程序终结。公示催告期间，转让票据权利的行为无效。 第二百二十一条　利害关系人应当在公示催告期间向人民申报。人民收到利害关系人的申报后，应当裁定终结公示催告程序，并通知申请人和支付人。申请人或者申报人可以向人民。 第二百二十二条　没有人申报的，人民应当根据申请人的申请，作出判决，宣告票据无效。判决应当公告，并通知支付人。自判决公告之日起，申请人有权向支付人请求支付。 第二百二十三条　利害关系人因正当理由不能在判决前向人民申报的，自知道或者应当知道判决公告之日起一年内，可以向作出判决的人民。

[律师回复] 你好，请问购房合同怎么约定的？

[律师回复] 根据双方签订合同为基本依据，可依法诉讼要求履行

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 公示催告程序的除权判决是什么意思 除权判决，即宣告票据无效的判决。是指在公示催告程序中，公示催告期间届满后，无利害关系人申报权利时，人民根据申请人的申请所作出的宣告已丧失的票据无效的判决。 申请除权判决，应当符合以下条件： 第一，申请人必须在法定期间内提出申请，即必须在申报权利期间届满的次日起1个月内提出申请。 第二，在公示催告期间无人申报权利，或者申报被依法驳回。在公示催告期间，有人申报权利且申报成立的，人民应当裁定终结公示催告程序，也就不能申请作出除权判决。 第三，申请人必须向原受理公示催告申请的人民提出。除权判决与公示催告的管辖是完全一致的，因此，申请人必须向原受理案件的人民提出申请。对于符合上述条件的申请，人民应当受理，并组成合议庭进行审理。 除权判决的作出与公告 申请人在法定期间内向人民提出除权判决申请的，人民应当组成合议庭对申请进行审查与评议。审查的主要内容就是申请人的申请是否符合法定的条件，是否具备作出宣告票据无效的判决的条件。合议庭经审查和评议，确信除申请人外没有其他利害关系人的，应当作出判决，宣告票据无效。除权判决应当公告，并通知支付人。除权判决一旦作出并公告，票据权利即与票据本身相分离。同时，公告除权判决是使票据权利与票据本身相分离的法定形式，也是这种分离产生公信力的基础，因此，公告除权判决是公示催告程序必不可少的内容。 除权判决的效力 1.票据失去效力：除权判决的主要内容就是宣告原票据无效，因此，除权判决作出后，被申请公示催告的票据就失去效力，票据付款人可以拒绝向持票人支付。 2.失票人恢复权利：除权判决作出后，丧失票据的权利人(即公示催告申请人)虽不持有票据，但其恢复了票据权利。因此，即使失票人不占有该票据，也可凭除权判决向票据付款人请求支付，票据付款人不得拒绝支付。 3.公示催告程序终结：人民作出并公告除权判决后，公示催告程序终结。此后，利害关系人主张票据权利的，只能向人民，而不能以申报权利的方式主张权利，也不能请求通过审判监督或再审的方式寻求救济。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 有效。但需注意的是公告发布者应为省（市）国家税务局。例如：2016年1月税款催缴工作税务文书送达公告（国税）发布日期：满绿商贸(上海)有限公司等十七户单位：根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（中华人民共和国令第362号）第一百零六条第
（一）项规定，现向你单位公告送达《限期缴纳税款通知书
（二）》（闸国税限缴二【2016】1号）。自公告之日起满30日，即视为送达。　上海市闸北区国家税务局　2016年1月7日

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 公示催告程序的除权判决是什么意思 除权判决，即宣告票据无效的判决。是指在公示催告程序中，公示催告期间届满后，无利害关系人申报权利时，人民根据申请人的申请所作出的宣告已丧失的票据无效的判决。 申请除权判决，应当符合以下条件： 第一，申请人必须在法定期间内提出申请，即必须在申报权利期间届满的次日起1个月内提出申请。 第二，在公示催告期间无人申报权利，或者申报被依法驳回。在公示催告期间，有人申报权利且申报成立的，人民应当裁定终结公示催告程序，也就不能申请作出除权判决。 第三，申请人必须向原受理公示催告申请的人民提出。除权判决与公示催告的管辖是完全一致的，因此，申请人必须向原受理案件的人民提出申请。对于符合上述条件的申请，人民应当受理，并组成合议庭进行审理。 除权判决的作出与公告 申请人在法定期间内向人民提出除权判决申请的，人民应当组成合议庭对申请进行审查与评议。审查的主要内容就是申请人的申请是否符合法定的条件，是否具备作出宣告票据无效的判决的条件。合议庭经审查和评议，确信除申请人外没有其他利害关系人的，应当作出判决，宣告票据无效。除权判决应当公告，并通知支付人。除权判决一旦作出并公告，票据权利即与票据本身相分离。同时，公告除权判决是使票据权利与票据本身相分离的法定形式，也是这种分离产生公信力的基础，因此，公告除权判决是公示催告程序必不可少的内容。 除权判决的效力 1.票据失去效力：除权判决的主要内容就是宣告原票据无效，因此，除权判决作出后，被申请公示催告的票据就失去效力，票据付款人可以拒绝向持票人支付。 2.失票人恢复权利：除权判决作出后，丧失票据的权利人(即公示催告申请人)虽不持有票据，但其恢复了票据权利。因此，即使失票人不占有该票据，也可凭除权判决向票据付款人请求支付，票据付款人不得拒绝支付。 3.公示催告程序终结：人民作出并公告除权判决后，公示催告程序终结。此后，利害关系人主张票据权利的，只能向人民，而不能以申报权利的方式主张权利，也不能请求通过审判监督或再审的方式寻求救济。