项目延期交房的违约金不给怎么办

最新修订 | 2024-05-26
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王淳律师
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专家导读 面对开发商延迟交付房屋且不支付违约金的情况,业主可向相关部门申诉,寻求协商和赔偿;若无效,可在房屋交付后拒绝支付部分费用,待争议解决后补缴;若仍未解决,可依法向司法机关提起诉讼,要求开发商承担损害赔偿责任。
项目延期交房的违约金不给怎么办

一、项目延期交房违约金不给怎么办

应对开发商延迟交付房屋且不支付违约金之策略主要有三种:首先是向当地的房地产交易监督管理部门或者消费者协会进行申诉以谋求协商和赔偿;其次可以在房屋交付之后,对物业管理费用、公共设施维护成本以及取暖费用采取拒绝交付的方式,待延期交房争议得到妥善解决方予补缴;若以上两种途径均未奏效,亦可依法向司法机关起诉讼,请求开发商承担相应的损害赔偿责任

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的,依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

法律另有规定的,依照其规定。

但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护,有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

二、开发商延期交房违约金不给怎么处理

开发商逾期交付房屋,又不支付违约金的,属于合同违约纠纷,购房者可以向法院起诉开发商。

开发商逾期交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,购房者有权要求解除合同

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,逾期交付使用房屋的违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布;

或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条

根据民法典第五百六十三条、

出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,解除权人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。

对方当事人没有催告的,解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。

逾期不行使的,解除权消灭。

法律是社会的基石,是维护社会秩序和公正的重要手段。我们每个人都应该尊重法律,遵守法律,维护法律的尊严和权威。正如本文的标题所提出的问题,“项目延期交房的违约金不给怎么办”,法律不仅是一种规定,更是一种教育和引导。我们应该从法律中学习如何正确地行事,如何尊重他人的权益,如何维护社会的公正和公平。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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[律师回复] 如工程未能在合同约定的期限内竣工,发包方会要求承包方承担工期违约责任,承包方会要求发包方赔偿其停工、窝工损失。审判实践中遇到的主要问题是:承包方因发包方在施工过程中未按合同约定支付工程进度款或提供原材料、设备、场地、技术资料而主张工期顺延权,即其针对发包方的先履行抗辩权能否得到支持?依照《合同法》第283条的规定,发包人在施工过程中未按合同约定支付工程进度款或提供原材料、设备、场地、技术资料等,承包人可以顺延工期,即享有工期顺延权。但是,当事人常常在合同中就上述情况约定了承包方应当办理工期顺延签证。如果在实际履行中承包方没有办理工期顺延签证,如何认定和处理?笔者认为:<br/>(1)、发包方未按合同约定支付工程进度款,承包方未按合同约定办理工期顺延签证,发生纠纷后承包方主张工期顺延权的,不能简单地据此认定承包方丧失了工期顺延权。因这里主要是考虑到目前建筑市场发包方处于强势,承包方往往在施工过程中很难办到工期顺延的签证,在这种情况下,如果承包方能够举证证明其在办理签证的期限内向发包方提出了顺延工期的要求,或者其能举证证明发包方迟延支付工程款情节较为严重而影响了施工进度的,对其工期顺延权主张应予以支持。若承包方不能举证证明其提出过工期顺延的要求,且发包人迟延支付工程款情节较轻,并不必然导致工程进度延误的,则不认定承包方享有工期顺延权。此外,因发包方迟延支付工程进度款而认定承包方享有工期顺延权的,一般工期顺延的期限应当顺延至发包方付清进度款之日止。<br/>(2)、发包方未按合同约定提供原材料、设备、场地、技术资料,承包方未按合同约定办理工期顺延签证,承包方在诉讼中主张工期顺延权的,一般应予支持。因为发包方未按合同约定提供施工所用原材料、设备、场地、技术资料,承包方就无法进行施工,必然导致工期延误,这属于承包方无法克服的情况,如不支持承包方的工期顺延权请求,既不符合客观情况,也有违公平。<br/>2、工程质量责任认定的有关问题处理<br/>一是发包人与承包人对工程质量是否合格或者对导致工程质量出现问题的原因及双方责任大小有争议的,如果不能依据双方提供的证据材料予以认定,则应委托有相应鉴定资质的鉴定机构进行鉴定。<br/>二是因承包人的原因致使工程质量不符合约定的,依据《合同法》第281条的规定,发包人有权要求承包人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。承包人拒绝修理、返工、改建的,依据《司法解释》第11条的规定,发包人可以根据工程质量问题的严重程度,相应减少支付工程价款。<br/>三是因发包人提供的原材料质量不合格,或提供的设备、技术资料等不符合合同约定,从而导致工程质量不合格或质量缺陷的,则依据《司法解释》第12条规定的精神,该工程质量责任应由发包人承担,发包人不得以此为由拒付或少付工程款。同时,发包人因其过错造成承包人停工、窝工等损失的,仍应承担相应的赔偿责任。承包人对导致质量问题有过错的,也要承担相应的过错责任。四是发包人擅自使用未竣工验收的工程,承包人仍应依照合同约定承担工程保修义务和责任。因为工程质量保修义务既是建设工程施工合同约定的义务,也是建筑法所规定的承包人的法定义务,其与发包人擅自使用未竣工验收工程并无必然联系,对于竣工验收合格的工程,承包人也要依照合同约定和法律规定承担工程质量保修义务和责任。<br/>3、约定违约金数额过高的调整处理<br/>《合同法》第114条第2款规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由于在建设工程施工合同纠纷中当事人违约行为的具体情况很复杂,因此,判断当事人在建设工程施工合同中约定的违约金是否过高,不可能有一个统一而具体的客观标准。在审判实践中,可以根据以下几个方面的因素进行综合审查判定:<br/>(1)、违约金数额与当事人的实际损失之间的比例;<br/>(2)、违约金数额与合同总价款、当事人未履行价款之间的比例;<br/>(3)、当事人违约的原因及过错大小;<br/>(4)、违约金数额与违约方所获得的合同利润之间的比例;<br/>(5)、违约的时间长短。鉴于建设工程施工合同的标的物金额一般较大,现阶段建筑行业的利润率较低等实际情况,笔者认为,根据《合同法解释(二)》有规定,在无法确定非违约方当事人实际损失的情况下,如果合同约定的违约金超过了合同价款的10%,则可以确定该违约金过高,并予以适当调整。
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