开发商违约不卖给我房子怎么解决

[律师回复] 您好，关于房屋买卖卖方违约怎么解决这个问题，我的解答如下, 房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。
在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》对于所谓过高违约金标准的具体量化，为司法实践认定违约金过高和为当事人合理约定违约金提供了可参照的标准。
当事人可以约定一方，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。由于该条款只对违约金过高进行原则性的规定，没有具体的量化标准，造成在司法实践中对于过高违约金的认定多不明确。
此次新《解释》明确提出以超出造成的损失30%为标准认定约定违约金过高的依据，即约定的违约金数额在超过实际造成的损失30%以内都视为合理不算过高。从而给司法实践认定约定违约金过高和当事人合理约定违约金数额提供了具体的标准，使其有章可循。

[律师回复] 对于商品房买卖中怎样约定违约金这个问题，解答如下, 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》对于所谓过高违约金标准的具体量化，为司法实践认定违约金过高和为当事人合理约定违约金提供了可参照的标准。
当事人可以约定一方，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。由于该条款只对违约金过高进行原则性的规定，没有具体的量化标准，造成在司法实践中对于过高违约金的认定多不明确。
此次新《解释》明确提出以超出造成的损失30%为标准认定约定违约金过高的依据，即约定的违约金数额在超过实际造成的损失30%以内都视为合理不算过高。从而给司法实践认定约定违约金过高和当事人合理约定违约金数额提供了具体的标准，使其有章可循。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、买家可以宣告解除合同并要求卖家返还定金、支付。
依据《合同法》第一百零八条的规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。“有了法律依据，接下来最重要的是要有证据支持，故而买家针对卖家坚决不卖房了的违约情况，必须收集、固定证据。一但卖家做出违约的意思表示，买家应第一时间咨询专业律师意见，指导证据收集，以备后期谈判协商或诉讼维权。
二、购房款20%的违约金不足以弥补损失的，可以要求增加。
一般购房合同条款都显示：双倍返还定金或20%房款。按照房价暴涨40%-50%的标准，卖家即使承担了20%的违约金，也不足以弥补买家在此置业需要支出的购房成本，也就是说，不足以弥补买家的损失。此时，买家可以依据《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。“”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加……“如果买家认为买家及时支付购房款20%的违约金仍然不足于弥补己方损失，可以要求增加赔偿金金额。但此时买家需要举证证明损失额度，具备了充分的证据，法官才有支持调高违约赔偿的依据。

[律师回复] 您好，针对您的商品房买卖中该怎么约定违约金问题解答如下, 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》对于所谓过高违约金标准的具体量化，为司法实践认定违约金过高和为当事人合理约定违约金提供了可参照的标准。
当事人可以约定一方，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。由于该条款只对违约金过高进行原则性的规定，没有具体的量化标准，造成在司法实践中对于过高违约金的认定多不明确。
此次新《解释》明确提出以超出造成的损失30%为标准认定约定违约金过高的依据，即约定的违约金数额在超过实际造成的损失30%以内都视为合理不算过高。从而给司法实践认定约定违约金过高和当事人合理约定违约金数额提供了具体的标准，使其有章可循。

[律师回复] 您好，针对您的商品房买卖中要如何约定违约金问题解答如下, 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》对于所谓过高违约金标准的具体量化，为司法实践认定违约金过高和为当事人合理约定违约金提供了可参照的标准。
当事人可以约定一方，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。由于该条款只对违约金过高进行原则性的规定，没有具体的量化标准，造成在司法实践中对于过高违约金的认定多不明确。
此次新《解释》明确提出以超出造成的损失30%为标准认定约定违约金过高的依据，即约定的违约金数额在超过实际造成的损失30%以内都视为合理不算过高。从而给司法实践认定约定违约金过高和当事人合理约定违约金数额提供了具体的标准，使其有章可循。

[律师回复] 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： (一)逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 (二)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 怎样签订房屋买卖合同 房屋买卖双方，房屋买卖合同的签订非常重要，有些二手房买卖双方由于较熟悉甚至没有任何书面协议，导致纠纷产生时没有任何证据，不仅给审理工作增加了难度，也不利于维护自己的权利。 要与房屋销售方签订房屋买卖合同应着重审查合同的以下条款： (一)房屋所占土地的使用权。如果卖方未合法取得该土地的使用权，应责成卖方首先向国家缴纳土地使用金; (二)标的及质量条款。您要问明拟买的商品房位于何处何路几号几层，是砖混结构还是砖木结构，朝向如何，建筑面积及居住面积各为多少。 (三)价款及支付条款。合同中应明确规定每平方米价格及总价，如果包括其他费用如水暖、煤气的初装费等、应一并列明;该房款是一次付清还是分期付款，是现金支付还是票据支付。若消费者购买的是期房，最好争取分期付款方式，签合同时先付总价款的百分之四 十，待工程完工过半时再付百分之三 十，等工程竣工交付时付清最后的百分之三 十，这样，就可以给房地产开发商设定对等的义务，减少消费者的购房风险; (四)违约条款。应列明一方违约时支付违约金的合理数额或违约金计算办法。如房屋开发商在格式合同中私自定下诸如“若开发商不能按时交付房屋，按该房屋合同价款0.001%支付违约金”的不合理条款时，您应对此坚决，因为这是房地产开发商不想履约的一个征兆。若合同未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价1%至5%的违约金;

[律师回复] 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
(一)逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
(二)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
怎样签订房屋买卖合同
房屋买卖双方，房屋买卖合同的签订非常重要，有些二手房买卖双方由于较熟悉甚至没有任何书面协议，导致纠纷产生时没有任何证据，不仅给审理工作增加了难度，也不利于维护自己的权利。
要与房屋销售方签订房屋买卖合同应着重审查合同的以下条款：
(一)房屋所占土地的使用权。如果卖方未合法取得该土地的使用权，应责成卖方首先向国家缴纳土地使用金;
(二)标的及质量条款。您要问明拟买的商品房位于何处何路几号几层，是砖混结构还是砖木结构，朝向如何，建筑面积及居住面积各为多少。
(三)价款及支付条款。合同中应明确规定每平方米价格及总价，如果包括其他费用如水暖、煤气的初装费等、应一并列明;该房款是一次付清还是分期付款，是现金支付还是票据支付。若消费者购买的是期房，最好争取分期付款方式，签合同时先付总价款的百分之四
十，待工程完工过半时再付百分之三
十，等工程竣工交付时付清最后的百分之三
十，这样，就可以给房地产开发商设定对等的义务，减少消费者的购房风险;
(四)违约条款。应列明一方违约时支付违约金的合理数额或违约金计算办法。如房屋开发商在格式合同中私自定下诸如“若开发商不能按时交付房屋，按该房屋合同价款0.001%支付违约金”的不合理条款时，您应对此坚决，因为这是房地产开发商不想履约的一个征兆。若合同未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价1%至5%的违约金;

[律师回复] 双倍退回，并承担实际损失责任

[律师回复] 商品房买卖违约责任的形式：
1、预期违约。我国商品房买卖合同的预期违约形态与一般合同基本一致，可分为两种具体类型：
(1)预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。
(2)预期不能履行，指在合同履行期届至前，有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。对预期拒绝履行做了规定，而第68条关于不安抗辩权的规定，则兼含有以上两种类型的具体表现行为。
2、实际违约。主要包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。此处不能履行和拒绝履行均发生在履行期届满后，其最终反映形式为迟延履行或不履行。迟延履行包括债务人迟延履行和债权人迟延履行。债务人迟延履行的，应承担迟延履行的违约责任，承担对迟延后因不可抗力造成的损害的赔偿责任。债权人迟延履行表现为债权人对于债务人的履行应当接受而无正当理由拒不接受，即迟延受领。
3、不适当履行。即指虽有履行但履行房屋质量、面积不符合合同约定或法律规定的违约情形。房屋质量不适当履行包括瑕疵履行和加害给付两种情形。瑕疵履行是指房屋存在质量问题的商品房买卖合同违约情形。在此情况下，债权人可依法要求对方承担修理的违约责任，除了以承担违约责任方式解决合同纠纷外，守约方亦可要求依法解除商品房买卖合同以解决商品房买卖合同纠纷。加害给付，是指债务人因交付的房屋的质量缺陷而造成他人的人身、财产损害的行为。
4、其它违约行为。是指除上述违约情形外的其他履行附随义务时存在的违约行为。购房合同中违约多数由开发商引起，实践当中，最为觉的开发商违约责任形态主要包括：逾期交房、面积出现误差、设备及装修不符合合同约定、变更规划设计、房屋质量不合格、未按期办理产权过户手续等，我国《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》对上述违约情形均作出了较为具体明确、便于操作的规定。

[律师回复] 如果购房合同对违约金的计算方法有约定则从约定。
对于购房合同没有约定违约金或者损失赔偿计算方法如下：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
依据《合同法》第114条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
在此特别提醒采取按揭付款方式的购房者，为了弥补损失，在进行仲裁或诉讼的时候，发现利息损失超过合同约定的违约金后应及时提出，以维护自己的合法权益。
另外提醒消费者注意的两个问题是：
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。
实践中，您在与开发商签订了购房合同后，如果开发商出现逾期交房、逾期办证或者是所交付房屋的质量不符等违反购房合同的情形时，要注意要求开发商承担违约责任，以避免您的合法权益遭受损失。

[律师回复] 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： (一)逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 (二)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 怎样签订房屋买卖合同 房屋买卖双方，房屋买卖合同的签订非常重要，有些二手房买卖双方由于较熟悉甚至没有任何书面协议，导致纠纷产生时没有任何证据，不仅给审理工作增加了难度，也不利于维护自己的权利。 要与房屋销售方签订房屋买卖合同应着重审查合同的以下条款： (一)房屋所占土地的使用权。如果卖方未合法取得该土地的使用权，应责成卖方首先向国家缴纳土地使用金; (二)标的及质量条款。您要问明拟买的商品房位于何处何路几号几层，是砖混结构还是砖木结构，朝向如何，建筑面积及居住面积各为多少。 (三)价款及支付条款。合同中应明确规定每平方米价格及总价，如果包括其他费用如水暖、煤气的初装费等、应一并列明;该房款是一次付清还是分期付款，是现金支付还是票据支付。若消费者购买的是期房，最好争取分期付款方式，签合同时先付总价款的百分之四 十，待工程完工过半时再付百分之三 十，等工程竣工交付时付清最后的百分之三 十，这样，就可以给房地产开发商设定对等的义务，减少消费者的购房风险; (四)违约条款。应列明一方违约时支付违约金的合理数额或违约金计算办法。如房屋开发商在格式合同中私自定下诸如“若开发商不能按时交付房屋，按该房屋合同价款0.001%支付违约金”的不合理条款时，您应对此坚决，因为这是房地产开发商不想履约的一个征兆。若合同未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价1%至5%的违约金;

[律师回复] 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
(一)逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
(二)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
怎样签订房屋买卖合同
房屋买卖双方，房屋买卖合同的签订非常重要，有些二手房买卖双方由于较熟悉甚至没有任何书面协议，导致纠纷产生时没有任何证据，不仅给审理工作增加了难度，也不利于维护自己的权利。
要与房屋销售方签订房屋买卖合同应着重审查合同的以下条款：
(一)房屋所占土地的使用权。如果卖方未合法取得该土地的使用权，应责成卖方首先向国家缴纳土地使用金;
(二)标的及质量条款。您要问明拟买的商品房位于何处何路几号几层，是砖混结构还是砖木结构，朝向如何，建筑面积及居住面积各为多少。
(三)价款及支付条款。合同中应明确规定每平方米价格及总价，如果包括其他费用如水暖、煤气的初装费等、应一并列明;该房款是一次付清还是分期付款，是现金支付还是票据支付。若消费者购买的是期房，最好争取分期付款方式，签合同时先付总价款的百分之四
十，待工程完工过半时再付百分之三
十，等工程竣工交付时付清最后的百分之三
十，这样，就可以给房地产开发商设定对等的义务，减少消费者的购房风险;
(四)违约条款。应列明一方违约时支付违约金的合理数额或违约金计算办法。如房屋开发商在格式合同中私自定下诸如“若开发商不能按时交付房屋，按该房屋合同价款0.001%支付违约金”的不合理条款时，您应对此坚决，因为这是房地产开发商不想履约的一个征兆。若合同未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价1%至5%的违约金;

[律师回复] 您好，很高兴回答您提出的商品房买卖违约责任不公平的问题。购房者在签订合同时可能遇到过类似这样的约定：“买受人不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。如果购房者付款不及时，要向开发商支付总房款的1%作为违约金。”这样的房屋买卖合同明显对开发商有利，因为总房款与已付房款通常相差较多，开发商违约只须按已付房款计算违约金，而购房人违约则要按总房价计算违约金，这明显对购房人不公平，违约赔偿比例相差悬殊。对此，购房者与开发商是平等的民事主体，买卖双方应该平等协调。如果双方未能达成一致意见签订正式合同，开发商应退还购房者定金。有的开发商在买房的时候给出种种诱惑，引诱消费者去买房，并且只能按照他们的合约来，这样很多消费者虽然知道违约责任不公平也仍然签约。因此，提醒您，买房是大笔金额的往来，千万不要因一时小利而忽略以后的危机。希望我的回答对您会有所帮助，如果您看过我的回答之后仍然有不清楚的地方，可以随时来电与我联系。

[律师回复] 您好，针对您的商品房买卖合同违约怎么样办问题解答如下, 商品房买卖合同违约怎么办
一、要求继续履行
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。
但有下列情况的不适用继续履行，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
1、法律上或者事实上不能履行;
2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
3、债权人在合理期限内未要求履行。
二、解除合同
适用定金原则或要求对方支付违约金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
1、定金原则，如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金;收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20%，超过部分将不被视为定金。
2、违约金，如不适用定金原则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求或者仲裁机构予以增加;如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求或者仲裁机构予以适当减少。
3、赔偿损失，在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任：
(1)合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和判决。
(2)虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失--包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。
三、相关法律
按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要
求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
(一)双方协商确定的，从其约定;
(二)双方不能协商确定的：
1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(
首先是同幢相同楼层及房型;
其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;
2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据《商品房买卖合同解释》第
8、
9、14条的规定，在六种情形下，商品房的购买者有权主张已付房款双倍的惩罚性赔偿责任。
需要注意三点：
1、消费者购买商品房受到欺诈的，不能依据《消费者权益保护法》第49条的规定主张双倍惩罚性赔偿；
2、该惩罚性赔偿仅适用于房地产开发企业与购房者之间的房屋买卖合同，如果房屋的出卖人不是房地产开发企业，则不适用；
3、该惩罚性赔偿的双倍，不是合同标的额的双倍，而是已付房款的双倍，这是其与《消费者权益保护法》第49条的不同之处。
购买商品房时的双倍惩罚性赔偿，规定于三个条文，共有三个阶段，六种情形：
1、合同订立后——《商品房买卖合同解释》第8条规定，具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
2、合同订立时——《商品房买卖合同解释》第9条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之
一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
3、交房阶段——《商品房买卖合同解释》第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

[律师回复] 对于开发商卖房合同违约金约定过低怎么办这个问题，解答如下,
一、卖房合同违约金过低怎么办?
根据《合同法》第114条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
需要强调的是，违约金的高低是应当事人的申请由或仲裁机构被动进行审查的。如果当事人没有在一审法庭辩论终结前提出对违约金的调整申请，则审理机构不主动干预。我们认为，为保险以及公平起见，建议在约定违约金比例时通过设定上限等方式防止违约责任过重。
二、卖房合同违约金上限
根据最高人民法院关于商品房购买案件的司法解释第二十三条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。国家相关文件并没有明文规定购房违约金的上限是多少，但是一般情况下购房违约金都是按照房产总成交价的20%为违约金比例，这也是可能支持的最高上限。如果有规定是定金的2倍那么违约金上限就是这个数值了。
关于违约金上限我们应该在签署合同的时候清晰注明清楚，不过若真的无法列出具体的金额，可以列明大概违约金比例，除了遇到不可抗力因素外，其他无论都必须按合同约定履行。
三、违约金的计算
违约金的计算方式一般有两种：
1、以天数为基础，按照已付款利息支付，从合同交房到实际交房计算。
付款利息就是按照银行同期贷款利息按日计算。
2、根据合同中双方约定比例计算，一般比例范围是在万分之一到万分之五。例如：按照全额房款的万分之一的标准计算。那么就是用全部房款乘以万分之一再乘以违约日期。

[律师回复] 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： (一)逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 (二)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 怎样签订房屋买卖合同 房屋买卖双方，房屋买卖合同的签订非常重要，有些二手房买卖双方由于较熟悉甚至没有任何书面协议，导致纠纷产生时没有任何证据，不仅给审理工作增加了难度，也不利于维护自己的权利。 要与房屋销售方签订房屋买卖合同应着重审查合同的以下条款： (一)房屋所占土地的使用权。如果卖方未合法取得该土地的使用权，应责成卖方首先向国家缴纳土地使用金; (二)标的及质量条款。您要问明拟买的商品房位于何处何路几号几层，是砖混结构还是砖木结构，朝向如何，建筑面积及居住面积各为多少。 (三)价款及支付条款。合同中应明确规定每平方米价格及总价，如果包括其他费用如水暖、煤气的初装费等、应一并列明;该房款是一次付清还是分期付款，是现金支付还是票据支付。若消费者购买的是期房，最好争取分期付款方式，签合同时先付总价款的百分之四 十，待工程完工过半时再付百分之三 十，等工程竣工交付时付清最后的百分之三 十，这样，就可以给房地产开发商设定对等的义务，减少消费者的购房风险; (四)违约条款。应列明一方违约时支付违约金的合理数额或违约金计算办法。如房屋开发商在格式合同中私自定下诸如“若开发商不能按时交付房屋，按该房屋合同价款0.001%支付违约金”的不合理条款时，您应对此坚决，因为这是房地产开发商不想履约的一个征兆。若合同未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价1%至5%的违约金;

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 开发商口头承诺违约怎么解决
口头承诺如果是在订立购房合同过程中，应当属于购房合同的一部分，具有法律效力，开发商应当遵守合同约定。口头承诺算作是合同的约定内容!但这需要证据证明如果证明是为事实并且是开发商故意的另外造成了损失的话，可以认定是欺诈!但实务中口头承诺证明难度较大，建议采取适当方式固定证据。
《合同法》
第十条　【合同形式】当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
【相关案例】
这里可以敲墙，那里可以改造，很多市民在买房的过程中都会听到售楼处销售人员这样那样的承诺。
南京市民董星辰、韦倩在得到售楼小姐表示可以将次阳台侧边凿掉并重新砌墙的承诺并再三确认后，决定认购房屋，并支付了定金2万元。在准备支付剩余首付款时，售楼小姐却又说将来不可以砌墙，这令董星辰顿感受骗，多次要求开发商南京朗润房地产开发有限公司退定金，均没有成功。开发商的理由是，工作人员口头承诺无效。为此，董星辰和韦倩将朗润公司告到了。
罗双江售楼小姐承诺变卦买房人告开发商
董星辰、韦倩一审诉称，8月8日，其与朗润公司签订《商品房认购协议》(以下简称《认购协议》)一份，约定购买朗润公司开发的“未来家”项目某幢1503室商品房。同日，董星辰、韦倩向朗润公司支付了定金2万元。
协议签订前，朗润公司的销售人员钱梦承诺，可将次阳台侧边墙凿掉并重新砌墙，做成与样板房一样的房间。董星辰、韦倩与钱梦再三确认后决定认购上述房屋。同年8月15日，董星辰等前往朗润公司售楼处准备支付剩余首付款11万元，出于慎重考虑，其让钱梦与销售组长确认，钱梦往返确认了两次，
第一次说要与物业协商，
第二次答复是不可以砌墙。
董星辰深感受骗，多次要求朗润公司退房退定金无果，遂将朗润公司告到，认为朗润公司构成欺诈销售，要求朗润公司返还定金2万元，并赔偿损失2万元。朗润公司提交《认购协议》、《签约须知》和样板间照片称，按照《认购协议》约定，董星辰、韦倩应于8月12日前与其签订预售合同，董星辰、韦倩无故未按时与其签订预售合同，违反了约定，所以不能退定金。说朗润公司存在欺诈行为，也与事实不符。
公司在样板间用图文的形式明确告知购房人房屋次阳台交付时的状态，《签约须知》亦明确写明交付时房屋阳台不封闭，是否封闭阳台是购房人成为业主后的事情，朗润公司作为建设单位无须作出所谓承诺。买房人认为自己的权利被限制董星辰、韦倩则认为，双方争议的是朗润公司是否承诺过可将次阳台侧壁凿掉并可重新砌墙，而不是房屋交付时阳台是否封闭。
为证明自己的主张，董星辰、韦倩提供了录音资料和样板房照片等证据。朗润公司对录音的真实性无异议，但认为只能证明销售人员向董星辰、韦倩说明可将阳台与储藏室改造成房间，并不能证明向董星辰、韦倩承诺可将次阳台侧边墙壁凿掉并重新砌墙。董星辰、韦倩还认为，《认购协议》是朗润公司提供的格式合同，明显限制了他们的权利。朗润公司应返还定金2万元，并按《消费者权益保护法》有关欺诈销售的规定，增加赔偿损失2万元。
认为售楼人员承诺存在误导一审审理后认为，《签约须知》已明确载明朗润公司工作人员个人的任何口头承诺均为无效，也就是说，即使朗润公司工作人员存在上述口头承诺，董星辰、韦倩亦应知晓该口头承诺是无效的。判决驳回董星辰、韦倩的诉讼请求。
董星辰、韦倩不服判决，向南京中院提起上诉。
南京中院审理后认为，《签约须知》中约定的工作人员口头承诺无效，显然属于免除朗润公司责任的条款，亦有违诚信原则，故应当认定上述约定条款无效。
录音证据可以反映出钱梦的介绍致使董星辰等产生错误认识，所以朗润公司存在过错，董星辰作为购房者亦存在过错。南京中院判决朗润公司返还董星辰、韦倩定金2万元，驳回其他诉讼请求。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 开发商口头承诺违约怎么解决
口头承诺如果是在订立购房合同过程中，应当属于购房合同的一部分，具有法律效力，开发商应当遵守合同约定。口头承诺算作是合同的约定内容!但这需要证据证明如果证明是为事实并且是开发商故意的另外造成了损失的话，可以认定是欺诈!但实务中口头承诺证明难度较大，建议采取适当方式固定证据。
《合同法》
第十条　【合同形式】当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
【相关案例】
这里可以敲墙，那里可以改造，很多市民在买房的过程中都会听到售楼处销售人员这样那样的承诺。
南京市民董星辰、韦倩在得到售楼小姐表示可以将次阳台侧边凿掉并重新砌墙的承诺并再三确认后，决定认购房屋，并支付了定金2万元。在准备支付剩余首付款时，售楼小姐却又说将来不可以砌墙，这令董星辰顿感受骗，多次要求开发商南京朗润房地产开发有限公司退定金，均没有成功。开发商的理由是，工作人员口头承诺无效。为此，董星辰和韦倩将朗润公司告到了。
罗双江售楼小姐承诺变卦买房人告开发商
董星辰、韦倩一审诉称，8月8日，其与朗润公司签订《商品房认购协议》(以下简称《认购协议》)一份，约定购买朗润公司开发的“未来家”项目某幢1503室商品房。同日，董星辰、韦倩向朗润公司支付了定金2万元。
协议签订前，朗润公司的销售人员钱梦承诺，可将次阳台侧边墙凿掉并重新砌墙，做成与样板房一样的房间。董星辰、韦倩与钱梦再三确认后决定认购上述房屋。同年8月15日，董星辰等前往朗润公司售楼处准备支付剩余首付款11万元，出于慎重考虑，其让钱梦与销售组长确认，钱梦往返确认了两次，
第一次说要与物业协商，
第二次答复是不可以砌墙。
董星辰深感受骗，多次要求朗润公司退房退定金无果，遂将朗润公司告到，认为朗润公司构成欺诈销售，要求朗润公司返还定金2万元，并赔偿损失2万元。朗润公司提交《认购协议》、《签约须知》和样板间照片称，按照《认购协议》约定，董星辰、韦倩应于8月12日前与其签订预售合同，董星辰、韦倩无故未按时与其签订预售合同，违反了约定，所以不能退定金。说朗润公司存在欺诈行为，也与事实不符。
公司在样板间用图文的形式明确告知购房人房屋次阳台交付时的状态，《签约须知》亦明确写明交付时房屋阳台不封闭，是否封闭阳台是购房人成为业主后的事情，朗润公司作为建设单位无须作出所谓承诺。买房人认为自己的权利被限制董星辰、韦倩则认为，双方争议的是朗润公司是否承诺过可将次阳台侧壁凿掉并可重新砌墙，而不是房屋交付时阳台是否封闭。
为证明自己的主张，董星辰、韦倩提供了录音资料和样板房照片等证据。朗润公司对录音的真实性无异议，但认为只能证明销售人员向董星辰、韦倩说明可将阳台与储藏室改造成房间，并不能证明向董星辰、韦倩承诺可将次阳台侧边墙壁凿掉并重新砌墙。董星辰、韦倩还认为，《认购协议》是朗润公司提供的格式合同，明显限制了他们的权利。朗润公司应返还定金2万元，并按《消费者权益保护法》有关欺诈销售的规定，增加赔偿损失2万元。
认为售楼人员承诺存在误导一审审理后认为，《签约须知》已明确载明朗润公司工作人员个人的任何口头承诺均为无效，也就是说，即使朗润公司工作人员存在上述口头承诺，董星辰、韦倩亦应知晓该口头承诺是无效的。判决驳回董星辰、韦倩的诉讼请求。
董星辰、韦倩不服判决，向南京中院提起上诉。
南京中院审理后认为，《签约须知》中约定的工作人员口头承诺无效，显然属于免除朗润公司责任的条款，亦有违诚信原则，故应当认定上述约定条款无效。
录音证据可以反映出钱梦的介绍致使董星辰等产生错误认识，所以朗润公司存在过错，董星辰作为购房者亦存在过错。南京中院判决朗润公司返还董星辰、韦倩定金2万元，驳回其他诉讼请求。