商品房预售合同备案如何变更

一、商品房预售合同备案如何变更

（一）商品房预售人之申请程序。

办理商品房预售注册登记与备案手续，由预售当事人单独行使相关权利，并应提交以下各项必备资料，若需提供原件，则须确保所提供的复印件附有加盖原件存放处单位公章的声明；另外，对于涉及到授权他人代理的情形，则须出具相应的土地登记委托书以及代理人身份证件。

（二）政府主管部门的受理流程：商品房所在地所属的各级国土资源管理局，将全权负责其所在行政区域范围内的商品房预售合同注册登记与备案工作。

当预售人所提供的材料齐全无误时，房地产管理部门将在三个工作日之内完成相关的注册登记与备案手续，并在商品房预售注册登记与备案表上签署意见，同时在该备案表及其预售合同上加盖“商品房预售注册登记与备案章”，其中一份商品房预售注册登记与备案表将被留档保存，而其余两份则分别交予预售人和预购人妥善保管。

（三）政府主管部门的审批过程：1、初步审查阶段：审批科的经办人员将对申请人所提交的申报材料进行初步审查，并填写《商品房预售注册登记与备案表》，随后将上述材料呈报至科领导进行进一步审核。

2、最终审核阶段：审批科负责人在对申请材料进行全面审核之后，若确认符合要求，便会在《商品房预售注册登记与备案表》上加盖备案章（整个审核过程通常需要一个工作日）。

《民法典》第一百四十七条

【基于重大误解实施的民事法律行为的效力】基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十二条

【撤销权的消灭】有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权;(二)当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权;(三)当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。

当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

《民法典》第五百四十三条

【协议变更合同】当事人协商一致，可以变更合同。

二、商品房预售合同备案怎样退房

首先，在开发商那边，要和开发商协商一致，要开发商愿意给换才行，一般来说开发商不会看中新要想买的那套是否价格更高，就算可以多卖点钱，也没有本质区别，且不是另外增加一套销售，只是换而已，反倒是对比起开发商同意给换房而需要做的复杂的手续，开发商一般都是不愿意的。

如果开发商同意给更换，那必须和开发商签订换房协议，这种协议没有房管局的标准格式，一般都是由开发商的律师拟定的。

2、不管是换房还是退房都需要撤销备案。

而现在各地房管局均对撤销备案有非常严格的要求和审核。

这个政策的初衷是防止有人恶性炒房。

要撤销备案必须准备以下资料：

（1）、购房合同原件及备案表原件。

（2）、房款收据(发票)原件及复印件。

如果是按揭需要出具首付款收据(发票)原件和复印件及银行的按揭结清证明。

（3）、开发商和银行加盖鲜章同意撤销备案的《商品房备案撤销申请表》此表的格式可向房管局索要。

（4）、购房者夫妻双方的身份证原件及复印件。

（5）、与开发商签订的《换房协议》。

（6）、撤销备案(为什么要退房或换房的原因)的证明文件。

(如采光不达标准或开发商销售时不实承诺的文件等，具体内容，可以向房管局直接咨询)等上诉所有东西齐备了，就去房管局办理撤销备案手续，房管局受理后，一般是七个工作日撤销成功。

那时就可以重新选房，重新签约备案以及重新办理按揭了。

《商品房买卖合同司法解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

法律是一种强大的工具，它可以保护弱者，制约强者，维护社会的公正和公平。但是，法律的力量并不仅仅在于它的规定和惩罚，更在于我们每个人的理解和遵守。正如本文的标题所提出的问题，“商品房预售合同备案如何变更”，我们每个人都有责任和义务去学习和理解法律，去遵守法律，去维护法律的尊严和权威。只有这样，我们才能真正实现法治社会的理想，才能真正实现公正和公平。