商品房买卖合同预售有效吗

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 戴雪诉华公司商品房订购协议定金纠纷案 购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。 对此案有一些不太一致的其他看法。 此案从预约的角度分析，其实更简单。订购协议属于预约，存在预约只是将来签订本约的可能性，但并不是一定会签订本约是否签订本约，当事人仍然需要协商谈判，协商后无法达成一致，最后不签订本约即本案中的商品房预售合同，并不需要承担违反预约的责任。因此，开发商要没收定金也就没有依据。当然如果预约当事人是恶意中断协商，或拒绝协商，也应承担违反预约的违约责任。 对于订购协议中的定金的性质，理论上也有各种看法。有人认为应该禁止此类定金。 在现实中，有些开发商可能会制造不能签订正式合同的借口，一般个人消费者没有保留证据的意识，发生纠纷就说不清楚、无法举证，可能遭遇败诉。 因此在签订订购协议之后，在约定的时间内购房者一定要到约定的签约地与开发商进行协商，对此过程应留下记录，比如录音、照片等，当然最好是在协商过程中要求开发商的工作人员能亲笔写下一些文字，以反映协商的过程。 原告：戴雪。 被告：省工业园区际城市发展有限公司。 原告戴雪因与被告江苏省际城市发展有限公司(以下简称华公司)发生商品房订购协议定金纠纷，向江苏省苏州工业园区人民提讼。

[律师回复] 合同编号：_________<br/>出卖人：_________<br/>买受人：_________<br/>根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：<br/>第一条 项目建设依据<br/>1、出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得座落于_________地块的国有土地使用权。<br/>2、该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：_________，土地使用权面积为：_________，买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所在土地用途为：_________，土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年 _________月_________日止。<br/>3、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为：_________，建设工程规划许可证号为：_________，建筑工程施工许可证号为：_________，建设工程施工合同约定的开工日期为：_________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：_________.<br/>第二条 商品房情况<br/>该商品房销售许可证号：_________.<br/>商品房座落：_________区_________县_________路、道、街。<br/>设计用途________;建筑结构_________;建筑层数为_________层。<br/>建筑面积_________平方米，其中：套内建筑面积_________平方米，公共部位分摊建筑面积_________平方米。<br/>商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等情况见附件二。<br/>第三条 计价方式与价款<br/>出卖人与买受人约定按下述第_________种方式计算该商品房价款：<br/>1、按建筑面积计算，该商品房单位为(_________币)每平方米_________元，总金额(_________币)_________元。<br/>2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为(_________币)每平方米_________元，总金额(_________币)_________元整。<br/>3、按套(单元)计算，该商品房总价款为(_________币)_________元整。<br/>第四条 付款方式及期限<br/>买受人采取下列第_________种方式付款。<br/>1、一次性付款，自签约日起_________日内付全部价款_________元。(小写：_________万元)<br/>2、分期付款。<br/>(1)第一次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%;_________币_________元。(小写：_________元)<br/>(2)第二次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%;_________币_________元。(小写：_________元)<br/>(3)其余部分在移交房屋前一天付清_________%;_________币_________元。(小写：_________元)<br/>3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_________%，其余价款可以向_________银行或住房公积金管理机构借款支付。<br/>第五条 房产交付<br/>1、房产实物状况、权利状况，符合有关规定和双方约定的，方可交付;不符合有关规定和双方约定的，不得交付。<br/>2、出卖人须于_________前，将该房产及相关证明交付买受人。如遇不可抗力，双方约定处理方式：_________.<br/>3、上述相关证明包括：_________.<br/>第六条 产权转移登记及其他相关设施登记<br/>1、协议订立后，买卖双方应在30日内，到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续。<br/>2、按照有关规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理。<br/>3、如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。<br/>第七条 出卖人逾期交付商品房的处理<br/>除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在_________日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，买受人有权按照下述的第_________种约定，追究出卖人违约责任：<br/>1、合同继续履行。出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。<br/>2、解除合同。出卖人应退还买受人已付款、支付已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至出卖人退还买受人已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。买受人的实际损失超过出卖人支付的违约金时，出卖人还应承担赔偿责任。<br/>第八条 买受人逾期付款的处理<br/>买受人如未按本合同约定的日期付款，逾期在 _________日内的，出卖人有权追究买受人逾期付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，出卖人有权按照下述的第_________种约定，追究买受人违约责任：<br/>1、合同继续履行。买受人应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，买受人还应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。<br/>2、解除合同。买受人应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。<br/>第九条 面积确认及面积差异处理。<br/>(一)根据当事人选择的计价方式，本条规定以_________(建筑面积/套内建筑面积)(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。<br/>(二)当事人选择按套计价的，不适用本条约定。<br/>(三)合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。<br/>(四)商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_________种方式进行处理：<br/>1、双方自行约定：_________.<br/>2、双方同意按以下原则处理：<br/>(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;<br/>(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。<br/>(五)买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_________利率付给利息。<br/>(六)买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

[律师回复] 根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。房地产开发企业与承购人就上述行为所签订的合同就是商品房预售合同。<br/>性质<br/>商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。<br/>商品房预售合同不是预约合同<br/>在合同法中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同；本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时，房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。<br/>商品房预售合同不是期货买卖合同<br/>商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很长。但将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的。所谓期货买卖合同，是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同，通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有如下主要特征：<br/>(1)期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的，而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的；<br/>(2)期货买卖的标的是合同本身，而不是期货买卖合同中所约定的货物；<br/>(3)期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现，而不在于获取现实的货物，所以，在期货买卖中，极少有进行实物交割的<br/>(4)期货买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件，如粮食、石油、钢材等。<br/>但是，在商品房预售合同中，<br/>第<br/>一，商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的，而不是通过公开竞价的方式确定的；<br/>第<br/>二，商品房预售合同的标的物是商品房，而不是合同本身；<br/>第<br/>三，商品房预售合同的目的在于获取房屋，不具有套期保值和价格发现的功能；第<br/>四，由于房屋的面积、坐落、单元等方面存在着诸多的差别，不具有标准化的特征，所以在国际惯例上，房屋不是期货交易的商品，不能用于期货交易。<br/>可见，商品房预售合同不是期货买卖合同。明确商品房预售合同不是期货买卖合同，可以避免利用商品房预售合同进行变相的期货交易，以维护房地产市场交易秩序。<br/>商品房预售合同是否为附期限的合同<br/>在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到来作为合同效力开始或终止根据的合同。如果所附期限是作为合同效力开始的根据，则该期限为延缓期限；如果所附期限是作为合同效力终止的根据，则该期限为解除期限。在附延缓期限的合同中，合同已经成立，但没有发生法律效力，双方当事人都不需要履行自己的义务，也都没有权利请求对方履行义务。只是在期限到来时，双方当事人才开始履行义务；在附解除期限的合同中，合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，双方都已经开始履行自己的义务。在期限到来时，双方当事人不再履行义务，合同终止。在商品房预售合同中，双方约定在将来的一定期限交付房屋，这里确实存在一定的“期限”，但这种期限绝不是附期限合同中的“期限”。因为：<br/>其<br/>一，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的解除期限，则商品房预售合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，但在期限到来时，商品房预售合同终止效力，双方应当解除合同。这样，作为预购方就不能取得约定的房屋。显然，这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违背的；<br/>其<br/>二，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限，则商品房预售合同虽然已经成立，但还没有发生法律效力，只在期限到来时，商品房预售合同才发生法律效力。这样，作为预售方就不能要求预购方支付一定的定金或房款。显然，这也不符合商品房预售合同的要求。可见，商品房预售合同并不是附期限的买卖合同。商品房预售合同中的“期限”是一种履行期限，是当事人履行义务的具体时间。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商品房买卖预售合同怎么写<br/>出售方(甲方)：<br/>地 址：___________________________________<br/>邮 码：_______________<br/>电话：_____________<br/>购买方(乙方)：_________________________<br/>姓名： 性 别：<br/>出生 年 月 日 国藉：<br/>身份证号码：<br/>地址：<br/>邮 码： 电话：<br/>协 议 书<br/>第一条 甲方经批准，取得位于____市用地面积____㎡的土地使用权。<br/>地块编号：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系____定名____，由甲方预售。<br/>第二条 乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第____幢____号(第__层)。建筑面积____㎡，土地面积/㎡(其中：基底分摊____㎡、公用分摊____㎡、其他____㎡)。<br/>第三条 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。<br/>如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过____天：<br/>1.人力不可抗拒的自然灾害;<br/>2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;<br/>3.其他非甲方所能控制的因素。<br/>上述原因必须凭____市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。<br/>第四条 甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为：____单价元/㎡，总金额____币____千____百____十____万____千____百____十____元(小写_____万元)。<br/>付款方式：乙方按甲方指定收款银行：<br/>帐户名称：________________帐号：_______________<br/>分期(一次)付款(见附表一)。<br/>第五条 乙方如未按本合同<br/>第四条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人。<br/>第六条 甲方如未按本合同<br/>第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日<br/>第二天起计算付款利息，以补偿乙方的损失。<br/>第七条 甲方出售的楼宇须经××市建筑质量检验部门验审合格，并负责保修半年，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将已付款项及全部利息在30天内退回乙方。<br/>第八条 甲乙双方在楼宇交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市府主管部门办理转让登记手续，发给《房地产权证》，乙方才能获得房地产权。<br/>乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关联的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。<br/>第九条 乙方所购楼宇只作____使用，在使用期间不得擅自改变该楼宇结构和用途，如有损坏应自费修缮。<br/>乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。<br/>第十条 预售的楼宇，乙方不许转让、抵押，否则，后果自负。<br/>第十一条 后面的附表<br/>一、二均为本合同内容的组成部分。<br/>第十二条 本合同自签订盖章之日起生效，如发生纠纷，双方应友好协商解决，不能解决时，按下列( )项解决：<br/>1.由仲裁机关仲裁;<br/>2.由人民裁判;<br/>第十三条 本合同正本一式四份，甲乙双方、公证机关、房地产权登记机关各一份。<br/>甲 方：____________ 　乙 方：____________<br/>代 表：____________ 　代 表：____________<br/>年 月 日 　年 月 日

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 商品房买卖预售合同怎么写 出售方(甲方)： 地 址：___________________________________ 邮 码：_______________ 电话：_____________ 购买方(乙方)：_________________________ 姓名： 性 别： 出生 年 月 日 国藉： 身份证号码： 地址： 邮 码： 电话： 协 议 书 第一条 甲方经批准，取得位于____市用地面积____㎡的土地使用权。 地块编号：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系____定名____，由甲方预售。 第二条 乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第____幢____号(第__层)。建筑面积____㎡，土地面积/㎡(其中：基底分摊____㎡、公用分摊____㎡、其他____㎡)。 第三条 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。 如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过____天： 1.人力不可抗拒的自然灾害; 2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决; 3.其他非甲方所能控制的因素。 上述原因必须凭____市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。 第四条 甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为：____单价元/㎡，总金额____币____千____百____十____万____千____百____十____元(小写_____万元)。 付款方式：乙方按甲方指定收款银行： 帐户名称：________________帐号：_______________ 分期(一次)付款(见附表一)。 第五条 乙方如未按本合同 第四条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人。 第六条 甲方如未按本合同 第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日 第二天起计算付款利息，以补偿乙方的损失。 第七条 甲方出售的楼宇须经××市建筑质量检验部门验审合格，并负责保修半年，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将已付款项及全部利息在30天内退回乙方。 第八条 甲乙双方在楼宇交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市府主管部门办理转让登记手续，发给《房地产权证》，乙方才能获得房地产权。 乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关联的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。 第九条 乙方所购楼宇只作____使用，在使用期间不得擅自改变该楼宇结构和用途，如有损坏应自费修缮。 乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。 第十条 预售的楼宇，乙方不许转让、抵押，否则，后果自负。 第十一条 后面的附表 一、二均为本合同内容的组成部分。 第十二条 本合同自签订盖章之日起生效，如发生纠纷，双方应友好协商解决，不能解决时，按下列( )项解决： 1.由仲裁机关仲裁; 2.由人民裁判; 第十三条 本合同正本一式四份，甲乙双方、公证机关、房地产权登记机关各一份。 甲 方：____________ 　乙 方：____________ 代 表：____________ 　代 表：____________ 年 月 日 　年 月 日